北京市共有产权住房管理暂行办法(征求意见)

北京市共有产权住房管理暂行办法

（征求意见）

第一章 总 则

第一条（立法目的）

为深化本市住房供给侧结构性改革,完善住房供应体系，规

范共有产权住房建设和管理，满足基本住房需求，根据住房和

城乡建设部等六部委《关于试点城市发展共有产权性质政策性

商品住房的指导意见》(建保„2014‟174号)，结合本市实际,

制定本办法。

第二条（定义与适用范围）

本办法所称的共有产权住房，是指政府提供政策支持，由

建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价

格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有

产权的政策性商品住房。

本办法适用于本市行政区域内共有产权住房的规划、建设、

销售、使用、退出以及监督管理。

第三条（职责分工）

市住房城乡建设委负责建立本市共有产权住房工作协调推

进机制，具体负责共有产权住房的政策制定、规划计划编制和

指导监督工作。

市发展改革委、市财政局、市规划国土委、市民政局、市

公安局、市人力社保局、市地税局、北京住房公积金管理中心

等部门按照职责分工做好相关工作。

区人民政府负责组织本行政区域内共有产权住房的土地供

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应、建设、配售、使用、退出以及监督管理等工作。

第四条（政府份额持有机构）

市、区住房城乡建设委（房管局）应确定保障性住房专业

运营管理机构，代表政府持有共有产权住房政府份额，并按照

有关规定和合同约定负责具体管理服务工作（以下简称“代持

机构”）。代持机构决策、运营、资金等的管理规定，由市住房

城乡建设委会同相关部门另行制定。

第二章 规划建设

第五条（土地供应计划）

市规划国土委、市住房城乡建设委应当根据本市共有产权

住房需求、城乡规划实施和土地利用现状、经济社会发展水平

等情况合理安排共有产权住房建设用地，并在年度土地利用计

划及土地供应计划中单独列出、优先供应。

各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有

产权住房用地，用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才

居住需求。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求

的房源应不少于30%。

市住房城乡建设委可根据中心城区共有产权住房需求和土

地紧缺情况等，从城市发展新区统筹调配房源使用，促进中心

城区人口疏解。

第六条（规划选址）

共有产权住房建设项目应当根据城乡规划要求，结合城市

功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公

共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动

就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。

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第七条（供地方式）

共有产权住房建设用地可采取“限房价、竞地价”“综合招

标”等多种出让方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设

单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。

第八条（规划设计导则）

市住房城乡建设委会同市规划国土委制定共有产权住房建

设技术导则。开发建设单位承诺的建设标准高于技术导则标准

的，相关管理部门应按承诺标准进行规划设计方案审查，并依

法进行日常监督。

共有产权住房户型以中小套型为主，套型设计功能布局合

理，有效满足居住需求。

第三章 审核配售

第九条（申请条件）

申请购买本市共有产权住房的家庭，应符合以下条件：

（一）申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包

括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当

年满30周岁。

（二）申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下

均无住房。

一个家庭只能购买一套共有产权住房。

第十条（限制申请情形）

申请家庭符合本办法第九条规定条件，但有以下情形之一

的，不得申请购买共有产权住房：

（一）申请家庭已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置

房补偿协议的。

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（二）申请家庭有住房转出记录的。

（三）有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距

离婚年限不满三年的。

（四）申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、

构筑物或设施等拆除的。

申请家庭承租公共租赁住房、公有住房（含直管和自管公

房等）后又购买共有产权住房的，应在购房合同网签前书面承

诺腾退所租住房屋。

第十一条（配售规则）

共有产权住房配售工作由各区住房城乡建设委（房管局）

组织实施,房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工

作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、

在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

其中，非本市户籍无房家庭申购共有产权住房的具体条件，

由各区人民政府根据本区功能定位和发展方向等实际情况确定

并面向社会公布。

第十二条（申请流程）

共有产权住房实行网上申购，具体按照以下程序进行：

（一）网上公告。开发建设单位取得项目规划方案复函后，

向项目所在区住房城乡建设委（房管局）提交开通网上申购的

申请，经审核批准后准予开通网上申购并发布项目公告，网上

申购期限不少于15日。

（二）网上申请。符合条件的家庭，可在共有产权住房项

目开通网上申购期间内登陆区住房城乡建设委（房管局）官方

网站提出项目购房申请，在线填写《家庭购房申请表》和《承

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诺书》，如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况，并按照

本办法规定的条件和项目公告，准备相关证明材料。

（三）联网审核。市住房城乡建设委会同公安、地税、社

保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内，

通过本市共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进

行审核，区住房城乡建设委（房管局）对申请家庭在本区就业

等情况进行审核。经审核通过的家庭，可取得申请编码。

申请家庭可登陆区住房城乡建设委（房管局）查

询资格审核结果。对审核结果有异议的，可以自资格审核完成

之日起10个工作日内，持相关证明材料到区住房建设委（房管

局）申请复核。

第十三条（分配程序）

区住房城乡建设委（房管局）监督指导开发建设单位开展

摇号配售。程序如下：

（一）摇号名单。区住房城乡建设委（房管局）应按照职

住平衡、家庭人口等因素进行优先次序分组，确定摇号家庭名

单，并在其面向社会公示。

（二）摇号配售。共有产权住房开发建设单位取得预售许

可或办理现房销售备案后，在区住房城乡建设委（房管局）监

督指导下，对符合条件的申请家庭进行公开摇号，确定选房顺

序。摇号应当使用全市统一的摇号软件。摇号结果在区住房城

乡建设委（房管局）和销售现场公示3天。

（三）顺序选房。开发建设单位应提前5个工作日，在销

售现场和区住房城乡建设委（房管局）发布选房公告，

明确选房时间、地点、批次安排等。家庭按照摇号确定的顺序

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选房，家庭放弃选房的，由后续家庭依次递补。

（四）购房确认。开发建设单位应在选房现场对选房家庭

申请材料进行核对，留存相关复印件，符合条件的，将联机打

印的《家庭购房申请表》和《承诺书》经申请家庭签字确认后，

一并报区住房城乡建设委（房管局）复核。复核通过的选房家

庭可签订购房合同。

第十四条（资格激活）

申请家庭取得的申请编码可申请其他项目，申请时须重新

登陆区住房城乡建设委（房管局）对申请编码进行激

活。申请家庭情况有变化的，应及时登录网站进行变更。市和

区住房城乡建设委（房管局）按规定重新进行审核。

申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同，累

计两次及以上的，3年内不得再次申购共有产权住房。

第十五条（公证和社会监督）

共有产权住房摇号、选房过程和结果应由公证机关依法全

程公证，主动接受人大代表、政协委员及新闻媒体监督，并可

以邀请社会公众现场监督。

第十六条（剩余房屋处理）

开发建设单位公开选房后房源有剩余的，应按照规定程序

在区住房城乡建设委（房管局）发布递补选房公告，

并组织其他摇号家庭依次选房。

开发建设单位递补选房后满6个月，房源仍有剩余的，由

市住房城乡建设委统筹调配给其他区进行配售。

第四章 共有产权约定

第十七条（销售价格）

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共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普

通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，

并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供

应文件中予以明确。

开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置

等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。

第十八条（产权份额）

购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普

通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所

在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。

第十九条（价格和份额确定程序）

共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，应分别在共

有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房

地产估价机构进行评估，并由市住房城乡建设委会同市发展改

革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定

结果应面向社会公开。

第二十条（购房合同签订）

申请家庭选定共有产权住房的，夫妻双方应共同与开发建

设单位、代持机构签订三方购房合同，作为购房家庭产权份额

的共同共有人，未成年子女为同住人。

购房合同应明确共有产权份额、房屋使用维护、出租出售

收益分配等内容。

共有产权住房交易合同示范文本由市住房城乡建设委会同

市工商局制定。

第二十一条（信贷优惠政策）

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购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房有关贷

款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。

第二十二条（不动产登记）

开发建设单位、购房人和代持机构应当按照国家和本市不

动产登记有关规定，向房屋所在地区不动产登记部门申请办理

不动产登记，房屋产权性质为“共有产权住房”。登记事项记载

于不动产登记簿后，不动产登记部门应向当事人核发不动产权

证书，并按规定在附记栏注记共有人姓名、共有方式及共有份

额等内容。

第二十三条（出租管理）

已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所

占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同

中约定。

购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租

赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购

房条件的家庭出租。具体实施细则由市住房城乡建设委另行制

定。

第二十四条（回购管理）

共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许

转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住

房城乡建设委（房管局）提交申请，由代持机构回购。

回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

回购的房屋继续作为共有产权住房使用。

第二十五条（再上市管理）

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共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场

价格转让所购房屋产权份额。

（一）购房人向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交

上市申请，明确出售价格。同等价格条件下，代持机构可优先

购买。

（二）代持机构放弃优先购买权的，购房人可在代持机构

建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对

象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得

房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不

变。

（三）共有产权住房购房人和代持机构经协商一致，可共

同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得

商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让

总价款的相应部分。

购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府

份额后获得商品住房产权。

第二十六条（再上市价格管理）

代持机构行使优先购买权、购房人购买政府份额的房屋价

格，应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。

购房人转让价格明显低于评估价格的，代持机构应当按购

房人提出的转让价格予以回购。

购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，应

当按市场价格购买政府份额，取得商品住房产权后实现退出，

或由代持机构回购其所有的产权份额。

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以上具体实施办法由市住房城乡建设委会同相关部门另行

规定。

第二十七条（使用约定）

共有产权住房的购房人和同住人应当按照本市房屋管理有

关规定和房屋销售合同约定使用房屋。

共有产权住房购房人和代持机构，不得将拥有的产权份额

分割转让给他人；不得违反本办法规定，擅自出售、出租、出

借共有产权住房。

购房人、同住人违反购房合同约定，有擅自出售、赠与、

出租、出借或超过份额担保等行为的，代持机构可以按照合同

约定，要求其改正，并追究其违约责任。

第二十八条（抵押管理）

共有产权住房购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权

份额用于抵押。其中，代持机构抵押融资只能专项用于本市保

障性住房和棚户区改造建设和运营管理。

第二十九条（维修资金）

共有产权住房购房人应当按照本市商品住宅专项维修资金

管理规定，全额缴纳住宅专项维修资金。

第三十条（物业服务收费）

共有产权住房的物业服务费，由购房人承担，并在购房合

同中明确。

第五章 监督管理

第三十一条（对房地产经纪人的要求）

房地产经纪机构及其经纪人员不得违规代理共有产权住房

出售、出租等业务。

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第三十二条（信息化管理）

市住房城乡建设委应当建立全市统一的共有产权住房管理

信息系统，为共有产权住房建设、申请审核、配售以及后期管

理等工作提供技术服务。

第三十三条（申请人弄虚作假的责任）

违反本办法第十条、第十二条、第十四条规定，经查实，

申请人不如实申报、变更家庭户籍、人口、住房、婚姻等状况，

伪造或提供不真实相关证明材料，承诺腾退所租住的公共租赁

住房、公有住房但在规定期限内拒不腾退的，禁止其10年内再

次申请本市各类保障性住房和政策性住房，并按以下情形处理：

（一）已取得资格的，由区住房城乡建设委（房管局）取

消其购买资格；

（二）已签约的，开发建设单位应与其解除购房合同，购

房家庭承担相应经济和法律责任；

（三）已购买共有产权住房的，由代持机构责令其腾退住

房，收取住房占用期间的市场租金，住房腾退给代持机构后，

由代持机构退回购房款。

第三十四条（违反使用约定的责任）

共有产权住房购房人、同住人违反购房合同约定，且拒不

按代持机构要求改正的，房屋所在地区住房城乡建设委（房管

局）可以责令其腾退住房，禁止其10年内再次申请本市各类保

障性住房和政策性住房。

第三十五条（信用信息管理）

申请人、购房人、同住人以及相关单位和个人有违反本办

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法规定情形的，行政机关应当按照国家和本市规定，将相关行

政处理决定纳入本市信用信息管理系统。

申请家庭成员在本市信用信息管理系统中记载有违法违规

或严重失信行为的，区住房城乡建设委（房管局）依据相关规

定限制该家庭申请购买共有产权住房。

第六章 附 则

第三十六条（面向人才共有产权住房）

市住房城乡建设委、区人民政府应当按照人才工作需要，

在重点功能区、产业园区范围内及周边建设筹集共有产权住房，

用于满足区域范围内人才居住需求。具体建设筹集、申请及配

售办法另行制定。

第三十七条（共有产权住房与自住型商品住房等住房的关

系）

本办法施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管

理，按照原规定执行。

本办法施行后，未销售的自住型商品住房、限价商品住房、

经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，

均按本办法执行。

第三十八条（施行日期）

本办法自2017年 月 日起施行。

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