个人二手房买卖交易流程以及注意事项

个人二手房买卖交易流程以及注意事项

首先合适自己是否具有购房资格。签订二手房买卖合同。买

卖双方准备相应证件，如果贷款的房子首先有评估公司进行

评估，如果卖方此时贷款未还清需即使通知相关银行提前还

贷并注销它项，然后出评估报告后到携带所需证件原件房管

局打协议或者面签。资金监管及贷款申请，房屋过户，缴纳

税费。

我们知道现下二手房的买卖大热，不用长期贷款，减少

债务的情况下，在未来的一段时间仍具有很大的市场潜力，

那么无论是作为房主还是买家，也无论是否通过中介人或者

机构，掌握其流程、关注一些注意事项就显得必要了。今天

将为您介绍个人二手房买卖交易流程以及注意事项。

概括来说，二手房买卖办理流程：购房资格核验(住宅

类)——网签合同——地税部门核定契税——房屋发证大厅

办理房屋所有权证。

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■二手房买卖以下步骤要了解清楚：

▲1、了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状

况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份

证件及其它证件。

▲2、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到

档案大厦国土部门查房档案;

3、签合同：如卖方提供的房屋合法，可以交易，买方可以

交纳购房定金(但不是商品房买卖的必经程序)。买卖双方通

过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付

时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至

少一式三份的房屋买卖合同。

▲4、申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门

提出申请，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上

市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产

权未得到其他产权共有人书面同意的情况，则拒绝申请。

▲5、立契。房地产交易管理部门审核批准后，交易双

方才能办理立契手续。

▲6、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房

屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税

费构成是不一样的。

▲7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易

管理部门办理完产权变更登记后，买方凭领取房屋所有权证

通知单到发证部门申领新的产权证。

▲8、买方付清所有房款领取房屋所有权证，卖方交付

房屋并结清物业费。

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■二手房买卖新政策及常见避税手段

二手房买卖新政策主要有二手房交易中的个人所得税

由交易总额的1%调整为按差额20%征收和二手房20%个税不

得转嫁购房者。

国五条细则落地，其中对二手房事项的规定为：对出售

自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋

登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得

的20%计征。20%个税一经公布就引发楼市讨论热潮，很多购

房者质疑这个税费会增加购买二手房的成本，因为在现有的

二手房交易过程中，大部分税费是由买方来承担的。随后住

建部官员表示二手房20%个税不得转嫁给购房者。

假离婚是国五条细则出台之后楼市传的最火的避税办

法之一。根据规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭

惟一生活用房取得的收入，免征个人所得税。一般来说，家

庭关系是指配偶关系，也就是说，夫妻双方的第二套住房在

转让时要缴纳个人所得税。许多夫妻便通过假离婚的形式进

行避税。

▲1、二手房合同价格远低于实际价格：做低合同价，

能避就避。“做低合同价”是二手房市场买卖双方最常用的

避税方式。

▲2、有意压低交易价格：二手房买卖双方故意压低房

屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。对于“有意压低成

交价”的做法，第一，其违反税收政策，政府对此违规行为

也即将加大监管力度，风险性较大;第二，从购房者角度来

看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大二

手房买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。

▲3、协议延期办理产权变更：这种避税方式看上去有

理有利，但其背后却暗藏着巨大的法律风险，稍不留神，就

有可能让二手房买卖双方落得一个

“贪小便宜吃大亏”的下场。

▲4、假赠予真买卖，暗箱操作：在新政策颁布后，不

少业主通过“假赠予”偷逃个人所得税和营业税等。这是二

手房买卖双方为达到“避税”目的，本无亲友关系，私下交

易后，却以此名义经过公证将房产进行“赠予”。

二手房交易常见陷阱，买卖要注意什么?

二手房市场鱼龙混杂，特别是在政策暂未明确的状态下

无论是买房还是卖房都需要多一个心眼，二手房交易过程

中，常见购房陷阱需要了解清楚。在二手房买卖过车中，买

方和卖方各需要注意什么呢?