中美房产税比较分析研究

税务论坛

中美房产税比较分析研究

———

兼论我国房产税改革建议

■/

刘斌

摘要房产税是一项有利于调节收入分配和社会公

：

平有利于完善国家财政税收体制符合我国十二五规划

，，“”

要求的税种本文从房地产税的内涵和征收意义着手通过

。，

现行的中美房地产税在税基税率收入配套实施方面进行革开放以来我国人民生活水平有了大幅度提高据统计

、、、，。，

比较提出我国现行房产税改革的建议

，。

关键词房地产税中国美国比较

：

财产税中的个别财产税

。

（）

二房产税征收意义

1.90

有利于调节收入分配促进社会公平自从年代改

、。

2010GDP3405079.1%

年我国为亿元同比增长如按照年末

，，

人民币汇率计算约为亿美元位居世界第三人均

，，；

49868GDP

为美元仍位居世界第位但经济的发展也不断拉大

1703110

，。

了收入分配差距如住房交通等房产税的开征不仅能增加

，、。

税收收入促进政府公共产品再分配总量增加而且具有缩的建议是从全局和战略的高度提出十二五时期加快财

、，》，，“”

小贫富差距促进社会公平减少社会矛盾的功能据数据显税体制改革的明确要求研究推进房地产税改革年

、，。，“”。

示房产税每年每增加美元其房价将会下降到美

，，

100600900

元即产生六至九倍辐射效应强化税收规范收费的原则继续推进费改税研究推进房地

，。、，，

201010

年月中国共产党第十七届五中全会审议通过的

，

《

中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划

2010

11

月财政部部长谢旭人在解读十二五规划时指出按照

，“”：

产税改革完善财产税制度房产税是房地产税制度改革的

，。

重要部分其征收成本税基征收范围等征收细则都是所有我国的土地总面积居于世界第三位人均土地面积仅为

，、、，

国内房屋所有者关心的热点问题学术界也对房产税制度改公顷是世界人均土地资源量的同时土地沙化面积占我

，，，

革进行研究探讨本文认为如能参照国际经验比照国情方国国土面积的特别是经过十一五城镇化推进我

。，，，“”，

能有效地改革房地产税制度国城市可用土地资源已经接近到极限已形成了人多地少的

。，

一房产税内涵及征收意义

、

（）

一房产税内涵

房产税不同于房地产税在我国房地产是指房产和地产居民经营性住房征收房产税通过增加住房持有成本引导

，，，

的统称房地产税包括房地产业营业税企业所得税个人所购房者理性地选择居住面积住房类型如年初上海和

，、、、。，

得税房产税城镇土地使用税城市房地产税印花税土地重庆启动的房产税已经明确将征收的对象限制在别墅高

、、、、、，、

增值税投资方向调节税契税耕地占用税等档住房以及二套以上住房指明了购房消费的方向端正了

、、、。，，

房产税是国家在保有环节征收的税种主要针对城市

，、

县城建制镇和工矿区房产征收国家机关人民团体军队

、，、、

自用的房产宗教寺庙公园名胜古迹个人所有非营业用建立房产税正常合理的社会主义市场经济体系以及财政

、、、、。、

的房产等房产不属于征收范围对于自用的按房产计税余值税收体制不仅应该拥有生产或开发流通环节的税种如营业

。，

征收对于出租出典的房屋按租金收入征税房产税是属于税契税等还应该拥有财产保有环节的税种如房产税等

，、，、，。

（）

201118

年第期

2.

有利于引导城镇居民合理住房消费观念据资料显示

。，

0.777

1/3

18.12%

局面城镇居民住房消费理念应被正确引导到保障居民基本

。

住房需求而不是单纯进行炒房炒地人为推高因此对

，。，

GDP

2011

“”。

购房保值的观念

3.

有利于完善财政税收体制健全中国的财税体系必须

。

11

税务论坛

速膨胀完全可以纳入征税范围作为国家税收的稳定税源

，，。

（）。

21999

居民对房屋要求加大自从年住房全面推行市

场化以来我国打破了以往统一管理统一分配以租养房

，“，，”

公有住房实物分配制度居民住房商品化程度地提高使得居

，

民对住宅的要求越来越高面积大地段好中小学等公共服

：、、

务设施齐全换大面积的小区房人数越来越多已不满足对

，，

“”，，

自用住房的定义如果完全免税不仅使国家放弃了调节

居民收入分配的重要手段还违背了多受益者多纳税的公平

，

原则

。

1994

年我国实施分税制体制改革虽然在一定程度上

，，

加强了政府和中央对经济的调控能力但是由于财政税收

，，

体制改革不到位不完善以及过度重视对地方政府绩

、，

GDP

效的反映促使地方政府逐步从税收财政走上土地财

，“”“

政高价拍卖土地提高房产开发环节的成本间接推高了

”，，，

地方房价损害了城乡居民的经济利益为此扭转土地财

，。，“

政现状不仅需要国家对目前土地制度和征用办法等条例

”，

的修订和完善更需要改革和完善财政税收体制促进回归

，，

正常有效的税收财政

“”。

因此深化房产税收体制改革无论对于稳定房价提高

，，、

居民幸福指数还是完善财政税收体制保持社会稳定都是

，、

必需的措施

。

二现行中美房产税收比较

、

目前世界上大多数国家和地区都对房产征收了房地产

，

税或房产税如美国的房产税日本的不动产税俄罗斯的物

，、、

业税等等在众多国家美国不仅是位列第二的发达国

。，

GDP

家也是税收制度相对比较完备的国家美国通过众多复杂

，，

的税收收入包括房产税支撑起庞大的公共财政支出美国

（），

房产税在征收过程中强调灵活市场价值反映准确能有效

、，

地遏制美国房地产投机行为对我国房产税修订遏制高价

，、

房地产具有借鉴作用

。

（）

一税基不同

税基运用最为广泛的指标有资本价值总价值年租

：（）、

金区位土地价值税基指标的采用要受限于税基的内涵

、（）。、

纳税人评估者的责任地方和中央政府的结构管理能力以

、、、

及中央政府对地方政府的转移支付等因素的影响

。

2.

美国执行宽税基少税种美国重视房地产的保有环

“、”。

节房产税的征收美国的房产税涵义大于中国房产税

———，，

包括对房地产占有处置收益等各个环节征收所收缴的税

、、

收狭义的房产税征收对象是土地和房屋税基是按房地产

。，

市场估价或评估值的一定比例各州规定不一样从

（，—

20%

100%

不等如加利福尼亚州规定的房产税税基是政府的专

），

门评估部门所确定的房屋市场价格的

40%

。

（）

二收入规模不同

1.

中国房产税收入规模较小我国房产税自开征以来的

。

收入规模一直偏小根据财政部年月日公布的数据

，

201121

显示年房产税实现收入亿元同比增长

，，，

2010894.0611.2%

占税收总收入的比重为远远低于契税收入

1.2%2464.80

。，

亿元房产税收入规模不能满足地方建设的需要特别是各

，。

地对房产税征缴力度常年的空转没有得到政府关注个

，“”，

人申报意识缺乏导致房产税收入始终小于其他税种

，。

2011

年我国从上海重庆等个别城市开始试点房产税准备推广

、，

到全国在年月重庆首笔个人住房房产税在当地申

。，

20111

报入库其税款为元而上海在年第一季度中仅

，，

6154.832011

有入库不到笔个人住房房产税占被认定需要缴纳房产

10

，

税套住房的

10171%

。

1.1986

我国房产税税基偏小根据年中华人民共和国房

。《

产税暂行条例规定房产税只在城市县城建制镇和工矿

》：、、

区征收其他农村房产国家机关等由国家财政部门拨付经

，、

费新建的单位自用房产个人非经营用房产等都列为免税对

、

象经过改革开放以来余年的发展我国国民经济已经得

。，

20

到大大提高从年亿美元上升到

，

GDP19862975.7313052010

年亿美元

59847.067669

①

，

经济环境与我国房产税条例制订环

境相比已经发生了深刻的变化

：

（）。，

119982005

农村城市化进程加大从年到年期间我国

城市化率提高到年均增长个百分点城市人口达到

43％1.42

，，

2.

美国房产税收入规模较大房产税在美国是地方税种

。，

20

个州都征收房产税各地州县房产税税率有所不同但基

。、，

本上都根据本地区各种预算收入和总预算支出来确定房产

税征缴总之房产税税收大约占美国一些地方政府总收入

。，

比重较大有的占税收总收入的左右金融危机爆发前

，。

30%7

年由于美国中等价位房的房价增长了房产税相应地在

，，

48%

同期有了的增幅

62%

。

（）

三税率不同

5.63202060％

亿据预测到年我国的城市化水平将达到左

。，

右即亿总人口中城市人口亿占而农村人口

，；

14.78.4,57%6.3

亿占人口增多导致房产规模急剧扩大经营用房快

，。，

43.7%

12

1.2011

我国税率制定还没有统一标准且总体偏低年

，。

初房产税试点的重庆和上海的税率标准不同总体税率在

，

（）

201118

年第期

0.4%~1.2%

。《

根据上海市开展对部分个人住房征收房产税试

点的暂行办法房产税实行差别化的比例税率适用税率暂的要求房产税改革应遵循简税制宽税基低税率严征

》，，，“、、、

定为但对每平方米市场交易价格低于上海市上年度新管的原则实施规范全面性的改革

0.6%

，”，、。

建商品住房平均销售价格倍含倍的应税住房税率可暂

22

（），

减为根据上海市统计局年公布的最新数据房产目前有关房地产税种包括房地产税城镇土地使用

0.4%2011

。，，、

税应税住房房价低于元米的税率减为超过这税契税耕地占用税房产税以及在房地产开发环节出现

28426／0.4%

2

，，、、、

一价格的房产税税率为而重庆房产税征缴也是以主城的行政事业性收费对这些重复性税种进行归并整合简

0.6%

。。、，

九区新建商品住房成交均价的倍起点征收税率范围是化税制重视房地产税持有环节税种取消房地产交易环节

2

，。，

税务论坛

产税征收的经验根据十二五规划对我国房地产税制改革

，“”

（）、、

一归并整合现有房地产税种简化税制

税费如取消交易环节的营业税土地增值税城市维护建

。、、

设税和教育费附加以及行政审批类收费等可以考虑合并

，

持有环节的房产税和城镇土地使用税为房地产税发展以

，

研究房产税为重点的税制改革减轻房地产的交易负担抑房产税还应包含交易税大约为房价评估值的由买

，，，—，

制房地产价格卖双方平摊从美国的房产税制度看考虑比较周全对未婚

。。，，

（）

二立法确立房产税为地方税种

市场经济发达的美国房产税征收最大的经验就是将房住宅时只要新增收益不高于万美元可以免税对于已婚

产税确认为地方税种由州县等地方政府制定各自税率和家庭新增收益在万美元以内也可以免税根据房产所位

，、，。

征缴方法在中国五级政府结构中其地方应该涵盖除中于地理区域不同分别实施不同税率如郡税城市税和学区

。，“”，，、

央以外的省地市县乡镇四级房产税征收目的是优化税三者之间的税率比例为

、（）、、。。

当地政府公共基础设施和投资环境从而提升本辖区的不动

，

产价值扩大地方政府税源和收入因此中国房产税应该从

，。，

最基层的县市开始征缴和管理也不健全房管局仅对本地区成交房屋有登记记录跨省地

、。，，、

（）

三合理设定房产税税基和税率

房产税税基和税率的设置应遵循先易后难先窄后宽重影响了税收征管的力度同时影响房地产税基计算的房

“，”。，

的原则科学设置房产税的税基税率以及减免税优惠可以地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全缺少相应

，、。，

参照美国房产税经验对空置房屋等特殊用途房产进行适度的评估人员新房尚可直接以开发商报价作为征收依据但

，。，

征收实施房产税改革中的宽税基低税率的思想宽税是二手房交易的市场评估值与实际成交价相差甚远成为以

，“、”。“，

基是指把房产税的征税范围扩大到所有城市和乡镇的非农市场价值为计税依据的房产税征收的障碍法律性不强

”，。

用房地产即无论居民个人自用还是经营使用的房屋只要

，，

不隶属于农业建设用地的房产均列入房产税征税范围按照低的关键因素在美国评估体系中评估价与市价往往相差

，。，

房地产市场评估价值从价计征按季征收低税率是指房较大评估出的房产价值一般仅定为市场价格的

、。“”，—，

产所处的用途地理位置闲置或增值状态以及数量分别设主要是当地政府明文规定要求低估大额房地产价值以吸引

、、

计的幅度比例税率由中央规定税率的最高上线外地资本学区房公共配套设施齐全其房产估价偏高所交

0.5%-1.2%

，，。，，

各地方政府根据当地经济发展实际情况选定不同的适用税房产税也多于其他区域此外我国关于房地产税费种类比

，。，

率这样既保证中央有一定的宏观调控权又能体现和照顾较多定义比较混乱规范程度较低虽然我国政府高层在制

，，，，。

各地不同的实际情况免税范围可以包括农用土地及农业生定税费时都在努力归并清理和减少关于房地产方面的内

。、

产配套用房党政机关人民团体公用事业学校医院等非容但是具体落实到地方政府地区其税费数量还是有增无

，、、、、，、，

经营性单位房产也可以享受免税对居民自用房地产也要设减房地产税费规范性有待提高

。，。

定房地产税免征面积和标准照顾低收入体按家庭为单

，，

位实施征收从而引导居民对房地产合理消费结合我国经济发展状况和房地产税收制度参照美国房

，。，

13

0.5%~1.2%

。

2.

美国税率由地方预算收入和支出的情况而定平均在

，

0.8%3%1.5%

—，。

之间并以左右的税率水平居多美国广义的

2%4%

和已婚的标准不同如对于未婚或单身出售住满年的自用

，

2

，；

25

50

1:1:5

（）

四配套措施不同

1.

我国房地产征收配套措施不齐全我国财产登记制度

。

区的私有财产缺乏全国联网管理致使税源不全和流失严

，，

2.

美国房产估价和税率是决定纳税人所需缴纳房产税高

50%75%

三我国现行房产税改革的建议

、

（）

201118

年第期

税务论坛

（）

四合理设计计税依据

房地产数据库对全国各地区机关事业社会团体企业法人

，、、

和居民个人的房地产进行全面调查和登记在任何地区都可我国房产税计税依据应以市场价值为基础的评估价考

，，

以查询到房地产交易情况并对所拥有房产评估价值和纳税虑被估房产的面积地段交通朝向楼层年限所在地区

，、、、、、、

情况进行动态跟踪管理网络房地产数据库的建立也可以为的配套公共基础设施等多种因素选择成本法收益法和市

。，、

国家企事业单位社会团体和居民个人提供网上房产税相关场法进行评估在评估过程中无论会计上如何核算房产

、。，“，

信息咨询使之方便报税纳税及房产税征管工作也为地方原值均应包含地价

，、，”

财政的移交和使用房产税记录和众监督提供方便定房产税的计算方法可以分从价计征和从租计征来计算

。，。

注释

：

③

，，

实行合并计税根据我国现行税法规

1.10%～30%

从价计征是按房产原值一次减除后的余值

计算其计算公式为年应纳税额房产账面原值减除比

，：（

=×1-

例如果按照我国现行会计制度规定房产账面原值

），，

×1.2%

应包括在账簿固定资产科目中记载的房屋原价和土地购置

价及房产改扩建所增加的价值如按照资产评估成本法计坛

、；，（）

算则房产原值评估价应该包括房产建造现价和取得的土地

，

市值其按成本估价的主要计算公式如下新建房地产评土地使用税等政策的通知财税号

，：（）

①[2010]121.

估价格取得土地市值建造建筑物费用和正常利税二手

=+②

。

房评估价格土地重新取得价格建筑物的重新构建价格建

=+-

筑物的折旧根据国家规定企业的原房产自建房屋委托

。，、、

建设房屋购置存量房等行为都应该在经营之日或建成之次

、

月或办理竣工验收手续后的次月或发放房屋权属证书之次

月起计缴税

。

参考文献

：

①/GDP/.

数据来源

②.J.

贾康房产税改革美国模式和中国选择人民论

：〔〕

201101.

③

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周银丹现行房产税计税依据弊端分析及改革建议

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J.201011.

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究会计之友

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J.20103.

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从租计征是按租金收入计算其计算公式为年应纳税邱爱敏李伟毅透晰房产税征纳计税依据首席财

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额年租金收入适用税率企业出租出借房产自交

=×l2%

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付出租出借房产之次月起计缴税

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[5].J.GBD

贾康房产税改革美国模式和中国选择人民论在北京签署建立中国房地产贸易自由网首次将

：〔〕（）“”，

坛

，（）

20111.

年中房指数系统理事会与全球商业发展网络

中国房地产开发推向国际市场年在美国成立的搜房资

。

1999

讯有限公司也进入中国市场提供了包括房地产评估服务在

，

内的九大服务内容根据房屋所有者提供的房产信息进行在

，

线评估为房产交易提供参考价值根据美国房地产交易经

，。

验评估值可以年更新一次房地产价值按年折旧递减

，，。

3～5

如果房地产价格上升或下降过快年上涨或下跌超过房地产

（

重置价值时可进行重新评估

10%

），。

（）

五加快建立全国联网房地产数据库

[6].J.2010

胡玲敏物业税立法的比较研究法律与社会

〔〕，

（）

4.

[7]..

刘以栋美国房产税难以承受之重江苏经济报

：〔〕，

20106.

（）

◇

作者信息武汉大学博士研究生江西科技师范学院

：，

经济管理学院副教授研究方向会计财务

，：

管理公共经济管理

，

2010

年底我国各省市实施的行政限购令在一定范

，、“”

围内抑制房价快速上涨但是并非长久制度特别是许多房

，。

地产交易采用跨省跨地区购房方法来逃避限购令和房产

、“”

税征缴造成了税收收入流失因此有必要建立全国联网的

，。

14

◇

责任编辑杨嵘

：

◇

责任校对杨嵘

：

（）

201118

年第期