二手房买卖流程及注意事项_

二手房买卖流程及注意事项

二手房买卖流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋

所有权证》的房屋转移给他人的过程。二手房买卖又称存量房买卖，是买方通过交付房款，

卖方将房屋交付给买家，并办理过户登记的过程。二手房买卖办理流程：购房资格核验(住

宅类)——网签合同——地税部门核定契税——房屋发证大厅办理房屋所有权证。

二手房买卖以下步骤要了解清楚：

1、了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包

括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;

3、签合同：如卖方提供的房屋合法，可以交易，买方可以交纳购房定金(但不是商品

房买卖的必经程序)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交

付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

4、申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，管理部门要查验有关证

件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得

到其他产权共有人书面同意的情况，则拒绝申请。

5、立契。房地产交易管理部门审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

6、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济

适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，

买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

8、买方付清所有房款领取房屋所有权证，卖方交付房屋并结清物业费。

二手房买卖新政策及常见避税手段

2013年二手房买卖新政策主要有二手房交易中的个人所得税由交易总额的1%调整为

按差额20%征收和二手房20%个税不得转嫁购房者。

2013年3月1日晚间，国五条细则落地，其中对二手房事项的规定为：对出售自有住

房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应

依法严格按转让所得的20%计征。20%个税一经公布就引发楼市讨论热潮，很多购房者质疑

这个税费会增加购买二手房的成本，因为在现有的二手房交易过程中，大部分税费是由买方

来承担的。随后住建部官员表示二手房20%个税不得转嫁给购房者。

二手房买卖避税手段

假离婚是国五条细则出台之后楼市传的最火的避税办法之一。根据规定，对个人转让

自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的收入，免征个人所得税。一般来说，家庭关

系是指配偶关系，也就是说，夫妻双方的第二套住房在转让时要缴纳个人所得税。许多夫妻

便通过假离婚的形式进行避税。

二手房合同价格远低于实际价格：做低合同价，能避就避。“做低合同价”是二手房市

场买卖双方最常用的避税方式。

有意压低交易价格：二手房买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目

的。对于“有意压低成交价”的做法，第一，其违反税收政策，政府对此违规行为也即将加大

监管力度，风险性较大;第二，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买

价”将拉大二手房买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。

协议延期办理产权变更：这种避税方式看上去有理有利，但其背后却暗藏着巨大的法

律风险，稍不留神，就有可能让二手房买卖双方落得一个 “贪小便宜吃大亏”的下场。假赠

予方式

假赠予真买卖，暗箱操作：在新政策颁布后，不少业主通过“假赠予”偷逃个人所得税

和营业税等。这是二手房买卖双方为达到“避税”目的，本无亲友关系，私下交易后，却以此

名义经过公证将房产进行“赠予”。

二手房交易常见陷阱，买卖要注意什么？

二手房市场鱼龙混杂，特别是在政策暂未明确的状态下无论是买房还是卖房都需要多

一个心眼，二手房交易过程中，常见购房陷阱需要了解清楚。在二手房买卖过车中，买方和

卖方各需要注意什么呢?

二手房交易常见购房陷阱

阴阳合同陷阱：“阴阳合同”是指除了签署一份实际成交价的合同之外，再签一个低于

实际交易价的假合同，将假合同作为申报纳税的依据，以达到减少交税的目的。签订房屋买

卖合同应当遵守国家政策法规有关规定，按照市场交易规则进行。

卖房者并非房主本人：二手房交易中，不仅有“假房主”，还有假房产证、假信息等。

二手房交易中，经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况，因此购房者交出了

定金并与卖房人签了合同，如果买卖生变，追讨定金也是费时费力的事。

中介合同有陷阱：大部分二手房都是通过中介来成交的，为了快速达成买卖协议好提

取中介费，部分不法中介经常在合同上耍小聪明，蒙蔽买卖双方。买卖双方在签订合同时，

最好把和中介有关的条款写入合同中，同时还要注意合同中隐藏的陷阱。

中介扮买主吃差价：一些中介经纪人在到价格较低的房源时，往往还不断向房主压

价，如果房主急售，真的同意了这个较低的价格，店里其他经纪人就会扮作买房人与房主签

合同。然后通过委托公证等方式，再次加价将房子出售，赚取差价

购房合约陷阱：买家在签订合同时，一定要检查合同上有没有不公正条款，一旦发现

立即当面指出，检查清楚前不要签字。另外，像卢先生遇到的情况，在没有双方签字盖章的

情况下，合同上的涂改是无效的，如果房东拒不履行合同约定的款项，卢先生可以申请法律

程序。

二手房买卖过程中 卖房者如何规避风险

第一、选取品牌中介。第二、交钥匙要谨慎。第三、不要轻易提前交房。第四、合同

细节要讲清。第五、私下交易要看清。

二手房买卖过程中买方需要注意的事项

第一、核实房主真实身份；第二、附属设施最好在合同中约定；第三、维修基金要结

清；第四、户口迁出要慎约时间和责任；第五、前期费用要结清；第六、房款分两次支付最

安全；第七、约定违约偿付时间。

美文欣赏

1、 走过春的田野，趟过夏的激流，来到秋天就是安静祥和的世界。秋天，虽

没有玫瑰的芳香，却有秋菊的淡雅，没有繁花似锦，却有硕果累累。秋天，没有

夏日的激情，却有浪漫的温情，没有春的奔放，却有收获的喜悦。清风落叶舞秋

韵，枝头硕果醉秋容。秋天是甘美的酒，秋天是壮丽的诗，秋天是动人的歌。

2、 人的一生就是一个储蓄的过程，在奋斗的时候储存了希望；在耕耘的时候

储存了一粒种子；在旅行的时候储存了风景；在微笑的时候储存了快乐。聪明的

人善于储蓄，在漫长而短暂的人生旅途中，学会储蓄每一个闪光的瞬间，然后用

它们酿成一杯美好的回忆，在四季的变幻与交替之间，散发浓香，珍藏一生！

3、 春天来了，我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。让心灵长出北归大雁的翅膀，

乘着吹动彩云的熏风，捧着湿润江南的霡霂，唱着荡漾晨舟的渔歌，沾着充盈夜

窗的芬芳，回到久别的家乡。我翻开解冻的泥土，挖出埋藏在这里的梦，让她沐

浴灿烂的阳光，期待她慢慢长出枝蔓，结下向往已久的真爱的果实。

4、 好好享受生活吧，每个人都是幸福的。人生山一程，水一程，轻握一份懂

得，将牵挂折叠，将幸福尽收，带着明媚，温暖前行，只要心是温润的，再遥远

的路也会走的安然，回眸处，愿阳光时时明媚，愿生活处处晴好。

5、 漂然月，时光随风远逝，悄然又到雨季，花，依旧美；心，依旧静。月

的柔情，夜懂；心的清澈，雨懂；你的深情，我懂。人生没有绝美，曾经习惯漂

浮的你我，曾几何时，向往一种平实的，风雨共度，淡然在心，凡尘远路，

彼此守护着心的旅程。沧桑不是自然，而是经历；幸福不是状态，而是感受。

6、 疏疏篱落，酒意消，惆怅多。阑珊灯火，映照旧阁。红粉朱唇，腔板欲与

谁歌？画脸粉，凝眸着世间因果；未央歌舞，轮回着缘起缘落。舞袖舒广青衣

薄，何似院落寂寞。风起，谁人轻叩我柴扉小门，执我之手，听我戏说？

7、 经年，未染流殇漠漠清殇。流年为祭。琴瑟曲中倦红妆，霓裳舞中残娇靥。

冗长红尘中，一曲浅吟轻诵描绘半世薄凉寂寞，清殇如水。寂寞琉璃，荒城繁心。

流逝的痕迹深深印骨。如烟流年中，一抹曼妙娇羞舞尽半世清冷傲然，花祭唯美。

邂逅的情劫，淡淡刻心。那些碎时光，用来祭奠流年，可好？

8、 缘分不是擦肩而过，而是彼此拥抱。你踮起脚尖，彼此的心就会贴得更近。

生活总不完美，总有辛酸的泪，总有失足的悔，总有幽深的怨，总有抱憾的恨。

生活亦很完美，总让我们泪中带笑，悔中顿悟，怨中藏喜，恨中生爱。

9、 海浪在沙滩上一层一层地漫涌上来，又一层一层地徐徐退去。我与你一起

在海水中尽情的戏嬉，海浪翻滚，碧海蓝天，一同感受海的胸怀，一同去领略海

的温情。这无边的海，就如同我们俩无尽的爱，重重的将我们包裹。

10、 寂寞的严冬里，到处是单调的枯黄。四处一片萧瑟，连往日明净的小河

也失去了光彩，黯然无神地躲在冰面下恹恹欲睡。有母女俩，在散发着丝丝暖意

的阳光下，母亲在为女儿梳头。她温和的把头发理顺。又轻柔的一缕缕编织着麻

花辫。她脸上写满笑意，似乎满心的慈爱永远装不下，溢到嘴边。流到眼角，纺

织进长长的。麻花辫。阳光亲吻着长发，像散上了金粉，闪着飘忽的光辉。女儿

乖巧地依偎在母亲怀里，不停地说着什么，不时把母亲逗出会心的微笑，甜美的

亲情融化了冬的寒冷，使萧索的冬景旋转出春天的美丽。

11、 太阳终于伸出纤纤玉指，将青山的柔纱轻轻褪去。青山那坚实的肌胸，挺

拔的脊梁坦露在人们的面前，沉静而坚毅。不时有云雾从它的怀中涌起，散开，

成为最美丽的语言。那阳光下显得凝重的松柏，那苍茫中显现出的点点殷红，那

散落在山峰顶神秘的吻痕，却又增添了青山另外的神秘。

12、 原野里那郁郁葱葱的植物，叫我们丝毫感受不到秋天的萧索，勃勃生机与

活力仍在田间高山涌动。谷子的叶是墨绿的，长而大的谷穗沉甸甸地压弯了昨日

挺拔的脊梁；高粱仍旧那么苗条，满头漂亮的红缨挥洒出秋的风韵；那纵横原野

的林带，编织着深绿浅黄的锦绣，抒写出比之春夏更加丰富的生命彩。

13、 终于，心痛，心碎，心成灰。终于选择，在月光下，被遗忘。百转千回，

早已物是人非；欲说还休，终于咫尺天涯；此去经年，你我终成陌路。爱你，终

是一朵花开至荼糜的悲伤，一只娥飞奔扑火的悲哀。

14、 世界这么大，能遇见，不容易。心若向阳，何惧忧伤。人只要生活在这个

世界上，就有很多烦恼，痛苦或是快乐，取决于你的内心。人不是战胜痛苦的强

者，便是屈服于痛苦的弱者。再重的担子，笑着也是挑，哭着也是挑。再不顺的

生活，微笑着撑过去了，就是胜利。

15、 孤独与喧嚣无关，摩肩接踵的人，演绎着身外的花开花谢，没谁陪你挥

别走远的流年。孤独与忙碌迥异，滚滚红尘湮没了心境，可少了终点的奔波，人

生终究一样的苍白。当一个人成长以后，在他已经了解了世界不是由鲜花和掌声

构成之后，还能坚持自己的梦想，多么可贵。

16、 生活除却一份过往和爱情外，还是需要几多的遐思。人生并不是单单的由

过往和爱情符号所组成的，过往是人生对所有走过岁月的见证；因为简单，才深

悟生命之轻，轻若飞花，轻似落霞，轻如雨丝；因为简单，才洞悉心灵之静，静

若夜空，静似幽谷，静如小溪。