买房后悔怎么办 专家教你如何退定金降低损失

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买房后悔怎么办 专家教你如何退定金降低

损失

导读:

本文介绍在房屋卖房，交定金的一些知识事项，如果觉

得很不错，欢迎点评和分享。

交完购房定金后，由于各种原因，又不想买房了。可是，

购房定金也不是个小数目，不退还的话损失可不小。那么，

不想买房的话购房定金能不能退还？买房交了定金后又不

想买了该怎么办？

一、定金能不能退

目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一

般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果

买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一

致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约

定，对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的

境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商

的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失

合同公平、公正的原则。

好多购房人认为，购房定金与其它商品交易一样，就像

平常买东西一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备

要了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿，以此类

推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因

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房子终没有买成，定金就一定不能返还了，有些人甚至自动

放弃了取回定金，这其实是一种误解。其实定金是可以退的。

那么在什么条件下定金可以退，什么条件下定金不能退？

《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一

十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，

给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收

受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法

律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、

预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担

保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应

当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方

的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定

金返还买受人。

因此，购房定金是可以退的，但是购房者想要回购房定

金必须符合法律规定的条件。因购房者的原因未能订立预售

合同的，购房者无权要求返还定金。对开发商来说，如为追

求更高的经济利益而与他人订立预售合同；未取得预售许可

证之前即与购房者签订预售合同；未告知购房者在支付定金

前商品房已存在查封、抵押等事实，则开发商应当双倍返还

定金。因不可归责于开发商和购房者的事由主要有，如双方

就预售合同的主要条款不能协商一致或出现不可抗力等情

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况，导致预售合同未能订立的，则开发商应当将定金返还买

受人。

二、定金的法律规定

到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、

《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法

解释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》等。《中华人

民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给

付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收

受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中

华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一

方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行

约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行

约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保

法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以

交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立

主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合

同的，应当双倍返还定金。

《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法

律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、

预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担

保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应

当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方

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的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定

金返还买受人。另外，建设部的《商品房销售管理办法》规

定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品

房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商

品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订

立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所

收费用”。

定金的适用需要符合以下几个条件：

1，定金合同是实践合同，需要定金的实际交付。

定金如未实际交付的，在当事人一方不履行合同债务或

者不订立主合同时，不能适用定金罚则。

2，主合同必须有效。

这是由定金合同的从属性所决定的。如果主合同无效或

者被撤销的，即便当事人已有交付和收受定金的事实，也不

能适用定金罚则。但是，当事人可以约定定金合同的效力独

立于主合同，即主合同无效定金合同却不一定无效。

3，当事人不履行债务且无法定免责情形。

《担保解释》对适用定金罚则的几种特殊情况作出的规

定：

1，视为不履行被担保的债务的情况。

因当事人一方迟延履行或者有其他违约行为,致使合同

目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或当事

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人另有约定的除外。

2，不完全履行合同时的定金罚则。

当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所

占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

3，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适

用定金罚则。

因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，

适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三

人追偿。

三、如何避免定金陷阱

要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不

要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前

签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经

程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。

如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不

留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、

“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等，这样

一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据

有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当

事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金

等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民

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法院不予支持；二是《高人民法院关于审理商品房买卖合同

纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通

过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品

房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致

商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性

质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属

于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是

在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件

下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。

四、如何退定金才能成功

根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，

交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般

情况下，交付订金的视作交付预付款。另外，根据市房屋土

地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订

行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订

金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预

售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。

购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订

协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当

全额返还购房者支付的订金：

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（1）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；

（2）签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不

明确的；

（3）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能

协商一致的；

（4）广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。

通过以上的分析，我们知道退定金是有一定条件的，即

因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书

约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购

房人可以通过合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可

以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，

属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金

的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项

目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，

无需做大量的取证工作，直接起诉即可。

本文结束，感谢您的阅读！

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