最完整二手房买卖交易注意事项及流程样本

程

2020年4月19日

1

最完整二手房买卖

交易注意事项及流

文档仅供参考，不当之处，请联系改正。

二手房交易流程及注意事项

二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及

产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身

份证件及其它证件。

（2）、如卖方提供的房屋合法，能够上市交易，买方能够交纳

购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双

方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方经过协

商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房

屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的

房屋买卖合同。

（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审

查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查

验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手

续，对无产权或部分产权又未得到其它产权共有人书面同意的情

况拒绝申请，禁止上市交易。

（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况

和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准

后，交易双方才能办理立契手续。

（5）、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的

性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房

的税费构成是不一样的。

2

2020年4月19日

文档仅供参考，不当之处，请联系改正。

（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部

门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领

取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由

买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，

对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批

准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权

证后，银行将贷款一次性发放。

（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋

并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。买

方拿到属于自己的新产权证后进行房屋交割，包括维修基金、

水、电、煤、有线电视、宽带、电话的过户和费用结算

二手房交易十项注意

（1）房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证

的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能

有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房

主还能够抵押和转卖。因此最好选择有房产证的房屋进行交易。

（2）房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有

的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买

3

2020年4月19日

文档仅供参考，不当之处，请联系改正。

卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签

订的买卖合同未在其它共有人同意的情况下一般是无效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果

买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁

时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因

为中国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋

买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多

买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠

纷。

（4）土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，

划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴

纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土

地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使

用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70

年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

（5）市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到 左右要面临拆

迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规

划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情

况。

4

2020年4月19日

文档仅供参考，不当之处，请联系改正。

（6）福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性

住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所

有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与

国家法律冲突。

（7）单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住

房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，

对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位

享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵

犯单位的合法权益。

（8）物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然

气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买

受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

（9）中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受

人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行

骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，

所有的责任有可能自己都要承担。

（10）合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对

5

2020年4月19日