城市棚户区改造贷款管理办法

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中国工商银行城市棚户区改造贷款

管理方法（试行）

第一章总则

第一条为支持城市棚户区改造建设，改善棚户区居民住房条件，有效防贷款

风险，根据住房和城乡建设部、人民银行等五部委《关于推进城市和国有工矿棚

户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）、人民银行和银监会《关于做好

城市和国有工矿棚户区改造金融服务工作的通知》（银发[2010]37号）等国家相

关文件与我行相关规定，制定本方法。

第二条城市棚户区改造贷款是指贷款人向经政府授权从事城市棚户区改造

的借款人发放的用于支付项目拆迁阶段拆迁、补偿、安置等费用的贷款。贷款不

得用于借款人缴交土地出让金。

本方法所指的城市棚户区改造是指经政府授权的房地产开发企业将城市市

区围的旧城区、城中村等区域原有建筑物拆除，并由其开发建设商品房的过程。

第三条发放城市棚户区改造贷款必须符合国家的方针、政策，遵守国家法律

法规，坚持安全性、流动性和效益性的原则。

第四条贷款项目所在城市必须已具备城市棚户区改造相关配套政策。

第五条本方法适用于我行具备该项业务开办资格的分支机构办理的城市棚

户区改造贷款。

第二章贷款条件

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第六条借款人须同时符合以下条件：

（一）已取得地市级（含）以上政府或经其授权的区级政府（以下简称政府

有权部门）授权其从事城市棚户区改造的相关文件。

（二）信用等级A+级（含）以上，实收资本5000万元（含）以上或所有者

权益20000万元（含）以上，具备房地产开发资质；借款人为项目公司的，实收

资本或所有者权益应为5000万元（含）以上，且其控股股东须符合上述规定。

（三）借款人或其控股股东具有多年的房地产开发经验，与我行合作多年，

具有良好的品牌和市场影响力。

（四）产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规，经济实力较强，财务状

况良好。

（五）具有企业法人营业执照并已办理年检手续。

（六）具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用

记录。

（七）贷款人要求的其他条件。

第七条贷款项目须同时符合以下条件：

（一）项目符合城市总体发展规划，已纳入政府棚户区改造年度计划，并已

取得政府相关部门专项规划批准文件。

（二）已与95%（含）以上建筑面积的业主签订拆迁补偿安置协议，并确保

能够获得房屋拆迁许可文件。

（三）项目资本金不低于项目总成本的30%，并须在贷款发放前投入使用。

（四）项目地理位置优越，周边配套齐全，交通便捷，预计销（预）售前景

较好，盈利能力较强，还款来源充足。

（五）拆迁完成后应由借款人在项目地块上开发建设商品房并进行销售。

（六）贷款人要求的其他条件。

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第三章贷款期限、额度、利率、担保方式和还款方式

第八条贷款期限原则上不超过2年。贷款期限应与项目的拆迁周期、拆迁进

度与建设计划相匹配，综合考虑项目拆迁的难易程度、项目规模大小、报建情况

等因素合理确定。

第九条贷款金额应综合考虑棚户区改造项目拆迁补偿安置费、项目建成后预

计销售情况等因素合理确定，其中补偿费、安置费等费用应根据拆迁补偿安置协

议约定的金额合理确定，安置房建设费和项目拆迁费需经我行测算后确定。

第十条贷款利率执行中国人民银行有关规定。

第十一条城市棚户区改造贷款原则上采取抵押、质押担保方式，对抵（质）

押担保不足或无法提供抵（质）押担保的，可采取保证担保方式。

（一）采取抵押、质押担保方式的，执行我行《贷款担保管理方法》（工银

发[2008]17号）有关规定，不得承受已空置3年（含）以上的商品房与闲置2

年（含）以上的土地作为抵押物。

（二）采取保证担保方式的，保证人应为借款人集团总部或信用等级为A+

级（含）以上的企业法人，且保证人经济实力雄厚，财务状况稳定，担保能力充

足。

借款人须向我行承诺，贷款项目用地取得土地使用权证后，与时无条件办理

土地使用权抵押担保手续；未经我行同意，不得转让本项目或在本项目上设定任

何其他担保事项。

第十二条城市棚户区改造贷款一般采用按月还息，按季、半年、年归还贷款

本金的还款方式。

第四章贷款调查、审查、审批与发放

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第十三条借款人申请城市棚户区改造贷款时，应向贷款行提供以下资料：

（一）借款人资料

1.政府有权部门授权借款人从事贷款项目棚户区改造的相关文件。

2.借款人营业执照、组织机构代码、开发资质等级证书与最近年度的年审证

明。

3.借款人验资报告和公司章程。

4.借款人贷款证（卡）与最近年度的年审证明。

5.经会计（审计）事务所审计的借款人近三年财务报表（如有）与最近一个

月的财务报表。

6.借款人董事会或相应决策机构同意借款的决议。

7.借款人能够取得贷款项目地块后续开发资格的相关证明材料。

8.贷款人要求提供的其他资料。

（二）项目资料

1.政府有权部门核发的棚户区改造年度计划、年度土地供应计划、片区改造

控制性规划文件。

2.通过规划部门审议的项目专项规划方案、规划条件与总平面图等文件。

3.政府有权部门同意借款人从事贷款项目改造工作的相关文件，包括棚户区

改造合作协议或国有土地使用权出让合同等。

4.改造围的地上建筑物权属、建筑面积等证明资料。

5.与业主签订的拆迁补偿安置协议书。

6.改造项目的可行性研究报告或者具有相当性质的项目相关资料。

7.已投入使用的项目资本金凭证。

8.贷款发放前能够提供房屋拆迁许可材料的，还须提供相关材料。

9.贷款人要求提供的其他资料。

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（三）担保资料

1.采用抵（质）押担保的，应提供抵押人（出质人）出具的，具有法律效力

的同意提供抵（质）押担保的书面文件和权属证明，抵（质）押物清单与价值证

明材料。

2.采用保证担保的，应提供保证人出具的，具有法律效力的同意提供保证担

保的书面文件，并按我行要求提供保证人的相关资料。

第十四条贷款调查。调查人要通过查询政府棚户区改造计划、客户访谈、现

场调查等方式展开调查工作，重点调查核实以下容：

（一）借款人是否已获得政府有权部门授权其从事贷款项目棚户区改造的文

件。

（二）借款人或其控股股东是否有足够的经济实力和丰富的房地产开发经

验，是否具有良好的品牌和影响力。

（三）贷款项目是否符合城市总体规划，是否已纳入棚户区改造年度计划和

年度土地供应计划，是否已取得项目专项规划。

（四）是否能够提供足够比例的业主签订的拆迁补偿安置协议，拆迁补偿安

置费用是否真实。

（五）贷款拟采取的担保方式，抵（质）押物权属是否清晰，保证人担保能

力是否充足。

（六）借款人能否获得项目后续开发建设资格，项目后续开发建设是否可行，

项目整体是否具备较强的盈利能力。

尽职调查后，调查人应形成调查报告，提出贷款方案（金额、期限、利率、

还款方式、担保方式等），并将相关贷款资料提交审查人。

第十五条贷款审查。审查人应对借款人、贷款项目、贷款担保、后续开发建设

等情况进行综合风险判断，重点审查以下容：

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（一）借款人从事贷款项目棚户区改造的授权是否合法、有效，借款人或其

控股股东是否具备足够的经济实力和开发经验完成项目拆迁与后续开发建设。

（二）贷款项目是否符合政府部门相关规定，拆迁行为是否合法、有效，拆

迁补偿安置方案是否合理、可行。

（三）项目资本金比例是否符合要求，是否已投入项目使用。

（四）贷款额度、期限、利率等是否符合我行规定。

（五）贷款担保是否合法、有效，保证人担保能力是否充足。

（六）借款人获得项目后续开发建设资格是否存在不确定性，后续开发建设

是否具备足够的盈利能力偿还我行贷款。

审查人要形成审查报告，对贷款方案和风险控制条件提出审查意见。

第十六条贷款审批。在调查、评级、审查的基础上，贷款人根据借款人、贷

款项目、贷款担保与贷款金额、期限、利率、收益等情况，结合贷款风险因素、

风险规避措施和综合收益水平，做出贷款决策。

第十七条贷款人同意发放贷款的，应依据相关法律法规和我行贷款担保管理

等有关规定，办妥担保手续，落实贷款发放前提条件，与借款人签订借款合同和

借据。

借款合同中须明确，贷款项目有后续融资需求的，须在我行办理；未经我行

同意，不得在他行融资；贷款项目后续按揭业务由我行独家办理。

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