共有产权住房模式比较及制度建设

共有产权住房模式比较及制度建设

作者：吴炜昶 陈昊

来源：《中国房地产·综合版》2014年第10期

2014年政府工作报告明确将共有产权住房纳入保障性住房体系，共有产权住房试点也随

后于4月份在住建部部署下在淮安、上海、北京等六地铺开。共有产权住房是我国住房制度的

又一重要改革。

一、共有产权住房典型模式

在我国，共有产权住房的发展并不久远，综合全国各城市的实践经验，有三种模式最具代

表性，即淮安模式、上海模式和北京模式。

1.淮安模式

2007年7月26日淮安市发布《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》，明确提出要

将经济适用住房使用的土地改划拨为出让，实行政府指导价，并与市场接轨。这实质上终止了

传统意义上的经济适用房的供应，用共有产权住房取而代之。根据共有产权住房产权构成比例

的不同，将共有产权住房分为两种：一是个人拥有70%产权，政府拥有剩余的30%产权；二

是个人与政府各占住房产权的50%。

与以往保障性住房类似，共有产权住房也为购房者设置了门槛。淮安共有产权住房公布之

初对不同产权构成比例的购买有明确规定。其中，购买个人拥有70%产权共有产权住房的条件

是家庭人均月收入300 元以下，具有市区城镇常住户口8 年以上，家庭人均住房使用面积在

10 平方米以下；购买个人拥有50%产权共有产权住房的条件是享受政府最低生活保障且人均

住房使用面积不足10 平方米的困难家庭。但是，2007年初的淮安住房均价即已达到2500元/

平方米，以一个刚达到购买70%产权住房要求的三口之家为例，要拥有一套50平方米的共有

产权住房平均至少需要12年的全部收入。这显然不符合实际。因此政策颁布之初，符合条件

的购房者寥寥无几。政府相关部门后来意识到了初设条件的苛刻，因此放宽了申购条件，把人

均收入放宽到了700元/月，在实际操作中，甚至放宽到800元/月。几乎刚好售完首批推出的

300套共有产权住房。

淮安对于共有产权住房的退出机制给出了明确规定。在五年内，共有产权住房的政府产权

部分不收租金，业主可以原价购买政府产权部分，得到完整产权。当业主的生活水平高于政府

规定的享有共有产权住房条件时，可以继续使用住房，但需要为政府所有部分支付相应市场化

租金。五年以后，如果转让住房的话，则只能得到自己所有份额的收益，政府得到剩余部分，

并且政府有优先购买权。

2.上海模式