南宁三产用地小产权房政策

“小产权房”被叫停 集体三产用地是否受影响日前，关于坚决遏制在建、在售“小产权房”

的问题引起社会各界关注。在南宁房地产市场上，出现不少小产权房，这些小产权房在政策

下将何去何从呢？

政策回顾

十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（简称《决定》）

提出，房地产深化改革要求提出城乡土地制度改革，建设统一的城乡用地市场，农村集体经

营性建设用地与国有土地同等入市，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建

设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，推进农村集体土地流转，

根据《决定》精神结合之前383改革方案提出的““在集体建设用地入市交易的架构下，对

已经形成的‘小产权房’，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史

遗留问题。”，“集体土地入市”与“小产权房转正”是房地产市场化改革的必然趋势。

但是2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地

领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划

和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产

权房”行为。

为何国土部和住建部的《通知》与中央的《决定》精神相驰而背呢？

虽然按中央《决定》精神小产权房从不合法到合法是大势所趋，但是在现阶段的《土地管理

法》和《宪法》框架下，集体土地入市还不到法律的依据，小产权房合法化需经过修改相

关的法律法规，国家担心在修法前部分人误读中央精神，在未经规划的土地甚至是农用耕地

抢盖房子，那么农村的土地流转将会陷入混乱，耕地被侵占的情况势必会更加严重，农村耕

地将会大面积沦为住房用地，农村耕地得不到相应的保护，将会弱化农村土地最原本的使用

价值。并且，将会导致农村出现乱建现象，破坏农村环境，将会出现“农村不农”的局面。

所以在相关部门未制定新的集体土地入市制度前，须坚决遏制未经规划批准的非法在建、在

售“小产权房”行为。

"小产权房"存在的合理性

曾在1998年作为房改课题组组长的中房集团原董事长、现任中国企业家协会执行副会长的

孟晓苏今日在广东参加一个论坛上表示，小产权房肯定会转正。孟晓苏表示，国土部、住建

部上周末发布的叫停小产权房违法建设、销售的文件仅仅是为了摆姿态遏制投资而已。对于

任志强的“担忧安全问题而永不合法化”的观点，孟晓苏表示，任志强“不懂农民”，“安全

问题做好督查就行了，政府难道不需要与时俱进么？” 他表示，关于小产权房问题，媒体

要让农民自己发出声音，问他们愿不愿转正。“小产权房转正要补交地价，没人愿意补，征

房产税即可。”但无疑，现在的政策法规一直未对小产权房的转正有做出任何松口。对此，

孟晓苏表示，“小产权房违法，那就修改法律，当年土地承包制也是违法，后来改的是法律。”

随着房地产市场的发展，小产权在市场上应运而生， 从1999年到 2008年，党中央、国务

院三令五申，明确规定：集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、

农民住宅或“小产权房”，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。但是一线城市的小产权房

还是遍地开花，深圳小产权房的比例甚至占到全市房屋面积的一半。

小产权房一直存在的原因有三个方面：其一，在既成事实的情况下，小产权房拆除困难，拆

迁问题不是一时半会就能解决；其二，如果不拆，现阶段让其合法化的方式复杂；若要合法

化，就要修改相土地法、宪法等一系列相关法律，这些都不是一天两天就能实现；此外，还

会涉及相当大的一部分人的利益，可见困难重重；第三，在现阶段房地产市场供求不平衡的

情况下，经济适用房、保障房无法满足居民住房问题，房价居高不下，房价与收入悬殊，小

产权房在价格上优胜商品房，致使小产权房有着可观的市场空间，如此一来，小产权房就出

现“遍地花开”。小产权的存在，的确有其一定的经济价值，让其合法化的呼声也一直存在。

目前，小产权房合法化的时机已经开启，但是须在国家完善相关改革制度后逐渐进行。

集体三产用地、安置房是否受影响？

2002年8月21日，经南宁市第十一届人大常委会第十五次会议审议，决定对《南宁市征用

集体土地条例》进行修改，修改后的条例于2002年12月16日公布实施，新修订的《条例》

在第十一条中对补偿安置问题作了明确规定：征地时，市土地行政主管部门应当向被征地的

单位支付征地补偿费（包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地面附着物补偿费），

此外市土地行政主管部门还可采用货币补偿、留地安置、实物补偿、养老保险以及其他方式

补偿安置，留地安置方式一般适用于边远地区。也就是说，在城市规划区范围内，不宜再采

用留地安置方式补偿，即不宜再新安排农民产业用地，而是通过其他方式对征地进行补偿，

这是符合整个城市发展规律的，有利于城市建设有序按规划的实施，以促进城市化进程。

与此同时，2008年《南宁市拆迁安置房建设销售管理暂行办法》第八条指出安置房项目建

设用地由市国土资源部门根据用地选址方案将符合建设需要的土地依照国家用地程序划拨

给城区政府（开发区管委会）。根据国家政策规定，对被拆迁户进行的安置补偿，故凡是通

过正规拆迁程序，由取得拆迁许可证的开发商开发建造的安置房屋，被安置人将来都能取得

房屋的产权证，只是相对商品房要经过更长的时间才能取得房产证。

综述，随着社会的发展，城市化进程的提高，南宁市规划区内可利用土地减少，农民产业用

地安排存在一定的难度，同时也给城市规划管理带来了一些问题。农民集体第三产业用地和

拆迁安置房都是在根据国家政策规定下，对土地使用进行合法使用，解决了上述的问题，在

解决居民的住房问题的情况下，提高居住的居住水平，加速社会发展。

在房地产市场上，不管是集体第三产业用地还是拆迁安置房，受政府认可和保护的。三中全

会也指出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，

实行与国有土地同等入市、同权同价。为此，通过政府规划和国土局相关部门审核通过的城

中村集体第三产业用地，也称之为为商业服务用地，用于商业、居住等，这些性质的项目是

通过正规程序，征得相关部门同意之后，开展建设的。即使产权不足70年，也不会例如|

“小产权房”范围，因此，该类型的房子是受到国家的保护的，也将不会列入“清理”范畴。

同时，这些性质的房子，是顺应了社会居民的需求，缓解了社会对住房的需求。在高房价收

入少的现状下，让更多的人花少钱住新房，顺应民心，推动社会的稳健发展，集体土地入市

后此部分在经过相关部门规划批准的集体三产用地和安置回迁用地上建造的房子将首先转

正，因此在中央《决定》精神带来的新方向下城中村集体三产用地建造的房子必成

受到大家追捧的投资“香饽饽”。