北京商品房购房的相关流程

北京商品房购房的相关流程

1、准备买房

买房前要做很多准备，首先需要看看自己有没有购房资格。以北京为例，没有北京户

口，想在北京买房，需要连续缴纳5年个税或社保，有合法有效的暂住证，并保证自己名

下在北京无房产。其次需要根据自己的经济实力，对房款总数有一定的预期。可以通过各

种渠道了解在售新房楼盘的具体情况，制定一个大概的购房计划。

2、看房选房

对中意的楼盘项目，可以去实地考察，只有自己看过了，才知道真实情况，广告与实

际情况相差的有点多。看样板间是每个购房者都要经过的环节，在看样板间时，带上尺子

打量下家具尺寸、询问一下销售员房屋管线位置、将样板间的灯关掉看自然采光、问清交

房时与样板间之间的差别。看沙盘时，要注意沙盘中可能存在的猫腻。

进入选房阶段时，要注意选择楼层、户型，并注意周边配套的规划图。项目周边配套

可以通过项目所在区域的住建委网站进行查询。

3、认购、购房资质审核、签约

购房者看好房子准备买房时，需要向开发商缴纳一部分数额的定金，并签购认购书。

缴纳的定金金额比例不得超过合同标明的总房款的20%。一般来说，比较抢手的项目，开

发商会让购房者排号。拿到比较靠前的购房者，有优先选择房源的权力。

在签约之前，需要先在网上审核你的购房资质，购房资质审核通过后，直接进行网签，

网签需要提供的资料有《购房认购书》、《购房承诺书》、《家庭信息表》，网签后与开

发商签订购房合同。签订购房合同时，要注意看看合同中有没有空白条款、补充协议中的

义务与权利是不是对等、违约责任和赔偿有没有写清楚、交房日期与交房标准是否清晰，

有没有垄断物管权。

4、付款、办贷款

签约后，你需要付给开发商首付款，商业贷款认贷不认房;公积金贷款，认房不认贷。

一般来说，开发商会有指定合作的银行，目前的商贷利率政策是4.9%，但各银行会有

自己的折扣，具体的银行贷款利率以申贷的银行利率为准。

5、验房收房

房屋竣工之后，开发商会通知你进行验房收房。注意收房时间，验房时要仔细核验房

屋的每个细节，除了要查看项目的“商品房预售许可证”还要查看其他的“三证一书一

表”。如果开发商拿不出这些证件，可以直接拒绝收房。

“三证一书一表”中三书指的是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑

工程质量认定书》;一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》;一表是指《竣

工验收备案表》。

6、交费入住

收房后，会有税务部门的工作人员到现场，你需要办理交税事宜。一般来说，商品房

住宅需要缴纳契税和公共维修基金，房还需交印花税，然后缴纳物业费、取暖费、停车位

的费用等。

1、不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购

房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，较好要求开发企业以书面合同形

式予以确定，不写进合同条款中的事项发生纠纷后，很难受到法律保护。

2、查验商品房项目的建设手续。购买商品房现房的，购房人应注意验看房地产开发

企业的营业执照，开发企业资质证书，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工

许可证、竣工验收备案手续等相关资料。开发建设手续不齐全的房屋，将不能办理产权登

记手续。

3、查验房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格。购买新建商品房时，须事先

了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》，自己拟购买的房屋是否在《商

品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。

4、审慎购买“乡产权”。所谓乡产权房屋又称小产权房屋，是指在农民集体土地上，

由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，

并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。

这类房产只能由这个乡的村民购买居住，且不允许上市交易，下发的房产证是蓝的

小本。现在小产权房的买卖受到了很大的关注，已经有明文规定，城镇户口的人不能买小

产权房，村民将自己的小产权房出售后，不得再获批宅基地。所以买小产权房的风险很大。

5、购买商品房签订协议后，应积极督促开发企业到房地产行政管理部门办理合同备

案;

1·商品房办理过户时候，房屋出售的年限已经达到五年，房屋的出售方可以申请，

不交纳营业税·个人所得税·土地税三种税费，房屋产权没有达到五年就出售，税费正常

缴纳，买方不享受房屋产权年限优惠政策。

2·卖方的税费有：营业税是成交价的5.5%，个人所得税是差额的20%或是成交价的

1%，土地税是房屋成交价的1%，印花税是房屋成交价的0.05%。

3·买方的税费是：房屋的出售面积在90平米以下，契税是1%，房屋出售的面积在

90平米至140平米之间，契税是1.5%，房屋出售面积在140平米以上，契税是3%。

4·其他的费用有：房屋交易费是6元每平米，房屋评估费是成交价0.5%，登记费是

80元。这部分费用合同内协商由谁缴纳，就是谁缴纳。

5·出售方有其他房产，产权满五年个人所得税还是要缴纳1%，营业税在出售面积达

到140平米以上缴纳。买主名下有其他房产，契税就是3%，没有其他比例。

感谢您的阅读，祝您生活愉快。