二手房交易流程及费用是怎样的

二手房交易流程及费用是怎样的

在房地产市场中，二手房的交易很常见。但是，二手房要经过一

定的流程以及缴纳一定的费用后才能签订房屋买卖合同并且办理过

户。那么，二手房交易流程及费用是怎样的，二手房买卖要注意哪些

事项，二手房买卖常见陷阱有哪些呢？针对这几个问题下面我为您详

细介绍二手房交易流程及费用是怎样的。

一、二手房交易流程及费用是怎样的

（一）流程：

1、看房

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，

要求卖方合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、查验产权

买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到国土部门查房档案，如

卖方的房屋合法可以上市交易。此时买卖双方可以协商、交付定金。

3、签署合同

买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房

屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，买卖双方签订

房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。双方签订至少一式三份的房屋

买卖合同。

4、审查

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖

双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，

审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。

5、资金监管及贷款申请

买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，

如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金

监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出

具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7—8

个工作日左右。

6、立契

房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交

易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理

立契手续。目前，北京市已经取消了交易过程中的房地产卖契，即大

家所俗称的“白契”。

7、缴纳税费

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、

危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

8、房屋过户

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材

料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领

新的产权证，需5个工作日。

9、银行放款

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查2017

二手房交易流程及费用2017二手房交易流程及费用。买卖双方向房

地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，

对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。

10、房屋、物业交接

买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所

有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

（二）税费

1、契税（买方支付）

根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是

存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳

契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单

价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定；非住宅类房屋按计税

参考价的3%交纳。

自2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定，对个人

购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及

未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。

对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一

住房的，减按1%税率征收契税。一次购房90平米以下按1%税率征收，

90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。

2、营业税（买方支付）

此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销

售营业税组成，个人购买超过2年（含2年）的普通住宅对外销售的，

免征营业税，

具体如下： 房产证未满2年的，并且面积在140㎡以上的需要

缴纳总房价的5.6%； 房产证未满2年的，并且面积在140㎡以下的

需要缴纳差额的5.6%；

房产证满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈

利部分的5.6%； 房产证满2年的，并且面积在140㎡以下的免交。

3、个税（买方支付）

核定征收方式：应纳个人所得税=计税价格X1%（或1.5%、3%），

我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房1%，非

普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。对于个人转让自

用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征个人所得税。

4、印花税（买卖双方各0.05%）

印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营

业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类

税费。

对于购房者而言，印花税的税率是0.05%，即购房者应纳税额为

计税价格X0.05%的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。

对个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方0.05%

的印花税。

5、土地增值税

个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记中心代征，其

他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手

续后由登记中心代征。对个人销售住房暂免征收土地增值税

核定征收方式：应纳土地增值税额=计税价格X核定征收率。我

市土地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住

宅类房产为5%。

6、登记费

其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件

80元；非住房房屋登记

收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权

证》工本费和《土地使用权证》工本费。

二、二手房买卖要注意哪些事项

1、出售方必须是房屋的所有人，并且已办理房屋权属登记。通

过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误。核实出售方身份是首

要，二手房和一手房不同，一手房是和开发商做交易，一般不存在这

个问题，所以买二手房的一定要核实与你交易的对方的身份。

2、如果出售方有抵押贷款，那么出售方必须先还清贷款，并到

房产交易中心办理抵押注销手续后才能交易过户。在这种情况下，出

售方一般会要求购买方先支付一定的首付，用以偿还银行的贷款以便

取消抵押。但是，如果购买方将首付交给出售方后，出售方就有可能

未按原来的约定去取消抵押而是挪作他用。

3、在看房的时候从以下几个方面入手了解：房屋建筑状况、房

屋小区状况、房屋权利情况，有无共有人、有无抵押、有无出租等情

况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。

三、二手房买卖常见陷阱有哪些

1、中介通常是连续让买家看几个明显价高质次的房子，然后再

把买家带到跟中介关系好的卖家的房子里，这样买家当然是眼前一亮

迅速下定签订合同了。

2、有些买家通过中介看中房子后，就企图直接到卖家进行交

易，这样可以把中介费用省掉。但问题是在看房前中介都和买家签订

的有看房协议。拿着这协议、如果中介查到买家甩了他们，两年内中

介都有仲裁或诉讼权的（一般中介合同内约定仲裁的都是自己关系好

的法院）；而且还可以有一些私人过激手段用来维护中介的利益。

3、买卖协议签订之后，买房一方就开始不断的花各种钱：评估

费用、银行贷款的相关代办费用、过户过程中的相关税费，甚至有的

买房人还需要负责帮助卖房人先做解押手续后才可以进行后续过户。

经常会有一些诸如卖家忽然不卖了、或拿到首付后却没有去解押的情

况发生，最终导致买家花了各种钱却无法顺利交易。

通过上文我为您详细介绍的二手房交易流程及费用是怎样的知

识，我们可以知道要向购买且过户二手房，并且经过一定的流程以及

缴纳一定的税费后才可以签订房屋买卖合同并且办理过户。但是，在

购买二手房时要注意是否有陷进。如果你还有其他的法律问题，欢迎

学习律师。