中国房地产税

中国房地产税

一：房地产税改革最新方案相关消息：房地产税划归地方

备受关注的房地产税改革推进近日有方案细节传出。有消息称，作为未来的新增税种，

房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征

管，全部税收收入将划归地方，成为地方税源的重要补充。

多位专家证实则表示，十二届全国人大可以已将房地产税立法列入五年立法规划，意

味著房地产税立法进程迈进关键的一步。新华社昨日援引权威人士信息表示，在目前的方

案设计中，房地产有关的其他税种，包含契税、土地增值税、耕地挤占税等将暂不列入房

地产税改革，未来在房地产税征收后有可能逐步进行改革。拒绝接受专访的专家则表示，

房地产税改革的原则就是对多套房、高端房展开调节，因此很多人并不需要交纳房地产税。

业内人士分析指出，房地产税的立法工作一直在推进,但目前很难确定出台的时间,这

涉及很多技术性问题。“具体政策出台及方案实施有待税务总局、财政部的文件发布为

准。”相关工作人员表示。

房地产税有关税种

据了解，目前我国房地产业的相关税种有5个,包括房产税、城镇土地使用税、土地

增值税、契税、耕地占用税，此外还有对房地产业征收的政府性基金和各项收费。业内学

者分析认为，未来房地产税的改革或将进一步整合这些税种及收费。

数据表明，年我国全部税收收入.31亿元，地方税收收入.91亿元。房产税总收入总

计.64亿元，占到全国全部税收收入的1.55%，占到地方全部税收收入的3.12%;城镇土地

使用税.62亿元，占到全国全部税收收入的1.67%，占到地方全部税收收入的3.37%。

对个人征收房地产税应由地方说了算

做为我国税制改革的关键组成部分，房地产税改革就是我国减少直接税、减少间接税，

调节税制结构的重要一环。改革之初，房地产税将由房产税和城镇土地使用税分拆而去。

目前这两个税种都是小税种，规模不大，因此开征之初的房地产税很难成为地方财力

的重要支柱。正如华夏新供给经济学研究院院长贾康所言，房地产税作为地方主要税种之

一还需要一个培育和发展的过程。

此外，专家建议，未来征收房地产税应付经营性房地产和非经营性房地产有所区分。

对经营性房地产征税的房地产税，必须在房地产税法通过后立即暂停征税房产税和城镇土

地使用税，已经开始征税房地产税。税基必须按照房地产市场价值评估，且每几年更新评

估价值。所有经营性房地产都应当缴，不设立退税面积。不过，为了维持税负基本平衡，

未来房地产税的规模在现有房产税和城镇土地使用税的基础上不必减少过多。

而对个人住房征收的房地产税，则将给予地方较大的自主权。“税率可能是浮动税率，

具体定多少、何时开征可能由地方说了算。” 中国财税法学研究会副会长施正文表示，

“有的地方认为当地房地产市场具备征税条件，征管条件也具备了，需要增加财政收入，

就可以尽早开征房地产税;反之则可能暂时不开征。”

二、房地产税或按套征税最新消息：

房地产税立法草案已在内部制定 贾康认为，房地产税最晚于年实施

前日，全国政协委员、财政部副部长朱光耀在澄清有关房地产税的回答时说，中国怎

么征收房地产税，仍在研究的过程中，总的说来由人大会同，财政部协调，过程必须非常

慎重。近日，全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康在拒绝接受访谈时透漏，

房地产税立法草案内部一直在搞。

（贾康简介：全国政协委员、政协经济委员会委员，财政部财政科学研究所原所长，

中国财政学会副会长，多年专注房地产税研究，出版《房地产税离我们并不远》。）

房地产税最晚可于年两会后实行--有关问题解答：

问：去年两会，财政部部长楼继伟提出房地产税立法正在推进，历经一年多，现在有

没有新的进展?

贾康：现在比较关键的事情，就是什么时候将房地产税法正式宣布列入全国人大立法

程序，尽快已经开始一审。

问：今年可以纳入立法程序吗?

贾康：按照各个方面的表态，必须就是这样。十八届三中全会明确要求“大力推进房

地产税立法并尽早推进改革”。去年，傅莹女士做为人大发言人，明晰表态尽快列入立法

程序。过了一年，今年两会在即为，按道理来说必须就是存有这样的动作。

问：要走程序的话，立法的草案已经在准备?

贾康：有所准备，内部一直在搞。

问：有媒体报道，房地产税最快年实施。

贾康：中央政治局建议，财税改革的重点和基本事项应当在年搞出。按照这个节奏建

议，存有一个推断，今年必须启动立法，最理想的情况下这个立法程序必须跑一年，一审

二审三审。一审之后，必须征询社会意见，在各种意见于探讨中吵得不可开交的情况下，

诺艾莱县可以拉到四审，那么这一年可能将跑不回去程序。期望能够跑下来，但很存有可

能会跑不下来，就可以顺延到年，最晚应当就是拉到年，在年两会上经全国人大表决核准，

通过后已经开始实行。这样就可以合乎中央关于改革时间表的建议。从这个意义上说道，

房地产税也就是“等无力”的。

土地出让金和房地产税并非只能择其一

问：房地产税，公众的认知可能将就是把土地和房产合在一起征收?

贾康：房地产合在一起是不动产，放在一起作为征税对象，是市场经济发展中，已经

有相对成熟国际经验的制度。在汉语的表述中，房地产税和房产税说起来两者有区别，但

实际上指的都是消费住房保有环节上，实施改革从无到有来征收的这个税种。

问：十八届三中全会之前，并并无房地产税的概念，房地产税与之前说道的房产税存

有什么相同?

贾康：房产税，是年全国人大授权国务院依照暂行条例开征的税种，当时规定个人住

房免纳房产税。怎么样让它从无到有?曾有开征物业税的设想。为到一个相对容易操作

的便捷路径，那时候认为房产税就是可以利用的一个实操框架。所以说，我国近年先后称

呼的物业税、沪渝试点的房产税、要加快立法的房地产税，实际上指的就是一回事。

问：你参予了房地产税立法的前期探讨，大家争议的热点包含这一条吧?

贾康：热点有若干。包括房地产税和70年的土地出让金可以一起收吗?在国有土地上

征收房地产税有法理依据吗?这两个问题，是我接触到的最会引出愤愤不平情绪的争议之

处。有人说，我房子里包含着70年的土地出让金，你再每年征税，重复征收合理吗?老百

姓一听往往就会很生气。另外，我接触到的情况是有很多人在说，别的国家征收这个税可

以，因为别国的土地是私有的，而中国的城镇土地是国有的，在国有土地上征个人的房地

产税，法理上说不通吧?

问：应当怎样认知土地出让金和房地产税的关系?

贾康：土地出让金的性质不是税而是租金。另外国家还可以凭借政治权力依法开征针

对房地产(不动产)的税收。所以租和税是可以合理匹配的关系，并不互相排斥地二者只能

择其一，一国制度设计应该使它们并行不悖地适应整个调控体系的优化。另外，多种税、

多环节、多次征这种复合税制本身就包含重复征收因素，这里的“真问题”是重复得是否

合理的问题。

房地产税应明晰“调节高端”

问：公众一直担心房地产税会增加个人的负担。

贾康：房地产税做为一种直接税，它的税收经济负担，按照理论框架必须更多落到存

有缴付能力、比较富足的社会成员头上。

问：这一点涉及房地产税的立法框架?征收的时候面对的重点对象应是高端人?

贾康：对，房地产税在中国立法过程中，必须尽快明晰“调节高端”的路线，使社会

大众喝定心丸。

问：那么高端的范围可能会如何确定?

贾康：这里存有两个技术路线。一个技术路线就是第一套房可以确定，剩的可以征收。

第二个技术路线就是按照人均平米更准确，不管就是多少套房，计入一定的人均平米后再

征收。

问：这两种方案你倾向于哪一个?

贾康：按照人均面积还是家庭具有房屋套数征收，这就是房地产税制度设计中争议最

少的环节之一。

具体是按套还是按平米?说起来，按套更宽松。如果第一套房不征税，第二套房是不

是也可以税率从低?就中国现在的普遍情况和民众心理来看，第二套房可以说是“自己给

自己买的商业化社会保险”，征收税率从低具有一定合理性和可行性。但对于第三套、第

四套，乃至更多套的房子，不应该再给予税收优惠了。

例如搞出广泛征税体制内官员也不能拒绝接受

问：但第一套房子有80平米的和平米的，显然是不一样的。

贾康：这须要存有“专制”一些的考量。直观、形式上最公平的办法，就是按照美国

的办法，不搞任何计入，只要就是住房，存有一平米就叛一平米，但这种方式不适宜中国，

别的不说道，体制内的人都受不了。

问：为什么体制内的官员接受不了?

贾康：体制内的公务员，不受到劳动法维护，工作“白加黑”、“五加二”非常艰辛，

辛辛苦苦这么多年，最实惠的就是在房改以后，存有了一套房，比如说在北京，可能将就

是在地段比较不好的地方有个多平米的房子，同时现在一个月总收入也才几千块钱。如果

房地产税见到一平米叛一平米，体制内的官员确实拒绝接受没法。

问：此前上海、重庆两地的试点有人认为是失败的，没看到对房价立竿见影的影响。

贾康：我不同意这样的观点。首先必须确实这个试水、试水的促进作用。一已经开始

必须先建好框架，柔性瞄准，不是没有影响，但对房价的影响，不那么明显，但以后就是

有可能趋向越来越明显的。

问：一方面希望房地产税柔性切入，使其力度有限;另一方面，我们又希望房地产税

成为地方政府主要收入来源，这不矛盾吗?

贾康：其实不矛盾。存有声音说道，刚开始交一二十亿的房地产税，不算什么东西，

所以不行，这不对!这就是刚刚瞄准，必须看见以后的潜力，一已经开始的时候主要就是

创建制度框架，充分发挥调节鼓励的促进作用，同时也可以点出以后越来越有把握非政府

总收入的功能。必须看看得长远些。

问：这中间可能存在什么难题吗?

贾康：我看不出存有什么过不去的问题。

问：地方财政税收多了，那给政府交的费是否可以少些?

贾康：对，另外一些东西应当清扫、资源整合。目前我国实际征收的18种“正税”

里面，与房地产有关的就至少存有10种，都应当在全面改革视角UX21LI2677E合理协同

——收费或许必须在清扫中间中止，或许必须福兰县，或者某些收费经济负担须要调减。

房地产税未来也可能扩大到农村

问：使房地产税沦为主体税源，可以不能沦为地方政府主要总收入?

贾康：不是让它包打天下，也不可能包打天下，还有其他税。中国一些主要的城市区

域，若干年后房地产税可能成为最主要的地方收入来源之一。

问：房地产税会怎样沦为主体税源?

贾康：它会自然而然地成为主体税源。中国的发展大势，是未来还要有4亿人左右从

农村居民变成城市居民，要在城市定居都要有房。建成区域会扩大，城市居住的人会翻倍，

人均收入会上升，他们的住房形成的税源，对公共金库作出的税收贡献，一定是不断上升

的。

问：可以有人不断步入城市，但大部分人都只卖一套房，房地产税会遭遇耗竭的状态

吗?

贾康：不可能枯竭。只买第一套房，不买第二套房，这不符合人均收入上升大趋势和

人的需求本性。退一万步说，假如真的普遍出现所有人都只买第一套房，那么可以再修改

税法，根据情况，从一开始第一套房的不征税，可以变为根据人均多少平米征税的办法。

我指出我国在可以预知的很长时期内，可能将须要秉持住房能保持环节税收只是调节

高端。但应当一起全面覆盖高端的增量和存量，在按照住房的市场评估值为主要计税依据

展开征税的情况下，可以使用渐进式的模式，逐步不断扩大至居民存量住房的更大范围，

即为适度看齐“高端”的具体内容界限，更远的未来，也不确定不断扩大至农村地区。

不会通过征税让小产权房完全合法化

问：此前草案的税收征管法，明确提出个人统一税号，这就是提早布局房地产税吗?

贾康：统一税号最直接的作用是为以后的个人所得税改革铺垫，个人所得税是对一个

个人，房地产税是对家庭，但管理上，也会凭借税负有相通之处。

问：如果确认按家庭、按套征税，征收的房屋价格基数必须怎么确认?

贾康：这就是“税基评估”问题。应在征税前进行不动产登记，把全国房屋的基本数

据摸清楚，评估税基的时候，可以按照物业税模拟空转的经验，在计算机里设计好软件，

将住房的相关数据输入计算机，自动生成评估结果。模拟空转的时候，是分三种不同的类

型：制造业的、商业的和消费住房，不同类型，有不同指标体系。消费住房很重要的是要

参考市场价值，处理地段因素、朝向因素等各种复杂的因素来作综合评估。

问：保障房可以怎么考量?

贾康：我认为对保障房不应该征税，保障房其实就应定位为公租房和共有产权(有限

产权)房，没有必要征税，它们已经是作为低中收入者的社会保障来提供了，只有商品房、

完全产权房才应纳入房地产税征管收范围。另外，在很长一段时间以内，也不要涉及农村

宅基地上的农民自住房。

问：那小产权房呢?

贾康：小产权房的问题有待进一步理清。这一次的不动产登记会倒逼出小产权房的分

类解决方案。

问：不能通过房地产税征税使大产权房合法化?

贾康：不应存在这个“一刀切”处理方案。总体来说，小产权房在既有情况下，主要

是农村集体土地上个人宅基地上的房子，以及一些跳过征地环节直接进入市场交易、名为

小产权实为买主无产权的房子。只有小产权房在分类处理清楚后，对那些处理成商品房的

真正的产权房，在那个时候，再按照法律去覆盖征税。