中国银行个人二手住房贷款业务管理办法（试行）

中国银⾏个⼈⼆⼿住房贷款业务管理办法（试⾏）

第⼀章 总则

第⼀条 为规范个⼈⼆⼿住房贷款业务操作，根据《中华⼈民共和国商业银⾏法》、《中华⼈民共和国合同法》、

《中华⼈民共和国担保法》、中国⼈民银⾏《个⼈住房贷款管理办法》、建设部《已购公有住房和经济适⽤住房上市

出售管理办法》等有关法律、法规和《中国银⾏个⼈住房贷款业务操作办法》，特制定本办法。

第⼆条 本办法所称个⼈⼆⼿住房系指由房屋产权⼈出售，房屋⼟地管理部门已颁发房屋所有权有效证件，或房产

已确权，房地产商可提供该房产《商品房权属证明书》和《楼宇名册》，可在房屋交易⼆级市场流通，卖房⼈具有完

全处置权利的住房。⼆⼿房抵押贷款业务包括：个⼈⼆⼿住房抵押贷款、个⼈⼆⼿住房转按揭贷款业务。

第三条 本办法所称⼆⼿住房贷款是指贷款⼈⽤⾃有资⾦向借款⼈发放的⽤于在⼆级市场购买住房的商业性贷款；

本办法所称贷款⼈是指中国银⾏开办此项业务的分⽀机构，借款⼈是指具有完全民事⾏为能⼒的⾃然⼈。

第四条 个⼈⼆⼿住房转按揭贷款是指在贷款银⾏已办理住房按揭贷款业务的借款⼈（原业主）将以按揭贷款⽅式

购买的住房出售，经贷款银⾏审查同意向新业主（新借款⼈）提供的抵押贷款业务。包括两种情形：⼀是贷款⼈向新

借款⼈发放按揭贷款，⽤于还清原贷款⼈的按揭贷款；⼆是由银⾏对原按揭贷款通过与新借款⼈签订借款合同，并变

更住房抵押登记，由新借款⼈承担原借款⼈所⽋银⾏借款债务。

第五条 贷款实⾏“部分⾃筹、有效担保、专款专⽤、按期偿还”的原则，借贷双⽅应根据此原则依法签订借款合

同。

第六条 本办法适⽤于中国银⾏（海外分⽀机构除外）向借款⼈发放的个⼈⼆⼿住房贷款。

第⼆章 借款⼈条件

第七条 借款⼈申请个⼈⼆⼿住房贷款时须同时具备以下条件

（⼀）具有完全民事⾏为能⼒的⾃然⼈；

（⼆）在中国境内具有常住户⼝或有效居留⾝份；

（三）具有稳定收⼊，良好信⽤，有按期偿还借款本息的能⼒；

（四）所购房屋具备进⼊房地产⼆级市场交易条件，产权明晰，买卖双⽅签署合法有效的房屋买卖合同或协议；

（五）必须⽀付不低于20％的购房⾸付款，并在中⾏开⽴存款账户；

（六）借款⼈应提供经贷款⼈认可的有效担保；

（七）贷款⼈规定的其他条件。

第三章 贷款币种、限额、期限与利率

第⼋条 贷款币种：⼆⼿房贷款币种为⼈民币和外币。申请外币贷款的借款⼈必须具有外汇还款来源。

第九条 贷款限额：个⼈⼆⼿住房贷款的最⾼限额不得超过所购住房评估价值或⼆⼿房交易价格的80％（两项选

其中较低⼀项）。

第⼗条 个⼈⼆⼿住房贷款的期限最长不超过20年，且房龄与贷款期限之和最长不超过30年。

第⼗⼀条 贷款利率：⼈民币个⼈⼆⼿住房贷款执⾏中国⼈民银⾏规定的同档次住房贷款利率。外币个⼈⼆⼿住房

贷款利率执⾏中国银⾏规定的同档次外汇贷款利率。贷款期限在⼀年以内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息；

贷款期限在⼀年以上的，遇法定利率调整，于次年1⽉1⽇开始执⾏新的利率。

第四章 贷款申请与审批

第⼗⼆条 借款⼈申请个⼈⼆⼿房贷款时，可通过与我⾏认可的中介机构或本⼈直接向贷款⼈提出书⾯申请并同时

提交下列资料：

（⼀）个⼈⼆⼿住房抵押贷款借款申请书；

（⼆）具有法律效⼒的⾝份证件（居民⾝份证、军官证、户⼝簿、港澳同胞回乡证及其他有效居留证件等）并提

供其复印件；

（三）在贷款银⾏开⽴的⽤于⽀付⼆⼿房⾸付款的存款凭证及复印件；

（四）贷款⼈认可的经济收⼊证明；

（五）借款⼈（购房者）与房屋出售⼈签订的由房地产管理部门鉴证的《房屋买卖合同》；

（六）拟购⼆⼿住房的《房产评估报告》，在对已抵押给我⾏的房屋办理转按揭业务时，可免除评估程序和《房

产评估报告》；

（七）贷款⼈要求提供的其他证明⽂件或资料。

第⼗三条 所售房屋应具备的条件和售房⼈应提供的资料：

（⼀）所售房屋必须符合上市出售条件；

（⼆）拟出售房屋的所有权有效证件及复印件；

（三）售房⼈（含共有⼈）⾝份证明及复印件；

（四）房屋共有权⼈签字同意出售房屋的书⾯⽂件；

（五）已出租的房屋须提供租赁合同变更的证明⽂件；

（六）贷款⼈要求提供的其他⽂件或资料，如所售房产系未办出房产证的预售商品房，必须提供发展商出具的同

意转让证明。

第⼗四条 贷款的审批

个⼈⼆⼿住房贷款审批应遵循审贷分离的原则，建⽴尽职调查制度。贷款⼈在收到借款申请后，应对借款⼈资信

状况、偿债能⼒及所提供⽂件资料进⾏调查核实，对贷款申请提出初审意见，经尽职调查⼈员提出意见后，报有权批

准⼈审批。

第五章 贷款的担保、保险与公证

第⼗五条 个⼈⼆⼿房担保⽅式原则上只限于抵押担保、质押或当地经我⾏认可的置业担保公司担保的⽅式。

第⼗六条 抵押物保险：贷款⼈要求抵押⼈或借款⼈为抵押物投保财产险，投保⾦额不得低于房屋总价款，保险期

限不得短于贷款期限，保险单必须载明以贷款⼈为本保单项下的第⼀受益⼈，保险单正本在贷款未清偿期间交贷款⼈

保管。

第⼗七条 贷款公证：对于境内⼈⼠可免公证，但应由贷款⼈见证借款⼈和有关当事⼈签约⾏为的真实性、完整性

和合法有效性进⾏当⾯监督；对于⼈⼠的借款⼈（包括港、澳、台及外籍⼈⼠），贷款⼈应要求对《⼆⼿住房借

款合同》办理公证，公证费⽤由借款⼈承担。

第六章 贷款的发放、使⽤与偿还

第⼗⼋条 借款申请获得批准后，借款⼈（包括财产共有⼈）及其他有关当事⼈在指定的时间到贷款⾏签订有关法

律合同和办理⽤款⼿续，并开⽴贷款账户。借款⼈应在借款合同中授权贷款⼈可在约定的还款⽇主动从借款⼈指定的

扣款账户中扣收贷款本息。

第⼗九条 贷款发放：借款⼈与贷款⼈签订《⼆⼿住房借款合同》后，贷款⼈应将合同中所约定的贷款⾦额，按合

同所约定的⽤款计划，将贷款划⾄借款⼈（买⽅）与卖⽅约定的在我⾏开⽴的账户。

第⼆⼗条 还款⽅式：偿还贷款本息的⽅式主要有⼀次性还本付息法、等额本息还款法、等额本⾦还款法和递减

（增）还款法，借款⼈也可与贷款⼈协商选择其他相对灵活的还款⽅式。其中，⼀次性还本付息法只适⽤于期限在1

年以内的个⼈⼆⼿住房贷款。⼀笔借款只能选择⼀种还款⽅式，合同签订后，未经贷款⼈同意不得擅⾃改变还款⽅

式。借款⼈需要变更还款⽅式，必须提前30天书⾯提出申请，经贷款⼈同意后，⽅可按新的还款⽅式归还，书⾯申请

材料必须归档保存。

第⼆⼗⼀条 贷款使⽤：借款⼈必须按合同规定使⽤贷款。违反借款合同规定使⽤贷款，贷款⼈有权停⽌发放贷款

和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定⽤途使⽤贷款的部分，按中国⼈民银⾏的有关规定加收利息。

第⼆⼗⼆条 提前还款：借款⼈在《⼆⼿住房借款合同》⽣效后，若有⾜够的资⾦来源，经贷款⼈同意后可以提前

部分或全部还款，贷款⼈可视已贷实际期限或其他情况，按提前还款⾦额收取⼀定⽐例的违约⾦。

第⼆⼗三条 贷款展期：借款期限在⼀年以内的，贷款到期后，借款⼈不能按照合同规定期限偿还贷款本⾦，应提

前30个⼯作⽇向贷款⼈申请贷款展期，经审查批准后，借贷双⽅应签订展期协议。累计展期期限不得超过⼀年。展期

协议须经抵押⼈书⾯认可，并办理延长抵押登记、保险⼿续。对以分期付款⽅式偿还贷款的，不能办理展期，但借贷

双⽅可协商进⾏贷款重整。

第⼆⼗四条 贷款重整：借款⼈因各种原因不能按原计划⽀付贷款本息，可提前30个⼯作⽇向贷款⼈提出贷款重

整，即调整贷款期限和⽉均还款额。贷款的重整原则上不能超⼀次，重整前后的年限之和不超过30年。贷款重整后的

贷款总额应⼩于借款⼈的原贷款⾦额。贷款重整申请经审批之后，借款⼈按照新的还款计划还本付息。

第⼆⼗五条 逾期贷款：借款⼈逾期的，贷款⼈应根据实际逾期⾦额和实际逾期天数按照中国⼈民银⾏规定的逾期

贷款利率收取利息。分期偿还贷款的，如借款⼈连续三个⽉或累计六个⽉未能按期如数还款的，贷款⼈应向保证⼈追

偿或处分抵押物，清偿全部贷款本息。

第⼆⼗六条 呆滞、呆账贷款处理。贷款逾期（含展期后到期）超过规定期限仍未归还的贷款，贷款⼈应按中国银

⾏的有关⽂件规定及时将此部分贷款转⼊呆滞、呆账贷款科⽬核算，并按规定程序进⾏核销。对已核销的呆账贷款，

贷款⼈依法保留追索权利，继续做好向借款⼈或保证⼈的催收⼯作。

第七章 合同的变更和终⽌

第⼆⼗七条 合同需要变更的，必须经借贷双⽅协商同意，并依法签订变更协议。涉及第三⽅担保的，变更条款还

应征得第三⽅保证⼈的同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。

第⼆⼗⼋条 借款⼈在还款期间经有权部门宣告死亡、失踪或借款⼈丧失民事⾏为能⼒，借款⼈财产的合法继承⼈

或受赠⼈应继续履⾏借款⼈签订的借款合同。借款⼈在还款期限内死亡、失踪或丧失民事⾏为能⼒后⽆继承⼈或受遗

赠⼈，或其法定继承⼈、受遗赠⼈拒绝履⾏借款合同的，贷款⼈有权依照《中华⼈民共和国担保法》的规定处分抵押

物或质物。

第⼆⼗九条 保证⼈失去担保资格和能⼒，或发⽣合并、分⽴或破产时，借款⼈应变更保证⼈并重新办理担保⼿

续。

第三⼗条 借款⼈在清偿全部贷款本息及相关费⽤后，借款合同⾃⾏终⽌。在合同终⽌30⽇内，贷款⼈应约同有

关当事⼈前往有关部门办理注销抵押登记（或备案）或出质登记的⼿续，返还权利凭证及保险单。

第⼋章 债权保护

第三⼗⼀条 借款⼈必须严格履⾏《借款合同》所规定的条款，如发⽣如下情况之⼀者均构成违约⾏为：

（⼀）借款⼈未能或拒绝按《借款合同》的条款规定，及时⾜额偿还贷款本息和应⽀付的其他费⽤；

（⼆）借款⼈未能履⾏有关合同所规定的义务，包括借款⼈未按《借款合同》规定的⽤途使⽤贷款；

（三）借款⼈在有关合同中的陈述发⽣重⼤失实或提供虚假⽂件材料，或隐瞒重要事实，已经或可能造成贷款损

失的；

（四）抵押物受毁损导致其价值明显减少或贬值，以⾄全部或部分失去了抵押价值，⾜以危害我⾏权利的，⽽借

款⼈未按我⾏要求重新落实抵押、质押或保证的；

（五）抵押⼈未经我⾏书⾯同意擅⾃变卖、赠予、出租、拆迁、转让、重复抵押或以其他⽅式处置抵押物或质物

的；

（六）继承⼈或受遗赠⼈拒绝履⾏原合同中未履⾏的义务；

（七）借款⼈拒绝或阻挠贷款⼈监督检查贷款使⽤情况的；

（⼋）借款⼈在贷款期间的其他违约⾏为。

第三⼗⼆条 借款⼈在贷款期间发⽣任何上述违约事件，贷款⼈可采取以下任何⼀项或全部措施：

（⼀）要求限期纠正违约⾏为；

（⼆）要求增加所减少的相应价值的抵押物或更换保证⼈；

（三）停⽌发放未使⽤的贷款；

（四）在原贷款利率基础上计收罚⾦；

（五）提前收回部分或全部贷款本息（包括有权直接从借款⼈账户中扣收）；

（六）依据有关法律及规定处分抵押物；

（七）向仲裁机关申请仲裁或向⼈民法院起诉。

第三⼗三条 借款⼈因发⽣下列特殊事件⽽不能正常履⾏偿还贷款本息时，贷款⼈有权采取停⽌发放尚未使⽤的贷

款和提前收回贷款本息等措施。

（⼀）借款⼈死亡或宣告失踪⽽⽆继承⼈或遗赠⼈；

（⼆）借款⼈破产、受刑事拘留、监禁，以⾄影响债务清偿的；

（三）借款⼈对其他债务有违约⾏为或因其他债务的履⾏，影响贷款⼈权利实现。

第九章 贷款管理与考核

第三⼗四条 贷款⼈要加强对个⼈⼆⼿房抵押贷款的管理，严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查

和贷款收回与总结⼯作。

第三⼗五条 贷款发放以后，贷款⼈要经常检查贷款的偿还情况，了解贷款抵（质）押品有⽆变化，检查借款⼈的

财务经济状况。

第三⼗六条 贷款⼈要建⽴和完善贷款质量考核制度，对不良贷款按规定进⾏分类、登记、考核、催收和核销。在

发放贷款后应建⽴贷款台账和加强台账管理。

第三⼗七条 贷款⼈应加强贷款档案管理，定期对档案的情况进⾏检查，防⽌档案的破坏、丢失，特别要检查贷款

合同、借款借据等重要法律⽂件的完整性。

第三⼗⼋条 中国银⾏个⼈⼆⼿住房抵押贷款通过“7251”个⼈住房贷款会计科⽬核算。

第⼗章 附则

第三⼗九条 个⼈⼆⼿房抵押贷款办理过程中所发⽣的抵押登记费、保险费、合同公证费、鉴证费、评估费、契

税、印花税等有关税费由借款⼈承担。

第四⼗条 中国银⾏个⼈⼆⼿房贷款的有关合同⽂本均应包括内容详尽、表述明确的法律条款。

第四⼗⼀条 本办法由中国银⾏总⾏负责解释和修改。各⼀级分⾏和直管分⾏根据此办法制定操作实施细则，并报

总⾏备案。

第四⼗⼆条 本办法⾃颁布之⽇起⽣效，其他未尽事宜参照《中国银⾏个⼈住房贷款业务操作办法》执⾏。

备注：

最近更新：2014.05.13