住宅小区物业管理方案6篇

住宅小区物业管理方案6篇

住宅小区物业管理方案精选篇1

一、项目概况

1、地理位置

该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖

路。

2、项目主要经济指标

二、物业管理资料

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体

系。为住户带给全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为

“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消

防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同

服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层

次的综合服务）。

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及

抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理职责人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护，

执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、持续房屋正常的

使用功能及完好。

B、工作的多样性

根据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮

服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

C、工作的针对性

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在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需

求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

1.2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电

梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，

对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立

设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各

种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修

保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，

如：车库、制定专业管理方案并实施。透过有序的工作使其到达功能正常、畅

通、达标，基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周

界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起适合jt智能系统、操

作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案

管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的

检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服

务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，透过严格管理保证智能系统运作

正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的

环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即

卫生管理、环境管理。

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2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实

行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。透过对小区的清洁

卫生，区域管理的过程控制，确保向住户带给高档次的服务水准及高质量的生

活场所。

2.2环境管理

的环境管理为小区礼貌洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环

基础设施健全、生活舒适便捷，构成环保意识，日常管理与保护有机结合，提

高住户的生活质量。

3、绿化管理

绿化的功能是美化环境。透过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果；

我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、

管理小区的绿化。绿化管理的主要资料是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治

（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理

工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环

境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合

理，隐蔽工程贴合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程贴合消防管理规

定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一

个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生

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育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户带给的经常性服务，是所有

业主及辖区内住户都能够享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服

务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服

务带给给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户体带给的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时

高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户带给舒适

便利的生活环境。

9、经营性多种服务

即向业主及住户带给便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社

区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节思考，

以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水

平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以

业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住

户的意见，开辟新的服务项目。

住宅小区物业管理方案精选篇2

为贯彻落实市委办公厅、市政府办公厅《关于国家卫生城市长效管理的实施

意见》及市农贸市场攻坚办《关于农贸市场长效管理考核工作的有关通知》等

文件精神，切实加强我区农贸市场长效管理，促进我区农贸市场环境卫生和公

共卫生管理工作的制度化、规范化、科学化、法制化，现结合我区工作的实

际，特制订本方案。

一、基本原则

按照市农贸市场管理办法《市农贸市场管理办法》相关规定，各街道（镇、

社区服务中心）为辖区内农贸市场长效管理第一责任单位，负责辖区内农贸市

场长效管理的组织实施和落实。商务、工商、农水、城管、卫生、物价、质监

等部门根据各自职责，做好农贸市场的监督管理工作，并实行统一领导、属地

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管理、分级负责、分工合作的原则。

二、组织机构工作职责

为做好区农贸市场长效管理工作，根据工作需要，特成立区农贸市场长效管

理工作领导小组。

三、工作职责

各街道（镇、社区服务中心）为辖区内农贸市场长效管理第一责任单位，负

责辖区内农贸市场长效管理的组织实施和落实。

（一）区商务局是农贸市场的行业主管部门，负责依法制定行业规范，制定

市级资金补助预算方案，拟定农贸市场建设和升级改造的年度计划，并指导和

督促实施；推进行业组织建设、开展行业交流和指导行业自律。

（二）区工商局是农贸市场日常监督管理的主管部门，主要负责：宣传贯彻

有关市场管理的法律、法规和规章；指导市场开办者制定市场经营秩序管理制

度，并监督实施；审查确认经营者的主体资格，并对其交易行为进行监督管

理；依法查处交易活动中的违法行为，维护交易秩序；法律、法规和规章规定

的其他职责。

（三）区城管局负责整治农贸市场周边环境，取缔占道经营和乱搭乱建，对

农贸市场市容环境卫生进行监督管理，对违反城市管理法律法规规定的违法行

为依法进行查处。

（四）区农水局负责严格依法实行农产品质量准出制度，对农贸市场内的畜

禽产品、水产品、蔬菜、水果等农产品进行监督检测，并依法进行监督管理，

查处有关违法行为。

（五）区物价局负责加强对农贸市场明码标价和不正当价格行为的监督检

查，并依法查处有关违法行为。

（六）区质监分局负责依照计量监督管理的有关规定，对农贸市场的计量进

行监督管理，依法查处有关违法行为。

（七）区卫生食品药品监管局负责指导农贸市场开展除“四害”和病媒生物

防治工作，并依法查处有关违法行为。

四、工作要求

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（一）各街道（镇、社区服务中心）要高度重视，加强农贸市场常态化管

理，严格按照考核办法对所辖农贸市场进行自纠自查，自行整改。同时，建立

相关机制和考核办法，于2023年3月29日前将所建立的相关机制和考核办法

报送区商务局市场科。

（二）各街道（镇、社区服务中心）对辖区内的农贸市场进行备案管理，要

紧紧依靠市场管理方，借助、整合工商、农水、卫生、物价、城管、商务等相

关职能部门的力量，加强对农贸市场的有序监管。同时，针对辖区内的每一个

农贸市场，各相关部门要分别指派专人负责。

（三）根据市委办公厅、市政府办公厅《关于国家卫生城市长效管理的实施

意见》（及市农贸市场攻坚办《关于农贸市场长效管理考核工作的有关通知》等

文件要求，区农贸市场长效管理工作小组每个季度对责任单位进行一次总体考

核，日常考核采取随机暗访的方式，区农贸市场长效管理工作检查组将定期或

不定期对我区农贸市场长效管理工作进行暗访，每季度后一个月开始对我区农

贸市场进行季度考核。各街道（镇、社区服务中心）要充分做好迎市、区检查

的各项准备。

（四）在区农贸市场长效管理工作小组的考核中，各街道（镇、社区服务中

心）所辖农贸市场考核不合格的，将在全区通报批评；在市级检查过程中，各

街道（镇、社区服务中心）所辖农贸市场考核不合格的，将由区政府对责任人

追究问责。

住宅小区物业管理方案精选篇3

为了高质量推动住宅小区物业管理规范化标准化，结合区实际，制定本实施

方案。

一、总体要求

深入贯彻党的精神，坚持以人民为中心，坚持以“环境改善、服务提升、机

制建立、众满意”为目标，结合市“五面红旗”示范创建专项行动、社区物

业党建联建、“固体强基”等工作，因地制宜推进区住宅小区物业管理工作，

确保__年底无物业住宅小区实现“有组织机构、有清扫保洁、有物业维修保

养、有绿化养护、有安全防范、有停车管理”的基本物业服务目标。

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二、管理模式

根据无物业管理小区实际情况，通过物业服务企业接管、业委会（物管会）

自管、社区托管等不同方式，解决住宅小区无物业管理问题，改善居民生活环

境，提升城市管理水平和城市软实力，切实增强众的获得感、幸福感和安全

感。

（一）推进物业服务企业接管。结合城镇老旧小区改造，对具备市场化运作

条件的无物业小区（含单位自管小区），在街道办事处、社区指导下，充分征求

业主意见，选择优质物业服务企业接管或引进国有物业服务企业，实施专业化

物业管理。

（二）推行业委会（物管会）自管。不具备市场化运作条件的住宅小区，由

所在街道办事处、社区指导组建业委会（物管会），以自管形式，做好保洁、安

保、公共设施设备维保等物业管理工作。

（三）实行社区兜底托管。街道办事处指导社区成立“社区物业服务自管

会”，对零散楼栋、院落实施托管。社区物业服务自管会可结合各小区实际，

利用小区公共收益或进行适当收费，落实基础性物业服务。

（四）探索街道集中托管管理。以街道办事处为单位，建立“物业服务中

心”，将辖区内无物业住宅小区统一打包成若干个物业管理区域，每个物业管

理区域为一个物业服务项目，通过公开招投标方式聘请物业服务企业承担辖区

物业管理服务。社区居委会通过日常监管、季度评议和年度考核等方式，对物

业服务企业工作开展监督评价，并组织业主投票决定是否续聘。

三、重点任务

（一）调研摸底阶段（__年x月__日一x月__日）。

区住建局牵头、街道办事处组织，对辖区内无物业管理小区进行详细摸底，

确保数据准确，上报区无物业管理清零行动领导小组办公室进行汇总统计。

（二）推进落实阶段（__年x月x日一__月__日）

1x月__日前，街道办事处根据实际情况制定无物业小区工作全覆盖工作方

案，并在辖区内选定x个不同类型的小区，采取物业服务企业接管、业委会

（物管会）自管、社区居委会托管等不同模式，打造专业化、精准化、精细化

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的试点小区。

2.x月__日前，街道办事处精心打造x个专业化物业管理试点标杆小区，并

将试点情况和经验做法形成书面材料上报至区无物业管理清零行动领导小组办

公室。

3.__月底前，街道办事处无物业管理小区实现物业管理全覆盖。

（三）巩固提升阶段（__年__月x日一__月__日）

区无物业管理清零行动领导小组组织相关部门进行“回头看”，抓实巩固提

升，确保无物业管理小区“销号清零”，实现“常治长效”。同时，总结一批

可推广、可复制的好经验、好做法，努力为无物业管理小区清零行动提供示

范、树立标杆。

四、组织领导

（一）成立领导小组。为确保本次清零行动顺利开展，推动实现物业服务全

覆盖，决定成立区无物业管理小区清零行动领导小组（名单附后），区直有关单

位、有关街道办事处负责人参加，负责全区无物业管理小区清零工作，构建

“市级统筹全局、区级综合协调、街道一线责任、社区具体实施、小区齐抓共

管”五级抓落实的责任体系。

（二）成员单位分工

区委政法委负责协调做好住宅小区平安建设工作，配合完成其他相关工作。

区住建局负责牵头做好工作专班办公室日常工作，督促落实工作专班作出的

各项决定；组织各办事处推进清零工作，协调处理工作中的具体问题。

区民政局负责指导物业管理融入基层社会治理；指导业委会（物管会）建

设，提高住宅小区自治能力。

区发改局负责无物业管理清零行动中物业服务费的制定调整。

市公安局分局负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法违规

行为，指导监控安防建设，加强房屋租赁治安管理。

区市场监督管理局负责住宅小区特种设备安全、食品安全、物业服务价格和

收费等监督管理。

区水务局负责无物业管理小区供水的运营与监管。

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市生态环境保护局分局负责无物业管理清零行动中的环境污染治理工作。

区工科局负责协调三大运营商（中国移动、中国联通、中国电信）以及广电

相关业务工作。

相关街道办事处负责宣传动员，鼓励“两代表一委员”参选业委会（物管

会）成员；按照“一小区一对策”原则，因地制宜、分类推进无物业小区物业

管理工作。

五、工作要求

无物业管理小区清零行动是“我为众办实事”实践活动的一项重要内容，

时间紧迫、任务量大。为更好协调推进工作、及时解决困难问题，区清零行动

领导小组决定建立督查督办机制，相关街道办事处于每周五下午向领导小组办

公室（联系人：，：）报送本周工作推进情况。对工作中推诿扯皮，或

者不落实、假落实的，区领导小组将进行督办；不能按期完成工作任务或造成

严重后果的，移交纪检监察部门进行追责问责。

住宅小区物业管理方案精选篇4

为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理

的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权

益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规， 结合

我市物业管理工作实际，特制定本方案：

一、指导思想

以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，

以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高

物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理

健康发展。

二、目标和范围

（一）目标：

1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90％；对存在工程质量问题

的房屋要及时维修，维修及时率达到90％。

2、新建住宅小区推行招投标率达到100％；20__年新进入市场的楼盘，在商

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品房销售前要100％签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要100％取得《物业企业资质证书》。

4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到

100％，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到

100％。

6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80％以上成

立业主大会和业主委员会。

（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结

果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容

（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相

关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先

进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市

物业管理活动的监督管理。

（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担

起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建

委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问

题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改

档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋

要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确

保在90％以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的

交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机

制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。

依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市

实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标

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制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采

取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在

区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业

管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并

且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住

宅小区要在商品房销售前100％签订《前期物业管理合同》和《业主临时公

约》。

二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企

业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵

照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等

级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违

规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建

立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监

督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对

物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业

或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应

的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，

报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合

同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业

管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员

进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目

经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证

书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，

经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证

书》，不合格的取消其上岗资格。

四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。

根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组

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建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、

社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到

众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊

重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一

定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进

业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。

（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件

的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达

到100％；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项

服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主

自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各

自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣

传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文

件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法

规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。

三、组织领导

为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。

组长：邢凯

副组长：王铁

成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区

政府。

领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相

应的组织机构，抓好具体的组织实施。

四、职责分工

规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原

则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责

此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问

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题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实

施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验

收，切实提高我市的物业管理水平。

市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理

工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的

整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审

查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规

划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物

业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住

宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改

工作方案，积极组织整改，达到合格标准。

市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更

加规范，促进物业管理水平的提高。

各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问

题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认

真组织整改，使问题得到及时有效的解决。

五、实施步骤

依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作

内容，今年要分三个阶段进行实施。

（一）排查阶段（20__年5月10日至5月31日）

由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，

各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进

行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。

（二）整改完善阶段（20__年6月1日至10月31日）

各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查根源，制定相应的整

改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。

（三）验收阶段（20__年11月1日至11月15日）

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领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的

物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。

六、保障措施

（一）提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作

重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、

社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的

职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成

效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切

配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。

对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达

标。

（三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范

物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大

居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，

树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为

社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特别是对存在问题进行整改

后，要进一步明确管理单位和管理责任，避免类似问题的再次发生，切实维护

广大居民的切身利益和社会稳定。

住宅小区物业管理方案精选篇5

一、保安方面

1、本周重点是三期车位理顺，目标为：小区内无车辆乱停放、业主车辆都固

定车位并按序停放。门岗负责禁放无地下库车位的车辆入院内，车管岗负责门

前车位与停车秩序的管理，负责预定了固定车位的业主车辆车位不被占用，并

保证门前车辆有序停放。

2、大厦内、浦发银行门前与店内、商业店铺、好百年、15号南办公楼道每

日2次巡逻、其中1次进店提示，增强业主对商业保安服务的感受。

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3、门岗岗亭整理、杂物清除、摆放灭火器。

4、加强对三期住改商人员损坏门禁的监管，实行绝对责任制度，使用人防和

技防手段确保。

5、如遇雪天根据需要应急加入扫雪。

二、保洁方面

1、重点加强楼道卫生，组织清理楼道和消防箱里的杂物。

2、着装、工号、防滑牌摆放等要求规范。

3、周三进行一次保洁整体大检查，进行评比考核、奖优罚劣。

4、大厦本周重点加强门口的杂物清理、电梯间的保洁质量、走廊的保洁质

量。

5、整理地下车库的杂物，防范火灾事故。

6、安排雪天保洁的工作，确保雪天不影响业主出行。

三、工程方面

1、落实三期门禁故障排查，做好记录，配合南京泛尼士公司维修，做好验收

和技术学习。

2、落实分区设施巡查和检修，重点对楼道灯、草坪灯、道路灯和水电设施进

行维修。

3、大厦加强对水电的控制，防止未办手续装修及违章装修，做好天台门和地

下室门的锁闭。

4、重点设备间完成责任人并挂牌。

四、客服方面

1、本周重点配合做好三期车管，每天跟进保安对车辆的情况进行客户沟通，

续收车位费和落实车位固定，做好客户解释工作，防范纠纷。

2、进行业主户内可视对讲故障情况的调查，并做好业主登记和验收签字工

作。

3、分片区管理责任落实，加强对片区卫生监督、客户关系维护和费用催收工

作。

4、大厦完成对破坏消防设施装修户的承诺书签字收集，加强出入证管理，对

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材料出门实行向业主通报制度。

五、其他方面

1、完成劳动协议签订工作。

2、完成电子巡更安装调试。

3、落实重要商户的电价和物业费的协商。

4、与华龙公司沟通大厦的配套设施问题。

住宅小区物业管理方案精选篇6

为进一步提高物业管理服务质量和效率，在短时间内解决业主的投诉，同时

全面提高员工职业道德水平和工作责任意识，也为了提高业主的满意度，最终

满足业主高标准、高质量的健康生活需求，在客户服务管理工作上推行 礼宾助

理 服务。

（一） 礼宾助理 服务实施细则

1、分别于住宅大堂设 礼宾助理 ，24小时接受咨询和服务

2、为更好地宣传秘书管家服务，方便业户与助理取得联系，将特定专职 助

理 的相片、个人特长、等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内，并印制

助理名片派发业户。

3、每位助理必须了解其服务的家庭状况，如家庭成员、家庭背景、工作行

业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体情况、商务要求等以便随时

满足各服务对象的需求。

4、 助理 定期向业户通报社区最新讯息，向住户讲解物业相关法规政策；企

业新闻及相关政策、制度改革最新动态；社区生活诸如：天气预报、健康信息

和安全常识等最新服务信息。

5、 助理 倾情奉献秘书管家服务，不仅提供购物、订餐、购票、商务、家

居、代召出租车等日常服务，更是您商务与生活的贴心顾问。

6、礼宾助理 出现以下情况要承担过失责任，过失者视情节轻重给予口头、

书面警告并相应扣减当月奖金或辞退；

（1）对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿

者；

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（2）自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者；

（3）有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉，令投诉人不满意者。

（二）工作时间标准：

1、业主投诉处理的工作时限：

（1）服务人员服务态度方面的投诉处理时限：情节一般的，不超过半天；情

节严重，不超过2天；

（2）工程维修方面的投诉处理时限：

水浸、停电、停水、马桶堵塞等，及时处理，维修人员到现场时间不超过10

分钟；换灯泡、换门锁、更换小部件等简易维修项目，不超过半天；

其他维修，按与业主约定时限内完成，一般不能超过7个工作日；

（3）小区公共部分维修方面的投诉处理时限

明显影响业主生活起居，如：影响业主休息的公共设备噪音、沙井盖丢失、

污水溢流、路面或地面积水、天面排水口堵塞等可能危及业主人身或财产安全

的，及时处理，处理人员到现场时间不得超过10分钟；

其他公共部分维修，不得超过3个工作日；

（4）对其他业主行为的投诉，如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时间邻

居活动发出过大噪音等，物业助理在15分钟内到达被投诉业主家中并进行处

理。

（5）其他投诉的处理时限视具体情况而决定，到达处理时间不超过8小时。

2、业主咨询回复工作时限：

（1）关于小区一般情况，不涉及管理中心内部情况，不能马上回复的，不超

过30分钟。

（2）关于各项物业收费项目和标准，要求马上回复，无统一标准，需要确定

的，征得业主同意，在30分钟内派人到现场确定收费，回复业主。

（3）关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询，一般要求马上回复，

确实无法落实，不超过30分钟回复对方。

（4）关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询，马上答复或与业主约定时

限内回复，但原则上不得超过2个工作日。

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（三）工作质量要求

1、业主投诉处理和咨询回复工作时限除经管理中心经理特别同意，任何人员

不得超过规定的时限；

2、物业分管业主投诉/咨询回复工作的主任每月抽样回访，回访率不得低于

50%（重大投诉回访率达100%），每月业主满意率要达到90%以上。

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