住宅专项维修资金的概念

住宅专项维修资金的概念

在平常工作中，对于住宅专项维修资金，人们经常有“公维”，

“大修基金”，“维修资金”等说法。对于非物业行业的人来说，

一头雾水，不知所云，所以在探究维修资金支取监管前，有必要

先厘清相关的概念。

（一）关于公共维修基金

简称公维。由于设立的目的就是是用于社区公共部位、公共设施

设备的中修或大修，不含小修，所以也有人称之为“大修基金”。

1998年是中国住房制度改革的分水岭 。为了贯彻贯彻国务院的

住房制度改革精神，解决住房售后的维修管理问题，建设部、财

政部颁发专门文献 ，正式提出维修基金的概念，定性为专户存

储，分户立账。2023年7月1日正式实行的《北京市住宅公共

维修基金使用管理办法》的出台，则直接明确为“公共维修基金”，

这个概念一直沿用至2023年，直到现在成为习惯性称呼。

随着市场经济的发展，法律制度的日渐完善，“基金”被明拟定

性为投资行为，属于法人财产，独立于投资人或出资人，由基金

托管人依照《公司法》管理。其中的标志性事件是2023年10月

全国人大审议通过《证券投资基金法》，该法将“基金”圈定为

投资行为，通过公开或者非公开募集资金设立证券投资基金（以

下简称“基金”），由基金管理人管理，基金托管人托管，为基金

份额持有人的利益，进行证券投资活动 。把仅仅用于房屋共用

部位共用设施设备的资金，用基金来定义，显然与《证券投资基

金法》不符。因此，就立法者所想要达成的目的以及住宅专项维

修资金的本质属性而言，“资金”的称谓显然要比“基金”更为

符合规定 。总的来说,无论是是理论界，还是从业者，都偏向于

认为维修资金是属于专用资金的一种，而不是信托基金。第一,

从建立维修资金的目的来看,其就是为了能及时对物业共用部分

和共用设施、设备进行维修,保证其使用价值和安全,是属于专用

特定目的的资金，而信托基金只有一个目的，就是赚钱，而没有

特定使用对象。第二,从维修资金的运用方式上看,有政府的审批

和备案,有限的途径使其保值增值,但并不以赚钱为最终的目的 。

（二）关于大修基金

大修基金是实践中约定俗成的称呼，区别共有共用设施设备的中

修、小修。设施设备的维修从规模和投入的角度，可以分为大修、

中修和小修。物业管理自身就具有对共有共用设施设备的维修养

护，中修和小修一般情况下，由物业服务公司从物业服务费中提

取部分资金维修即可。而涉及到大修，则要申请使用专项维修资

金。 但是实践中，部分省、市的具体规定中也有突破大修使用

资金范围限制的规定，例如《北京市专项维修资金使用管理办法

（试行）》曾经规定共用部位共用设施设备的维修是除平常维修

养护范围以外的中修、大修及更新、改造 。

（三）关于住宅专项维修资金，简称为维修资金

2023年6月，国务院颁布的《物业管理条例》就已不再使用公

共维修基金的概念，取而代之的是“共用部位、共用设施设备专

项维修资金”（简称维修资金 ）。2023年12月，建设部、财政

部制定《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165

号） ，直接明确为住宅专项维修资金。2023年11月，北京市

制定新《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2023]836

号）沿用了建设部、财政部的名称 。

二、维修资金的内涵和外延

（一）维修资金的内涵

现代社会，随着社会的进步，高层建筑不断涌现，楼的集合体

社区越来越多。由于高层建筑、住宅社区往往为不同的人共同拥

有，所以容易引发争议和纠纷。特别是随着我国住房制度的改革，

城乡居民逐渐拥有了私房，越来越多的农民进城购房，取得了房

屋所有权，在这种情况下业主的建筑物区分所有权成为了不同业

主不动产物权中的重要组成部分 。为解决不动产的区分所有权

问题，解决实际中出现的纠纷，法官一方面运用先进的理念，在

审判中对共用部位、共用设施设备的维修养护按专有部分面积计

算权利和义务。在这种情况下，建筑物区分所有权的相关理论与

立法也就应运而生了 。2023年10月1日，历经多次修改，《物

权法》正式实行，以专章的形式规定建筑物区分所有权 。

尽管解决了建筑物区分所有权理论问题，解决了义务的分摊细

则，但是在实际工作中，住宅共用部位、共用设施设备发生维修、

改造时，如何在多个业主之间及时筹集所需费用的问题，就成为

现实迫切需要解决的问题。在这一背景下，由业主预先缴纳一定

费用，建立维修资金，专门用于共用部位、共用设施设备的制度

就确立起来了。维修资金正是基于建筑物区分所有权理论而产生

的、重要用以解决多个居住者对建筑物的共有部位、共用设施设

备的养护、维修费用的分担问题 、筹集问题。

《物权法》第七十九条解决了维修资金的三个问题，一是明确归

属问题，规定属于业主共有；二是使用决策问题，即要经业主共

同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修；三是平常的管

理问题，即维修资金的筹集、使用情况应当公布。该法第一次以

法律的形式明确维修资金的名称、性质和使用。这一规定也是对

2023年颁布实行的《物业管理条例》 关于维修资金的性质、使

用的肯定，而《物业管理条例》只是将维修资金限定为住宅和与

住宅相关联的非住宅。基于上位法的明确，《住宅专项维修资金

管理办法》排除了非住宅的维修资金，定性了住宅方面的维修资

金，其第 2 条规定住宅专项维修资金是指专项用于住宅的资金，

也就是说建设部的规章不涉及非住宅。这也导致在实践中，非住

宅维修资金一旦集中缴纳筹集，支取审核却无法可依。除非地方

再颁布一个高于部委规章地方性法规另行规定非住宅的支取审

核。

（二）维修资金的外延

《物权法》第七十九条第一次以法律的形式明确维修资金的名

称、性质和使用。该条说明，由于建筑物区分所有权导致的共用

部位、共用设施设备的维修而建立维修资金，并没有区分住宅和

非住宅。因此，从目前房屋的性质，可以将维修资金分为三种。

一是住宅专项维修资金，这也是本文研究的重要对象，本文所述

维修资金就是指住宅以及与住宅相毗连的非住宅。2023年颁布

实行的《物业管理条例》 将维修资金设立的范围限定为住宅和

与住宅相关联的非住宅。基于上位法的明确，《住宅专项维修资

金管理办法》排除了非住宅的维修资金，从规章的名字上即旗帜

鲜明的定性了住宅方面的维修资金。深圳市作为经济特区，通过

地方性法规增长了非住宅维修资金，这是一个特别性的规定，下

文还会涉及。

二是住宅社区内的非住宅或住宅楼结构相连的非住宅物业维修

资金。即住宅社区内的配套或者是毗连产，视同为住宅，按规定

缴纳住宅专项维修资金。视同部分，不单独立账，与住宅同时缴

纳，同标准缴纳，按共有共用的情况使用，按建筑物区分所有权

的理论分别使用。

三是非住宅维修资金。根据《物权法》第七十九条之规定，并没

有区分住宅和非住宅，没有规定缴纳的法定义务，只是从法律的

角度，从上位法的角度，说明维修资金涵盖非住宅维修资金，定

性为业主共有。尽管《物业管理条例》拟定维修资金的法定缴纳

义务是住宅和住宅相关联的非住宅，但是深圳市作为经济特区还

是做出了特别规定，《深圳市经济特区物业管理条例》（深圳市人

民代表大会常务委员会公告第57号） 、《深圳市物业专项维修

资金管理规定》（深府〔2023〕121号） 规定既合用于住宅，也

合用于非住宅，含商住、办公及商业，即设立维修的前提是一个

物业管理区域内有两个以上独立产权单位的，只要物业管理区域

内有两个以上独立产权单位就应设立物业专项维修资金 。笔者

认为，深圳市的规定更符合维修资金的目的。也就是说，假如一

个物业管理区域内尽管有多套住宅，但是产权人只有一个就不应

当设立维修资金。比如，当前的单纯的公租房项目，没有做房改

的公有住宅，都不设立维修资金。

从维修资金缴纳标准区分，可以分为按固定金额收取维修资金和

按房款或成本固定比例收取维修资金两种。比如北京市规定，高

层（六层以上）住宅按每平方米200元，多层（六层及六层以下）

按每平方米100元 ，而深圳市则规定首期归集的维修资金按照

物业项目建筑安装工程总造价的百分之二收取 。