深圳“农民房”遇上“拆迁”各大开发商拆迁是怎么样赔偿的？

深圳“农民房”遇上“拆迁”各⼤开发商拆迁是怎么样赔偿的？

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现在深圳的⼟地供应现状主要是依靠城市更新，从增量扩张到存量优化的过程。旧改的必然性主要有四点；

⼀是⼟地资源稀缺，⼆是⼈⼝密⼤，深圳⼈⼝密度据统计在全国来讲排第⼀、在全世界排第五。三是产业升级快，⼤家

之前来深圳，可能前期了解到的现状是以旧⼯业、制造业为主，现在升级为⾦融、服务业，所以涉及到产业升级。四是

历史遗留问题多，主要牵涉到⼟地改制和⼩产权的清理问题。

深圳⼩产权房“拆迁赔偿”从⼩产权现状看“拆迁赔偿”

第⼀部分是讲三旧现状，分为三种形态，包括城中村、旧⼯业区、旧城区，这⾥有⼀些旧改涉及到的相关物业形态，如

城中村，现在涉及到⼩产权房、农民房⽐较多;

关于⼩产权房:⼩产权房其实没有实实在在的称谓，其产⽣的原因，⼀是⾼房价的催⽣，在城市发展过程中，深圳的房价

特别是经过去年的⼀轮上涨之后是⾮常⾼的。产⽣⼩产权房的另外⼀个原因是⼟地制度。

深圳⼩产权房建筑达到38万栋，建筑⾯积⾼达4亿平⽅⽶，是深圳市总建筑⾯积的49.3%，1999年3⽉进⾏了⼀轮确权

的过程，有35万栋⼩产权确权了。旧改要的是快速、平稳推动旧改项⽬!越多业主登记意愿征集，旧改速度则越快!深圳

⼩产权房，如果追根溯源的话是⽐较复杂的，可以说很多⼈都是在⼩产权房旧改拆迁中得到了赔偿!所以有⼈想买是可以

的，他们都知道机遇和风险是对等的，但有个益处是很明确的房⼦在你⼿上，房⼦永远是保值的

深圳⼩产权房拆迁主要分⼏种赔偿⽅案：

⼀：开发商旧改，⼀般⽐例是1:1赔商品房《最⾼1：3赔偿商品房》

⼆：棚改，⼀般⽐例1:1赔商品房，回迁房、需要补交地价《或按照市场价赔偿现⾦》

三：⼟地整备，外地⼈只能赔现⾦

⼀、拆迁流程:

1、确定拆迁范围。

2、现场设⽴拆迁办公室。

3、登记房屋信息。

4、拆迁赔偿细节及赔付标准协商。

5、同意拆迁的户数达到⼀定⽐例，⽅可继续拆迁。⼆、深圳⼩产权房拆迁会如何赔偿?应该按照怎样的赔偿标准执⾏?

拆迁⼀般有两种赔偿⽅案:⼀种是赔钱，⼀种是赔房。⾄于赔偿标准，每个旧改项⽬都不⼀样，⼀般开发商会先根据所在

⽚区的商品房现价拟定⼀个基准赔付标准，再具体到不同情况的房⼦，赔偿标准会略有差别。三、拆迁款赔偿受益⼈是

谁?

对于房屋所有者(本村村民)⽽⾔，当然希望赔偿款赔付给⾃⼰，但是对于购买了⼩产权房的⼩业主⽽⾔，也希望能得到

相应的补偿。

下⾯举⼏个深圳⼩产权房遇到开发商拆迁赔偿案例、及赔偿⽐例，⼤家来看⼀下！（后⾯会讲解开发商签约认什么证

件，咱们耐⼼往下看↓)）

⾸先来个“硬货”，旧改航母

⼀、绿景集团-南⼭⽩⽯洲旧改项⽬

（项⽬沙盘↓)

项⽬简介：

南⼭-绿景集团⽩⽯洲旧改项⽬，签约率达90%，深圳最⼤“旧改航母”被富⼈区包围，最⼤城中村即将消失！⽩⽯洲近来

最吸引眼球的新闻，是拆迁将造就1800多位亿万富翁“⽩⽯洲旧改”实质上指的是沙河五村城市更新项⽬，五村包括上⽩

⽯、下⽩⽯、⽩⽯洲、新塘、塘头等五个⾃然村。因为超⼤体量，故被称作深圳的“旧改航母”。

（⽩⽯洲项⽬赔偿⽅案及赔偿⽐例↓）

不区分本地外地，只区分楼层⾯积、每栋⾯积超过480平只能赔偿公寓

⼆、京基集团-罗湖蔡屋围旧改项⽬

（效果图↓）

项⽬简介：

蔡屋围统筹⽚区城市更新单元位于罗湖区桂园街道，主要包括蔡屋围城中村（清庆、南村、新围）、晶都酒店、寰宇酒

店、⼤剧院、农业银⾏、城建集团、滨苑⼩区等区域。周边成熟商业如：地王⼤厦、京基100等超⾼层建筑和万象城等

商业配套。已进⼊拆迁阶段！

（蔡屋围农民房赔偿⽅案及赔偿⽐例↓）还送车位！

三、特发同德利益统筹项⽬

项⽬简介：

（搬迁安置补偿标准↓）

四、平湖辅城坳利益统筹项⽬（宝能集团）

（项⽬沙盘↓)

项⽬简介：

辅城坳利益统筹项⽬位于平湖辅城坳社区,东⾄中环⼤道,南抵辅歧路,西接观润北临东莞凤岗,由⾦融基地⼆三期及⽣态恢

复区组成,项⽬范围约140公顷。

其中扣除不纳⼊利益统筹范围的:

1、已补偿的⼟地39.01ha;

2、国有已出让⽤地.57ha;

3、实际利益统筹范围⾯积约92.46ha。

通过辅城坳利益统筹项⽬⼟地整备⼯作,以“整体规划、分类处置、协同实施”⽅式可实现⽚区整体再开发,⼤⼤释放⼟地增

值效应,未来不仅可满⾜全球招商⼤会平湖⽚区的⼟地供应需求,还可⼤⼤改善⽚区居民居住环境,落实学校、道路和公园

绿地等公共设施规划和产业升级规划,提升⽚区公共服务⽔平和产业定位,使辅城均⽚区成为⼀个宜居官商官业的产城融

合新区先锋。

⽬前街道⾦融基地办负责辅城坳利益统筹项⽬实施⽅案编制⼯作,正在最后稳定实施⽅案(含留⽤地规划)留⽤地指标,并计

划年内完成实施⽅案的审批⼯作。

⽚区未来产业定位

未来⽚区将聚焦“科技+⾦融"⽅向,联动区域双核(坂雪岗科技城+⼤运新城),构筑深圳北部产业新⾼地,⽚区通过发展ICT

(信息技术与通信技术)、半导体、⼤数据等信息技术产业,实现与坂雪岗科技城的产业协同发展。

（搬迁安置补偿⽅案↓）最低都是1：1

祖屋⾸层按1:1.8，第⼆层按1:1.2置换住宅（1980年以前建成的，需经过股份公司确权）

私宅按建筑⾯积置换住宅

（1）⼀层 1:1.25 ，

（2）⼆层 ⾸层1:1.25，⼆层1:1.1

（3）三层1:1.1

（4）四层1:1.08

（5）五层1:1.05

（6）六层及以上1:1

五、南⼭区⼤冲城市花园就是深圳城中村旧改的典型案例。

⼤冲村旧改最早始于2002年，被深圳市政府列为旧村改造项⽬的重要试点村之⼀。

项⽬简介：

2009年，华润提出的补偿⽅案终获⼤冲实业股东代表⼤会通过，议定物业补偿按建筑⾯积1赔1，货币补偿11000元/

平，是当时旧改项⽬的最⾼补偿标准。

⼤冲旧改指挥部的⼯作⼈员曾向媒体透露，共计有871户⼤冲原住民可以获得旧改补偿，其中有超过⼀半的户主原本在

村⾥拥有1000平的建筑⾯积。

也就是说，若全部按照货币补偿的标准，⼤冲村的旧改项⽬，⼀夜之间造就了超过400户坐拥千万⾝家的家庭。

六、佳兆业观澜放马埔旧改

项⽬简介：

放马埔旧村位于观澜街道桂花社区放马埔村桂花路与桂新路交汇处东侧，北临樟坑径河。距离4号线北延“松元公园站”约

700m的距离。

项⽬由新万怡地产开发建设，新万怡主要在湖北和江西有楼盘开发，深圳分公司是14年成⽴，⽬前以城市更新的形式踏

⼊深圳市场。

更新单元⾯积为65839.16平⽅⽶，拆除重建范围⾯积为71391.37平⽅⽶。拟拆除重建⽤地范围内应落实不少于5370平

⽅⽶的绿地、不少于3610平⽅⽶的教育设施⽤地。拟更新⽅向：以住宅为主，集商务公寓、购物中⼼、办公、休闲娱乐

于⼀体的城市综合体。

（效果图↓）

（拆迁赔偿⽅案↓）

深圳像这种拆迁补偿案例还有许多许多；

⽐如

龙岗区布吉街道⽊棉湾⼊⼝⽚区城市更新单元（范围调整）；

龙岗区平湖街道⼒元吓⽚区城市更新单元（范围调整）；

龙岗区平湖街道鹅公岭社区园岭⽚区城市更新单元；

光明新区光明办事处光明⼤街光晟龙钻城市更新单元；

坪⼭新区坪⼭办事处正奇⼯业区城市更新单元；

坪⼭新区坪⼭办事处汤坑⽼围⽚区城市更新单元；

龙华新区观澜办事处蚌岭⽚区城市更新单元；

龙华新区观澜办事处放马埔旧村⽚区城市更新单元；

龙华新区龙华办事处钲尚机械⼯业区城市更新单元；

龙华新区民治办事处伟特⼯业区城市更新单元。具备拆迁补偿⽅案⼤家可以在关注，在此就不⼀⼀列举了。

在深圳已经发⽣过的⼩产权房拆迁案例中，我们不难发现，在登记产权信息的阶段，每⼀个深圳⼩产权房业主都可以提

供房屋归属权的证明材料，如:《律师见证书》、《集资建房协议》、《房屋转让协议》等，这些都是拆迁补偿给现业主

最好的证明，所以最终赔偿受益⼈是购房的业主。

开发商旧改赔偿不区分本地村民和外地⼈，赔偿⽅案都是⼀视同仁的；不过各⼤开发商之间的赔偿⽐例会有些差异！

⼀：要看旧改项⽬所处地段

⼆：看业主和开发商之间洽谈协商结果

赔偿⽐例是可以跟开发商协商争取的，但不要狮⼦⼤开⼝哦~

很多⼩伙伴都会问到，买拆迁房，还未签约的，还不是回迁指标（还是⼩产权房），去开发商那⾥签约，需要什么证

件？开发商会不会认？⼩编来给⼤家讲解下↓

房屋如果有房产证的，直接去开发商签约就⾏了，有产权证、权属证件的，直接去签约就⾏，但是⼩产权房很多都没

有，那怎么办？⾸先看你⼿⾥有没有历史遗留证明，⼀⼿的，直接去签就⾏，⼆⼿买来的，做个律师见证即可，带着律

师见证跟历史遗留证明即可确认权属⼈，正常签约！

有些⼩伙伴⼜会问到了：律师见证有⽤吗？开发商会认吗？

⼩编就这样跟你说吧：深圳本地⼈少，⼩产权房基本都是外地⼈建的，当时政府做了历史遗留普查登记，很多⼩产权房

业主都没当回事，都没办理，很多业主也没有历史遗留证明，那也只能去村委开个证明，然后办理律师见证，才能到开

发商那⾥签约，如果不认，那产权⼈⽆法确认是谁，旧改就不⽤搞了，进度就钉死在这，开发商是为了开发旧改建楼

盘，最后开盘卖房赚钱，不是来扯⽪条的，明⽩了吗各位⼩伙伴们？还有开发商也有给到通知，专门在办公室门⼝、办

公室内部贴上公告，说明哪些证件是认可的。

深圳⼩产权是全国独⼀⽆⼆的，可租，可住、可转⼿⾃由交易、可以注册公司、可以落户⼩孩⼦读书⽤，每栋房⼦给了

编码，⽽且遇到拆迁旧改可获得巨额赔偿，或产权置换！所以说未来⼩产权房的市场⾮常可观！

⼩产权的不⾜是只是不能抵押货款，⽔电费⽐较⾼，居住环境没那么好，毕竟只是商品房三分之⼀的价格。既然是投资

品，就会有利有弊。投资就要把握优点，接受缺点，那种既有⾼回报，⼜没有缺点的投资产品，我想还是忽悠⼈的居多

吧。

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