二手房交易流程和购买二手房注意事项有哪些

⼆⼿房交易流程和购买⼆⼿房注意事项有哪些

⼆⼿房交易新政⼀出台，不少购房者已“跃跃欲试”准备购置⼆⼿房。但⼆⼿房交易流程较新房繁杂，很多地⽅不注意

可能就会吃⼤亏。⼆⼿房交易流程和购买⼆⼿房注意事项有哪些？下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您

有所帮助。

⼆⼿房交易流程和购买⼆⼿房注意事项有哪些

交易流程：

买⽅咨询

买卖双⽅建⽴信息沟通渠道，买⽅了解房屋整体现状及产权状况，要求卖⽅提供合法的证件，包括房屋所有权证

书、⾝份证件及其它证件。

签合同

卖⽅提供了房屋的合法证件，买⽅可以交纳购房定⾦(交纳购房定⾦不是商品房买卖的必经程序)，买卖双⽅签订

房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双⽅通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房

屋交付、产权办理等达成⼀致意见后，双⽅签订⾄少⼀式三份的房屋买卖合同。

办理过户

买卖双⽅共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双⽅向房地产管理部门提出申请⼿续后，管理部

门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户⼿续，对⽆产权或部分产权⼜未得到其他产权共

有⼈书⾯同意的情况拒绝申请，禁⽌上市交易。

⽴契

房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易

双⽅才能办理⽴契⼿续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即⼤家所俗称的“⽩契”。

缴纳税费

税费的构成⽐较复杂，要根据交易房屋的性质⽽定。⽐如房改房、危改回迁房、经济适⽤房与其它商品房的税费

构成是不⼀样的。

办理产权转移过户⼿续

交易双⽅在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买⽅凭领取房屋所有权证通

知单到发证部门申领新的产权证。

注意事项

⼀、确认产权的可靠度

1、注意产权证上的房主是否与卖房⼈是同⼀个⼈；

2、产权证所确认的⾯积与实际⾯积是否有不符之处；

3、⼀定要验看产权证的正本，⽽且到房管局查询此产权证的真实性。

⼆、考察原单位是否允许转卖

1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补⾜费⽤或者与原单位按⽐例分成；

2、⼤部分公房进⾏房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；

3、⼀般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

三、查看是否有私搭私建部分

1、是否有占⽤屋顶的平台、⾛廊的情况；或者屋内是否有搭建的⼩阁楼；

2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将⼀间分隔成两间；

3、阳台是不是房主⾃⼰封闭的，这牵涉到阳台⾯积应该怎么计算的问题。

四、确认房屋的准确⾯积

1、包括建筑⾯积、使⽤⾯积和户内的实际⾯积；

2、产权证上⼀般标明的是建筑⾯积；

3、最保险的办法是测量⼀下房屋内从⼀端墙⾓到另⼀端墙⾓的⾯积，即所谓地毯⾯积。

五、观察房屋的内部结构

1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；

2、管线是否太多或者⾛线不合理；

3、天花板是否有渗⽔的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱⽪等明显问题。

六、考核房屋的市政配套

1、打开⽔龙头观察⽔的质量、⽔压；

2、打开电视看⼀看图像是否清楚，能收视多少个台的节⽬；

3、确认房⼦的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；

4、观察户内、外电线是否有⽼化的现象；

5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISD电话线；

6、煤⽓的接通情况，是否已经换⽤天然⽓；

7、⼩区有⽆热⽔供应，或者房屋本⾝是否带有热⽔器；

8、冬天暖⽓的供应以及费⽤的收取，暖⽓⽚数够不够，暖⽓温度够不够。

七、了解装修的状况

1、原房屋是否带装修，装修⽔平和程度如何，是不是需要全部打掉；

2、了解住宅的内部结构图，包括管线的⾛向、承重墙的位置等，以便重新装修。

⼋、查验物业管理的⽔平

1、⽔、电、煤、暖的费⽤如何收取，是上门代收还是⾃⼰去缴，三表是否出户；

2、观察电梯的品牌、速度及管理⽅式，观察公共楼道的整洁程度及布局；

3、⼩区是否封闭，保安⽔平怎样，观察⼀下保安⼈员的数量和责任⼼；

4、⼩区绿化⼯作如何，物业管理公司提供哪些服务。

九、了解以后居住的费⽤

1、⽔、电、煤、暖的价格；

2、物业管理费的收取标准；

3、车位的费⽤。

⼗、追溯旧房的历史

1、哪⼀年盖的，还有多长时间的⼟地使⽤期限；

2、哪些⼈住过，什么背景，是何种⽤途；

3、是否发⽣过不好的事情，是否⽋⼈钱或者发⽣过盗窃案；

4、是否⽋物业管理公司的费⽤，以及⽔、电、煤、暖的费⽤。

⼗⼀、了解邻居的组合

1、好邻居会让你⽣活愉快，选不同的时间在社区内看⼈来⼈往，通过⾐⾸和⽣活规律判断⼈的社会层次；

2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺⼼；

3、与居委会或者传达室的值班⼈员聊天，了解情况。

⼗⼆、算计⼀下房价

1、⾃⼰通过对市场上公房的反复⽐较判断房屋的价值；

2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进⾏评估；

3、银⾏提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。

⼗三、⼆⼿房按揭的条件

1、年满18岁，有城镇户⼝，本地、外地均可；

2、能提供稳定的收⼊⽀付本息的证明；

3、愿意将所卖的房⼦作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押；

4、所购房屋产权所属真实可靠；

5、⽀付有关⼿续费。

⼗四、请律师

1、⼆⼿房买卖的情况⽐商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；

2、建议请⼀位尽可能熟悉业务的律师做全⾯顾问。

⼗五、代理⾏

1、代理公司的⼆⼿房信息要⽐个⼈更全⾯，但是⽬前来看信息的准确程度还需要验证；

2、在把你的业务交给代理⾏之前应该了解：代理⾏提供的服务有哪⼏项？是否可以帮助申请⼆⼿房按揭？买卖

过程中若发⽣了问题，代理⾏是否有义务、有能⼒负责赔偿损失？代理⾏的服务收费标准是多少？是否能保证买到称

⼼的⼆⼿房？

⼗六、考察代理公司是否可靠

1、有效的当地⼯商局颁发的营业执照，当地房屋⼟地管理局颁发的中介代理⾏资质证书；

2、资质证书是⾏业管理部门颁发的，对保证代理⾏的可靠性更有作⽤。

⼗七、及时了解政策、程序、费⽤上的变化

1、要注意报纸的新消息；

2、向律师及中介代理公司咨询；

3、最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。

⼗⼋、产权是否完整

1、确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有⼈等等。要知道即使在法律⼗分完善的⾹港，也会出现

这样的纠纷；

2、只可相信⾃⼰的眼睛，⼀定要在过完户以后才能将房款转移到原户主⼿上。

⼗九、⼩⼼房款和产权的交接

1、不要随便相信对⽅的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是⼀个重要问题；

2、可以考虑将房款押在⼀个双⽅都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房

款转⼊卖⽅的账户。

⼆⼗、保证产权顺利过户

1、必须要经当地房屋⼟地管理局办理完产权才算完成过户⼿续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是

完成交易过程；

2、从买房的⾓度来说，⼀定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖⽅随时可以毁约。