解读财税[2009]78号

解读财税[2009]78号：个人无偿受赠房屋视情况是否缴纳个

人所得税

个人所得税 2009-08-10 10:56 阅读11 评论0

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作者: 徐锡峰 来源: 中国税网

2009年5月25日财政部、国家税务总局通过下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人

所得税问题的通知》（财税[2009]78号），对个人受赠房屋缴纳个人所得税进行了明确。

一、视不同情形受赠房屋予以免税或缴纳20%的个人所得税

文件规定对于下列情形的赠与不征收个人所得税：（1）房屋产权所有人将房屋产权无

偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟妹；（2）房屋

产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（3）

房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

除以上规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠

房屋取得的受赠所得，按照“经国务院、财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，

税率为20%。计税依据即应纳税所得额为赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中

受赠人支付的相关税费后的金额。如果赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产

赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理

方式确定应纳税所得额。

二、办理不征手续的流程

1、根据继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，纳税人应区分不同情况向

税务机关提交相关证明材料：（1）属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继

承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》；（2）属于遗嘱人处分不动

产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”

或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》；（3）属于其它

情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证

书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登

记表》。上述证明材料必须提交原件。

2、赠与双方当事人的有效身份证件；

3、属于无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟

妹情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书（原件）。

4、赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人情形的，还须提供公证机

构出具的抚养关系或者赡养关系公证书（原件），或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关

系或者赡养关系证明。

税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的

《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理个人所

得税不征税手续。

三、受赠后转让房屋的个人所得税计算方法

受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置

成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依

法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据

该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

四、相关税收链接

1、个人赠与房产应征收营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规

定：个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人视同发生应税行为应当征收营业税。

但是也有观点，认为根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收

管理有关问题通知》（国税发[2006]144号）规定，个人将不动产无偿赠送给他人缴纳营业

税，但如果能够提供相应的证明材料则可以办理营业税免税手续。

2、受赠人转让受赠不动产的原规定及与现行规定存在的差别。

原有文件（国税发[2006]144号）规定，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次

转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳

的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

相比原来的规定，新的政策存在着两个差别：一是将个人所得税20%的应纳税所得提

前到受赠时征收，实际上税负是一致的，只是存在着时间上的差别；二是对于符合新政策免

税条件的，与原政策相比，税负明显偏低，即在受赠时不征收个人所得税，在转让时，仍可

扣除原捐赠人的房产成本，存在着明显的不公平。

五、赠与与析产的区别

在实际生活中，常存在夫妻离异时所谓的“无偿赠与”情形。笔者认为，这种情况不属于

文件中规定的配偶之间的相互赠与。对于配偶之间的相互赠与，其前提应是属于配偶一方个

人财产，而不是夫妻共同财产，离异时的“无偿赠与”，其实质是将夫妻共同财产进行分割，

是一种析产行为，不属于房屋财产产权转移行为，不是财产流转环节，因此，对于这类“赠

与”，不属于征收个人所得税的范围，不需要办理相关免税手续。

个人无偿受赠房屋税收新政打击避税行为

在税收压力较大的背景下，过去的一些常见避税行为将不再被容忍。为了加强个人所得

税收征管，堵塞税收漏洞，财政部和国税总局日前下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所

得税问题的通知》(财税[2009]78号)规定，除了直系亲属等三种情况之外，其他无偿赠与

房屋的情形将被征收20%的个人所得税。

在三种情形中，房屋产权无偿赠与对当事双方不征收个人所得税：

这三种情形包括房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖

父母、孙子女、外孙子女、兄弟妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚

养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承

人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

除规定的上述三种情形外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿

受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所

得税，税率为20%。

目前无偿赠与不动产主要涉及的税种包括营业税、契税、印花税和个人所得税等税种。

国税总局曾经在2006年下发了《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问

题的通知》(国税发[2006]144号)，对无偿赠与不动产的税收进行过规范。

根据国税发[2006]144号文的规定，个人无偿赠与不动产行为时只需全额缴纳契税和印

花税，而无须缴纳营业税和个人所得税。只有受赠人再次转让受赠不动产时候，才需要缴纳

个人所得税。而随着今年二手房交易量的升温，尤其是随着交易价格和成交总价的上升，二

手房交易需要交纳的税费也随之水涨船高，不少二手房交易打起了通过无偿赠与来避税的主

意。

一些二手房的买卖用“房屋赠与”的方式进行以逃避缴纳契税等交易税费，且过度宽泛

的“房屋赠与”也为一些官员的腐败创造了条件。此次财政部和国税总局下发的财税

[2009]78号文和此前的政策相比，最大的不同在于明确了无偿赠与除了上述三种情形之外，

需要交纳20%的个人所得税。纳税所得额为赠与房屋价值扣除赠与过程中支付的税费的余额。

此次下发的财税[2009]78号文还减轻了受赠人再次转让受赠房屋的税费负担，此前的

国税发[2006]144号文，受赠人转让受赠房屋时，以其转让受赠房屋的收入减除受赠、转让

住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，以此计征个人所得税。而

此次文件规定，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋

的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税

所得额。

受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评

估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。由于新政策可以扣除房屋的实际购置成

本，与旧政策相比，受赠人在转让受赠房屋环节税负大为降低，但新政策对三种情形之外的

受赠人受赠房屋环节已有明确的征税规定，从税务机关的角度来说，税负变化不大，但是可

以有力的打击通过无偿赠与规避房屋交易税收的行为。