民法典合同编物业服务合同法条逐条释义解读

《民法典合同编理解与适用》讲义 墨稿稿

民法典合同编物业服务合同法条逐条释义解读

《民法典合同编理解与适用》讲义 墨稿稿

第九百三十七条【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务

人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、

环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

【条文要义】

本条是关于物业服务合同的定义和物业服务人范围的规定。1999

年颁布的《合同法》分则所规定的15种典型合同类型中并未包括物

业服务合同。

物业服务合同的内容是物业服务人提供约定的服务，业主支付约

定的物业管理费即报酬。业主在物业服务关系中处于主导地位，是权

利主体。物业服务人的管理权来源于业主将管理业务全部或部分委托

给物业服务人进行管理。物业管理的目的是实现全体业主的最大利益。

业主是建筑物区分所有权的权利主体，业主有支付物业费的义务，物

业服务合同由业主委员会与物业服务人签订，业主委员会由全体业主

选举产生，其签订物业服务合同也是根据业主大会的决议，即业主委

员会是代表全体业主订立合同。全体业主承担业主委员会签订物业服

务合同的法律后果，负有交纳物业费的义务。

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物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 物业服务企业，

是指符合法律规定，依法向业主提供物业服务的民事主体（市场主体）。

我国法律要求物业服务企业必须是法人。《物业管理条例》第32条

第1款规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”

其他管理人，是指物业服务企业以外的根据业主委托管理建筑区划内

的建筑物及其附属设施的组织或者自然人，主要包括管理单位住宅的

房管机构，以及其他组织、自然人等。

第九百三十八条 【物业服务合同内容和形式】物业服务合同的

内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维

修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同

的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

【条文要义】

本条是关于物业服务合同的内容和形式的规定。

物业服务合同具有强制性内容, 物业服务企业的强制性义务有：

不得将义务全部转委托；不得挪用专项维修基金；不得擅自利用共用

部位、共用设施进行经营等。业主的强制性义务有：使用物业不得损

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害业主的共同利益；缴纳管理费及专项维修基金；业主对物业装饰装

修和使用等不得违反有关法律、法规的规定等。

本条第2款规定物业服务合同属于要式合同。《民法典》第469

条规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他

形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表

现所载内容的形式。以电子数据交换、等方式能够有形地表

现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。”

第九百三十九条 【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业

服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选

聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

【条文要义】

本条是关于合法有效的物业服务合同对所有业主均具有法律上

约束力的规定。

物业服务合同可以分成两类，即前期物业服务合同和普通物业服

务合同。《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物

业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前

期物业服务合同。”前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、

业主大会选聘物业服务人之前，由房地产建设单位与物业服务人签订

的合同。普通物业服务合同，是指业主委员会根据业主大会的决议，

与物业服务人签订的物业服务合同。两类合同对业主均有约束力。

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第九百四十条【前期物业服务合同法定终止条件】建设单位依法

与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主

委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物

业服务合同终止。

【条文要义】

本条是关于前期物业服务合同法定终止的规定。

《民法典》第284条第2款（《物权法》第81条第2款）规定：

“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更

换。”业主作为建筑物所有人对物业服务人有最终决定权。前期物业

服务合同在期限未满时，如果业主成立业主大会，选聘物业服务人，

签订普通物业服务合同，前期物业服务合同终止，终止时间以业主委

员会与物业服务人签订的物业服务合同生效时间为准。

第九百四十一条【物业服务转委托的条件和限制性条款】物业服

务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织

或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，

或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

【条文要义】

本条是关于物业服务人转委托专项服务事项的规定。

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本条中对于物业服务人将专项服务事项外包时的法律责任予以

明确规定，即物业服务人将专项服务事项委托第三方的，应当就该专

项服务事项对业主承担责任。物业服务外包中产生的另外一个较为严

重的问题是部分物业公司承接到物业管理项目后，基本上完全不履行

物业服务义务，将所有的物业服务项目转包给第三方或者全部支解后

分包给不同的第三方，自身只是从中赚取相应的管理费，甚至有的第

三方又将专项服务事项再次转包或分包给其他人，造成物业服务质量

下降甚至不能如约为业主提供物业服务。

第九百四十二条【物业服务人的一般义务】物业服务人应当按照

约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物

业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采

取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，

物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并

协助处理。

【条文要义】

本条是关于物业服务人应履行义务的内容以及对于违法行为所

负的义务的规定。

理解本条需要结合本法第938条规定，物业服务人公开作出的有

利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。对于物业服务人

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公开的服务承诺，如果明确具体，物业服务人通过投标文件、公示栏、

等形式表明自己愿意受到约束，则该承诺同样应当作为物业

服务人的义务来源。本条第2款条文明确在出现违反治安、环保等法

律法规的行为时，物业服务人负有义务采取合理措施予以制止，同时

可以向有关行政主管部门报告并协助处理。这表明对违法行为的制止

是物业服务人的义务，而非可为可不为。物业服务人作为物业区域内

秩序的重要维护者，对于物业区域内的基本秩序、安全秩序都负有责

无旁贷的责任。

第九百四十三条 【物业服务人信息公开义务】物业服务人应当

定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履

行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等

以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

【条文要义】

本条是关于物业服务人对于物业服务事项、收费标准、维修资金

以及共有部分的经营与收益情况的强制公开义务和强制报告义务的

规定。

第九百四十四条【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物

业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务

的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业

费。

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