对“双重老化”背景下老旧社区住宅的适老化改造浅析

对“双重老化”背景下老旧社区住宅的

适老化改造浅析

摘 要：当前，社会人口老龄化趋势越来越明显，老旧小区面临着适老性低、

老年人出行活动困难等问题。对于“双重老化”背景下如何在配套设施较少的老

旧小区开展改造工作正逐渐引起社会关注。若要大规模对小区进行拆旧建新，从

各方面来看都是不现实的。唯一比较可行的办法就是对这些老旧社区的公共设施

进行局部改造，以适应小区里大部分老年人的需求。目前，老旧小区室外环境在

适老性方面存在不少问题。如无障碍设计专用道能有效改善老年人生活环境，体

现了社会对老年人的关心，也是一个老龄化国家应该采取的措施之一。

关键词：人口老龄化；老旧小区；适老化改造。

引言：人口老龄化已成为全世界性的课题，如日本、韩国德国等一些发达国

家已先后经历了老龄化带来的阵痛。而中国在未来的20~30年，乃至50年间都

将会面临人口老龄化甚至高龄化的问题。国务院今年公布的《“十三五”国家老

龄事业发展和养老体系建设规划》，规划提出，预计到2020年，全国60岁以上

老年人口将增加到2.55亿人左右，占总人口比重提升到17.8%左右。中国老龄化

全国委员会（CCA）预测，将在2050年左右达到4.87亿的峰值，即近35％。普

遍认为，当一个国家其60岁以上的公民所占比例达到10％时，即已经达到了所

谓的“老龄化社会”。例如，日本被称为“超级老龄化社会”，因为其33％的人

口年龄超过60岁（2014年估计）。如此大规模的老龄人口该如何养老？对其生

活及医疗设施等所需有多大？城市的各类建筑业已老旧，又该如何满足其使用？

规划设计行业又该如何考虑？

本文就率先进入老龄化社会的沈阳市为例。先对老龄化人的类型、老旧社

区的形态进行划分，继而对相应人所在老旧社区住宅的改造类型、内容、范围

再做论述。

1.

老龄化人口特征及形成阶段

沈阳市人口老龄化有三大特征。一是，未富先老，受经济发展水平等多方面

因素的影响，老年人富裕程度不是很高。二是，‘高空快速’，80岁以上的高龄

老人、空巢老人数量激增。三是，‘特殊成普遍’，空巢老人、单身老人、失独

老人、失能半失能老人在一定程度上已成普遍现象。

沈阳市从1992年开始进入老龄化社会。2007年进入高龄化社会，2014年正

式迈入中度老龄化社会。截至2016年，全市60岁以上老年人口为171万人。

2019年沈阳市老年人口突破200万人，占总人口25%，进入重度老龄化社会。预

计从2027年开始，沈阳市人口老龄化和高龄化将进入高峰期，这个阶段将持续

10年，之后从峰值下行。沈阳进入老龄化社会比全国提前7年，达到老龄化高峰

期也将比全国提前8年。

沈阳市2010~2060年间人口老龄化发展预

测表

人口老龄化201202203204205206

指标

000000

年年年年年年

总人口数716783728634540519

.5.1.7.2.7.4

岁

0-14

人口数

82.81.78.74.77.71.

933334

（）

万

60

岁以上

人口数

111156207238232210

.1.2.3.8.4.8

（）

万

65

岁以上

人口数

77.104156158185172

1.7.2.7.3.8

（）

万

0-14 %

占

11.10.10.11.14.13.

57387572307

岁以

60 %

上占

15.19.28.37.42.40.

519545659859

岁以

65 %

上占

10.13.21.25.34.33.

763744022727

老

少比

%

93.128199213239242

00.78.49.59.72.02

表

（此

摘选自《沈阳市人口老龄化的统计分析及应对措施》）

1.

老旧社区住宅及其使用人类型

1.

历史文物类：

沈阳市作为国家级历史文化名城，拥有许多优秀的历史文化资源。目前，全

市已确定中山路、盛京皇城、铁西工人村3处历史文化街区和202处486栋历史

建筑。

1.

配套宿舍类：

沈阳做为共和国的长子，在上个世纪70~90年代间，乃至到本世纪初期有大

量的工厂以及机关单位的套宿舍建成。这些建筑到如今已有部分拆迁，但仍有一

部分在使用中，已有30几年甚至40几年的房龄。现居住在这些房子里的人多为

曾经这些工厂的工人，在经历了上个世纪90年代的下岗潮之后，没有过多的发

展，从而产生一批在经济上可谓较为拮据的人。如不遇到拆迁补偿或回迁的情

况，这些人只有继续住在这些老旧的建筑内。

1.

普通住宅类：

从上世纪80年代开始房改开始出现第一批商品住宅，距今已有30几年。这

批住宅仍有部分存在。首批70年产权住房应该在2050--2058年期间到期，按照

住宅设计使用年限50年计算，这批房子已接近设计使用周期。由于早期的施工

技术及建筑材料的质量尚不是特别成熟，加之早期的商品住宅也无太多的物业维

护，导致现存的这批建筑都或多或少问题。从建筑外观上存在着外墙装饰的老旧、

墙皮脱落等现象；从配套设施上存在管道老化的问题；从使用功能上存在着套内

户型分区不能满足当下的使用需求的问题。这批建筑大多为砖混结构，建筑层数

多为6~7层、甚至有一些为8~9层，但都没有电梯。当年购买这些房子的人们在

当时年纪在30上下，是从平房搬进楼房，多愿意选择相对更高的楼层，如今这

些人已年近六旬，再爬那么高的楼层已不如当年。而且这些人并不愿意搬离这里，

这些人的老邻居和老同事多居住在一个社区或是一栋楼内，下楼既可一起遛弯、

下棋、广场舞或是回忆过去。这批建筑大多缺少供老人活动的配套设施。

1.

老旧社区住宅存在的问题

1.

辅助设施不够完善

比如缺少电梯竖向交通、无障碍坡道等。缺乏这些公共设施，改造条件有限，

改造成本也偏高。公共入口、公共走道及楼梯都不能满足老年人的使用需求。

1.

1.

室内空间布局问题

住宅内部空间不能满足现状使用需求。例如这些老住宅多为小户型，只有卧

室或为卧室兼起居室；卫生间多为蹲便，无坐便。更有一些老的单位家属楼或宿

舍为公用卫生间和厨房发设置。这些对于老年人来说，使用起来都及其不便。

1.

1.

外部失修问题

屋面由于年久失修、疏于管理难免会出现漏水现象。屋面排水基本都是外排

水，雨水管多已损坏或掉落。外墙很多未设置保温层，且外墙皮也由于养护部到

位而破损的情况。

1.

适老化改造策略

在城市人口老龄化日趋严重，老旧社区建筑逐能递增的情况下，需在尽可能

的情况下满足老年人在老建筑内的一应生活需求。结合国家、地区对适老化改造

的政策，要因地制宜，以人为本，持续有效的做好改善工作。做到明确任务，组

织实施，强化落实。

结语：本文对“双重老化”背景下老旧社区住宅及人存在的问题进行了分

析。没有提出具体改造的技术措施，只是单纯的对提出了问题，做了理论性的分

析。在国家的政策的支持下，保持好“双重老化”社会背景下的社会资本，避免

社会资源的浪费。让老年人真正的得以老有所乐，过上有尊严的老年生活。在充

分了解老年人的心理需求后，才能真正的实现适老的目的。适老化改造是一个持

续的社会性课题，值得社会共同关注。

参考文献

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导意见.国发办[2020]23号.2020.

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旧住宅小区改造指引（1358工作法）.辽旧改发[2020]2号.2020.

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[5] 张天新.“双重老化”背景下老旧社区住宅的价值及改造途径.城市建筑，

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