售楼小揭买房潜规则：怎么花钱不吃亏

售楼小揭买房“潜规则”：怎么花钱不吃亏

(1/50) 购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银

行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》

明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

(2/50) 1、先与开发商签定房屋买卖合同; 2、根据开发商要求提

供的资料：户籍证明、身份证、婚姻证明复印件，由自己所在单位开

具盖有公司鲜章的收入证明(开发商所签银行的收入证明格式)交由

开发商办理; 3、经过银行审批后通知和银行签定，就完成了。

(3/50) 按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住

房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。按揭贷款中人

们最关心的是条件及程序，首先办理按揭贷款需要提供的资料： 1、

申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不

属于同一户口的需另附婚姻关系证明)。 2、购房协议书正本。 3、

房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。 4、申请人家庭收

入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单

位开具的收入证明、银行存单等。 5、开发商的收款帐号1份

(4/50) 其贷款手续及程序是这样的。首先，请到银行了解相关情

况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。然后接受银行对

您的审查，并确定贷款额度。接下来就可以办理借款合同，且由银行

代办保险。办理产权抵押登记和公证。最后剩下的就是银行发放贷款，

借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。

(5/50) 经过以上手续及贷款买房流程，您就可以通过按揭得到新

房子了。通过记者以上所述您应该对按揭有了更深的认识，并且了解

了办理贷款的相关事宜，希望按揭这把钥匙打开更多的属于你、我、

他的新房之门。购房者如何办理按揭贷款? 楼宇按揭在美国、日本、

新加坡、香港等地相当普遍，已成为发达国家和地区广为流行的一种

融资购楼方式。在国内，按揭近几年才在上海、北京、深圳等一些城

市开始推行。在房地产市场上提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其

他楼盘。购房者办理

(6/50) 楼宇按揭的具体程序如下： (1)选择房产购房者如想获得

楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广

告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应

进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭

贷款的顺利取得。 (2)办理按揭贷款申请购房者在确认自己选择的房

产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行

关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按

揭贷款申请书》。

(7/50) (3)签订购房合同银行收到购房者递交的按揭申请有关法

律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意

贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订

《商品房预售、销售合同》。 (4)签订楼宇按揭合同购房者在签订购

房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发

展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、

利率、还款方式及其他权利义务。

(8/50) (5)办理抵押登记、保险购房者、发展商和银行持《楼宇按

揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手

续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按

揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、

财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行

期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息

还清之前，保险单交由银行执管。

(9/50) (6)开立专门还款账户购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合

同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并

签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的

贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇

按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款

划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款

(10/50) 买房付全款还是办按揭? 选好了房子，接着遇到的问题

就是付款。不是所有的买房人都能拿出全部房款的，所以就有了贷款

买房，或叫按揭买房，花明天的钱圆今天的梦。

(11/50) 付全款的三大优点 1.付全款省钱虽然第一次付的钱多，

但从买房的总数来看，可以免除各种手续费、银行利息等。而且因为

是一次性付款，所以能和开发商讨价还价，进一步节省购房款。

(12/50) 2.无债一身轻付全款购房日后没有经济压力，因为购房者

已经可以不再为房款操心，从容安排以后的金融计划。同时也节省时

间，不必进行任何资信认证，今日事今日毕。

(13/50) 3.转手容易从投资角度说，付全款购买的房子再出售方便，

不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。即

便不想出售，要发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。

(14/50) 付全款的两项缺点 1.资金压力大如果不是资金充裕，毕

竟一次性投入很大，也许影响消费者其他投资项目。 2.投资风险大

除非对其房产项目有相当了解，包括建筑质量、开发商技术和资金实

力等，需要购房者有相当的技术专业水准，普通人无法达到。

(15/50) 办按揭的三大优点 1.花明天的钱圆今天的梦按揭就是

贷款，也就是向银行借钱，购房不必马上花费很多钱就可以买到自己

的房子，所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。

(16/50) 3.银行替你把关办借款是向银行借钱，所以房产项目的优

劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会你审查开发商，为你

把关，自然保险性高。

(17/50) 办按揭的缺点 1.背负债务说到缺点，首先是心理压力大，

因为中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮，讲究节省，所以贷款购房对

于保守型的人不合适。而且事实上，购房人确实负担沉重的债务，无

论对任何人都是不轻松的。 2.不易迅速变现因为是以房产本身抵押

贷款，所以房再出售困难，不利于购房者退市。

(18/50) 公积金往往成为工薪族心目中的鸡肋，食之无味，弃之

可惜。但是不买房就取不出的局面让公积金饱受诟玻但对于买房一族

来说，特别是首套房的买房者，公积金的效用是可以发挥的。

(19/50) 诀窍一，首次购房用足额度 A女士几年前全额付款买了

婚房，现在准备用公积金贷款为父母买套养老房，但却被告知，她不

能申请公积金贷款，只能办理商业性第二套房贷。

(20/50) A女士很郁闷：我和先生都没有使用过公积金贷款，为什

么会没有资格申请呢?显然，A女士被公积金贷款新政“误伤”了。

现在持有房产的人均面积超标了，当然就不能使用公积金贷款购房。

(21/50) 因此，在目前情况下，首次购房一定要用足公积金贷款

的额度。需要提醒的是，夫妻双方的任何一方在婚前使用过公积金贷

款，婚后，即便另一方没有买过房，其公积金使用也会受到影响，所

以，夫妻双方最好能同时使用公积金贷款购房，以用足额度。

(22/50) 诀窍二，主贷参贷仔细斟酌 B先生公积金账户内的余额

较多，考虑到离退休还有近10年时间，要用好这笔钱，最好的办法

是贷款买房。在看房时，细心的中介提醒他，办理公积金贷款不妨以

儿子作为主贷人，他作为参贷人。

(23/50) 原来，B先生已经买过房子，按规定，再申请公积金贷

款要符合改善性需求的标准，即便符合了，利率也要按照1.1倍计算。

而由于他们前次购房时，儿子尚未成年，按规定，成年后的儿子单独

购房就可以享受首套房政策。 B先生儿子刚刚参加工作，公积金账

户内的余额很少，不能用足额度，B先生参贷后，其账户内的余额可

以合并计算额度，帮助儿子用足首套房公积金政策。

(24/50) 贷款申请人的配偶、同户成员作为住房公积金共同借款

人的，可以参与公积金贷款额度计算，同户成员是指在申请公积金贷

款时与贷款申请人属同一户籍且时间在一年以上(含一年)的直系血

亲。B先生符合共同贷款的条件。

(25/50) 诀窍三，提前还贷扣准年限两年前，C先生利用公积金

贷款购置了一套房，贷款期限为10年。如今，C先生准备提前还掉

部分贷款。他听说，提前还款可以通过缩短贷款年限，享受到低利率。

但他提前还款后，却发现利率并未降低。

(26/50) 原来，公积金贷款利率年限不同，其利率也不同，主要

区分是有没有超过5年。C先生两年前买房时，5年期以上的公积金

贷款年利率为3.87%。而5年期以内(含5年)的利率为3.33%。缩短

还款期限的利率计算依据为：缩短后的贷款年限加上已还贷款年限，

若少于5年的(含5年)，剩余还款期内的利率按5年期以内计算;若超

过5年的，则仍按5年期以上利率计算。

(27/50) 需要提醒的是，即便C先生将剩余还款期限缩短到3年，

其前两年已经按5年期以上利率计付的利息将不能减退，只是在剩余

3年的还款期内能享受低利率。

(28/50) 公积金购房还要避免三大误区误区一：首付可以使用公

积金如果想要通过住房公积金贷款购房，需要先消费后提取，即先垫

付首付款，然后再携带本人或者夫妻双方的身份证、户口本、已经结

婚的需要提供结婚证等证明材料，到当地住房公积金管理中心提取其

公积金内的存储余额。

(29/50) 误区二：提取总额可以超过房款总额公积金的提取总额

不能超过房款总额，比如，贷款购买的房屋总价为30万元，而他的

公积金存储余额有40万元，他只能提取30万元的公积金，剩余的

10万元公积金不能提龋

(30/50) 误区三：结清公积金贷款后不能再用公积金购房夫妻双

方中有一方办理过公积金贷款，公积金系统上就会有记录，在未还清

前，夫妻双方不能再使用公积金贷款购买二套房。但是，如果第一套

房的公积金贷款已结清，夫妻双方再次使用公积金贷款买房，仍视为

首次住房，不受二套房的政策限制。

(31/50) 贷款，直白点说就是向钱庄付息借钱。对于大部分个人

而言，银行几乎是现在唯一可以选择的合法钱庄。这位“债主”的特

点是，拒绝风险。它们最喜欢买房子的贷款者。

(32/50) 银行个人贷款大致包括个人住房贷款、个人消费贷款、

个人经营类贷款三类业务。由于对公贷款的风险把控越来越严、国家

对两高一资(高耗能、高污染、资源性)行业贷款压缩，银行个贷业务

份额因而渐长。而这其中，个人房贷因业务量大、不良率低成为个贷

业务中的绝对“大头”

(33/50) “一是可以累积客户，很多贷款的客户同时也具备存款、

购买理财产品的能力;二则实际房贷业务稳定且持续期限长，资产质

量高、还款风险小，累积起来的收益更高。”某国有商业银行个贷部

员工说。不过房贷受政策调控影响较大，“前段时间一个月才三四笔

业务，而购房回暖的时候一天就有五六笔。”北京某商业银行的个贷

员说。

(34/50) 1.地产商是它们的好搭档“我们总行与地产商有合作关系，

每年会给它们一笔‘融资顾问费’作为回报。”一位银行信贷员说。

因为房贷的需求源是购房者，这些资源掌握在地产商手里，“房屋销

售中介也很重要，一些市场份额大的中介，都与好几家银行有合作协

议。”

(35/50) 因此，个贷经理更要注意与房产销售拉近距离，“我们至

多能看到客户在本行内的资产情况和征信记录，而其他信息，房产销

售人员当然更清楚，有的还会直接教客户怎么应对银行人员。”任何

一个楼盘开盘后，为了保证客户顺利贷款，开发商都会引入多家银行

驻场，“开发商会要求我们必须让客户贷到款，一旦有一位客户因贷

不到款而买不了房，你就从这个楼盘出去。”也就是说，在买房者资

质不够的情况下，个贷经理也会尽量想办法。

(36/50) 2.它们对贷款后的真正用途监管不严针对消费贷款，现在

新兴的一种方式叫做“循环信贷”，也就是说根据客户抵押资质和还

款能力，在一个年限内审批一个固定的放贷额度。客户可在此额度内

随时支取和归还资金。但此后，商业银行一般都懒得去对贷款用途做

监督。

(37/50) 按规定，对于个人贷款资金，银行原则上是受托直接向

借款人的交易对象支付，比如房贷直接汇到开发商账户，装修贷款直

接进入装修公司账户。但对借款人难以事先确定具体交易对象且额度

不超30万元人民币的贷款资金，借款人可自主支付。一些人将这些

消费贷款用来支付房贷，银行也睁只眼闭只眼。有的中介机构会专门

帮人操作，支付一定的“通道费”，将其他用途的贷款从对方账户支

出，打入客户账户。这样的后续故事，银行很少理会。

(38/50) 3.他们觉得二套房贷风险大、收益大这其中有个关键影响

因素—风险权重。风险权重简言之就相当于对贷款资金的预留比例，

例如目前每放出100万元的首套房贷，要预留45%也就是45万元的

风险准备金，而二套房要预留60%即60万元的准备金。“以北京地区

为例，大部分银行首套房贷款利率采取优惠能达到8.5折、9折;而二

套房贷款利率，银行仍普遍执行上浮1.1倍，甚至更高。目前银行做

二套房贷只比做首套房贷多赚27%左右，但却要占用更多的风险准备

金。”某商业银行个贷部员工说。

(39/50) 银监会最近推出新规定，从2013年元旦起首套房贷、二

套房贷的风险权重都统一为50%。“风险权重统一之后，二套房贷能

赚到的利息要比放首套房贷多出约六成，这将刺激银行多做二套房

贷。”

(40/50) 4.年底申请房贷不容易这其中有个关键影响因素—风险

权重。风险权重简言之就相当于对贷款资金的预留比例，例如目前每

放出100万元的首套房贷，要预留45%也就是45万元的风险准备金，

而二套房要预留60%即60万元的准备金。

(41/50) “以北京地区为例，大部分银行首套房贷款利率采取优

惠能达到8.5折、9折;而二套房贷款利率，银行仍普遍执行上浮1.1

倍，甚至更高。目前银行做二套房贷只比做首套房贷多赚27%左右，

但却要占用更多的风险准备金。”某商业银行个贷部员工说。

(42/50) 银监会最近推出新规定，从2013年元旦起首套房贷、二

套房贷的风险权重都统一为50%。“风险权重统一之后，二套房贷能

赚到的利息要比放首套房贷多出约六成，这将刺激银行多做二套房

贷。”银行作为金融机构，在银监会监管下会有一个存贷比要求。根

据政策和资金量，“一般是总行有一个总的房贷额度，再根据具体情

况分配任务到分行。”由此，分行就有一个固定额度的任务量，这也

是个贷经理的“指标”。

(43/50) 所以一般在年底如果放贷任务已经完成，精明的信贷员

就会“攒客”，把业务成绩拖延到明年。加上年终扎帐清算，年底月

份申请房贷的人可能就会等更久的所谓审核，“一般年底结算完是到

1月4日以后开始新一年的业务。”所以着急年底申请的人还是先问

好情况，还没完成任务的银行是你更好的选择

(44/50) 5.它们承诺的口头利率优惠可能会反悔贷款当然也存在

营销行为。比如在房地产调控政策背景下，有的经理会口头承诺“房

贷利率打8.5折”先吸引客户，或称先成为优质客户(达到一定量的存

款)就能获得优惠。有的则有捆绑销售嫌疑，“购买20万元理财产品

或者10万元贵金属，即有折扣并可迅速放款。”一位银行员工说。

(45/50) 而口头承诺总有不被兑现的风险。到申请过程中，银行

业人士又会告诉你“优惠不了”。最有利的理由就是政策变化。事实

上，虽然房产政策易变，但目前来看监管层从未叫停过首套房利率7

折优惠政策。央行多次调整房贷政策，但都指向首付比例，并未取消

利率政策。实际房贷利率一直是由各家银行根据自身风险和市场情况

自主定价的。

(46/50) 6.你收入高，它们也不见得认为你有信用有一种消费贷款

形式是无抵押、无担保的纯信用贷款。“审查主要是三个方面：一是

月收入情况证明，主要看工资卡记录。二是工作证明，稳定的单位让

还款更有保障，所以一般如公务员、医生、事业单位职工、上市公司

或企业职工的申请更容易受理，自雇人士就比较麻烦了。即使收入很

高，如果不是每月固定支付，也可能被拒绝。第三个是信用记录。有

的还需要提供住房证明，同等条件下，已婚人士要比未婚人士更容易

贷到款。”一位客户经理表示。

(47/50) 外资银行在无抵押贷款方面看上去比国内银行“通情达

理”，但实际暗藏玄机。“准入条件很宽松，但没有好的工资证明，也

贷不出多少钱来。”而且外资银行手续费和管理费也要更高一些。

(48/50) 7.它们轻易不会让你的房屋被拍卖贷款后，个贷经理还有

一个重要任务就是催缴贷款。如果他们经手贷款的房屋最终被拍卖，

对他们的职业生涯来说，将是个重大污点。所以他们轻易不会让这样

的事情发生。他们除了打电话，还会亲自上门贴催缴单，尽力给房主

施加压力。连续逾期还款超过三次，他们便会认为你存在恶意不还款

的行为，房屋也有被收回的风险，但这种情况并不多见，因为对房主

来说，自己把房子卖掉其实更赚钱。

(49/50) 如果客户在还贷方面实在有困难，但又想保留房产，个

贷经理往往会帮你延长按揭还款期限，但因为银行面临坏账风险，所

以会用较长的时间和复杂手续，来对借款人的收入与支付能力进行评

估。“根据个人工作等实际情况，最多能获得展期3年。”

(50/50) 8.它们会暗示你如何达到贷款条件某房贷代办中介公司

的总经理说：“在竞争的条件下，个贷经理很容易放松审查，发放贷

款。开发贷产品时，银行也会在贷款审批上比较松一点，因为它们的

回款压力大，急于放贷并回收之前的资金。”大部分个贷经理乐意暗

示你如何达到贷款条件。在目前的房价水平下，房屋按揭贷款的条件

一般是月收入达到月还款的2倍，或有其他资产作为补充。

转自大旗网