2023年5月27日发(作者：经典英语)小产权，所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”，英文名称“small property room” 所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40％～60％； 从住房形态看，一样是普通住宅； 从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。 小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。
产权解释
对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。 第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。 第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。 第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。 第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖（经济适用房需房屋产权证自发证日起满5年才可上市交易），其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。
小产权房特征
从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40％至60％。 从住房形态看，一样是普通住宅。 从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。 从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。 从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。 有些单位自筹资金建的房子，也是小产权。
知识
1、商品房（俗称大产权） 是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加 小产权 统建，又是自己使用的住宅、商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。 2、标准价和房改成本价（俗称小产权） 1）房改标准价（也可称为房改优惠价）和房改成本价是指房改中职工家庭购买的单位公有住宅用房。通常根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况，售房单位给予一定折扣。 2）标准价房的价格低于成本价房，房改初期购房时多采用标准价购买。以标准价购买的房屋产权是单位和职工家庭共有产权，其中单位占6%，职工家庭占94%。在房屋需要进行买卖转让时，必须有单位出具的上市证明，并补交土地出让金。所有权属职工家庭，可以上市转让继承，届时需补交土地出让金并按规定缴纳相关费用！ 3、央产房 全称为“中央在京单位已购公有住房”，允许上市的“中央在京单位已购公有住房”是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房 小产权 和集资合建住房，也视为已购公房。所指“中央在京单位”主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体，及其所属单位。 4、经济适用房 经济适用房的土地是由国家划拨，销售对象主要是中低收入家庭,购买要符合三个条件2年收入6万以下3购买人名下无房产。经济适房在房产再交易、出租、抵押时会受到限制，变成商品房要补交10%综合地价款！ 5、普通住宅和非普通住宅 非普通住宅1房产证面积在140平方米以上2住宅小区容积率在1.0以下3实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以上！与以上情况相反为普通住宅！
编辑本段出现背景
房价上涨掩盖了风险 乡产权、村产权房的问题在房价上涨的大环境下愈演愈烈。作为市场上土地供应不足的一种黑市方式的存在，甚 小产权 至占到土地市场的1/5~1/4，还
不包括许多零星的、分散的、无法统计上来的。 土地供应不足导致“黑市” 第一，土地供应的紧张局面没有缓解，在政府竭尽全力增加经济适用房和双限房供地的情况下，总的供地规模并没有增加，商品房的供地反而更少了。一般供地后18个月至两年时间才能形成市场上商品房的预售条件，供地紧张预示着未来预售房子的供应量将减少。 小产权
土地供应不足就造成了以下结果：1.投资回落；2.房价上涨；3.“小产权房”的兴起；4.违法占地案件增多。 第二，宏观调控政策对房屋市场上的需求影响不大。从房屋的成交量、上交所中国房地产股票的指数、香港联交所中国内地房地产股票的指数来看，“国八条”、“国六条”出台前一个月，对以上指标都有影响，但出台后这些指标不降反升，一个月后基本恢复到正常水平。但对土地和房屋供应的影响却非常大。 减少二手房流通环节，培养市场机制 建立和培养市场机制，才会很有效地化解风险。但在培养和建立市场机制的过程中，最重要的是要减少流通环节，即二手房环节的税费，现在这些(二手房)税费已经高达成交额的10.6% 限制外国人的购房，并不能解决中低收入人的购房困难，因为他们的需求从品质、地理位置、价位上来看都是完全不同的，单纯地强调限制外国人购房，反而会影响北京作为一个国际化大都市的发展，同时还可能成为造成投资回落的被动局面的原因之一。
编辑本段热销原因
从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40％～60％；从住房形态看，一样是 普通住宅；从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。 一、乡产权房是在商品房房价居高不下的情况下热起来的，短期内如果人们的收入和购房比没有太大的变化，在城里购房仍然是天方夜谈的话，人们也只好到郊外寻自己的世外桃源。 二、人们购买小产权房的目的以自住为主，因此只要住着舒服，人们不大会考虑出售的风险，现在北京周边的河北城镇都在北京热销房屋的情况下，距离已经不在是人们心中的最痛，何况北京郊区的交通比之京外城镇还是要方便的多，谁让自己钱不够足够多呢？而这些小产权房确实满足了人们的自住需要。 三、按照建设部的警告，实际上没有什么“乡产权、小产权”与“大产权”之分的，这所谓的“乡产权”实际上是非法的，不受法律保护的。但现在各方面的消息没有人实际上否认“乡产权”的存在，特别是把其归类到小产权之列就
给未来的大产权化埋下了伏笔。 小产权
四、乡产权房对当前平抑房价、改善房屋市场的供求关系是有一定作用的，为中低收入者提供了又一条解决住房困难的新通道，从历史上看其作用还是积极的、有效的，政府不可能忘记这一点。 五、“乡产权”除了热销之外，还没有发生过因为违法被拆除的先例，另外虽然城市人口购买集体土地房屋属非法行为，但“乡产权”房已经热销多年，政府方面并没有出台制止小产权房销售的条例，也没有追究过乡政府、村委会的违法行为。 六、城市里大量违章建筑的存在、以及被当作私有财产作价拆迁的实际情况，让人们有一种“共产党不会坑老百姓”的天然想法。何况“乡产权”房也都是经过有关部分审批过的有规划的正式项目，怎么可能说拆就拆呢？说白拆就白拆呢？ 七、随着城乡一体化改革进程的推进，经济体制、社会体制、土地制度的改革都将提到议事日程上来了，乡下农民也要变成市民了，也可以享受到普遍的社会公民权了。人们期待这社会主义新农村建设会推进城乡一体化的发展，在一体化的前提下再划分乡产还是公产、小产还是大产就有点牵强了。 客观上“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到了廉价的住房，而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。有统计称，目前北京在售楼盘中，小产权楼盘约占18%。实际上对于小产权住宅隐含的各种潜在风险，不用建设部提醒大部分购买者也早有了解，因此“小产权”与“大产权”之间的巨大差价的诱惑，不会因为建设部的温柔提示而失去力量，小产权房继续热销仍然势不可挡。
编辑本段对楼市的影响
北京440多个在售项目中，竟然有有80个无产权保障的乡产权房（俗称小产权房）在售，占项目销售总数的20%左右。这组数据也就意味着在北京5个住宅项目中，就有一个是非法项目。那么小产权房究竟有没有市场呢？按照常规，这种风险极大的项目，购买者应该是寥寥无几的，可是实际情况并非如此，小产权房市场在北京红红火火。 小产权
商品房均价急剧攀升，一些售价仅为2000多元/平方米的小产权楼盘格外引人注目。目前，小产权房主要集中在北京远郊区县：如通州、房山、石景山等地区。 目前在售的80个无产权保障房项目，均价为3344元/平方米，仅为2006年北京市整体销售均价8792元/平方米的38%。价格低廉、手续简单、即买即住、物业费低，这四大方面是构成小产权房热销的最重要原因。当然，选择小产权房实则是购房者的无奈之举，小产权房里面蕴藏的政策风险谁都明白，但是在高房价面前，购
买者已经考虑不到那么长远了，“好歹有个窝”的中国传统思想让他们义无返顾的选择购买。
编辑本段购买“小产权房”的风险
1、乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质。所以购房者的购房合同在法律看，属于无效合同。 小产权
2、如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。 3、由于乡产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，无法有效维护权利。 4、开发资金和建筑质量一般是需要银行和政府进行监管的，而乡产权房在这方面比较薄弱，几乎没有得力的监管机构，主要依靠开发商自律进行开发建设。 5、房地产市场整顿风险。因为乡产权房不属于商品房，而农村宅基地按照现在的法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民出售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，但是不能转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前还没有明确的处置和管理办法。
编辑本段未来走向
小产权风险明显 小产权房因为售价远低于商品房而受到一部分人青睐。但在现行体制下，小产权房的风险也是显而易见的。一是很难在市场上转让；二是一旦小产权房所在的土地改变用途，很难得到赔偿。 小产权
因土地性质不同，中国的土地分为国有土地和集体土地,根据国家有关法律规定，在国有土地上可以进行开发建设,而要在集体土地上进行开发建设必须首先将集体土地转为国有土地，然后才能按照规划进行开发。 “集体土地在允许的情况下,可以开展一些集体经济活动。农村的宅基地只允许解决农民的居住问题，也可以在农民中相互转让。但每家只允许有一份宅基地。不允许城市居民在农村购买住宅，目的是在农民居住、生活保障尚没有建立起来的情况下，最大限度地保障农民利益不受侵害。” 即使自住仍应谨慎 在市场交易环境尚不完善的情况下，一个没有法律保障的事物的风险是可想而知的。尽管如此，有意购买小产权房的仍不乏人在。他们并非不知小产权的风险，却表示“只是自住，又不上市交易”。 对此，一些业内人士也表示，以往小产权项目并非没有被勒令强制拆除的先例，部分小产权项目停工或停售就有这方面政策的考虑。 消费者即使是自住需求，购买小产权项目仍需谨慎。另据业
内机构估算，约有30%左右的消费者购买小产权项目 小产权 是出于投资的考虑。业内人士傅硕指出，虽然表面看小产权项目由于没有产权证而无法交易，但在实践中，其二手房交易也比较活跃，此时一般采用的是双方当事人默认原则。 小产权
只是这样一种交易缺乏法律上的公信力，一旦出现交易纠纷，在寻求法律保护时会遇到更多障碍。 以租代购似更稳妥 小产权的项目之所以受到限制，一方面是怕其扰乱市场秩序，另一方面也是出于保护耕地等农用地考虑。但因为存在巨大的利益落差，单纯地通过行政手段来强制规范可能不会起到特别好的效果，最好仍从市场角度解决。 实际上，在农村的集体土地也分可建设用地和耕地等不同用途，对于可建设用地，只要不违反国家强制性法律规范，可以纳入开发建设的整体规划，建成的房屋如果是农民购买仍可按小产权办理，如果是城镇人口购买则需补交土地出让金等费用。 这样，乡产权的房子只要不是侵占农民耕地等农用地的，都可采用这种模式。这在一些地方进行新农村建设中也作为一种途径在尝试和摸索。 如果在土地性质不能转变的情况下，既要发挥城市郊区富余宅基地的用途，又解决住宅市场供需矛盾的问题，以租赁的形式为好。就是在集体土地上建的住宅，以短期或较长期出租给城市居民，签定合同，到期限在条件允许的情况下可以续租，如果在合同期限内发生变化，可以退租。这样既保证了农民的收益，又保证了消费者的权益。
编辑本段难解之题
首先，对已经建成并售出的“小产权房”如何消化处理？不符合土地利用、建设规划的小产权房项目强行拆除势必影响社会稳定，是否补偿，如何制定补偿标准；国家征收，改变集体土地性质，如何补缴土地出让金？ 小产权
其次，主管部门采取什么严厉措施杜绝出现新的“小产权房”，避免助长顶风违法，进一步恶化形成无法收拾的烂摊子。村民在集体土地上是否可以建房？相关法律并没有明令禁止。 如果允许建设，带来的不仅是规划问题，并且不可避免地流入“不要名分，有个窝住”的城市中低收入家庭。第三，购买“小产权房”的市民往往会有法不责众的“赌”的心态，用预期利益赌国家的政策动向改变，赌国家的政策执行力。 如何解决小产权房问题，将是一场体制、政策和民生的艰难博弈。专家认为，必须全面、综合、突破地将其作为一个系统工程来完成。单一政策已经不能从根本上解决问题，也不能使用强迫手段简单处理不计后果。 专家建议从以下几方面入手： 第一
，国家对房地产市场调控几年来效果不佳，充分说明一个问题，不少地方政府执行力存在问题，首先应该解决政府执行力问题。这本身就是一个工程浩大的政府改革问题。不管国家出台什么政策，政策再好，如果不能执行到位，结果必然是不理想的，甚至会起反面作用。 第二，对土地制度进行改革并完善相关法律。农村集体土地未来的发展方向和现实冲突，导致村民住宅只能在村民内部进行简单转让，无法真正解决村民、集体、国家以及社会经济发展的利益分配关系。另外，目前在一定程度上还存在对农村集体土地监控管理缺失问题。 小产权
对土地制度应该进行改革，包括国有土地的转让、划拨、出租、出售，理顺个人、集体、国家三者的利益关系，形成一套切实可行的适应现阶段情况的中国特社会主义土地制度。 第三，对于已经建成的村民住宅，违规向外出售的，必须依照法律严肃处理。对于各个环节涉及腐败问题的，应该追究犯罪责任；对于违规购买村民住宅的客户应该追缴非法利益，并作出应有的经济处罚以维护法律和政策的尊严。 小产权
另外，凡购入村证房的外户，应统一发证、转换身份，但必须补交差额利益，对村干部及开发商实行严格处罚手段，以期达到目的：使开发商、村干部、购房者三者均得不到非法利益，并且受到违规违法处罚。
目 录
前 言
第一部分：郑州2007年小产权房市场状况
第二部分：小产权房消费者调查分析
第三部分：小产权房政策
第四部分：本项目出路、对策
前 言
小产权房目前在房地产业内是一个热门的讨论话题，从消费者到开发商再到政府决策部门，对小产权房均评论纷纷，但截至目前，房地产市场中还没有一次真正的针对小产权房的全面的市场调查，本此智源地产机构进行的小产权房市场调查，填补了这一空白。
本次针对马渡新农村项目的小产权房市场调查，分为宏观调查、区域调查、消费者调查和小产权房案例调查等几部分。通过以上全方位的市场调查，我们获取了市场的第一手资料，为本项目的开发提供了参考的依据；对消费者关于小产权房的购买倾向、消费者对本项目的看法和意见、消费者购买所担心的问题……等等问题，做出了回答。
一、郑州2007小产权房市场概况
据统计，郑州2007年小产权房的销售量占全市新房销售量的15%左右，小产权房在郑州房地产市场上供销两旺。
二、小产权房分布状况
郑州“小产权房”多数集中在三环附近的都市村庄里，城乡结合部最集中，有一部分是村里建起的。
三、价格
经过调查，郑州2007
年小产权房根据地理位置的不同价格差别较大，最高价林湖?怡墅为5000元/平方米。小产权房多数均价在1200—3500元/平方米之间，低于同类型大产权房产品均价。
四、郑州市小产权房区域分析
2007年，郑州市区域小产权房住宅多分布于城乡结合部，另外黄河沿岸也有一些以高端低密度形式的小产权房项目。
1、城市区域内
郑州2007年城市区域内的小产权房住宅项目有：风雅颂?天骄学府（金水区柳林村集体土地开发的小产权房社区）、湖畔人家（郑州市冉屯路与秦岭路交叉口西200米）、睿智花园（雪松路与梧桐街交叉口）、易居郑东（东风东路与熊儿河路交会处）、北环路与经三路交叉口附近小产权房、西三环外冯湾村小产权房、高新区化工路与瑞达路交叉口小产权房、高新区石佛办事处百炉屯村小产权房、新柳路和中州大道交叉口附近小产权房、电视台花园路徐寨路交叉口东小产权房等。
城市区域内的小产权房以多层、小高层为主，多位于三环内外都市村庄，均价在2500—3800元/平方米之间。
2、城郊区域
郑州2007年郊区的小产权房多分布在惠济区和黄河沿岸区域，有：京水社区（郑州市惠济区花园口镇）、林湖?怡墅（中州大道和连霍高速交叉口北500米）、东方莱茵（郑州市花园口黄河游览区东门200米）、世袭庄园（江山路与西山路交叉口北500米）等。此外紧邻马渡的西边农村也有一处小产权房项目。
郑州郊区的小产权房项目由于多位于自然环境优良的位置，以别墅、泛别墅产品为主，但项目规模和楼盘档次参差不齐，均价也相差较大，在1500元/平方米—5000元/平方米之间
五、郑州小产权房项目个案分析
项目一：郑州市惠济区花园口镇京水社区
（一）、项目具体概况
案名：京水社区
建筑风格：现代
销售均价：1200元/㎡
物业位置：迎宾路与107国道交叉口万客隆家具城东
交房日期：2007年底
建筑类型：多层、小高层、别墅
交房标准：毛坯
主力面积：80—150㎡
配套：天然气、宽带、防盗门、防盗网、封阳台、塑钢窗
（二）、价格分析
最高价： 5000 元/平米；最低价： 1000 元/平米
分析：价格相对较低，高低差价大。
（三）、销售状况分析
前期销售状况较好，销售速度较快，07年下半年销售较慢，目前很多已购房业主在以二手房销售所购住宅。
项目二：风雅颂?天骄学府
（一）、项目具体概况
案名：风雅颂?天骄学府
开发商：河南风雅颂置业有限公司
建筑风格：现代
建筑面积：30万平方米
销售均价：2650元/㎡
物业位置：金水区花园路与新柳路交叉口西500米
交房日期：已交房
建筑类型：小高层
交房
标准：毛坯
主力面积：90—200㎡
周边配套：郑州七中新校、幼儿园、金水区艺术小学
（二）、销售状况分析
风雅颂五期楼盘均已售罄，销售状况较好。
项目三：林湖?怡墅
项目具体概况：
案名：林湖?怡墅
开发商：河南省军安置业有限公司
物业位置：中州大道北段与连霍高速交叉口向北500米路东
建筑类型：双拼别墅、独栋别墅
总建筑面积：2.86万平方米
销售均价：5000元/平方米
绿化率：60%
交房标准：毛坯
主力面积： 202－390平方米之间
配套：窗磁、门磁、周界翻越红外系统、中央监控系统、可视对讲系统，电子巡更系统，背景音乐系统
项目四：睿智花园
项目具体概况：
案名：睿智花园
开发商： 河南新合鑫置业有限公司
物业位置：雪松路与梧桐街交叉口
建筑类型：多层住宅、小高层住宅
建筑面积：一期14.8万平方米
销售均价：2800元/平方米
绿化率：42.9%
容积率：1.92
交房标准：毛坯
交房日期：2008年初
主力面积： 100－200平方米之间
项目配套：双气
周边配套：郑州市外国语学校（高中部）、郑州三十七中学；西流湖公园、沉沙湖、常庄水库三大原生态水系，；中国银行、交通银行、、、
项目五：易居郑东
项目具体概况：
案名： 易居郑东
开发商： 易居郑东项目部
物业位置：郑东新区东风东路与扬子路交叉口向北1000米
建筑类型： 小高层、多层住宅
销售均价：3600元/平方米
交房标准：毛坯
交房日期：2008年
主力面积： 30-160㎡
周边配套：东风渠、熊洱河、郑州航院、河南教育学院，郑州市十七中，金水三中，祭城镇第一小学等
项目六：世袭庄园
项目具体概况：
案名： 世袭庄园
物业位置：江山路与西山路交叉口北500米
建筑类型：独栋别墅、联排别墅
销售均价：1500元/平方米
交房标准：毛坯
交房日期：2008年
主力面积：260㎡
分析：
1、项目占地面积小，规模小，一共建有24栋别墅住宅，其余地块出售给业主，由业主自建住宅；
2、价格低，最低价1480元/平方米，最高价1780元/平方米；
小产权房消费者调查分析
一、 调查说明
二、 调查总结
三、 背景资料数据分析
四、 主体部分数据分析
一、调 查 说 明
（一）调查目的
1、了解小产权房消费者与消费者对小产权房的看法与意见；
2、了解消费者购买小产权房的趋向及偏好；
3、了解市场及消费者对本项目的开发前景预期；
4、了解消费者对本项目开发产品的具体建议与要求。
（二）调查对象
郑州市住宅消费者
（三）调查时间
2008年1月2日——2008年1月5日
（四）调查方法
客户访谈、客户座谈、问卷调查
（五）调查方
式
重点抽样、区域配额抽样
（六）问卷样本数量
共投放问卷200份，回收有效问卷190份
（七）数据统计与分析
运用统计软件对数据进行筛选、剔除，并建立相关数据模型。
（八）分析方法
频率分析、多变量分析
二、调 查 总 结
一、调查客户特征分析：1、 年龄在30-50之间
（其中30岁以下占20%；30－40岁占60%；40-50岁占14%；50岁以上占6%。）
2、学历多在大专以上
（其中博硕士研究生占10%；本科占35%；大专占35%；大专以下占15%。）
3、职业多为贸易、金融、咨询等行业从业者
4、家庭月收入多在5000-10000万元之间
说明：调查的小产权房主要消费者为中、高收入人士，有一定经济能力和对高档住宅的需求，但对市区高档楼盘的高总价持犹豫态度，取得他们对未来购买住宅的意见倾向。
二、小产权房购买趋向分析：根据调查目的，调研住宅消费者对小产权房的意见、购买倾向、需求情况。
说明：依据客户选择趋向，同时考虑客户对本项目产品的功能、要求等因素的建议，建议在未来产品规划时，采纳相关意见。
三、对小产权房主要意见特征：
入市意见：t78%选择支持小产权房入市
22%选择不支持小产权房入市
购买意见：t10%选择会小产权房
33%选择不会购买小产权房
57%选择不一定购买小产权房
吸引力意见：t73%选择小产权房有吸引力
27%选择小产权房无吸引力
本项目价格：t34%选择2000元/㎡以下
42%选择2000-2500元/㎡
15%选择2500-3000元/㎡
5%选择3000-3500元/㎡
2%选择3500-4000元/㎡
2%选择4000元/㎡以上
四、担心问题：
消费者购买本项目小产权房住宅所担心的问题集中在以下几个方面：产权问题、配套状况、环境问题、房屋品质、物业管理问题、使用年限等、、、、、
三、背景资料分析
（一）调查说明
此次共调查了200位消费者，发放问卷200份，其中实际有效消费者为190位，以下所统计的数据以有效消费者为样本总量。
（二）受访客户特征一览表
受访者行业状况：贸易业占15%、金融业占16%、教育占5%、咨询业占5%、 IT占10%、设计行业占6%、物流业占10% 、电子行业占10%、其他行业占23%
四、主体部分数据分析
调查说明：1、通过调查，了解消费市场对小产权房的总体评价及购房意向；
2、通过调查，了解小产权房消费者对本项目地块开发前景的判断以及开发产品，同时对可能购买的产品描述；
3、通过调查，了解消费者对本项目开发问题判断，了解开发过程潜在的问题。
A1、您了解什么是小产权房吗？
◆ 统计结果
※ 选择“了解”的占20%。
※ 选择“知道一点”的占75%。
※ 选
择“完全不了解”的占5%。
■ 分 析
绝大多数被访消费者对小产权房的了解程度是“知道一点”。
本次小产权房市场调查显示，消费者对小产权房的了解程度绝大多数处在“知道一点”的水平上，占总数的75%，有20%的消费者表示了解什么是小产权房，“完全不了解”小产权房的消费者占5%。
A2、您知道小产权房与大产权房的区别吗？
◆ 统计结果
※ 选择“知道”的占40%。
※ 选择“不知道”的占36%。
※ 选择“无所谓，只要能住就可以”的占24%。
■ 分 析
消费者对小产权房与大产权房的区别的认知度相对较低。
在本次调查中，当询问受访客户是否知道小产权房与大产权房的区别时， 只有30%的消费者表示知道小产权房与大产权房的区别，而70%的消费者（包括选择“无所谓”的消费者）对二者的区别表示不清楚。
由于小产权房在住宅市场中属于少数且宣传推广方面不及大产权房力度大，市场对二者的区别的认知度相对较低。
A3. 您是否支持小产权房入市？
◆ 统计结果
※ 选择“支持”的占78%
※ 选择“不支持”的占22%
■ 分 析
绝大部分消费者支持小产权房入市。
在本次小产权房市场调查中，当被问道“是否支持小产权房入市”时，绝大部分消费者表示支持，占总数的78%，只有少部分消费者表示不支持。
通过调查可以得出小产权房在消费者体中的认可度是高的，由于小产权房价格低的优势，绝大部分消费者支持小产权房入市。
A4、您会购买小产权房吗？
◆ 统计结果
※ 选择“会”的消费者占10%
※ 选择“不会”的消费者占33%
※ 选择“不一定”的消费者占57%
■ 分 析
绝大部分消费者不明确表示会购买小产权房。
本次调查结果显示，表示“会”购买小产权房的消费者占总数的10%，表示“不会”购买的消费者占总数的33%，表示“不一定”会购买的消费者占总数的比例最大，为57%。
这与消费者对小产权房入市的支持意见形成较大落差，绝大部分消费者支持小产权房入市，而只有极少部分消费者会购买小产权房，由此可见小产权房的产权问题和政府政策问题对消费的影响是很大的，绝大部分消费者选择观望态度。
A5、如果您会购买小产权房，对位置有什么要求？
◆ 统计结果在表示会购买小产权房和不一定购买小产权房的消费者体中，进一步询问其对住宅位置的要求，得出消费者对住宅位置的要求集中在以下几个方面：
交通便利（46人次）、自然环境优美（42人次）、距离市中心较近（28人次）、安全性强（19人次）、学校、医院、商业等公共配套完善（16人次）
■ 分 析
在调查中发现，受访
消费者购买小产权房对位置的要求集中在自然环境优美、交通便利、距离市中心较近、安全性强、学校、医院、商业等公共配套完善等方面。
小产权房由于多数位于市郊或远离市郊的偏远地带，消费者在购买时则侧重强调交通问题、安全问题、公共配套问题等方面。
A6、您如果会购买小产权房，倾向于哪种产品？ ◆ 统计结果
※ 选择“多层住宅”的占68%
※ 选择“高层住宅”的占6%
※ 选择“联排别墅”的占18%
※ 选择“别墅”的占8%
■ 分 析
在表示会购买小产权房或不一定购买的消费者当中，有68%的消费者选择多层住宅，18%的消费者选择连排别墅，8%的消费者选择别墅，6%的消费者选择高层住宅。
调研结果表明，客户选择小产权房多数是希望以低密度形式置业。
A7、您如果不会购买小产权房，原因是什么？
◆ 统计结果
在表示不会购买小产权房的消费者体中，进一步询问其不会购买的原因，得出的答案主要集中在以下几个方面：
产权没有保障（75人次）、出现纠纷无法维权（56人次）、不能交易，没有投资价值（29人次）、位置多数较偏远（22人次）、质量问题（15人次）、后续管理问题（10人次）
■ 分 析
在调查中发现，受访消费者不会购买小产权房的主要原因是产权没有保障、出现纠纷无法维权等产权方面、政策规定方面的问题。
其次是不能交易，没有投资价值、位置多数较偏远、质量问题、后续管理问题等方面。
小产权房由于政策的限制和产权的较低保障，使很多消费者望而却步，另外，位置问题、质量问题、后续服务问题等也是消费者不会购买的原因。
A8、您认为小产权房最大的吸引力在哪里？
◆ 统计结果
※选择“房价低”的消费者占92%
※选择“环境好”的消费者占4%
※选择“其他方面”的消费者占4%
■ 分 析
绝大多数消费者认为小产权房的最大吸引力在于房价低。
在本次市场调查中，当受访消费者被问到小产权房的最大吸引力在哪里时，有92%的消费者选择房价低。
消费者之所以会冒着产权的风险和政策的风险购买小产权房主要原因是小产权房的价格一般低于同类产品的大产权房的价格，在房价不断上涨的情况下，有一部分消费者选择了低价的小产权房。
A9、您认为购买小产权房的最大风险在哪里？
◆ 统计结果
※选择“不能办理产权过户”的消费者占8%
※选择“出现法律纠纷难维权”的消费者占54%
※选择“产权证不具有法律效力”的消费者占24%
※选择“无产权保障”的消费者占14%
■ 分 析
在本次市场调查中，当受访消费者被问到购买小产权房的最大风险是什么时，有54%的消费
者认为是出现法律纠纷难维权，24%的消费者认为小产权房的产权证不具有法律效力，14%的消费者认为小产权房无产权保障，8%的消费者认为小产权房不能办理产权过户。
A10、综合考虑，您认为小产权房对您有无吸引力？
◆ 统计结果
※选择“有”的消费者占73%
※选择“无”的消费者占27%
■ 分 析
绝大多数消费者表示小产权房具有吸引力。
在本次市场调查中，当受访消费者被问到小产权房是否具有吸引力时，有73%的消费者表示小产权房对自己具有吸引力，占绝大多数，有27%的消费者表示小产权房对自己没有吸引力。
通过调查发现，小产权房对绝大多数消费者来说是具有吸引力的。
A11、您了解“黄河南岸，黄河二桥旁，京珠高速”这一区域吗？
◆ 统计结果
※选择“了解”的消费者占33%
※选择“不了解”的消费者占67%
■ 分 析
本项目所在区域在消费者体中认知度较低。
本次市场调查显示，了解本项目所在区域的消费者占总数的33%，不了解本项目所在区域的消费者占总数的67%，比例较大，反映出消费者对本项目所在区域的认知度不高，需要适当加强宣传。
A12、您认为在此区域开发休闲、旅游地产项目前景如何？
◆ 统计结果
※ 认为开发前景“好”的消费者占79%
※ 认为开发前景“不好”的消费者占8%
※ 认为开发前景“不好说”的消费者占13%
■ 分 析
在了解本项目所在区域的被访消费者当中，进一步询问其对本区域开发休闲、旅游地产的前景的看法，多数消费者看好本区域的开发前景，认为本区域紧邻黄河，自然环境优越，远离闹市，适合开发休闲、旅游地产，占79%；有13%的被访消费者对本项目的开发前景不置可否，此外，认为本项目开发前景不好的消费者占8%，原因主要是本区域休闲、旅游资源不成熟，开发难度较大。
A13、 如果在此区域开发此种住宅（附效果图），您会购买吗？
◆ 统计结果
※ 表示“会购买”的消费者占50%
※ 表示“可能会购买”的消费者占28%
※ 表示“不会购买”的消费者占22%
■ 分 析
调查结果显示，在了解本项目所在区域的消费者体中，表示会购买和可能会购买的消费者占78%，认为住宅的外观、结构、环境等均十分美观，具有吸引力。
表示不会购买的消费者占22%，不会购买的原因主要是：位置偏远、公共配套不成熟、近期无购买高档住宅打算等等方面。
A14、 您在此购买需要的面积是？
◆ 统计结果
※ 选择“100㎡以下” 面积范围的占5%
※ 选择“100-150㎡” 面积范围的占35%
※ 选择“150-200㎡” 面积范围的占30%
※ 选择“200-300㎡” 面积范围的占20%
※ 选
择“300-400㎡” 面积范围的占5%
※ 选择“400㎡以上” 面积范围的占5%
■ 分 析
在被访消费者中，对住宅面积的选择集中在100—300㎡之间，占总量的85%。其中选择“100-150㎡” 面积范围的占35%，选择“150-200㎡”面积范围的占30%，选择 “200-300㎡”面积范围的占20%。另外，选择300㎡以上面积范围的消费者占总量的10%。
A15、您在此购买能承受的单价是多少？
◆ 统计结果
※34%选择“2000元/㎡以下” 的单价范围
※42%选择“2000-2500元/㎡” 的单价范围
※15%选择“2500-3000元/㎡” 的单价范围
※5%选择 “3000-3500元/㎡” 的单价范围
※2%选择 “3500-4000元/㎡” 的单价范围
※2%选择 “4000元/㎡以上” 的单价范围
■ 分 析
在被访的消费者中，对住宅单价可接受的范围大多在在2000—3000元/㎡之间，约占近七成。3000元/㎡以上的接受范围比例约占十分之一，此比例虽小，但却是本项目产品的潜在消费者。
A16、 您在此购买能承受的总价是多少？
◆ 统计结果
※ 17%选择“20万元以下”的总价范围
※ 52%选择“20-30万元”的总价范围
※ 13%选择“30-40万元”的总价范围
※ 10%选择“40-50万元”的总价范围
※ 5%选择 “50-60万元” 的总价范围
※ 3%选择 “60万元以上” 的总价范围
■ 分 析
从调查结果数据可以得出，被访消费者选择的总价范围大多在20—40万元之间，占总量的65%；另外，选择20万元以下总价段的消费者有17%；40万元以上的价格段也有相当数量的消费者选择，占18%。
A17、您在此购买小产权房最担心的问题是什么？
◆ 统计结果
消费者在此区域购买住宅所担心的问题主要集中在以下几个方面：
产权问题（30人次）、配套不完善（21人次）、安全性不强（14人次）、物业管理服务水平（10人次）、房屋的质量（11人次）、交通不便（10人次）、使用年限问题（8人次）
■ 分 析
消费者所担心的问题：
从调查中发现，受访消费者在此区域购买住宅所担心的问题首先是产权问题
其次是配套问题和安全性问题，认为比区域距离市区较远，配套薄弱，安全性不容易保证，为生活带来不便。
再次是物业管理服务问题、房屋质量问题、交通问题、使用年限问题等。
A18、若在您购买小产权房时将您的户口迁往产权所在地，您是否赞成？
◆ 统计结果
※ 选择“赞成”的消费者占65%
※ 选择“不赞成”的消费者占35%
■ 分 析
在本次调查中，当被问到是否赞成在购买小产权房时将户口迁往产权所在地时，大部分消费者表示赞成，占65%，35%的消费者由于自身的原因表示不赞成将户口迁往产权所在地。
小产权房政策
●2007年6月，建设部新闻
发言人提示消费者，在购买商品房过程中，要加强风险意识和维权意识，不要购买小产权房；
●2007年7月国土资源部表态，现行法律不允许在农村集体土地上开发“小产权房”，而对于农村集体建设用地流转的办法，国土资源部将在适当时间提交立法；
●2007年12月11日，国务院总理11日主持召开国务院常务会议，研究促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地，会议强调：严格执行土地用途管制制度，任何涉及土地管理制度的试验和探索都不能违反国家的土地用途管制制度；严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用（租用）农民集体土地进行非农业建设；城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。
●郑州市金水区召开制止在集体土地上进行小产权房开发工作会议：
本项目出路、对策
在目前国内以及郑州市小产权房政策的压力下，本项目的开发“ ‘不动’比‘动’强”，宜按兵不动、仔细观察、深入研究开发模式与策略。
本项目的开发对策：
1以农民宅基地形式开发。
本项目开发以农民宅基地名义进行，可转户口也可不转户口。
2将宅基地转为建设用地后进行招、拍、挂。
3以租代售。
将本项目的住宅进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权。
附1： 小产权房相关资料、信息
●调查:逾九成受访者支持小产权房买卖
小产权房有不受法律保护等风险，但面对高房价，市场内还是有不少人选择价格只有同样位置商品房价格40%至60%的小产权房，甚至有人呼吁将小产权房合法化。《上海证券报?地产投资》与房地产门户网站“搜狐网焦点房地产网”联合进行了调查,从中可以一瞥市场的端倪和百姓的期望。
1.您会购买小产权房吗？
会。77%
不会。9%
如果价格便宜，可以考虑。14%
2.购买小产权房的最大风险在哪方面？
不能办理产权过户。54%
出现法律纠纷难维权。19%
“产权证”不具有法律效力。9%
无产权保障。18%
3.小产权房兴起的原因主要是什么？
商品住宅价格太高。90%
开发商利润空间大。4%
政府职权部门的打击力度不够。6%
4.对政府调查整顿小产权房有什么看法？
是政府职责所在。12%
加强住房保障，才能解决问题。25%
将不会有什么效果。63%
5.您是否支持小产权房入市？
支持，价格便宜。9
2%
不支持，有产权风险。8%
●北京小产权房调查：买方卖方都认为占了便宜
在北京郊区，特别是顺义、昌平、怀柔、房山、通州等地，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设住宅楼，并以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。对销售出去的房子，由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社制作颁发权属证书。
那么，有哪些人购买了“小产权房”？为什么要买？这些人购买“小产权房”做什么用？买方和卖方之间究竟有怎样的利益关系？目前，他们的现状如何？为此，记者日前进行了调查。
购房者：手里一般有两样东西
记者通过在郊区主持开发销售“小产权房”的村长、乡长中了解到，五类体购买“小产权房”：少数手里有土地、旅游等资源的政府官员；选择第二居所的高收入体；用房屋做投资生意的人；外地来京初期获利的务工人员；普通工薪阶层。
其中，选择第二居所的高收入体、用房屋做投资生意的人、外来务工人员占绝大多数，普通工薪阶层几乎很少。他们买“小产权房”主要是图便宜。而购买“小产权房”的人，手里一般有两样东西：“购房协议”；“村民荣誉证书”。其中，“村民荣誉证书”还是复印件。
售房者：“增加集体收入”
据了解，“小产权房”一般由开发商和村委会合作，或者村委会自行组织建设，在宅基地等用地上开发住宅，而后自行销售。
望京房地产开发公司的资深工作人员翟惠升介绍，“小产权房”的开发销售商多数是村委会自己，也有长期从事房地产业务的工作人员私自合伙开发销售的。她说：“我体会，销售‘小产权房’，一方面体现旧村改造，一方面增加了农民集体收入。”
翟惠升与怀柔某乡政府合作，6年前在怀柔红螺寺附近买了1500亩地，其中400亩地盖楼房，剩下的山地、林地用于体现优美的居住环境。“我们用了几千万元买地，给当地农民的每一棵草，每一棵梨树等都给予补偿，不然，那地也是闲着，这样还增加了农民收入。”
这话让一些农民深有体会。7月9日上午，在顺义龙头村村口一位坐在门口乘凉的农民刘志义说：“村里卖‘小产权房’是在情理之中的事，你看，我不用去侍弄地里的活儿了，那地已经变成房子，卖的钱都到我们手里了。”
“这种体会是真实的，2005年12月底，正赶上农民分红，我们恰巧收了一位购房户交的20万元房款，就及时给农民分了。”十八里店乡横街子村村长赵来胜说。
据中国房地产协会副会长顾云昌介绍，目前，北京“小产权房”占到北京
在售楼盘总量的两成左右，其房价多在每平方米2500元至4000元之间，这仅为四环内商品房价格的25%至30%。
北京市我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖说，目前北京已售和在建的“小产权房”很快就会超过1000万平方米，而北京市经济适用房和限价房未来三年的目标才是两个1000万平方米。
北京市的“小产权房”从上世纪90年代中期开始陆续出现。当时主要是一些高收入体为了休闲或养老到郊区买地盖别墅，或者直接购买农家院。“当时购买的人比较少，而且不是作为第一居所使用，所以并没有引起相关部门注意。”
然而，从2003年开始，“小产权房”的性质发生了变化，“很多人开始购买‘小产权房’，作为第一居所使用。”胡景晖说，2003年之后，“小产权房”的开发建设也开始变为当地村委会、乡政府的大规模开发行为。
