2022-2022房地产行业市场分析

2022-2022房地产行业市场分析

据了解：2022年以来，我国国房景气指数逐月下滑，房地产

投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个

大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深，

各地地方政府从6月开头取消限购，不断放松调控，央行也最终放松

首套房认定政策，释放改善性需求。2022年，房地产新常态下的投

资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会连续进行合

理回归，开发商应连续以量换价，加快去库存化。在长效机制未完全

建立前，差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。地方救市应

考虑长期效果，让市场在资源配置中发挥打算作用。

国家信息中心宏观政策动向课题组

一、2022年以来房地产市场运行特点

史上最严房地产调控政策执行到2022年，房地产市场最终开

头由局部地区调整扩散到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城

市也开头进入调整状态。投资增速持续放缓，且大大低于去年同期，

销售额和销售面积均呈现负增长，且增幅不断扩大，房价下降趋势也

不断从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩展到二手房。

(一)国房景气指数逐月下滑，但下滑幅度大幅缩小并趋稳

有房地产业温度计之称的国房景气指数，是一个全国房地产开

发的综合指数。本轮国房景气指数于2022年3月触顶后整体处于下

1

滑趋势，2022年11月下滑到100以下的不景气区间后始终处于100

以内，2022年2-9月逐月下降，从2月的96.91下降到9月的94.72，

但从6月开头下滑的幅度明显大幅缩小，7、8、9月基本平稳，到10

月受宽松政策的影响，国房指数小幅提升0.04。

(二)房地产投资增速低于固定资产投资，住宅投资增速下降更

快

2022年房地产市场在前期限购、限贷调控政策整体不放松、

信贷政策不断趋紧状况下，住宅市场低迷，需求观望心情严峻，房地

产投资的增速明显下滑，1-10月，全国房地产开发投资77220亿元，

累计同比名义增长12.4%，比去年同期下降6.8个百分点。房地产中

的住宅投资比重下降幅度更大，1-10月住宅投资完成额52464亿元，

累计同比增长11.1%，比去年同期增速下降7.8个百分点。投资增速

除2月外，始终低于全国固定资产投资增速，并不断扩大，到9月扩

大到3.5个百分点。住宅市场投资增速下降的趋势更明显，仅2月高

于固定资产增速0.5个百分点，随后开头下降，到10月低于固定资

产投资增速4.8个百分点。

(三)房地产开发资金增速大幅下降，利用外资增长较快

整体看，2022年1-10月房地产资金来源增幅大幅下滑，仅2

月资金来源增速是2位数。1-10月份，房地产开发企业到位资金

100241亿元，同比增长3.1%，增速比1-9月份提高0.8个百分点，

比去年同期低24.1个百分点。其中，国内贷款17735亿元，增长11.1%；

利用外资489亿元，增长17.6%；自筹资金42232亿元，增长13.8%；

2

其他资金39786亿元，下降9.0%。在其他资金中，定金及预收款24213

亿元，下降11.2%；个人按揭贷款10895亿元，下降4.3%。国内贷款、

其他资金等仍在连续下滑，但是国外资金从9月消失快速增长。

(四)商品房和住宅销售均为负增长，且跌幅不断扩大

今年以来，商品房销售额和销售面积均呈现负增长，而且呈现

逐月扩大的趋势，住宅销售额和销售面积下降的幅度更大。1-10月

份，商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，也就是10月

降幅比1-9月提升0.8个百分点。其中，住宅销售面积下降9.5%，

办公楼销售面积下降9.9%，商业营业用房销售面积增长8.2%。商品

房销售额56385亿元，下降7.9%，比1-9月上升1个百分点。其中，

住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降20.4%，商业营业用房销售

额增长8.3%。

(五)70个大中城市房地产价格指数指标不断恶化，市场整体

下行趋势明显

反映房地产市场最重要的指标房地产价格在2022年也消失肯

定的松动，下行趋势明显，房价下跌趋势从个别城市扩展到全国，房

价下跌从一手房扩展到二手房。到9月份，70个大中城市商品房价

格从环比来看，新建商品住宅(不含保障性住房)环比价格下降的城市

有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为0.4%，

最大降幅为1.9%。二手住宅价格环比全部下降。环比价格变动中，

最小降幅为0.5%，最大降幅为2.0%。

从同比价格数据看，9月70个大中城市新建商品住宅和二手

3

住宅价格同比下降的城市个数分别为58个和52个，分别比8月份增

加了39个和20个；上涨的城市个数分别为10个和17个，分别比8

月份削减了38个和20个。新建商品住宅价格同比上涨的城市中，除

厦门上涨4.9%，其余城市涨幅均在2%以内；同比下降的城市中，最

大降幅为7.9%，比上月扩大2.3个百分点。

(六)保障房建设提前完成年度任务，总投资量高于去年同期

依据住建部公开数据显示，截至2022年9月底，全国城镇保

障性安居工程已开工720万套，基本建成470万套，分别达到年度目

标任务的103%和98%，完成投资10700亿元。这意味着，今年的保障

房建设提前3个月完成了年度任务。而2022年，全国方案新开工城

镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。截至当年9月底，

开工620万套，基本建成410万套，分别达到年度目标任务的98%和

87%，完成投资8200亿元。明显，相比2022年同期保障房开工数据

来看，这一进度快于去年同期，总投资量也高于去年同期。

虽然今年全国保障性安居工程建设进展良好，但同时也存在一

些问题。有的省份资金还没有完全落实，一些项目还没有开工；一些

地方已建成的保障性住房消失部分闲置；一些地方保障性住房的规划

设计、使用功能、质量存在问题；公租房运行体制、机制尚不完善。

二、房地产市场调控的效果及存在的问题

(一)房地产市场调整幅度加大

房地产市场在经受多年的快速增长后，在始于2022年的最新

一轮史上最严峻的限贷限购调控政策影响下，调整开头不断加深。由

4

于房地产调控长效机制建设即将完善，严峻转变市场预期，假如说前

期房地产市场投资投机性需求受到限贷限购的影响，那么近期许多放

开限购的城市并未消失反弹，很大程度上就是与这种预期转变有直接

关系。

此外，经济下行压力与货币政策从紧，也是加剧房地产市场调

整的重要因素，经济下行带来人们对收入预期的转变，降低对房地产

需求的释放。而紧缩的货币政策一方面直接影响房地产市场企业借款

力量，进而影响投资的扩大；另一方面影响购房贷款资金需求的扩大。

这些因素都不断加剧房地产市场无论是投资还是销售的调整幅度都

在不断扩大。

(二)双向调控和分类调控的政策得到贯彻

随着限贷、限购调控政策影响的加深，房地产市场始终低位运

行，改善性需求遭到遏制，一刀切的调控已经无法适应差异化的房地

产市场。新一届政府在渐渐转变以往“一刀切”的调控方式，去行政

化，放大市场权。去年底政府工作报告就指出，将来将针对不同城市

状况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机

投资性需求。今年年初住建部也表示今年房地产调控思路倾向于“双

向调控”，即不但留意遏制投资、投机性需求，也主要加大热点地区

的土地供应。在市场低位运行大半年后，地方政府频繁贯彻中央的各

城市“分类调控”精神，全国46个限购城市，目前仅剩下北上广深

4个一线城市和三亚，限购令逐步在各地退位，“一刀切”的行政调

控也渐渐见底。而限贷政策也在9月30日随着央行对首套房认定政

5

策的转变而有所放松，目的是刺激一部分改善性需求。

相关房地产行业市场信息查阅发布的2022-2022年房地产行

业将来前景猜测报告。

三、房地产市场进展进入新常态

随着中国经济进展由两位数增进步入个位数增长的减速换挡

期，经济进展进入提质增效新阶段，经济进展进入新常态也必定影响

房地产业进展步入新常态。

(一)房地产市场进入成熟和理性的常态

我国房地产市场自1998年商品化以后，连续十多年进入快速

进展、价格快速上涨阶段。如今，随着经济进展进入减速换挡期，房

地产市场预期也发生肯定变化，那种房地产市场全面富强，开发商拿

地就赚钱，房地产投资收益飙升的时代明显一去不复返。现在，无论

是房地产开发商拿地和住房需求者购房都相对成熟和理性，尤其是房

地产长效机制建设将大大增加房地产持有环节税收，有效遏制房地产

投机需求。另外，政府加大保障房建设和棚户区的改造等措施，从遏

制投资、投机需求和扩大供应双向发力，虽然当前受“限购”解除和

信贷放松政策双重影响，各“解限”城市成交略有回升，买卖双方的

预期、心态正在发生变化。但只能说随着此次楼市调控政策“见底”，

此前持续“向下”的楼市将进入“缓冲期”，即使现在房地产市场完

全放开，也难现当年火爆行情。

(二)房地产市场的差异化将成为一种常态

6

随着中国经济进入新常态，房地产市场也进入新常态，尤其是

房地产市场差异化会更加突出。1998年房改以来全国房地产市场普

遍快速进展，价格快速上涨，如今也步入了一个新阶段。住房普遍短

缺的时代已经过去，不少城市房地产市场消失了明显的供大于求。住

宅供求的区域化差异明显。近两年来，我国房地产市场分化趋势越来

越明显。一线城市房价上涨较快，但一些二、三、四线城市，房地产

去库存化周期明显拉长，库存压力不断加大。依据上海房地产讨论院

讨论报告显示，9月全国新建商品住宅库存量再创新高，为近五年来

最高。截至9月底，35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平

方米，环比增长4.0%，同比增长23.8%。一、二、三线城市新建商品

住宅库存总量分别为3794万、20227万和4052万平方米，环比分别

增长8.8%、3.5%和2.2%，同比分别增长39.6%、21.8%和21.1%。4

个一线城市库存已保持连续8个月环比正增长，且9月增幅有所扩大。

但是，10月份一线城市新建商品住宅库存量环比削减0.9%，同比增

长36.7%。继9月份库存量创新高后，10月库存消失下跌。这也是近

9个月以来首次消失环比下跌的现象。这和10月份一线城市改善型

需求乐观释放的因素有关，政策的利好也更利于一线城市房地产库存

的释放。

(三)房地产窄幅调整将成为一种常态

从整体市场状况来看，受到限购放松、限贷放松两轮政策调整

的乐观影响，成交量从9月下旬开头回升，黄金周期间连续消失明显

上升。政策调整给市场带来的最大转变是消费者对房地产市场的预期，

7

房地产市场低迷，除了供需因素之外，也在于市场预期下降，使得一

些刚需客户也推迟购房。而这次房贷政策的放松，很大程度将释放一

部分改善性需求，同时，通过市场预期的转变激发积攒了大半年的刚

性需求，这些需求有望成为四季度市场回升的主力军，加快商品房去

库存化的进度。但是，目前改善性需求主要以工薪阶层为主，较富有

的人改善性需求都已解决，目前房地产价格对工薪阶层来说仍旧偏

高，政策放松只会释放那部分急于改善的需求，中期看房地产市场还

需要调整，但刺激政策的推出会使得调整的幅度有限。

(四)房地产市场调控需要建立长效机制

房地产市场进展进入新常态，房地产调控思路也正在发生转变，

“去行政化”无疑是大方向，取消限购等手段只是时间问题，而全面

取消限购后房地产市场必需建立起适应新常态的长效机制。房地产长

效机制实际就是将房地产涉及的金融、土地、税收和住房保障等方面

政策工具进行重新组合。在明确房地产市场进展目标的前提下，更加

重视政策的系统性、稳定性和可预期性，确保包括金融、土地、税收、

住房保障等在内的一系列政策工具目标，形成政策合力，而不是相互

掣肘。当前保障性住房建设力度较大，土地出让制度改革也在各地推

动。根据国土部提出的时间表，2022年基本完成各级职责整合，建

立基础性制度；2022年健全配套制度，平稳有序实施；2022年全面

形成制度体系，正常有效运行；2022年实现信息共享，依法公开查

询。

四、2022年房地产市场连续调整

8

2022年的经济进展注定具有许多的不确定性，但随着经济进

入新常态，房地产调控思路也更清楚，既不会将房地产“妖魔化”，

连续过度打压；也不会连续将房地产“工具化”，实行过度刺激政策

以拉动经济。中长期来看，政策会从“过紧”回归到“常态”，特别

规的大规模刺激政策不会再现。

(一)房地产市场调整连续，房地产销售以量换价

前几年房地产需求购买力透支，影响房地产市场需求进一步释

放。随着经济进入新常态，购房需求会进一步受到遏制。前期过度投

资的房地产随着长效机制建立的预期，将会逐步从投资中释放出来，

形成二手房供应。同时，金融市场和国企改革将会吸引资本投资方向

的变化。另外，较高的待售面积以及较谨慎的货币政策在短期都会难

以转变，在政策不会消失大的变动下，房地产市场不具备大幅反弹的

空间。估计2022年上半年可能会连续2022年第四季度去库存化的乐

观影响，房企也会抓住改善性住房需求释放机会，以价换量加快去库

存步伐，2022年下半年需求在没有政策刺激下将会重新陷入低迷。

房地产市场暴利时代已经结束，房地产销售应当连续以量换价。

(二)房地产投资会连续下降，投资同比将会在8%左右

2022年受房地产调控政策和货币政策等因素影响，房地产投

资和销售量下滑明显，房地产市场也明显进入新常态。1-9月房地产

投资同比增速12.5%，低于去年同期7.2个百分点。房地产和住宅销

售面积分别下降8.6%和10.3%。与之相对的是房地产待售面积连续攀

升，三季度末同比增幅达28%，较1-8月份上升1.4个百分点，加剧

9

去库存的进度和降低房地产开发投资速度。这种销售局面直接导致房

地产开发商拿地热忱大幅下降，1-9月全国300个城市土地出让金总

额为17109亿元，同比削减20%；成交面积78333万平方米，同比削

减24%。这将直接影响明年开发投资力度。因此，2022年房地产开发

投资在房地产市场进入新常态下投资应当会进一步下降，投资同比在

8%左右。

(三)房价整体将会连续向下，各地差异较大

继2022年房价的调整从三四线城市波及到一二线城市，从新

建住宅波及到二手房，2022年的房地产市场虽然政策从“过紧”回

归常态，但是像2022年那种强刺激政策不会再现。虽然不断释放的

改善性需求、城镇化及资产保值增值等因素成为促进房价向上的动力，

但人口老龄化、利率市场化、全球流淌性紧缩、房产税及不动产登记

制度等预期将带来房价向下压力，两种力气的交互作用将极大影响房

地产市场的整体预期和需求，房价连续进行调整的趋势难以根本转变。

房价调整的区域差异较大，一线城市也将难逃向下的趋势，各地的价

格变化与库存量关系亲密。

五、合理引导市场预期 保障房与商品房建设并重

(一)做好房地产市场预期引导

我国房地产当前进展已经进入新常态，除了房地产市场的几大

主体——房地产企业、金融机构和购房者，还有一个重要主体就是地

方政府，都必需要进行房地产市场预期的合理引导。一方面，我国的

房地产市场投资、投机需求当前虽然得到极大遏制，但房地产市场需

10

求还有巨大的市场潜力；另一方面随着长效机制逐步建立，房地产市

场将主要靠市场机制来调整，房地产市场的波动会缩小。房地产市场

应当是一个与其他产业一样的正常盈利行业，而不是一个暴利行业。

因此，对待房地产市场既不必过分悲观，也不要再将房地产市场作为

投机场所。地方政府应当主要转移到依靠有竞争优势的产业进展，而

不是盯着房地产土地转让金。

(二)做好区域房地产市场细分需求讨论

我国房地产市场进展到今日，已经不再是全国一盘棋状态，假

如任由市场盲目进展，将会消失严峻经济和社会问题。针对当前各地

“鬼城”报道不断、地方集资者跑路等现象，应加大对各地烂尾楼或

者空置房的调查。虽然最终是让市场机制在房地产市场中起基础作用，

但针对我国房地产市场日益分化的状况，政府还是特别有必要加强对

房地产市场细分需求讨论，有效引导区域房地产市场供需平衡以及房

地产结构平衡。各地在进行房地产市场讨论中，家庭结构、年龄结构、

收入、职业、宗教、民族等均可作为房地产市场细分的变量，加强对

将来房地产市场更精细化进展的引导。这既是房地产市场健康稳定进

展的需要，也是节省资源和爱护环境的需要。

(三)连续贯彻保障房与商品房市场建设并重

中央提出，“十二五”期间建设3600万套保障房，依据这一

数据，2022年棚户区改造规模不低于2022年的470万户以上，林区、

垦区棚改力争基本完成。连续加大保障性安居工程建设力度，合理确

定建设任务；进一步讨论完善已建成的保障性住房使用和管理体制机

11

制；做好保障性安居工程的资金、土地等方面预备。

健全保障房的长效管理机制，对于当前种类繁多的保障房，有

必要逐步进行科学简化和归并；应依据各地不同状况适当调整住房保

障方式，以租金补贴方式为主供应住房保障，进一步提高住房保障的

针对性和实效性；发挥市场机制作用，引导更多社会资金参加投资建

设、运营、管理保障性住房；还要建立健全动态管理的准入退出机制

和住房保障信息系统，并尽快将住房保障全面纳入法制化管理轨道，

为住房保障长期稳定健康和可持续进展供应法律保障。

(四)合理引导高中低端住房市场供应

房地产市场虽然主要交给市场，发挥市场在资源配置中的基础

作用，但由于社会各阶层对于住房需求存在差异，导致住房供应应满

意不同层次的需求。完全都交给市场，经济主体的逐利性会让市场消

失肯定的失灵。因此，除了政府对于最低端的人进行保障房供应外，

对于中低端人的住房需求满意也应当有肯定的政策，尤其是通过房

地产市场源头的土地供应环节，对中低端房地产市场进行合理引导，

避开对这部分土地供应的变化引起房价急剧波动。对于高端市场，比

如别墅用地，应充分考虑我国人多地少的国情赐予较严格的掌握，主

要通过土地供应和税收环节影响其供应。从中长期看，我国中低端需

求市场在许多城市化水平较低的区域还具有肯定空间，因此要加强这

部分需求的引导和合理满意。

(五)在长效机制未建立前，区域性调控政策还需贯彻

当前房地产市场虽然比较低迷，但房价整体上并未呈现大幅下

12

降，尤其是一些前期涨势迅猛的一、二线城市。假如当前由于经济下

行重新回归到对房地产经济的依靠，那么转变生产方式和转变经济结

构就不行能实现。当然有些地方的房地产市场限购限贷已经没有必要，

但许多一、二线城市当前房价与居民收入水平还是不相适应，在房地

产长效机制还未建立之前，这些地区的调控政策还需贯彻。

(六)地方政府救市应综合考虑短期和长期效果

毫无疑问，地方政府救市行为对于楼市的短期激励作用是明显

的。通过降低购房门槛或成本，刺激市场需求，转变购房者心理预期，

使得一部分人放弃观望，乐观入市，实际也相当于提前透支一部分人

的需求力量，从长远看对房地产市场影响有限。

地方政府救市除了考虑近期效果外，更应考虑远期效果。托住

房地产价格可以维持高地价，对支持地方财政的确有利，但高地价必

定提高当地实体经济投资和经营成本，制约经济长期进展，必需统筹

考虑好地方经济近期效益和远期效益的关系。

13