房屋拆迁补偿价应如何评估？

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房屋拆迁补偿价应如何评估？

随着我国城市建设的发展，人民物质文化生活水平的提

高，部分旧的城市配套设施及功能已不再满足城市化发展的

需要，旧城改造在一定时期内必将成为重要的课题，政府也

必然出台一系列的有关城市房屋拆迁相适应的法律、法规。

新的《城市房屋拆迁管理条例》提出拆迁货币化补偿，对我

国城市旧城改造推进了一大步，也是我国拆迁改革中的一大

举措。但是，估价机构及估价人员就如何合理化做好房屋拆

迁估价？拆迁人如何对被拆迁人开展补偿？这是我们在房

屋拆迁工作中存在有待解决的问题。

一、在拆迁评估中主要存在着以下几方面的问题

1、估价方法存在的问题

目前大多数城市房地产拆迁评估，采取基准价格结合成

新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价，该计算方法与《城

市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规程》不符合。

首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的，不仅仅受其物

理本身固有有形因数的影响，而且还受市场众多因数影响的，

往往后者的影响比前者大。例如：房地产周边环境这一影响

因素，同一房地产所处同一区位，但不代表周边环境是一样

的，这是因为房地产特性（个别性）决定的，因此我们仅仅

以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次，《房

地产估价规程》中也不出“基准价格”一词的由来，更谈

不上其计算的依据及科学性。

2、确定房屋基准价格存在的问题

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房屋基准价的测算，首先是由政府来认定估价机构，后

由该机构来测算，再由政府会同有关部门来确认其测算结果，

实际上还是一种政府行为，摆脱不了政府的干预，因此房屋

基准价还不是市场行为，不能准确反映市场房屋价格变化，

甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。

3、房屋拆迁补偿价存在的问题

（1）土地的补偿价没真正的表达。有些城市现行的房

屋的拆迁补偿价，是结合成新得出的房屋拆迁补偿价，其最

终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有

的有形状态价，而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效

用价值，更不能反映土地这一无形资产价，当然这一最终结

果普遍反映补偿价低这一结论。没能充分地考虑房地产的容

积率、建筑密度等合理利用土地这一因数，而是将土地与房

屋重置价合并计为基准价，以房屋的建筑面积来测算，其结

果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的

其土地价格高这一歪理；（2）政府部门干预较多，甚至于有

的地方政府为了表达其政绩，压价、压成本、坑民、损民、

与民争利有损政府形象的行为。

4、在房屋性质认定上存在的问题

由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房，

要其完备、完善有关手续，实在是强人所难。而有些城市一

味强调手续的完善，在房屋性质的认定上刻板教条，不考虑

实际用途和使用价值。其最终结果，导致不尊重历史，不能

反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。

5、在安置房价格确实定上存在的问题

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众所周知，安置房是由拆迁人（一般由开发商）提供的，

其价格确实定应是由开发商随行就市，而被拆迁房是否也是

完全市场价呢？当然是有差距的，首先在房屋的拆迁补偿价

确实定存在着问题、其次，安置房价格滞后于拆迁房（因存

在着开发期），不是同一时点的价，这样必然导致在安置房

价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆迁补偿实施中存在的问题

首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估，是公正合理的；

但是，城市的居民经济存在着严重的两级分化问题，特别是

拆迁范围内的居民，他们是弱势体，大多为下岗职工、无

业居民，有的长期生病卧床不起，生活来源靠子女及周边社

区居民来接济，就是屋子很破，也能起挡风避雨的作用，一

旦这些居民被拆迁，他们将失去原有的稳定生产、生活的秩

序，当他们获得拆迁补偿费后，这一微薄的补偿费能对他们

又起什么作用呢？一小套住房都购不起的。

二、造成上述问题的主要原因

1、政企不分

首先表现在确定拆迁补偿基准价格上，拆迁补偿基准价

价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定，而不是以

估价机构竞争市场来获取；估价内容上需政府及有关部门来

界定。从而使这基准价格名义上是市场价，实际上还是政府

指导价。其次，表现在补偿价确实认上，有些政府及相关部

门为了他们的政绩，搞“形象工程”，有意压低补偿价，降

低成本费用，至使难以实行的项目得以实行（如____省五河

县一文化休闲广场）。

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2、市场体系尚未完全健全，还处在一个发展阶段

这是由于拆迁货币化补偿了需要大量的房地产市场交

易资料，但是有些城市各类型房地产交易量少，缺乏该类房

地产市场信息资料；另外房地产交易信息还很不规范，还掌

握在有些部门手里，很不畅通，房地产信息化体系还没完全

建立。

3、城市居民经济发展还很不平衡，两级分化较严重

被拆迁人大都是弱势体，他们不可能随便将其房屋卖

给拆迁人来拆迁的，就是超出他们现有房屋的现价，他们也

不可能变卖的。这是他们最基本的生活保障（住房）所决定

的。

4、没有与《城市房屋拆迁管理条例》相配套实施细则，

致使各地拆迁评估和补偿措施千姿百态。

目前，我国的土地性质是多种多样的，土地所有权有国

有和集体所有之分，国有土地又有划拨与出让之分等。如在

拆迁补偿价格上不考虑其性质的划分，那么，势将导致我国

土地使用权出让处于难以实施阶段，也必处于非常混乱阶段。

我国城市土地使用权是有偿有限期使用制度（《城市房地产

管理法》明确规定的一项制度），但是，土地使用权在期限

到期后，除可续期外，政府又如何开展收回的呢？是将地上

建筑物连同土地一起无偿收回呢？还是有所补偿收回呢？

这些都没有法律条文明确规定，这必将影响到我们在房地产

拆迁补偿价评估中考虑其剩余价值（即残值），也无法测算

出其价值的减损。

三、建议

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1、完善有关配套文件，确定科学的估价方法

在基准价格确实定上，应以《房地产估价规范》为依据；

在房屋的使用性质的认定上，应充分考虑实际用途和使用价

值；在估价方法上，应以《房地产估价规程》来确定估价技

术路线。

2、加强对房屋估价活动的监管，建设一支精良的评估

队伍

评估机构及评估人员应在市场竞争中获取，而不是指令

性的认定，政府部门应配合齐抓共管，即使拆迁评估结论得

到认可，也应考虑弱势体的实际困难，只有这样才能使拆

迁顺利开展，有利于民有益于国的建设项目得以很好的实施。

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