每月花2万的高端公寓租客到底是什么人

每⽉花2万的⾼端公寓租客到底是什么⼈

前不久有⼈在社交⽹站上发布评论称“长租公寓五年内将消失”，尽管当前长租公寓⾏业的的确是困扰与解决规模与盈利

问题困局之中。但仍有⼈在⽤实际⾏动“解决这⼀难题”，每年花费⼏⼗万⽤于租房的⾼端公寓租客。那么这⼀⼈为什

么不买房，⽽是选择了看似“最不安稳”的租房呢？接下来，将通过⼏个具体租房案例来揭晓其中的原因。

1 投资思维，不愿将资⾦投⼊买房

Investment thinking

当投资⼈思维遇上租房这件事⼉，⽴马成为了简单的数字计算，将⽣活品质与投资回报率全部以数字的形式呈现，选择

最利于资本增值的⽅式安置⾃⼰的⽣活。

跑得⽐羚⽺快的租客

⼀位租客租住的房⼦年租⾦15万，房⼦市场价1000万，1.5%回报率。此外他不需要⽀付物业费暖⽓费。⼩区服务也很

好，直接和物业交流即可解决。

同时，他为⾃⼰算了⼀笔账，如果购⼊1000万的房⼦，⾸付起码550万（含税费中介费），贷款500万，⽉供接近3万。

在背负银⾏⾼额贷款的同时，还需要降低⽣活质量。⾝边友⼈提醒他房租会涨，但他认为租房市场的竞争不是线性的

（即租⾦与房价完全呈正⽐），“我不需要⽐⽼虎跑得快，我⽐⼀部分羚⽺跑得快就可以了。”

不愿断了现⾦流的租客

还有⼀位30岁的证券从业者也是同样的想法。“不买房，财务⾃由，我还能够保持体⾯⽽宽松的⽣活品质。”除了4万的

税前⼯资之外，炒股还有不少收⼊，但他⾄今没买房，每年⽀出12万元⽤于租房。

在朋友眼⾥，他是错失了购房良机的投资者，但事实上⽗母早已为他准备好了500万⾸付准备购⼊⼀套800万的房。但

学经济学的他算了⼀笔账：如果将这500万⾸付存在信托基⾦⾥，固定约有8%的收益，每年都有40万理财收益。租⼀个

租⾦1.5万的豪宅，⼀年也花不到20万，剩下的20万最少可以进⾏3次深度⾼品质游。

他觉得，如果把⼀个⼈的财务状况想象成⼀家公司，买房就相当于断了现⾦流，这是⼀件⾮常恐怖的事情。

2 短暂使⽤，没必要买房的学区租房族

Temporary occupancy

有不少的租客因为孩⼦上学亦或是临时外派的缘故，选择了租房的形式。学区房的引⼒以及优质教育资源的诱惑使得他

们选择⾼价租房，为孩⼦也为⾃⼰提供更好的⽣活。

为了专属配套教育，他成了中产租房族

⼤刘是深圳地产圈的资深⼈⼠，作为深圳房价暴涨的亲历者，最多的时候他也曾拥有数套房产。虽然都是刚需⼩房，这

⼏年也依然令他财产倍增。所以直到去年，他卖剩⼀套⾃住房，但还是朋友眼中年薪超百万的不油腻的中产代表。

但不久，他突然准备到深圳湾租套房。原因很简单，两个孩⼦要上幼⼉园。那个幼⼉园是那个豪宅⼩区⾥的专属配套，

⽽且为了接送⼩孩⽅便，他也只能选择租住在那个豪宅⼩区。

于是，他在深圳湾成为了租房⼀族。

举家租房，为教育的搬家族

同样的情况在教育资源丰厚，但分配不均的北京也不少见。北京有14个区，排名前20的中学只集中于⼏个学区，并垄断

同样的情况在教育资源丰厚，但分配不均的北京也不少见。北京有14个区，排名前20的中学只集中于⼏个学区，并垄断

了九成的清华北⼤在京⽣源。所以，不少望⼦成龙的北京家长们，不得不带着孩⼦往西城海淀扎堆。租⼀套房⼦，⽤于

⽼⼈以及孩⼦居住，只为了更好的学区资源。

3 喜欢租房体验的新⼀代租房族

Enjoy renting

对于⼀些喜欢租房⽣活优质服务体验的租客来说，租房是⼀种另他们更为舒适的⽣活状态，同时可以满⾜⽣活与⼯作的

需求。

享受租房“居⽆定所”的新鲜感

张扬⽗母是最早⼀批来深圳的奋⽃者，房⼦是他从来不⽤操⼼的事情，当年他上⼩学时的学区房，现在的价格早就够换

更多的房⼦了。

可张扬就是喜欢租房，从在国外读书时起，他就体验过城市中⼼的⾼级公寓、年轻⼈聚集的青年社区，也在美国寄宿家

庭留下了愉快的交换回忆。国外对买房的开放态度也对张扬产⽣了影响，“在纽约、芝加哥，许多年轻⼈离开家乡到⼤

城市寻梦，有的⼈终其半⽣都没有买房，⽽是回到原来的农场，完成⼈⽣之旅。”

回国之后，张扬没有像家⼈期待的那样住回家⾥的⼤房⼦，⽽是选择不停地去住各种有趣的房⼦。城家公寓

（）来深圳开第⼀家店时，张扬就被其青年社交的理念所吸引，成为了第⼀批住客；换了⼯作后，他⼜直

接住进了城家公寓在福⽥的⼀家更有设计感的新⼀代酒店公寓产品。

对他来说，房⼦从来都不是他的困扰，其实他现在开的车就⾜够付⼀套⼩房的⾸付。他不需要买房来提供⼀个固定的住

所，租房已经成为了他的⼀种⽣活⽅式，他更享受的是“居⽆定所”的新鲜感。

租好的房⼦，⽤来安放⽪囊和灵魂

浮夸年代，曾经租住过⼀阵上海徐汇苑，四室⼆厅，⼀楼⼤平层，当时的⽉租⾦在1.3万左右。那段时间，实现了我理

想⽣活⾥关于⾐帽间、书房、餐桌、落地窗、开放式厨房、放映室的各种幻想。每天最开⼼的两件事是起床和回到家。

巨⼤的卧室，每天睡醒，在柔软的床上打滚，拉开落地窗帘就能看到窗外的花园。⼀天⼯作完回家，就能舒舒服服地泡

浴缸，然后在⾐帽间⾥选第⼆天要穿的⾐服。

当时的感觉就是“我正在⾛向⼈⽣巅峰”，所有⽣活的宠爱与幸运，都是我应得的。

贴⼼的⼩区物业更加强了我当时⾏⾛在云端的感觉，24⼩时值班的和蔼保安，我每次加班或者出差回家，⼀进楼，都能

收到关⼼的问候；每天出门上班，都可以通过房间的电话呼唤物业帮我提前叫车；房⼦有任何问题需要帮助，都可以依

赖物业的协助。

4 不管不顾不问，只是个外派的⾼层

Ignore it or not

⼀位杭州的房东将新房托管给了⼀个只做⾼端租赁的房屋中介。房屋由中介装修，主要是装了中央空调和地暖，整体还

是⽐较简单的，据说还在装修的时候就租出去了，⽉租⾦1.6w。装修好后房东去查房，发现租客是⼀家外国⼈，夫妻是

外企⾼管，租⾦公司报销。听中介说，有些外企的报销额度上限能到3w/⽉，不过杭州条件这么好的房⼦⽐较少。另外

这种⾼管呆的时间⼀般不会久，⼤多在⼏个⽉到⼀年之间，都是从国外借调来杭州，⼀两万⼈民币租⾦相当于两三千美

⾦，其实相⽐国外租⾦来说都算⽐较便宜的了。

5 ⾼租⾦租房体的需求痛点

The pain points of renters

综上四⼤⾼租⾦租房体，可以将⾼租⾦租房体⾝上的需求总结如下：

从投资⾓度来看，将⽤于租房的资⾦拿来做其他投资会更为划算。

因为孩⼦上学距离过远，需要搬到学区附近⾼租⾦范围内租房。

喜欢租房体验的千禧⼀代。

⽆需担忧⾼额租⾦的外派⾼管。

针对这些⾼租⾦租房体的需求，长租公寓运营商在设计⾼端服务式公寓式有以下2点可以纳⼊产品设计之中：

租房产品居住体验要不亚于酒店与⾃有住房。租房因需要搬家的些许不感，会给租客⼼理加上⼀定的负担，但可以

通过附加增值服务来增添舒适感，如预约出租车、⽇常家居服务等。

外派⾼管租客以及学区房租客对于租房地理位置的要求。对于外派⾼管租客⽽⾔，长租公寓所在位置需要距离上班地点

短，⽅便上下班以及节约通勤时间。对于学区房租客⽽⾔，地理位置更为重要，节省孩⼦上下学的时间才是搬家的主要

理由。

综上，服务式公寓可将客定位在以下⼏类⼈：千禧⼀代、教育所需的租房家庭、外派的⾼管、善于计算回报率的投

资客。

6 服务式公寓，还是待开垦的蓝海

The blue ocean to be reclaimed

所谓服务式公寓，是指为中长期商住客⼈提供⼀个完整、独⽴、具有⾃助式服务功能的住宿设施。横⽐“北上⼴深”，服

务式公寓有它的标配特点：

位于核⼼区域，周边⼀定要有地铁。

恒温游泳池、健⾝房、瑜伽房，⾼级厨房⽤具等必须有。

多采取⼀对⼀式⾼端管家服务。

⽬前四⼤派系中，服务式公寓的主要是以服务运营能⼒较强的酒店系打造。他们在原有的服务基础之上，不断探索更全

⾯的服务模式，打破传统观念的物业服务构建理念，引领全新的居住⽣活理念和品质。

随着公寓市场的不断发展，服务式公寓由于价格低于酒店标准，⽽服务⽔准⼜⼤⼤⾼于普通公寓，同时在服务管理上多

采取统⼀运营，物业服务有保障，未来将会在公寓市场异军突起。在不断满⾜⼈们追求更为美好⽣活的同时，也将丰富

长租公寓的产品线，细分具体项⽬，促进长租公寓市场更好地发展！