买房必看(注意事项)

一、 买房子时注意的事项：

1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企

业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质

规定的业务范围进行开发的；

2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权

证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建

设工程施工许可证》；

3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格，

项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建

设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了

物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发

项目手册》；期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许

可证》。

4、在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的

《商品房买卖合同》（示范文本），该合同文本内容比较全，并

且规范；二是注意把开发商承诺的内容写进合同。

5、如果你买的是住宅，在交房时，要向开发商索取《住宅使用

说明书》和《住宅质量保证书》。

办房地产权证时应该注意： 产权产权面积和合同面积是否相

同，如果不同，可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理，

另外办理了《房屋所有权证》后，还要办《土地使用权证》。相

关费用注意除了楼上那位说的外，还有交易费和测量费，是应

该开发商出的，但是开发商经常利用购买人不熟悉法规，转嫁

给购买人.

二、购房流程

购买商品房流程第一步：签订认购书

商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认

可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应

实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有

关的宣传资料和法律文件交给购房人。

签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购

书的主要内容包括：

（1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；

认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、

电话。

（2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。

（3）房价。包括单价；总价。

（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。

（5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；

付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争

议解决方式。

当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房

人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：

（1）项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。

（2）购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房

批文等。

（3）房款支付方式。

（4）购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权

属登记费、权证工本费、权证印花税。

购买商品房流程第二步：签订买卖契约

购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地

点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品

房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经

济适用住房买卖契约等。

签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中

最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开

发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各

壹份。契约的主要条款包括：

（1）土地使用证号及使用年限

（2）商品房销售许可证号

（3）房产名称及购房人购买房产的类型

（4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期

（5）房价款。包括单价和总价

（6）付款方式

（7）双方违约条款

（8）保修条款

（9）买方接受物业管理公司管理条款

（10）预售登记

（11）房屋转让

（12）房屋过户

（13）纠纷、争议的解决方式

（14）附件一：房屋户型图

（15）附件二：装修设备标准

（16）附件三：共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它

内容签订补充条款。

购买商品房流程第三步：预售登记

买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买

卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处

办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，

买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，

双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上

签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续

当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，

并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管

公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管

理费后，就可以拿钥匙入住了。

购买商品房流程第五步：办理产权过户，领房产证

二、

交钱时要注意收据上每笔金额的用途（如购房款、大修基金、

各项税费、水电气闭路电话等的初装费等）要一一写明。

2、签购房合同要注意对已交或所欠金额的大小写，各项违约责

任的赔付条件，交付时房屋的达标要求包括内墙、地、顶、门、

窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等的说明。

3、检查房子要检查内墙、地、顶、门、窗以及防水处理、外墙、

楼道、房屋面积、公摊面积等是否与合同一致。面积涨缩不能

超出3％。超3％以内买方按买房时单价据实补付给开发商；缩

3％以内开发商按买房时单价的双倍赔付给买方；面积误差不管

涨缩买方都可以要求退房，3％以内按银行同期活期利息退款。

若买期房,首先要看下'五证':房地产商在预售商品房时应具备

《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工 程

开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五

证”。其中前两个证由市规划 委员会核发，《开工证》由市建委

核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资

源 和房屋管理局核发。

还需考查:

1．楼盘品性，即指楼盘档次的高低。具体表现为楼盘所属内在

配置的多少及好坏，楼盘的朝向和环境，楼盘户型设计是否合

理等。

2．楼盘质量，即建筑物的质量。大致有建材质量、装潢质量、

楼盘新旧程度。对于大多数消费者来说，对楼盘质量好坏较难

清楚地把握，但有时可根据个人经验进行推测。要认真仔细地

察看天花板是否潮湿，日后就很可能会渗水，还要认真察看卫

生间是否容易排水，厨房是否可以改造装潢等。

签订合同

签订合同可不是一件轻松的事，我们为您提供了标准的合同样

本，以供参考。 另外，签合同时有许多易发生纠纷的问题：

1．您要注意商品房销售合同应该是由房地产管理局和工商行政

管理局监制的标准合同文本；

2．对于未经房地局核准房产商自编自印的不规范合同文本您绝

对不能签，无论对方给出的条件有多优惠；

3．签合同前请检查合同的附件是否齐全，是否载明了应有的主

要内容，如：转让当事人的姓名或者名称、住所；

4．土地所有权性质以及土地使用权获得方式和使用期限；

5．房地产的规划使用性质；

6．房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、

配套设施等状况；

7．房地产的价格、支付方式和期限；

8．房地产交付日期、违约责任、 争议的解决方式。

由于正式购房合同有时不能全面、准确地反映当事人双方的真

实情况，买卖双方往往根据需要订立补充协议。有些开发商常

常将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、

变更，最大限度地减轻卖方的责任。有些开发商拒绝签订补充

协议或者拒绝修改其起草的不公平补充条款，事实上违背了签

订合同所应遵循的平等自愿原则。

房款税费

现行的房款支付方式分为如下3种：一次性付款、分期付款、

按揭付款。贷款种类主要分为3种：商业贷款、公积金贷款、

组合贷款。

税费在房产买卖过程中占有相当重要的位置，购买房产时涉及

到的税共有8种：

1．营业税；

2．城市建设维护税；

3．教育费附加；

4．固定资产投资方向调节税；

5．房产税；

6．印花税，由税务局按房价的0.05%收取；

7．城镇土地使用税和契税，一般为房价的4%；

8．个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税。

权证手续

房屋土地使用权和房屋所有权初始登记的申请经审核符合规定

的，市房地局应当受理登记申请之日起30日内作出准予登记的

决定，颁发房地产权证书。按期到房屋所在地区、县房地局的

房政科领取房地产权证。

另外，还有4个方面也不能忽视。

1．地产开发商建造的房子，产权是属房产商的，出售给购房人

后，必须办理房屋产权转移的有关手续；

2．还应到交易中心查看自己所购房屋是否被房产商抵押给银

行，以免出现其它问题；

3．如有必要，建议您用办理公证手续的法律形式，保护自己的

合法权益；

4．还需办理房屋保险手续，但保险一般由贷款银行代办，手续

比较简便；

房屋交付

您将房款付清或办妥分期付款手续后，可到由房产商指定的房

屋物业管理公司签订合同，交纳物业管理费，向物业公司领取

房屋钥匙，对房屋进行验收。如发现问题，尽可能将所有问题

--列出，通知房地产商限期整改。

验房后如未发现房屋质量问题或发现的问题已在限期内改正，

您就可以立即办理入住手续了，但须提供户主及家人一寸相片

各一张，如非户主本人，则须持个人身份证复印件及户主委托

书、户主身份证复印件办理相关手续。

通常情况下，房屋验收合格的条件有如下几条：

1．房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明。

2．凡竣工的工程，一般须做到"五通一平"。

3．高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用

水合格证。

4．高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证。

5．高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。

6．房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，手续完备。