物权法重点知识

物权法重点知识整理

第一章 物

一、

物的分类和区分意义;

1、

动产与不动产;

按照物是否能够移动和移动是否损害物及其价值,分为动产和不动产;动产是

能够移动并且不至于损害价值的物;如桌子、电视机等;不动产是指性质上不能移

动或虽可移动但移动就会损害价值的物;土地、附着于土地的建筑物及其他定着

物、建筑物的固定附属设备为不动产;

分类的意义:在于明确动产和不动产的不同法律地位不同:

1流通性有区别;不动产中流通物的种类较少;动产的大多数都是流通物或限制

流

通物,禁止流通物的比例比较小;

2物权变动的法定要件不同;不动产物权的变动,以向国家行政主管机关登记为

要件,否则不受法律保护;动产物权的变动,一般以物的交付为要件,甚至可以合同

成立为要件;

3纠纷管辖方面有差异;不动产纠纷,由不动产所在地法院管辖;动产纠纷的管

辖,可以是原告就被告,也可以是侵权行为地法院管辖;

4可否设定用益物权不同;不动产可以设定建设用地使用权、土地承包经营权等

用益物权;动产没有这个功能;

5能否发生相邻权、地役权不同;不动产能够发生相邻权和地役权关

系,动产则不能;

2、特定物与种类物

根据物是否独具特征以及是否有相同物可以替代,分为特定物和种类物;具有

独立特征、无可替代或被权利人从一类物中指定的物,是特定物;种类物是以品种、

质量、规格

或度量衡确定,不需具体指定的物;

分类的意义：

1可担当客体不同;有的法律关系只能以特定物作为客体,如租赁关系;有的则

只能以种类物为客体,如金钱借贷关系;

2所有权转移的条件不同;种类物的转让,一般以物的交付时间为所有权转移时

间;特定物的转让,除法律另有规定者外,既得以物的交付为所有权转移的标志,也

得由当事人约定,确定所有权转移时间;

物灭失之后的责任不同;

3特定物在未交付对方之前灭失的,免除义务人实际交付原物的义务,由有

过失的义务人或第三人承担损失;因不可抗力造成灭失的,在法律没有另外规定的

情况下,义务人不承担民事责任;种类物在未交付前灭失的,义务人仍应交付同等

种类物;

3、主物与从物

根据两物之间客观存在的主、从关系,有主物与从物的区分;主物是指独立

存在,在与其他物结合使用中有主要效用的物;从物是在两个独立物结合使用中处

于附属地位、起辅助和配合作用的物;也叫“附属物”;

分类的意义是：在法律或合同没有相反规定时,主物所有权转移时,从物所

有权也随之转移;

4、可分物与不可分物

按照物的性质或者法律地位是否可以分割,有可分物和不可分物;可分物

是可以分割并且不因分割而损害其效益或改变其性质的物;如油、米、布等;不可

分物是指按照物的性质不能分割,否则会改变其效益或性质的物;

区分的意义主要是：

1有利于共有财产的正确分割; 共有财产是可分物的,共有人可分割实物,

各得其所；共有财产为不可分物的,不得分割实物,只能是有人得实

物,其他人从得实物人处取得;合理的折价补偿;

2便于明确多数人之债的债权债务;

数人共享同一债权或共负同一债务,标的物为可分物的,债权人可以享有按份

债权,债务人可以负担按份债务；相反,标的物不可分的,债权人之间是连带债权,

债务人负

连带债务;

5、原物与孽息

根据一物按照客观规律或者法律规定能够产生另外一物的关系,有原物和

孳息的区别;原物,是按照其自然属性或法律规定产生新物的物;如产生幼畜的

母畜、发生利息的银行存款等;孳息是原物根据自然规律或者法律规定产生的物,

包括天然孳息和法定孳息;

原物和孳息分类的意义是：除法律或合同另有规定外,孳息归原物所有人

所有,转让原物时,孳息收取权一并转移;

第二章 占有

一、占有的分类

1有权占有和无权占有

依占有有无权源为标准,有此划分;有权占有又叫正权源占有,是

基于本权即法律上的原因的占有 ;无权占有又称无权源占有,是无本权或欠缺法

律上原因的占有;

分类的意义在于明确法律对不同占有的保护程度不同;

1.有权占有人可排除他人的占有请求,而无权占有人遇有本权人请求返还占有

物时,有返还义务;

2.因侵权行为占有他人之物,不发生留置权的效果;无论当事人之间是否有其

他法律关系,只要没有占有的权源,占有人都有义务向权利人返还占有物;

2自主占有与他主占有

以占有人有无所有的意思为标准有此分类;自主占有指以所有的意思为占有;

如买受人依合同占有标的物;他主占有指不以所有的意思为占有;如借用人、监护

人等的占有;

区分的意义是：1所有权取得时效之占有、先占之占有,均须为自主占有；2在

占有物毁损灭失时,自主占有人责任轻,而他主占有人责任重;

3直接占有与间接占有

按照有无事实上直接掌控物的形式,有直接占有与间接占有;直接占有是占有

人事实上直接掌控物的占有;间接占有是事实上虽未直接掌控物,但是基于一定法

律关系,对他人直接占有的物享有原物返还请求权的现象

区分的意义在于明确：

1.间接占有不能单独存在;法律关系中有直接占有的,才有间接占有；

没有间接占有的,也无所谓直接占有,直认占有即可

2.不同的占有,对物管领力的实现不同;直接占有人是依对标的物的

现实、直接控制而实现管领力;间接占有人,通过返还请求权维持占有的对

物管领力;

3.间接占有也有占有的效果;除法律特别规定外,法律对占有的规定也

适用于间接占有;如善意取得,也适用于间接占有;

4.有无自力救济效力不同;直接占有,占有受到侵害时,占有人有自力

救济权,而间接占有无此效力;

5.最大限度地方便交易;间接占有使占有出现观念化,助长交易方式

多样化和灵活性;

观念交付的动产物权变动公示方式,以间接占有为条件;若不认间接占

有,拘泥于直接占有,该类交付就不能成立;

4和平占有与强暴占有

以占有手段是否和平,分为和平占有与强暴占有;和平占有是不以法

律禁止的手

段的占有;强暴占有是以法律禁止的强力手段的占有;

区分的实益是：1原占有人对强暴占有人有物上请求权；2质权、留

置权不因强暴占有而丧失；3取得时效以和平占有为要件;

5公然占有与隐秘占有

以占有是否公开分为公然占有与隐秘占有;公然占有是不故意避免他

人发现之占有;隐秘占有是恐怕他人知晓而隐匿之占有

区分的意义是：公然占有具备法定条件时适用取得时效,产生有权占

有的推定效力;隐秘占有不适用取得时效和占有推定效力的规定;

6善意占有与恶意占有

对无权占有,以占有人是否知道或应当知道无占有的权源,分为善意

占有和恶意占有;

善意占有是不知且不应知无权源而相信有正当权源的占有;恶意占有

是明知或应知权源而为的占有;

区分的意义：1平衡原权利人和善意占有人之间利益关系,维护正常的

交易秩序；2区分善意占有人与恶意占有人的不同责任; 根据物权法：善

意占有是特别规定的物

权变动要件;从无处分权人受让标的物的,善意占有是取得所有权的要件

之一第106条;而恶意占有者,即使支付了合理价格也不能取得物权; 2采

取公示对抗主义的物权变

动,在未经公示前,物权人不得对抗善意占有人,可对抗恶意占有人3.占有

人对返还请求权人的义务,因善意和恶意而有不同.恶意占有人造成占有

物损坏的,有赔偿义务;善意占有人则不负此项义务；物权人请求返还占有

物,善意占有人有费用给付请求权,恶意占有人无此权利；第三人致占有物

毁损灭失其赔偿不足补偿损失的,恶意占有人负补充赔偿义务第244条,善

意占有人无此责任;

7自己占有与辅助占有

以占有人是否亲自占有为标准,区分为自己占有和辅助占有;自己占有是

占有人亲自对占有物为事实上的管领的占有；占有辅助是指根据特定的从

属关系,受他人指示而对物为事实上管领之占有;

二、占有的推定效力

包括两方面的推定效力;1占有的权利推定效力;是指占有人有占有的事实

的,推定其在占有物上所行使的权利适法而有此权利;按占有之权利推定,

发生下列效果：因占有标的物权属发生争议时,占有人免除权源之举证责

任,但官员例外刑法对其有巨额不明财产来源罪的特别规定；第三人可以

援用此推定；在动产善意取得,即使让与人无让与的权利,受让人因善意并

支付了合理代价而取得之占有,受法律的保护;

2占有之事实推定;没有相反证明的,推定占有人的占有为自主占有,所有

的意思的

占有,善意、和平等常态下的占有;

三、占有之保护

占有是法律承认的事实,予以必要的救济是应有之义;有三种救济方

式;

一占有人的物上请求权;包括： 1.占有物返还请求权;即占有的动产或

者不动产被侵占时,占有人有权向侵占人行使返还请求权;该请求权的时

效期间为一年,自侵占发生之时起计算;在此期间未行使返还请求权的,该

权利消灭;2.占有的排除妨害请求权;即占有人对妨害占有行为,可以请求

排除妨害的权利;3.占有的消除危险请求权;即占有人对可能危害占有的

情形,可请求危情制造者消除危险;

二占有人的债权请求权

对占有的财产造成损害的,占有人得请求损害行为人赔偿损失;

三占有人自力救济权;包括两种：一是自力防御权;即占有人对于侵夺

或妨碍其占有的行为,得在法律限度内以自己力量防御;二是自力取回权;

即占有人对被侵夺的财产,得于法律限度内以自己力量取回,回复占有原

状;

四、无权占有人的责任;

在无权占有时,占有人使用占有的动产或不动产致其受到损害的,恶意

占有人负损害赔偿责任,善意占有人则免责；占有人因占有物毁损灭失而

受有积极利益,如赔偿金、保险金等,应返还占有物权利人;如返还之利益

不足补偿权利人损害的,恶意占有人对不足部分有补偿责任,善意占有人

无补足义务;

第三章 物权总论

一、 物权的种类

1用益物权与担保物权

在他物权,依设立的目的可区分为用益物权和担保物权;用益物权是以物

之使用价值为目的设立的他物权,如土地承包经营权、宅基地使用权；担

保物权是以物的但报价值作为履行债务的担保而设立的他物权,如抵押

权、留置权、质权;

他们设立的目的不同,所包含的客体不同,法律效力也不同;

2登记物权和非登记物权

物权依变动是否须经登记,可区分为登记物权和不登记物权;登记物权是

物权变动不经登记不生效或者不得为处分之物权；不登记物权是物权变动

无须登记而经交付即可生效的物权;

二者的成立要件和变动方式不同;

3本权与占有;

占有是指实际上控制标的物的事实状态,而不是权力;基于物权或者其他

权利控制标的物的,相对与占有的权利,称为本权;

区分的意义在于对他们采取的保护方法不同;

二、 物权的效力

一一般效力

即各种物权都有的效力;也叫物权的共同效力; 包括：对标的物的

支配力、对债权的优先力、妨害排除力;

1. 对物支配力;

物权具有保障物权人对标的物直接为一定行为、享受其利益的效力;不

同的物权有不同的支配力;所有权是完全物权,有完全的、最高的支配

力;他物权是不完全物权,具有不完全的且受所有权限制的支配力;

2.物权的优先力;

物权具有比标的物上的债权优先行使的效力;债权和物权发生冲突的,

债权不能对抗物权、物权优先行使;但法律另有规定或当事人另有约定

者除外;另有规定者,如合同法上“买卖不破租赁”、物权法关于进行过

预告登记的债权等规定;

3.物权的妨害排除力;

物权的妨害排除力,是指物权具有的排除他人妨害、恢复权利人对

物正常支配的效力;对妨害排除力,须特别注意两点：1须标的物存在而

物权受到妨害,排除力始得发挥作用;2对正在进行的妨害,物权人得直

接采取适度之“自力救济”;

二特别效力

各种物权特有的效力是特别效力;不同的物权,效力各有不同;

“四效力说”中的还有：

1物权的排他效力;物权具有排除一物上再有相同物权;如一房屋不能

有两个所有权,也不能有两个相同的抵押权;

2追及效力

物权的追及效力,是指物权具有的当标的物被他人占有,无论辗转归于

何人,物权人仍得对占有人主张返还原物的效力;物权人只能对无权占

有人行使原物返还请求权,对有权占有人,依法不能主张返还请求权;

最为显着的证明是善意取得制度;

稳爷并不同意这两点

三、 物权法的三项基本基本原则

(1) 物权法定原则;

1.意义;物权法定原则,是指物权的种类和内容由法律规定,不许当事人自

行创制的原则;

2.效力;1物权“类型强制”;即有何种物权概由法律规定,当事人只能依照

法定的物权类型设立、变更和消灭物权,不得在法定类型之外另有物权种

类,禁止设立与法定类型相悖的物权;2物权的内容法定;即物权的内容由

法律规定,当事人不得自由创制,更不得创制与法定内容相悖的物权内容;

3自行创制的物权无效;

3.物权要法定的原因：是物权效力的排他性和绝对性所要求的；维护交易

安全之需要；物权公示的需要;

4.对不符合物权法定原则的行为如何处理：1违反物权法定类型之情形;

不产生创设物权的法律效果;但是如果该行为具备了债权行为的有效条件,

则可产生债法上的效果2违反法定物权内容之情形;法律行为可以产生创

设该种物权的法律效果,其法律行为中有悖于该种物权法定内容的部分无

效;

(2) 物权公示原则;

意义：公示公信原则,是物权变动应当依法公示,依法公示具有可信赖

的物权变动的效果,即使出让人对标的物无处分权,受让人根据对公示

的信赖,也能够取得标的物的物权的原则;

1、公示原则;即物权变动须按照法定公示方式;公示才能发生物权变动

效果的原则;所谓公示,是将物权变动的状态以法定方式公开向社会公

众显示,以使公众知晓;

公示的法定方式有两种：动产物权,以占有转让物权的以交付标的物为

公示方式;不动产物权,以在国家主管机关办理登记为公示方式;违反

法定的公示方式进行物权变动的,不能发生当事人预期的物权变动的

效果;

2、公信原则; 即依法公示的物权变动,具有法律上的公信力,即使出让

人对标的物无处分权,受让人根据对公示的信赖,也能够取得物权的原

则;所谓公信,也叫公信力,是指公示所产生的物权变动效果的可信赖

性;公信力是法律所赋予的,旨在保护

以公示方式取得物权的第三人;

3、.正当性说明;公示原则的作用是要求物权变动当事人须以明确、可

靠的方式变动物权,使物权变动公开化、确定化,发生确定的效果;公信

原则的作用则在于保护交易中的善意受让人,维护合法交易的可靠性

和正常秩序;

4.公示公信原则效力的相对性;该原则的效力不是绝对的;

1只保护善意且有偿的受让人;对恶意或无偿受让者,不适用该原则;

2既有公示确有错误的,利害关系人得依法获得救济;登记有错误,物权

人、利害关系人对登记有异议的,得向登记机构申请“更正登记”、“异

议登记”等;这些登记成立的,应当按照申请人的申请确定物权的归属;

(3)

一物一权原则

一物一权,是指一个标的物上不能有互不相容的二个物权同时存在;一物

之上不能有两个所有权、两个用益物权、两个质权、留置权和两个相互冲

突的抵押权;

四、 物权变动的公示方式

一、 交付

交付,是转移标的物占有的行为; 包括现实交付和拟制交付：

1、现实交付

即转移标的物的直接占有的行为; 一般场合所说交付就是现实交付;

其特点是转移标的物的直接占有;

2、拟制交付

是在观念上而不是现实地转移标的物的占有,但是发生与现实交付相同效

果的交付方式;又叫“观念交付”;

种类：1简易交付;即动产物权设立和转让前,受让人已依法占有该动产的,

出让人与受让人形成物权转让合意时,交付已为完成的交付方式;如借用

期间买得该借用物、租赁期间买得该租赁物等;2指示交付; 即出让的动产

被第三人占有的,出让人将返还请求权转让受让人,并告知占有人向受让

人现实交付的交付方式;也称“返还请求权的让与”;

3占有改定; 即动产物权转让时,当事人双方在形成物权变动合意后,

又约定由出让人继续占有该动产的,受让人在物权变动合意成立时取得间

接占有的交付方式;物权变动的合意与出让人继续占有的约定成立后,出

让人由先前的“自主占有”变成“他主占有”,因此这种方式叫做占有改

定;出让人有到期返还原物的义务;

二、交付的效力

立法例上,主要有两种立法主义：1. 生效要件主义;此种立法规定交付是

动产物权变动

的生效要件,有合意而无交付的,不发生动产物权变动的效果;2.对抗要件

主义; 这种立法规定,动产物权的变动,依当事人双方的合意而发生效力,

有合意的,即使未交付,动产物权也转移给受让人,交付是对抗第三人的要

件;我国物权法第23条规定：“动

产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外;”可见,

我国动产物权的变动,一般在交付时生效,但法律另有规定的除外,

与德国民法相似;

三、登记

1、意义：登记是物权变动关系的当事人依照法律的规定,向国家主管机关

提交申请书、标的物权利证书、协议书等申请文件,请求登载记录物权变

动事项,该机关经审查认为无误时,将物权变动事项记载于特备公簿的行

为;

2、登记的效力;物权公示效力；物权变动的根据效力；权利正确的推定效

力；善意保护效力；风险警示效力；监管效力;

3.登记的类型

1.初始登记宣示登记; 即对一项不动产物权最初的登记;

2.变更登记;即因物权人名称变更或者标的物发生变化,对登记簿记载的

相关内容作相

应更改的登记;属于事实登记;

3.转移登记;即对转让等原因发生的物权移转所进行的登记;也叫设权登

记,俗称“过

户登记” ;

4.注销登记;即因不动产灭失或抛弃、用益物权期限届满、担保物权终止

等原因所进行的登记;也叫涂销登记;

5.更正登记;即因登记簿的记载有误而对错误登记事项所作的补充、更正

登记;登记有错误的,如遗漏、记载事项不确切、自己的权利被他人登记等,

通过更正登记可消除登记与事实不一致的状态,保护权利人和利害关系

人;1更正登记的要件;第一,须权利人、利害关系人提出书面申请；第二,

须登记上的权利人书面同意更正,或者申请人证明登记确有错误; 2更正登

记的效果;在登记簿上更正先前的错误登记事项,按照申请的请求予以登

记;3更正登记申请的效力;符合更正要件的应更正登记；不具备法定条件

的不能更正登记,但可申请异议登记;

6.异议登记;即登记机关将利害关系人对既有登记所提异议记载于登记簿

的登记;1要件;登记上的权利人不同意更正;2效果;第一,利害关系人须于

异议登记之日起15日内起诉,否则,异议登记自动失效；第二,经过法院审

理,利害关系人的请求成立的,应当更

正登记,反之,若异议登记不当造成登记上的权利人损害的,该权利人得向

申请人请求损害赔偿;

7.预告登记本法第20条;即为保障将来实现不动产物权变动而对相关不动

产物权变动合同债权进行的登记;1性质;属债权登记而非物权变动登记2

登记目的;强化登记的不动产物权变动合同的效力,使该合同约定的将来

的不动产物权的实现,受登记公信力的强力保障;3效力;限制了出让人对

标的物 的再处分,使债权具有了对抗第三人的效力为防止“一物二卖”提

提供了有效措施;4要件;第一,须合同内容为将来转移不动产物权；第二,

须为有效合同；第三,须当事人双方有预告登记的约定；第四,须当事人申

请;5预告登记的失效;两种原因：第一种,债权消灭;如合同解除、标的物

在事实上不能交付等;第二种,自能够进行不动产物权登记之日起三个月

内未申请此登记;如出让人交付房屋后当事人一直不办理所有权转移登

记;

四、物上请求权

物权请求权,是物权人享有的当其物权受到侵害时得请求侵害人为特定行

为、回复对标的物的圆满支配的权利;包括：原物返还请求权、恢复原状

请求权、妨害排除请求权、妨害

预防请求权等;

第四章 所有权

一、 所有权的取得

1.依法律行为取得;

2.因法律行为之外的法律事实取得;

1先占;即以所有的意思,占有无主动产而取得其所有权的法律事实;先占

须符合下列要件：第一,标的物须为无主动产；第二,标的物须为法律不

禁止占有

之物；第三,须以所有的意思占有标的物;

2添附;即不同所有权人的物因结合或因加工形成不可分割的物或具有

新质的物,从而引起所有权变动的法律事实;添附有附合、混合、加工三

种形式

① 附合,是指不同所有人的物因结合形成难以分割之物,非毁损不能

分离或分离于经济上不合理,从而发生所有权变动的法律事实;包括动产

与不动产的附合和动产与动产的附合两种情形;动产与不动产附合时,由

不动产的所有权人取得该动产的所有权;动产与动产附合时,由原物价值

较大的一方取得新物的所有权;若原物价值相当,则发生共有;

②混合,指不同所有人的动产因相互混杂或交融而难以分离的情形;混

合而成的新物,由原物价值较大的一方取得所有权;若原物价值相当则发

生共有;

③加工,是指因对他人之物加以制作或改造,使之成为具有更高价值之物,

从而发生所有权变动的法律事实; 加工物所有权的归属,依加工所生成

的新价值是否大于原物价值而定：大于者,由加工人取得；否则,由原物

的所有权人取得;

3无主物的法定归属;无主物是没有所有权人或所有权人不明的物;如无

人认领的遗失物、饲养动物,无人继承和无人受遗赠的遗产,无主的漂流

物、埋藏物、隐藏物等;

对无主财产的归属,物权法第113条规定,遗失物自发布招领公告之日起6

个月内无人认领的,归国家所有;第114条规定,对漂流物、埋藏物、隐藏

物,参照拾得遗失物的有关规定;由上可见,无主物法定归国家所有;

4善意取得

意义:善意取得,是指无处分权人出让他人之物,受让人取得该物的

占有或完成

登记时出于善意且支付了合理价款的,即取得该物的所有权的情形;

构成要件：1标的物须为依原权利人意思而脱离其占有

2让与人对标的物无处分权;3受让人取得占有时须为善意;4受让人以

“所有”的意思基于有偿法律行为取得占有;5转让的财产已经完成交付

或者登记;

善意取得的效力:

1对无处分权人与善意受让人的效力;善意受让人即时取得所有权,无

处分权人不得主张转让行为无效;

2对原所有权人与善意受让人的效力;善意受让人因即时取得,成为

所有权人;原所有权人不得对其主张所有权和其他权利;

3对原所有权人与无处分权人的效力;原所有权人在所受损害范围,对

无处分权人有不当得利返还请求权;

二、共有

是指数人对标的物共享同一所有权的法律状态;包括按份共有和共同共

有;

1、按份共有

按份共有,是指共有的所有权在量上得分析为份额,共有人按各自确定的

份额享有所有权的共有形态;

效力 ：①内部效力;各按份共有人：

1依其份额享有权利;

2得以其份额设定担保物权;

3对共有物有分割请求权;

4出让其份额时,其他共有人享有同等条件下的优先购买权;

②.对外效力;

1共有人享有物权请求权;

2共有人就共有财产,对外享有连带债权、承担连带债务;

2.共同共有

共同共有,是指数人对同一物平等和不分份额地共享所有权的共有

形态;

效力 ：１.对共有物的处分行为,经全体共有人同意的才发生对外效力;

２.共同共有关系存续期间,共同共有人无分割请求权,也无优先购买

权;

３.共同共有关系终止时,对共有物的分割与按份共有相同;

４.共有人就共有财产,对外享有连带债权、承担连带债务;

三、 建筑物区分所有权

意义：建筑物区分所有权,是指业主对建筑物内的专有部分享有所有权、

对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权所组成的特别所有权;

特征：

1.客体是分为两部分的同一建筑物;即区分专有部分和共有部分的同

一建筑物;

2.权利复合性;由专有部分所有权、共有部分共有权、成员权这三项

权利复合组成;

3.专有部分所有权的主导性;1区分所有权人取得专有部分所有权即取

得共有部分共有权及成员权；2专有部分所有权的大小决定共有权及成员

权的大小；3区分所有权设立登记时,只登记专有部分所有权,不登记其他;

4.三项权利一体性; 专有部分所有权等三项权利,是建筑物区分所有权

的三要素,不可分离;发生区分所有权变动时,须一体变动;

5.所有权人身份的多重性; 区分所有权人集专有部分所有权人、共有

人、成员三重身份于一身,在不同情形,分别行使三种权利;

三、建筑物区分所有权的内容

一专有部分所有权

专有部分所有权,是区分所有权人对专有部分得依法自由占有、使用、

收益和处分的权利;

二共有部分共有权

共有部分共有权,是建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定,

对区分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用和收益的权利;

三成员权

此所谓成员权,指建筑物区分所有权人业主依其专有部分所有权人和

共有人地位,当然享有的属于建筑物管理团体成员的权利;

四、相邻权

一相邻关系

相邻关系,是不动产相邻各方在行使各自的不动产所有权时,因相互

间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系;

二相邻权

相邻权,是指相毗邻的不动产的权利人为行使其不动产物权的必要,

依法对相邻他方的不动产加以利用的权利;

2.特征;

1是不动产权利人的权利;动产不发生相邻关系,自无相邻权;

2是相毗邻的不动产权利人的权利;无相邻关系者不享有相邻权;

3是法定权利;相邻权依法根据相邻关系发生,不须当事人订立合同;当事

人因土地利用便利订立合同约定相关事务的,形成°地役权±;

4是为相邻人行使其不动产物权

获得必要便利的权利;

第五章 用益物权

1、用益物权的特征; 1.用益物权是一种限制物权和他物权;2用益物权以

对标的物的使用收益为目的;3.用益物权以对物之占有为前提;4我国之用

益物权,包括不动产用益物权和动产用益物权;但主要是不动产5用以物权

为独立物权

2、地役权的特征

1地役权是为一方土地的利益而利用他方土地的权利;

2地役权在平等自愿的基础上设立;当事人应当采取书面形式订立地役权

合同;土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权

等权利的,未经用益物权人的同意,土地所有人不得设立地役权;

3地役权具有依附性;主要在于地役权不得与需役地分离而单独转让,不得

与需役地分离而成为其他权利的标的;

4地役权具有不可分性;地役权的取得、丧失均为全部的,不得分割为数部

分或者仅有一部分而存在;

5地役权设立的利益内容具有多样性;可以是通行、排水、采光、禁止污染

等;

6地役权具有期限性;地役权的期限由当事人约定,但不得超过土地承包经

营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限;

3.地役权与相邻权的主要区别：

1.权利产生的方式根据不同;地役权为约定之权,后者是法定之权;

2.性质不同;地役权是用益物权,后者是对相邻不动产权利的限制;

3.对不动产权利限制的程度不同; 地役权可根据地役权合同,对供役地的

权利做较大限制,相邻权则是对相邻不动产权利的最低限制;

4.权利取得的是否有偿不同;地役权的取得一般为有偿,相邻权的发生则

为无偿;

5.权利的存续期限不同;地役权存续期间依地役权合同,可长可短,而相

邻权则无期限之限制;

第六章 担保物权

1、担保物权的特性

1担保物权具有从属性和附随性; 担保物权为确保债权实现而设立,其以

债权的存在为前提,随债权的消灭而消灭;因此,担保物权是从权利,而被

担保的债权则为主权利;

2.担保物权具有不可分性;所谓不可分,是指担保物权在其担保的债务清

偿前,担保物、债权、债务发生分割的,不能导致担保物权分割,担保物权

人仍得就担保物之全部行使其担保物权

3.担保物权具有物上代位性;物上代位性,是指担保物权具有的当担保物

灭失、毁损而转换为金钱或其他实物时,转换物成为担保物的代位物,担保

物权得就该代位物行使的特性;

4.担保物权具有期待性;担保物权在债务履行期届满之前,处于 待行使±

状态,在债务人不履行到期债务之时,才得行使;

5.担保物权是就担保财产优先受偿的权利;在债务履行期间届满而债权

未获清偿时,担保物权人可以将其担保物以拍卖、变卖等方式予以变价,并

就其价款优先受偿;

2、抵押权的效力

抵押权具有担保物权的共同效力,即前节中所讲担保物权对人的、对

担保的债权的、对担保财产的效力;但是,抵押权的具体效力,有一些个别

性;

一抵押权对债权的效力

抵押合同对担保范围有约定的,依约定；无约定的,抵押权所担保的债

权范围包括：主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实行抵押权的费用;

二抵押权对抵押财产的效力

1.抵押权所及标的物的范围;抵押权的效力及于标的物、标

的物的加工物、附合物、混合物、从物、从权利、孳息、土地上新增的建

筑物、代替物等;

2.抵押权的物上代位效力;担保物权具有的当担保物灭失、毁损而转

换为金钱或其他实物时,转换物成为担保物的代位物,担保物权得就该代

位物行使的特性;

3.抵押权的追及效力;

所谓抵押权的追及效力,是指抵押权具有的保障抵押权人得追及抵押

物的所在而行使抵押权的效力;抵押权的追及力有法定的条件：1抵押物无

偿转让的,抵押权不因转让而受影响,抵押权人得向无偿取得者主张抵押

权;2抵押物有偿转让的,未经抵押权人同意不得转让,受让人代为清偿债

务消灭抵押权的除外 3抵押物出租的,抵押权的追及

力有不同情形;先抵押、后出租的,租赁关系不得对抗已经登记的抵押权；

先出租、后抵押的,租赁关系不受抵押的影响;

三对抵押权人的效力

抵押权人有以下权利：

1.折价抵债请求权和变价处分请求权;这两种权利属于请求权;

2.优先受偿权;抵押财产卖得的价款应优先清偿抵押权人的债权,有

剩余的才能清偿债务人的其他债权人的债权

3.抵押物价值保全权; 此权利可分解为三个层次：

1抵押人的行为足以使抵押物价值减少时,抵押权人有权要求抵押人听

停

止该行为;2抵押物的价值因抵押人的原因而减少时,抵押权人有权要求抵

押人恢

复抵押物的价值或提供与减少的价值相当的担保;3抵押权人请求恢复抵

押物的价

值或提供相当担保遭到拒绝时,抵押权人可以请求债务人提前清偿债务;

抵押权人也可以提前实行抵押权;

3、动产质权人的权利和义务

1.动产质权所担保的债权的范围;当事人有约定的依其约定；当事人无

约定的,所担保的债权的范围为：主债权、利息、违约金、损害赔偿金、

质物保管费用和实现质权的费用等

2动产质权所及标的物的范围;与抵押权大致相同,其亦包括动产的从

物、孳息及质押物遭毁损时的代替物等;

3质权人的权利;①质押物孳息收取权;当事人没有另外约定的,质权

人有权收取质押物的孳息;该孳息应当先充抵收取该孳息的费用,然后充

抵债权利息,最后充抵债权

②转质权;质权人经出质人同意,可以质押物为自己的债权人设立质权,

担保自己的债务;③质权处分权;质权人得依法转让、抛弃其质权; ④质权

保全权;因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或价值明显减少,

足以危害质权人权利的,质权人有权要求出质人提供相应的担保；出质人

不提供的,质权人可以拍卖、变卖质押财产,并与出质人通过协议将拍卖、

变卖所得的价款提前清偿债务或者提存⑤对质押物的变价处分权和优先

受偿权;

4.质权人的义务;1、妥善保管质物;2、不得擅自使用、处分质押物;3、

返还质物;质权因主债务消灭或其他原因消灭时,质权人须将质物返还出

质人 4及时行使质权;债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现

质权的情形的,质权人应及时行使质权,因质权人怠于行使质权给出质人

造成损害的,应承担赔偿责任;如迟延变卖质物而使其价金降低,就应当承

担降低部分的损失

四、留置权的构成要件

1须有被担保的主债权存在;

2债权人须合法占有债务人的动产

3债权人占有的动产,应当与债权属于同一法律关系,但企业之间留置的

除外;

4须债权已届至清偿期

5留置行为不违反法律规定或者合同约定;

五、留置权的效力

一留置权所担保债权的范围.包括主债权、利息、迟延利息、留置物保

管费用、实现留置权的费用等;

二留置权所及标的物的范围; 除留置物外,还包括其从物、孳息及代位

物等,但以债权额为限度;

三留置权人的权利义务 ;1.留置权人的权利;留置物占有权；留置物

孳息收取权；必要费用偿还请求权；留置权抛弃权；留置权实现权;2.留

置权人的义务;妥善保管留置物

；催告债务人履行并给予合理宽限期间；留置权消灭时返还留置物;

补充：

1、用益物权和担保物权的区别;

1用益物权是主要就物的使用价值方面对物进行支配,担保物权主要

就物的交换价值进行支配;

2用益物权具有独立性,而担保物权具有从属性;

3用益物权的行使须以占有标的物为前提,而担保物权人可以直接占

有担保物,也可以不直接占有;

4担保物权具有物上代位性,而用益物权则不具有这一性质

2、抵押权和质权的区别;

1成立要件不同;除签订抵押合同之外,抵押权的成立原则上以抵押登

记为成立要件;质权的成立,除签订书面合同外,还须交付质物;

2经登记成立的抵押权,其保持的条件是登记记载的存在;质权人继续

保持质权的条件是对质物的占有;

3标的物有所不同;抵押权的标的物为不动产、不动产用益权和动产；

质权的标的物为动产和除不动产用益物权之外的其他财产权利;