官方实锤：下沙中心板块最“值钱”的黄金地段，终于要动了！

官⽅实锤：下沙中⼼板块最“值钱”的黄⾦地段，终于要动了！

近⽇，浙江提出 打造⽣态海岸带、践⾏“绿⽔青⼭就是⾦⼭银⼭”理念。“浙江发改”官⽅号也发布了《钱塘区⽣态海岸⽰

范段——“⼀带两廊双城”打造世界⼀流滨⽔区》的消息。⾸批4个先⾏段，其中就包括 钱塘区⽣态海岸⽰范段。

钱塘区由下沙和江东两⼤板块构成，以钱塘江为主轴，西侧是下沙，东侧是江东，地理格局独⼀⽆⼆。

钱塘区⽰范段是⾸批4个先⾏段中唯⼀的都市段，钱塘区也因地制宜，旨在打造 “⼀带两廊双城”的海岸带格局和滨海都

市型海岸带。

⼀带：即钱塘江两岸⽣态海岸带。

“两廊”：即下沙段依托⾼教园区及创新创业基础，集聚运动、创新、活⼒、⼈才等要素，打造 梦钱塘都市创新创业回

廊；江东段以滨⽔⽥园风情及围垦⽂化创新为特⾊，集聚⽥园、⽣态、⽂化、休闲等要素，打造 钱塘江围垦历史⽂化长

廊。

“双城”即 东部湾新城和 江海之城。

在《 来了！5个TOD综合体、7所学校，钱塘江东的这处“宝地”，或将成为独⼀⽆⼆的未来之城 》⼀⽂中，我们介绍了

地处江东核⼼地段的 江海之城。今天，我们再来讲⼀讲地处下沙腹地的东部湾新城。

PART.

01

东部湾新城中的东部，并不是指钱塘区的东部，⽽是指⼤杭州的东部。

由图可见，东部湾新城正好位于钱塘江转弯的江湾内侧，巧妙地构成了 “⼀带两廊双城”的布局：

⼀带居中，贯穿钱塘。

两廊分居两岸，地处下沙的 梦钱塘都市创新创业回廊位于上游，地处江东的 钱塘江围垦历史⽂化长廊位于下游，相望

相连，⼜互不重合。

两道长廊，覆盖了整个钱塘江钱塘区段。

⽽两座新城，⼜恰好位于两道长廊的两翼，既是内核，也是外延。

⼭南⽔北谓之阳。

下沙板块位于⽔（钱塘江）之北，北侧外围有临平⼭、超⼭、皋亭⼭、半⼭，可谓“阳”；江东板块位于⽔（钱塘江）之

南，南侧外围有航坞⼭，可谓“阴”。整体有如道家阴阳格局。东侧的江海之城与西侧的东部湾新城，恰似阴阳双鱼，⼜

有江⽔从中流过，相辅相成，⽣⽣不息。

这种互为⼀体的格局，是否意味着下沙和江东已经⾛出合并之初的⽣涩与磨合，将要进⼊取长补短、融会贯通的阶段？

当然，对下沙和江东两⼤⽚区来说，不论在产业发展还是环境提升上，定位和⽅略都不尽相同：

于下沙，⼈多地少。在打造⼤⽓精致都市新城的⽬标下，如何更加合理地去满⾜诸如交通、学校、医疗等⼴⼤居民的各

⽅⾯需求？

于江东，⼈少地多。在打造疏密有致⽥园新城的⽬标下，如何更加有效地以点带⾯、以⾯带域，加速江东全域发展？

江海之城和东部湾新城的出炉，给出了答案。

东侧的 江海之城以“湾区魅⼒门户，星城魅⼒客厅”为⽬标，联动桥头堡、⾼铁新城和制造业产业功能平台，以南沙⼤堤

串联古海塘、蜀⼭等历史⽂化资源，打造具有钱塘韵味、职住平衡的江南⽥园郊区新城。

西侧的 东部湾新城则围绕推动产、城、⼈、⽣、科、⽂深度融合，着⼒打造具有时代特征、钱塘特⾊、滨⽔特点的未来

城市发展新空间。

于江东，打造江海之城，以地铁为轴，辐射周边。

于下沙，启动⼚区搬迁和⽼区改造，挖掘⽼下沙潜⼒。

⼆者既有共同之处——同时规划有产城融合发展⽰范区的载体平台，在城市规划设计⽅向都规划有总部经济楼；也应加

以区别，打造钱塘江两岸各⾃区块特⾊的城市与乡村发展新空间，避免区内同质化内卷。

PART.

02

那么东部湾新城到底有多⼤呢？

在官⽅尚未公布明确的范围前，我们只能从图中粗略来看——东部湾新城⼏乎覆盖了整个下沙路—6号⼤街以南区域。

但是⾸先要明确的是， 东部湾新城和 东部湾总部基地并不是⼀回事。东部湾新城不论在⾯积还是功能上都要远远⼤于

总部基地。

实际上，从去年年底的两份规划中，就能推测东部湾新城的雏形：

第⼀份是《杭州市钱塘区开发区西单元（JS11）控制性详细规划（2021年修编）》，规划了JS11开发区西单元的未

来。

JS11单元⽬前以⼚区和仓储物流中⼼为主：

图中深棕⾊和浅棕⾊都是⼯业⽤地，紫⾊为物流仓储⽤地。

未来将开辟出沿江西新的住宅和商业区：

棕⾊的⼯业⽤地⼤幅减少，转变为浅黄⾊的⼆类住宅⽤地，深黄⾊的住宅商业兼容⽤地，橙⾊的⼯业商业兼容⽤地，绿

⾊的公园或停车场⽤地，粉⾊的中⼩学⽤地。

⽽规划中将建设过江通道的11号路，正好从该单元的两处地块间穿过，通往⽔博园和萧⼭科技城。

第⼆份是杭州市规划和⾃然资源局⽹站公⽰的JS09开发区单元的规划⽅案：

JS09开发区单元可以说是下沙板块的中⼼，也是下沙最早被开发的地区，西起1号路，南北以12号⼤街和2号⼤街为

界，东抵绕城。

⽬前，开发区单元的南侧和东侧以⼚区为主，西北⾓则是商住区和⾼校。

未来，规划了8所幼⼉园，4所九年⼀贯制学校，1所⼩学，1处社区卫⽣服务中⼼，3处农贸市场和1处街道级居家养⽼

照料中⼼及⽂化活动室、体育健⾝点等基层社区级公共服务设施。

特别是地处该单元西侧城建⽂化⼴场的“⽥字格”地块中，已有三处楼盘在建，剩下的1号地块也在出让计划中。⽽城建⽂

化⼴场，正是此前雷哥推测的地铁21号线与8号线的换乘站。

位于4号⼤街以北的下沙商贸城地块也将发⽣不⼩的变化：

商贸城调整为住宅⽤地；澳亚⽣物、爱⽣药业地块将调整为商住⽤地；相良塑料则将调整为1所36个班级的⼩学。

这⼀地块与南侧的城建⽂化⼴场地块⼀起，将成为开发区单元崭新的 三地铁（1号线、8号线、21号线）板块。

PART.

03

熟悉下沙历史的朋友或许知道，下沙板块以⽂津路—11号路为界，以西是⽼下沙，以东是新下沙。⽂津路—11号路就是

从前的3号⼤堤。七⼗年代后的第三次⼤围垦，就是从⽂津路—11号路出发，向东挺进。

中部的斜线就是3号⼤堤，今天的⽂津路—11号路、⽩洋桥美⾷休闲园。

以杭钢和临平星桥、翁梅、乔司为主⼒的围垦⼤军都从3号⼤堤出发，兵分多路、齐头并进、分⽚包⼲，开辟出了今天

的沿江东和沿江南板块。

当沿江东和沿江南还是农⽥时，1号路附近的⾼沙、下沙商贸城已然迈出了城市化的脚步，1号路西侧⽼旧的景园⼩区也

是下沙最⽼的⼩区。

因此，未来的东部湾新城，理论上将同时覆盖东侧的新下沙和西侧的⽼下沙。

即图中JS09开发区单元、JS10开发区东单元、JS11开发区西单元、JS12开发区南单元和南侧的JS14湿地单元。

发展离不开交通。

未来，以上述5个单元为核⼼的东部湾新城，将拥有贯穿钱塘区南部的钱塘快速路和地铁8号线延长段。但真正能够将5

个单元及钱塘区其他单元串联起来的，却是 规划地铁21号线。

根据此前的推测，21号线的第三站城建⽂化⼴场站（6号⼤街1号路⼝），属于JS09开发区单元；第四站智格站（幸福

南路1号路⼝）属于JS11开发区西单元；第五站青年林站属于JS14湿地单元；第六站东部湾总部基地站和第七站下沙沿

江南站，分别位于JS11开发区西单元、JS12开发区南单元和JS14湿地单元的分界线（22号⼤街）上；第⼋站则属于

JS12开发区南单元和JS13沿江单元的分界线（21号路）上。

21号线绕地这个⼤弯，正好串联起了下沙内部各单元，还将过江串联起河庄、义蓬、新湾三个街道，最终抵达 新湾⾼

铁新城。

还是那句话： 地铁跟着地块⾛。

在雷哥看来，地铁四期之所以没有钱塘区的份⼉，除去众所周知的客观原因，从⾃⾝⾓度看，⼀来是因为⼤江东板块还

在雷哥看来，地铁四期之所以没有钱塘区的份⼉，除去众所周知的客观原因，从⾃⾝⾓度看，⼀来是因为⼤江东板块还

未起势，特别是在国家收紧轨道交通建设的政策前提下，除了已经建成的7号线和8号线，其余规划线路周边的⼈⼝密度

和产值都还有待提升。

⼆来是因为下沙在经过⼆三⼗年的“野蛮⽣长”后，似乎进⼊了产业升级、环境整治、资源配置的瓶颈期，亟待到新的

⽅向 破局。

相⽐江东，下沙很难。难在满满当当，难在腾笼换鸟。

因此，地铁四期对应的⼗年，对钱塘区来说，正好⽤来腾笼换鸟、修炼内功，化被动为主动，到新⽅向，发出新声

⾳，打造新标识。

PART.

04

从规划看，下沙的未来属于东部湾新城。

可在雷哥看来，下沙的未来属于整个西部——西北是医药港，中部是开发区单元，西南是沿江西。中部和西南的JS09

和JS11两⼤单元，构成了东部湾新城的核⼼。

从地理位置看，JS09和JS11两⼤单元位于下沙中部偏西，既是钱塘区通向主城区的门户；也可以看成是钱江新城⼆期

的下游延展。

从发展历史看，这⾥也是下沙最早被开发、最早成熟起来的地块。但是随着下沙与钱塘区的⼀路向东发展，这⼀“⽼

区”如今正处在存量更新、产业结构调整、城市环境提升的转型阶段。

优先做好存量产业及物理空间的环境改造、产业引⼊调整，同时做好公共交通及城市路⽹的优化升级，才能吸引更多⾼

端⼈才聚集于此。

“产、⼈、城”顺序推进。产业⽅⾯可以借助钱江新城的总部企业外溢承接、⾼校产学研转化落地、企业第三⽅服务机构

总部等⽅式聚集⼀批可以留住钱塘⾼校毕业⽣和⾼校应⽤服务型教师队伍。

同时利⽤区域内的现成公园建筑物业，打造主题⽂化公园，引⼊⽐如传统⽂化与艺术类博物馆进驻运营，提升区块品位

与⼈层次，以此吸引周边区域同类喜好者参观交流，提⾼板块曝光量。

下沙新⼀轮的 西部⼤开发，并不是简单的卖地、盖楼、盖商场、建学校，⽽是 要在科学规划和产城融合的引领下，进

⼀步提升板块和单元的品质和附加值。

⾼品质地块单元，房价、交通、学区和医疗，缺⼀不可。

从数据看，下沙沿江东的⼏个⼩区连续数⽉位居杭州⼆⼿房成交量前列。

如果JS09和JS11两⼤单元在东部湾新城的带动下能够升级转型成功，将原先⼤⽚⼚区置换成崭新的宜居新城，那么，

这⼀区域不论在配套还是交通上都要⽐沿江东所在的JS13单元更具优势——医疗上，离邵逸夫和中医院更近；交通

上，从此去主城区，要⽐从沿江东、沿江南去主城区近10公⾥；学区上，未来也会有多所学校正在规划。

这⼀⼤⽚最早被围垦出来的区域若能重新焕发⽣机，必将带动下沙再度崛起。

对于在主城区买不起房的⼈，被杭州政策吸引过来的⼈才，以及⼗四所⾼校的毕业⽣来说，这就是希望，就是未来。

有了希望和未来，⼈才会聚集。

提前规划，营造氛围，精准定位，让期望来的⼈才愿意过来并且留下来，实现 来者有所住，就近有⼯作，⽣娃有所学。

此前数⼗年，下沙⼀直在东进，并最终跨过⼤江，拥抱江东，临江望海。

此前数⼗年，下沙⼀直在东进，并最终跨过⼤江，拥抱江东，临江望海。

此后⼗年，⼆⼗年，向东已是 钱塘区⽣态海岸⽰范段；下沙或将掉头杀⼀个 回马，重新开辟与主城区联动融合的沿

江⼤⾛廊。

下沙，即将迎来属于⾃⼰的 西部⼤开发时代。

雷哥：80后，⽣活在钱塘的⽼杭州⼈；杭州市作协会员，仗义执⾔，不吐不快。

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