房屋买卖合同纠纷裁判规则汇编（附指导性案例、公报案例）

房屋买卖合同纠纷裁判规则汇编（附指导性案例、公报案例）

⼀、指导性案例

合同双⽅当事⼈经协商⼀致终⽌借款合同关系后建⽴的商品房买卖合同关系具有法律效⼒。

【关键词】清偿债务；法律效⼒；审查

【裁判规则】

借款合同双⽅当事⼈经协商⼀致，终⽌借款合同关系，建⽴商品房买卖合同关系，将借款本⾦及利息转化为已付购房款

并经对账清算的，不属于《中华⼈民共和国物权法》第⼀百⼋⼗六条规定的禁⽌情形，该商品房买卖合同的订⽴⽬的，

亦不属于《最⾼⼈民法院关于审理民间借贷案件适⽤法律若⼲问题的规定》第⼆⼗四条规定的“作为民间借贷合同的担

保”。在不存在《中华⼈民共和国合同法》第五⼗⼆条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效⼒。但对转化

为已付购房款的借款本⾦及利息数额，⼈民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防⽌当事⼈将超出法律规定保护

限额的⾼额利息转化为已付购房款。

【适⽤法律】《中华⼈民共和国物权法》第⼀百⼋⼗六条

抵押权⼈在债务履⾏期届满前，不得与抵押⼈约定债务⼈不履⾏到期债务时抵押财产归债权⼈所有。

《中华⼈民共和国合同法》第五⼗⼆条

有下列情形之⼀的，合同⽆效：

（⼀）⼀⽅以欺诈、胁迫的⼿段订⽴合同，损害国家利益；

（⼆）恶意串通，损害国家、集体或者第三⼈利益；

（三）以合法形式掩盖⾮法⽬的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、⾏政法规的强制性规定。

【来源】指导案例72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷

案，（2015）民⼀终字第180号，载《最⾼⼈民法院关于发布第15批指导性案例的通知》（法〔2016〕449号）。

【规则⽇期】2015.10.08

⼆、最⾼⼈民法院公报案例

1、当事⼈同时签订了商品房买卖和民间借贷合同，约定借款⼈未按期偿还借款，在该合同成⽴并⽣效下应认定有效。

【关键词】商品房买卖；并存；禁⽌流押

【裁判规则】

双⽅当事⼈基于同⼀笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买

卖合同》不再履⾏；若借款到期，不能偿还借款，则履⾏《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成⽴并已⽣效的情

况下。应当认定当事⼈之间同时成⽴了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该⾏为并不违反法律、⾏政法规的强

制性规定。

2、借款到期，借款⼈不能按期偿还借款。对⽅当事⼈要求并通过履⾏《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反

《担保法》第四⼗条、《物权法》第⼀百⼋⼗六条有关“禁⽌流押”的规定。

《担保法》第四⼗条、《物权法》第⼀百⼋⼗六条有关“禁⽌流押”的规定。

【适⽤法律】《中华⼈民共和国物权法》第⼀百⼋⼗六条

抵押权⼈在债务履⾏期届满前，不得与抵押⼈约定债务⼈不履⾏到期债务时抵押财产归债权⼈所有。

《中华⼈民共和国担保法》第四⼗条

订⽴抵押合同时抵押权⼈和抵押⼈在合同中不得约定在债务履⾏期届满抵押权⼈未受清偿时，抵押物的所有权转移为债

权⼈所有。

【来源】朱俊芳与⼭西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案，载《最⾼⼈民法院公报》2014年第12期

（总第218期）。

3、商品房买卖合同中，既约定逾期交房和办证违约责任，⼜约定开发商承担逾期交房责任后不再承担逾期办证违约责

任的，开发商应按约定承担多项违约责任。

【关键词】房屋买卖合同；逾期；违约责任

【裁判规则】

商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出⽰相应的证明⽂件，并签署房屋交接单等。合同中分别

约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时⼜约定开发商承担逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承

担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的⽆效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证

的多项违约之责。

【适⽤法律】《中华⼈民共和国合同法》第三⼗九条

采⽤格式条款订⽴合同的，提供格式条款的⼀⽅应当遵循公平原则确定当事⼈之间的权利和义务，并采取合理的⽅式提

请对⽅注意免除或者限制其责任的条款，按照对⽅的要求，对该条款予以说明。

格式条款是当事⼈为了重复使⽤⽽预先拟定，并在订⽴合同时未与对⽅协商的条款。

《中华⼈民共和国合同法》第四⼗条

格式条款具有本法第五⼗⼆条和第五⼗三条规定情形的，或者提供格式条款⼀⽅免除其责任、加重对⽅责任、排除对⽅

主要权利的，该条款⽆效。

【来源】周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案，载《最⾼⼈民法院公报》2016年第

11期（总第241期）。

4.公有住房出售⼈与买受⼈约定的禁⽌买受⼈实施有碍楼房安全⾏为的条款，未限制买受⼈的正当权利，是合法有效

的。

【关键词】公有住房；所有权；限制；合法有效

【裁判规则】

（1）建筑物区分所有权⼈只能在该建筑物中⾃⼰专有的部位⾏使所有权四项权能，未经该建筑物的其他区分所有权⼈

和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共⽤部位⾏使权利。

（2）公有住房售出单位对公有住房的共⽤部位承担维修责任。售出单位在与公有住房买受⼈签订的售房协议中，为了

不加重⾃⼰⼀⽅在住房售出后的维修负担，约定买受⼈不得实施有碍公有住房共⽤部位安全的⾏为，这样的约定没有限

制买受⼈正当⾏使⾃⼰的权利，因此是合法有效的。

【适⽤法律】《中华⼈民共和国民法通则》第⼀百⼀⼗⼀条

当事⼈⼀⽅不履⾏合同义务或者履⾏合同义务不符合约定条件的，另⼀⽅有权要求履⾏或者采取补救措施，并有权要求

赔偿损失。

【来源】郑州⼆建公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案，载《最⾼⼈民法院公报》2006年第11期（总第121

期）。

5、房屋买卖合同中，当事⼈约定的合同⽬的不能实现，则可依据合同法有关规定解除合同。

【关键词】房屋买卖合同；合同⽬的；解除合同

【裁判规则】

当事⼈将特定主观⽬的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观⽬的之客观化，属于《中华⼈民共和国合同

法》第九⼗四条第⼀款第四项的规制范围。如开发商交付的房屋与购房合同约定的⽅位布局相反，且⽆法调换，购房者

可以合同⽬的不能实现解除合同。

【适⽤法律】《中华⼈民共和国合同法》第九⼗四条

有下列情形之⼀的，当事⼈可以解除合同：

（⼀）因不可抗⼒致使不能实现合同⽬的；

（⼆）在履⾏期限届满之前，当事⼈⼀⽅明确表⽰或者以⾃⼰的⾏为表明不履⾏主要债务；

（三）当事⼈⼀⽅迟延履⾏主要债务，经催告后在合理期限内仍未履⾏；

（四）当事⼈⼀⽅迟延履⾏债务或者有其他违约⾏为致使不能实现合同⽬的；

（五）法律规定的其他情形。

【来源】张俭华、徐海英诉启东市取⽣置业有限公司房屋买卖合同纠纷案，载《最⾼⼈民法院公报》2017年第9期（总

第251期）

6、判定⼀房⼆卖合同履⾏情况，可从合同的缔约真实性、合同效⼒、履⾏情况等⽅⾯⼊⼿

【关键词】合同效⼒；缔约真实性；合同义务履⾏

【裁判规则】

处理⼀房⼆卖情况下的合同履⾏问题，可从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、

讼争不动产的占有事实、预登记情况等⽅⾯加以评判。

【适⽤法律】《中华⼈民共和国合同法》第三⼗⼆条、第六⼗条

当事⼈采⽤合同书形式订⽴合同的，⾃双⽅当事⼈签字或者盖章时合同成⽴。

当事⼈应当按照约定全⾯履⾏⾃⼰的义务。

当事⼈应当遵循诚实信⽤原则，根据合同的性质、⽬的和交易习惯履⾏通知、协助、保密等义务。

【来源】遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组诉遵义明顺房地产开发有限责任公司等商品房买卖合同纠纷案，载

《最⾼⼈民法院公报》2018年第12期（总第266期）

7、判决⽣效后，不动产争议第三⼈⼜提起撤销之诉，因本⼈原因未参加诉讼的，法院应裁定不予受理。

7、判决⽣效后，不动产争议第三⼈⼜提起撤销之诉，因本⼈原因未参加诉讼的，法院应裁定不予受理。

【关键词】不动产登记；标的物；第三⼈

【裁判规则】

（1）案件争议不动产的登记所有权⼈，同案件处理结果具有法律上的利害关系，可以作为案件第三⼈。

（2）⼀⽅当事⼈⼤股东在案件诉讼过程中受让争议标的物，但未作为第三⼈参加诉讼，在案件判决⽣效后，⼜提起第

三⼈撤销之诉的，法院推定其知悉案件情况，⾮因不能归责于本⼈的原因未参加诉讼的，符合常理和交易惯例。上述⼤

股东所提第三⼈撤销之诉不符合起诉条件，应裁定不予受理。

【适⽤法律】《中华⼈民共和国民事诉讼法》第五⼗六条

对当事⼈双⽅的诉讼标的，第三⼈认为有独⽴请求权的，有权提起诉讼。

对当事⼈双⽅的诉讼标的，第三⼈虽然没有独⽴请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉

讼，或者由⼈民法院通知他参加诉讼。⼈民法院判决承担民事责任的第三⼈，有当事⼈的诉讼权利义务。

前两款规定的第三⼈，因不能归责于本⼈的事由未参加诉讼，但有证据证明发⽣法律效⼒的判决、裁定、调解书的部分

或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以⾃知道或者应当知道其民事权益受到损害之⽇起六个⽉内，向作出该判

决、裁定、调解书的⼈民法院提起诉讼。⼈民法院经审理，诉讼请求成⽴的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解

书；诉讼请求不成⽴的，驳回诉讼请求。

【来源】黄光娜与海⼝栋梁实业有限公司、⼴东省阳江市建安集团有限公司海南分公司商品房销售合同纠纷案，载《最

⾼⼈民法院公报》2016年第9期（总第239期）。

8、房屋存在质量问题对购买⼈造成实际损失，且损失未明确约定的可依据房屋同期租⾦计算损失。

【关键词】质量问题；实际损失；房屋同期租⾦

【裁判规则】

（1）对于政府机关及其他职能部门出具的证明材料，⼈民法院应当对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进⾏

判断，如上述证据不能反映案件的客观真实情况，则不能作为⼈民法院认定案件事实的根据。

（2）因出卖⼈所售房屋存在质量问题，致购房⼈⽆法对房屋正常使⽤、收益，双⽅当事⼈对由此造成的实际损失如何

计算未作明确约定的，⼈民法院可以房屋同期租⾦作为标准计算购房⼈的实际损失。

【适⽤法律】《中华⼈民共和国合同法》第六⼗条第⼀款、第⼀百零七条、⼀百⼀⼗三条

当事⼈应当按照约定全⾯履⾏⾃⼰的义务。

当事⼈应当遵循诚实信⽤原则，根据合同的性质、⽬的和交易习惯履⾏通知、协助、保密等义务。

当事⼈⼀⽅不履⾏合同义务或者履⾏合同义务不符合约定的，应当承担继续履⾏、采取补救措施或者赔偿损失等违约责

任。

当事⼈⼀⽅不履⾏合同义务或者履⾏合同义务不符合约定，给对⽅造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的

损失，包括合同履⾏后可以获得的利益，但不得超过违反合同⼀⽅订⽴合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能

造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈⾏为的，依照《中华⼈民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责

任。

【来源】李明柏诉南京⾦陵置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案，载《最⾼⼈民法院公报》2016年第12期（总第

【来源】李明柏诉南京⾦陵置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案，载《最⾼⼈民法院公报》2016年第12期（总第

242期）。

9、书⾯证据具有较⾼的证明⼒，确定了当事⼈间的民事法律关系，因此在证据审核⽅⾯应更为审慎。

【关键词】合同效⼒；书⾯证据；民事法律关系

【裁判规则】

（1）合同在性质上属于原始证据、直接证据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较⾼证明⼒，并将其作

为确定当事⼈法律关系性质的逻辑起点和基本依据。若要否定书⾯证据所体现的法律关系，并确定当事⼈之间存在缺乏

以书⾯证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核⽅⾯给予更为审慎的分析研判。

（2）在两种解读结果具有同等合理性的场合，应朝着有利于书⾯证据所代表法律关系成⽴的⽅向作出判定，藉此传达

和树⽴重诺守信的价值导向。

（3）透过解释确定争议法律关系的性质，应当秉持使争议法律关系项下之权利义务更加清楚，⽽不是更加模糊的基本

价值取向。在没有充分证据佐证当事⼈之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事⼈产⽣约束⼒的场

合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事⼈真实意思的体现和反映，避免当事⼈⼀⽅不当摆脱既定权利义务约束的结

果出现。

【适⽤法律】《中华⼈民共和国合同法》第⼋条

依法成⽴的合同，对当事⼈具有法律约束⼒。当事⼈应当按照约定履⾏⾃⼰的义务，不得擅⾃变更或者解除合同。

依法成⽴的合同，受法律保护。

《中华⼈民共和国合同法》第六⼗条第⼀款

当事⼈应当按照约定全⾯履⾏⾃⼰的义务。

当事⼈应当遵循诚实信⽤原则，根据合同的性质、⽬的和交易习惯履⾏通知、协助、保密等义务。

【来源】洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案，载《最⾼⼈民法院公报》2016年第1期（总第

231期）。

10、合同⼀⽅当事⼈不能因案外⼈违约，在合同履⾏中⾏使不安抗辩权。

【关键词】合同相对性；案外⼈违约；不安抗辩权

【裁判规则】

根据合同的相对性原则，涉案合同⼀⽅当事⼈以案外⼈违约为由，主张在涉案合同履⾏中⾏使不安抗辩权的，⼈民法院

不予⽀持。

【适⽤法律】《中华⼈民共和国合同法》第六⼗⼋条

应当先履⾏债务的当事⼈，有确切证据证明对⽅有下列情形之⼀的，可以中⽌履⾏：

（1）经营状况严重恶化；

（2）转移财产、抽逃资⾦，以逃避债务；

（3）丧失商业信誉；

（4）有丧失或者可能丧失履⾏债务能⼒的其他情形。

（4）有丧失或者可能丧失履⾏债务能⼒的其他情形。

当事⼈没有确切证据中⽌履⾏的，应当承担违约责任

《中华⼈民共和国合同法》第六⼗九条

当事⼈依照本法第六⼗⼋条的规定中⽌履⾏的，应当及时通知对⽅。对⽅提供适当担保时，应当恢复履⾏。中⽌履⾏

后，对⽅在合理期限内未恢复履⾏能⼒并且未提供适当担保的，中⽌履⾏的⼀⽅可以解除合同。

【来源】俞财新与福建华⾠房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖（预约）合同纠纷案，载《最⾼⼈民法院公报》

2011年第8期（总第178期）。