购房流程和详细步骤

购房流程：

1、签订认购书，并按开发商要求交纳定金或预付款。

2、签订商品房买卖契约，按契约约定交付房价款。

3、办理商品房抵押贷款的，应与银行签订《个人住房贷款借款合同》。

4、买卖双方到市房屋土地管理局办理登记备案。

5、购房者与开发商办理入住手续。

6、购房者按照与开发商协议在入往前或入住后与有关物业管理公司

签订有关物业管理公约及其有关附件。

7、办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证。

购房步骤：

一、买房详细流程

看楼

首先，购房者应该去现场看房，核心关注楼盘有无预售资格。在检查

楼盘有无预售资格的流程里，核心是查商品房预售证，如楼盘是否没

有预售证就公开进行内部认购、是否把预售证挂在售楼部显眼处、预

售证是否过期等。房屋质量方面，建议到现场查看有无墙体裂缝、漏

水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题。

其次，购房者应该上网查发展商资质，查验所选购的住房是否已被抵

押、查封。如果选购的住房是由房地产中介公司代理销售的，应了解

该公司是否具有房地产中介资质等。

买楼

首先，购房者应慎签认购书。认购书是商品房买卖的预约合同，是独

立合同。签认购书时常会引发一系列纠纷，具体表现在购房者要收回

定金，而发展商却不一定会退还。因此，为避免过多的麻烦，购房者

在决定买房，可以向发展商提出看正式合同样本，在觉得正式合同可

以接受的情况下，再签署认购书，以免被套牢。

其次，购房者要看认购书是否能保证公平。认购书的内容一般包括：

双方当事人的基本情况；房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情

况）；价格计算；签署契约的时限规定。大家要看清楚其中内容是否

有违反平等、公平的原则。

较后，房款必须支付到监控账户。购房者应将房款支付到《商品房预

售许可证》指定的银行监控账户上，不要直接交给开发商或者中介。

房款可以采取一次性付款或分期付款，具体如何分期，可以由双方约

定。比如购买者可以留15%的房款，其中10%可以在出卖人交付使用

之前支付，5%的房款可以在预售人交付商品房房地产权证时支付。

房屋总价格、单位价格、楼面地价

房子总价格：简称总价，是指一宗房地产的整体价格。一般来说，总

价不能说明房地产价格水平的高低。

房子单位价格：简称单价，是指单位土地面积或单位建筑物面积的地

价、房价或房地价格。单价可以反映房地产价格水平的高低。

房子楼面地价：又称单位建筑面积地价，简称楼面价，是平均到每单

位建筑面积上的土地价格。楼面地价 ＝土地总价格÷建筑总面积；

楼面地价=土地单价÷容积率。

房子的签订认购书

在商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本

项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地

向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法

律文件交给购房人。

其实签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书

的主要内容包括：

（1）房屋开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；

认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。

（2）客户认购物业的楼层；户型；房号；面积。

（3）购房房价。包括单价；总价。

（4）买房付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。

（5）房屋认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；

付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决

方式。

在签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清

楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：

（1）本项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。

（2）房屋购买人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房

批文等。

（3）购房房款支付方式。

（4）买房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登

记费、权证工本费、权证印花税。

正式签约

标准格式的购房合同文本并非不能增删、也不能更改。消费者在签购

房合同时有权利仔细琢磨合同的条款细节，对其中不满意处提出改动

要求。同时，购房者还应注意格式合同中的空白待填处，要懂得把许

多保障自己权益的细节填上，并规定达不到条件应承担的后果。

二、买房注意事项

1、买房子尽量买一期开发的，一般说来价格便宜而且质量好。

2、买房前试验隔音情况，否则会很痛苦。

3、不要买二层，一般厨房下水道是二层往上一条，一层独立一条。

这样二层是最容易发生堵塞的，如发生堵塞倒灌，其状惨不忍睹。

4、买房子要注意不要买临街的，噪音太大，即使是一条小路，也有

发展成菜市场的潜力。

5、窗子外侧一定要是往外倾斜，否则窗子上的密封胶老化了就会水

淹七军。

6、窗户的纱窗一定要买内置的，否则掉在地上还好，掉在人上就难

办了。

7、窗户较好是推拉式，在中间关的，密封性好。

8、注意你所买的房子的位置，小心你的楼下空地成为停车场。

9、不要买顶层，顶层容易出现漏水现象，虽然能修理但耗时耗力，

修理时间极可能被无限延长不要买带厨房下水道的地下室，否则崩溃

是早晚的事情。

10、卫生间的防水很重要一定要鼓动你的楼上和你一起在交房时做

足48小时的闭水试验，确定其防水性能，否则一旦漏水后果会非常

痛苦。

11、要注意小区里的车位数量，也许近期你不买车但不带表以后不会。

12、家里的水管，暖气管道都要打压试一下，尤其是暖气。个别暖气

片，会直接影响室温，如果安反了，想要改过来极其困难，全安反了

还可以在外面改，但如果安错了一两片，则要砸地面。

13、如果你的房子是带单元对讲的，那别买一层，关门声能让你疯掉，

报警声威力更是惊人。

14、房子里的对讲系统一定要问明性能和使用方法，并且仔细试验，

否则那些宣传中优越的性能可能只是宣传而已。

15、厨房一定要有地漏，这样有个万一水管爆裂，还有个地方漏水，

不至于让家里成了太平洋。

16、千万不要相信那些售楼小说的什么外国进口门窗，越是如此，

门窗配件越难买，后期物业根本弄不了。

17、家里的入户门带猫眼的是防盗门，不带猫眼的是防火门，如果发

生火灾猫眼会爆炸，但如果有陌生人，猫眼看得见。看你需要。

18、装修时不要动卫生间的地砖，不要自己重新做防水—除非你有钱

没地方花，要知道开发商并不是心甘情愿的为你保修防水的，他们正

愁不到理由呢。

附：购房合同常见的六种“不公平条款”

根据《商品房买卖合同》格式文本，下面将合同中经常出现的六种“不

公平条款”之处一一列出，对照此程序，消费者见招拆招，可做到明

明白白签约。

1、列明商品房情况

“买受人所购商品房的基本情况”是标准合同第三条的内容，消费者应

留心其中填空处所填的条款，其中特别注意列明自然层数和层高几米。

2、房屋面积计价方式

房屋的合同价款一般按实际建筑面积或使用面积计算，合同中应列明

面积出现变化时，楼价的变更及退房的条件。

3、交房日期条款

因建设资金不足而延期交房是常有的事，开发商为逃避自己的责任，

常常在交房上大做文章。一是只注明竣工日期，没有交付使用日期；

二是交房日期极其含糊；三是既没有竣工日期，也没有交房日期。购

房者在签订购房合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“×年×

月×日”，同时，还要注明开发商不能按时交房需承担的责任。

4、关于装饰、设备标准、基础设施和公共配套的承诺

现在有不少房地产纠纷都是由于货不对板而引起的。首先把交楼标准

详细写进合同。双方应在合同中用明确的条款来加以规范交楼的标准，

如赠送装修、家电、橱柜等，应注明赠送的品牌和数量或加“不能低

于样板房的标准”的字样，避免使用某些开发商在售楼广告中所用的

高档、豪华、进口等词语。

其次，将规划写进合同。如游泳池和会所不得向外营业、泳池的面积

等都要写清楚，尤其是要求发展商不得主动提出把原规划的花园改变

用途，其他承诺的配套也应列明。

5、关于产权登记

取得房产证是买家最关注的事情。在签订合同时，建议买家勿接受发

展商“若不能在规定时间内办理房产证，不退房，只支付××违约金”的

类似约定。购房者较好在合同中约定：如因开发商的原因造成购房者

不能在双方约定的期限内取得房地产权属证书，购房者有权提出退房，

开发商应在双方约定的期限内退还房款，并赔偿经济损失。

6、保修责任

说到保修责任，购房者较好在合同中注明“保修期限不能少于法律规

定的期限”。