房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

第01讲 房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引（一）

18:58分判断题

司法鉴定机构和司法鉴定人应具有相对的中立性，不能直接隶属或依

附于有直接利害关系的部门。（ ）

Y.对 目录

判断题

42:59分司法鉴定多人参加鉴定的由主要鉴定负责人在鉴定书上签名

或者盖章。（.错）

Y.对 .错

第02讲 房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引（二）

17:59分判断题房地产司法鉴定评估，可由两家或两家以上的估价机

构接受鉴定评估委托。（.错）

Y.对 .错

第03讲 房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引（三）

08:59分《司法鉴定评估风险告知书》主要是督促当事人履行配合义

务。（Y.对 ）

Y.对 .错

35:58分：出庭接受询问的房地产估价师，对于当事人及其代理律师、

聘请的专家辅助人提的出质证的询问，必须给予回答。（）

Y.对 .错

第 1 页 共 67 页

.错

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

第04讲 房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引（四）

19:59分判断题：房地产咨询性评估报告，是指房地产估价师由于受

到客观原因控制，委托人或有关当事人明知存在鉴定评估依据不充

分、必要的鉴定评估程序不能完全履行的情况下，仍然委托鉴定评估

而出具的评估报告。（对）

Y.对 .错

第05讲 房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引（五）

08:59分判断题：实地勘察估价对象应至少有一名注册房地产估价师

负责实施（Y.对 ）

Y.对 .错

35:00分判断题：“咨询性估价报告”的应用，解决了法院查封扣押

房地产因估价依据不足等重大缺失的评估问题，有利于案件的顺利解

决。（Y.对 ）

Y.对 .错

第06讲 房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引（六）

11:59分：实体价值减损是指修复该不动产所需耗费的材料、人工等

投入及其合理税费和利润。（ ）

Y.对 .错

30:58分：如果污染的环境不可治理恢复，房地产估价师可根据环境

影响评价结果，从市场价值减损角度测算赔偿估值。（）

对

Y.对 .错

第 2 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

第07讲 房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引（七）

13:59分：

变卖（拍卖）估价时，对于隐蔽工程的估价，房地产估价师应当根

据委托人提供的工程图纸、隐蔽工程的预决算资料，结合隐蔽工程投入使用的情

况进行估价。（对）

Y.对 .错

13：59分：变卖（拍卖）估价时，对于隐蔽工程的估价，房地产估

价师应当根据委托人提供的工程图纸、隐蔽工程的预决算资料，结合

隐蔽工程投入使用的情况进行估价。（对）

Y.对 .错

第08讲 房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引（八）

四川省房地产司法鉴定估价规范课题研究过程回顾

司法鉴定的定义、基本特征及分类

目前司法鉴定评估中存在问题

房地产司法鉴定评估程序规范探讨

四川省房地产司法鉴定估价规范创新点

司法鉴定估价类型及技术路线

中估联行房地产咨询顾问（上海）有限公司

房地产司法鉴定估价规范课题背景

中央司法体制改革领导小组《关于司法体制和工作机制改革的初

步意见》，全国人大常委会《关于司法鉴定管理问题的决定》，最高

第 3 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

院针对执行工作存在的问题，提出建立健全法院内部监督制约机制，

清理积案，全国人大《评估法》立法背景。

2009年初，在全国“两会”之后，国家建设部和

接到全国政协提案办公室《关于建立房地产司法鉴定规范的提案》的

第1357号提案批件。两家会商，一致认为，在法院司法审判和执行

中涉及的房地产司法鉴定估价行为亟待规范。住房与城乡建设部并就

房地产司法鉴定估价有关问题责成中国房地产估价师与房地产经纪

人学会进行专题研究，提出解决问题的思路和具体办法。

中房学为此设立专项课题研究。由中国房地产估价师与经纪人学

会、四川恒通评估师事务所、四川省高级人民法院共同组成课题组。

中房学副会长兼秘书长柴强博士担任课题组组长，省人大常委、四川

恒通评估事务所主任崔太平博士为副组长、省高院副院长陈明国为副

组长的13人课题组。

2009年12月24日中国房地产估价师与房地产经纪人学会、四

川恒通评估师事务所有限公司、四川省高级人民法院向住房和城乡建

设部申报《房地产司法鉴定估价规范研究》课题。

办公厅对提案的答复

为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政府办

公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系的通

知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济与信

息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。”那么四川CA

第 4 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建设的

这样一个机构。

关于建立房地产司法鉴定估价规范的提案

为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政府办

公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系的通

知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济与信

息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。”那么四川CA

就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建设的

这样一个机构。

课题申报书

为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政府办

公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系的通

知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济与信

息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。”那么四川CA

就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建设的

这样一个机构。

验收证书

为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政府办

公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系的通

第 5 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济与信

息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。”那么四川CA

就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建设的

这样一个机构。

房地产司法鉴定估价规范课题研究过程

2009年4月15日，课题组组织召开了“四川省首届房地产司法

鉴定估价论坛”，论坛在成都市房产交易中心举办。

2009年5月11日和12日，在成都市中级人民法院系统和成都

铁路运输中级法院系统，召开了“房地产司法鉴定估价规范”专题研

讨会。

2009年5月、6月分别完成针对估价机构和法官问卷收集。收集

房地产司法鉴定估价报告案例。通过法院、估价机构多方收集估价案

例，通过整理，形成案例汇编。

2009年12月26日，在成都市房地产交易中心研讨大厅举办 “房

地产司法鉴定估价论坛”。

2010年3月11日，“房地产司法鉴定估价专家研讨会”在新华

宾馆举行。

2010年8月5日，“房地产司法鉴定评估专家论证会”在易园

会馆举行。

第 6 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

2010年9月7日，“四川省《房地产司法鉴定评估指导意见（征

求意见稿）》专家论证会”在成都市房产管理局举行。就《房地产司

法鉴定评估指导意见》的起草说明和条文释义，广泛征询了专家意见

2011年3月，形成课题成果《四川省高级人民法院、四川省住

房和城乡建设厅关于规范房地产司法鉴定评估工作的通知》（川高法

[2011]99号） ，《四川省住房和城乡建设厅关于印发<房地产司法

鉴定评估指导意见>试行的通知》（川建房发[2011]89号文）

房地产司法鉴定估价规范课题过程

2009年4月15日，四川省首届“房地产司法鉴定估价论坛”在

成都市房产交易中心会议厅举行。由四川省房地产业协会房地产估价

专业委员会、成都市房地产评估协会联合举办。

房地产司法鉴定估价规范课题过程

“房地产司法鉴定估价规范研究”课题组分别于2009年6月11

日和12日，在成都市中级人民法院系统和成都铁路运输中级法院系

统，召开了“房地产司法鉴定估价规范”专题研讨会。

房地产司法鉴定估价规范课题过程

2009年12月26日在成都市房管局多功能会议厅，举行了房地

产司法鉴定估价第三次论坛。

住建部房地产市场监管司副司长张小宏、处长杨佳燕，中房学副

会长兼秘书长柴强博士、副秘书长赵鑫明，省人大常委、内司委主任

颜家瑾，省人大常委、内司委委员崔太平博士，省高院副院长陈明国、

技术室主任宋俊康，省建设厅副厅长王卫南、厅机关党委书记田利娅、

第 7 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

处长何华荣、副处长黄兴华，成都市中院副院长钟尔璞、调研员卢建

华，成铁中院院长蔡瑜，内江中院副院长吴良军，成都市房管局局长

何立祥、副局长周鸿彬，成都市房地产评估协会会长冯骏，重庆市土

地房屋评估协会评估部主任罗旭等出席了会议。出席会议的还有省内

外法院系统和评估机构的代表52人。

房地产司法鉴定估价规范课题过程

2010年3月11日，“房地产司法鉴定估价专家研讨会”在新华

宾馆举行。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强博

士莅临现场，并就《房地产司法鉴定估价指导意见（第三稿）》和与

会的成都市房地产评估协会冯峻会长、崔太平副会长、陈剑秘书长等

业内专家热烈探讨。

房地产司法鉴定估价规范课题过程

2010年8月5日，“房地产司法鉴定评估专家论证会”在易园

会馆举行。

专家论证会由课题组组长崔太平主持，省高院副院长陈明国、省

高院技术室主任宋俊康、省建设厅机关党委书记田利娅、省建设厅房

地产业处处长何华荣、副处长黄兴华、省高院执行局综合处副处长罗

华兰、成都市房产管理局经营管理处副主任陈剑等业内专家出席会

议，并就《房地产司法鉴定估价指导意见（第三稿）》起草说明、条

文释义等进行论证。

房地产司法鉴定估价规范课题过程

第 8 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

2010年9月7日，“四川省《房地产司法鉴定评估指导意见》

专家论证会”在成都市房产管理局举行。四川省建设厅及下属地市州

房产管理局相关部门领导、省内30余家评估机构负责人受邀参加了

此次论证会。

“房地产司法鉴定估价规范研究”课题组组长崔太平向与会人士

详细介绍了《房地产司法鉴定评估指导意见》的起草说明和条文释义，

并广泛征询了专家意见。

房地产司法鉴定估价规范课题过程

2011年7月19日至23日，由主办，黑龙江省高

级人民法院承办的“人民法院司法技术辅助工作研讨班”在黑龙江省

牡丹江市召开。专门邀请了中国房地产估价师与房地产经纪人学会副

会长兼秘书长柴强博士、四川恒通评估师事务所主任崔太平博士参加

本次会议。四川省高院、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、四

川恒通评估师事务所作为课题组成员的课题成果之一《从法院角度看

房地产司法鉴定估价存在的问题》获得一等奖。崔太平博士做了论文

宣讲。柴强博士，为崔太平的论文宣讲作了精彩点评。

2011年3月3日《四川省高级人民法院、四川省住房和城乡建

设厅关于规范房地产司法鉴定评估工作的通知》（川高法[2011]99

号）

2011年3月22日《四川省住房和城乡建设厅关于印发<房地产

司法鉴定评估指导意见>试行的通知》（川建房发[2011]89号文）

第 9 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

指导意见及所附《房地产司法鉴定评估委托书》、《人民法院房

地产司法鉴定评估委托书附表》、《房地产司法鉴定评估（补充或退

回）资料交接表》一同颁布执行。

四川省房地产司法鉴定评估规范成果

政策规范

为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政府办

公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系的通

知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济与信

息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。”那么四川CA

就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建设的

这样一个机构。

司法鉴定的定义

司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识

对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。

《全国人大常委会关于司法鉴定管理问题的决定 》（2005年2

月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）

司法鉴定的基本特征（一）

（一）法律性

司法鉴定程序严格遵照法律法规的规定；

第 10 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

鉴定客体仅限于案件中经过法律或法定程序确认的某些专门性

问题；

鉴定主体必须是具有鉴定人职业资格的自然人，而不是鉴定组织

或业务部门及技术部门；

鉴定人应当依法出庭接受询问或质证；

鉴定活动是以科学技术手段核实证据的活动；

司法鉴定意见是法定的证据之一。

司法鉴定的基本特征（二）

（二）中立性

司法鉴定机构和司法鉴定人应具有相对的中立性，不能直接隶属

或依附于有直接利害关系的部门。

（三）客观性

司法鉴定结论的科学性、专业性、真实性。

司法鉴定分类

1.法医类鉴定；

2.物证类鉴定；

3.声像资料鉴定；

4.根据诉讼需要由国务院司法行政部门商、最高人

民检察院确定的其他应当对鉴定人和鉴定机构实行登记管理的鉴定

事项。

第 11 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

法律对前款规定事项的鉴定人和鉴定机构的管理另有规定的，从

其规定。

房地产司法鉴定估价的现状

房地产司法鉴定评估缺乏有效技术规范

诉讼当事人在申请启动资产司法鉴定评估程序时对鉴定评估性

质缺乏理性认知，对其应承担的配合义务认识不足；

估价委托程序不规范。

一是受托估价机构的资质不符合相关规定；

二是委托书不规范，缺乏估价基本事项的记载；

三是没有委托合同；

四是法院对外委托估价，没有充分尊重当事人的诉讼权利。

房地产司法鉴定评估的委托估价范围不明确

相关方在房地产司法鉴定评估资料提供及配合现场查勘方面的

职责不明确

房地产司法鉴定评估缺乏质证程序和范围标准

诉讼当事人的配合问题

不配合

估价机构的现场查看、提供估价资料不及时、提供资料不全面，

三项均占到了统计总体80%以上的比率，其中提供资料不全面占到了

100%。

第 12 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

不接受估价结果所占比率为52%；

擅自与估价机构接触所占比率为32%；

其他情形：阻扰现场，拖延时间，提供资料不真实，拒绝签字。

解决途径：《司法鉴定风险告知书》。

评估机构和评估师的问题

从事房地产司法鉴定估价的房地产估价师不但应当有相当长的

执业年限，丰富的估价经验，同时还应熟悉诉讼法等基本法律制度。

目前从事房地产司法鉴定估价的估价人员，普遍不具有相关的法

律知识，执业年限短缺乏估价经验，有的甚至连注册房地产估价师个

人执业资格都不具备。

有必要完善司法鉴定估价的准入制度，法院在对外委托选择估价

机构，也应该执行相关规定，以确保司法鉴定估价质量。

法院的职责

从调查数据来看，90%集中在出具规范的委托书、配合估价机构

的现场查勘、将案子涉及的估价资料移交估价机构、法院人员依职权

调查取得资料交鉴定估价机构、提供移交资料清单。

对于鉴定估价风险告知，大家缺乏认知。

其他配合义务主要有：协调评估结果，协调处理当事人对评估结

果的异议（或报告修改）；协助评估公司收取评估费用，陪同查看现

第 13 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

场并签字，对移交资料的真实性和合法性责任。完善并统一委托书的

格式与内容。

房地产司法鉴定估价规范的基本框架

形成的《指导意见》共包括六章95条，分别如下：

第一章 引言（11条）；

第二章 房地产司法鉴定评估的委托、受理与实施（15条）；

第三章 房地产司法鉴定评估的类别（48条）；

第一节 债务纠纷涉及的房地产拍卖（变卖）鉴定评估、 第二节

房地产损害赔偿鉴定评估，

第三节 房地产分割合并鉴定评估， 第四节 国有土地上房屋征

收补偿纠纷鉴定评估

第五节 房地产估价纠纷鉴定评估

第四章 房地产司法鉴定估价报告和咨询性估价报告（9条）；

第五章 房地产司法鉴定评估的质证（8条）；

第六章 附则（4条）

司法鉴定程序的主要内容：

司法鉴定程序中必须遵守的原则

司法鉴定的委托与受理；

司法鉴定的实施；

司法鉴定文书的出具。

司法鉴定程序遵守的原则：

第 14 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

独立原则

保密原则

回避原则

出庭原则

收费原则

独立原则

司法鉴定实行鉴定人负责制度。

鉴定人应当独立进行鉴定，对鉴定意见负责并在鉴定书上签名或

者盖章。

多人参加的鉴定，对鉴定意见有不同意见的，应当注明。

保密原则

司法鉴定机构和司法鉴定人应当保守在执业活动中知悉的国家

秘密、商业秘密，不得泄露个人隐私。

未经委托人的同意，不得向其他人或者组织提供与鉴定事项有关

的信息，但法律、法规另有规定的除外

回避原则

2013年1月1日《民事诉讼法》修改为：

审判人员有下列情形之一的，应当自行回避，当事人有权用口头

或者书面方式申请他们回避：

（一）是本案当事人或者当事人、诉讼代理人近亲属的

第 15 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

（二）与本案有利害关系的；

（三）与本案当事人、诉讼代理人有其他关系，可能影响对案件

公正审理的。

审判人员接受当事人、诉讼代理人请客送礼，或者违反规定会见

当事人、诉讼代理人的，当事人有权要求他们回避。

审判人员有前款规定的行为的，应当依法追究法律责任。

前三款规定，适用于书记员、翻译人员、鉴定人、勘验人。

出庭原则

《民事诉讼法》当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定

人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。经人民法院通知，鉴定人拒

不出庭作证的，鉴定意见不得作为认定事实的根据；支付鉴定费用的

当事人可以要求返还鉴定费用。

《关于民事诉讼证据的若干规定》：鉴定人应当出

庭接受当事人质询。鉴定人确因特殊原因无法出庭的，经人民法院准

许，可以书面答复当事人的质询。经法庭许可，当事人可以向证人、

鉴定人、勘验人发问。

《全国人大常委会关于司法鉴定管理问题的决定》：在诉讼中，

当事人对鉴定意见有异议的，经人民法院依法通知，鉴定人应当出庭

作证。

收费原则

第 16 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

由国务院司法行政部门商国务院价格主管部门确定。

司法鉴定机构应当统一收取司法鉴定费用

收费的项目和标准执行国家的有关规定。

第 17 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

创新点：

创新--规范房地产司法鉴定估价委托程序

现行法院评估委托书中估价基本要素不全

估价对象具体情况不详

评估资料传递不规范

现行法院委托书示例

为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政

府办公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系

的通知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济

与信息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。”那么四川

CA就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建

设的这样一个机构。

政策文件

为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政

府办公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系

的通知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济

与信息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。”那么四川

CA就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建

设的这样一个机构。

政策文件

为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政

府办公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系

第 18 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

的通知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济

与信息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。”那么四川

CA就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建

设的这样一个机构。

创新--明确法院在委托估价时的职权

1.出具规范委托书，确认应当明确的估价基本事项；

2.列明评估资料清单并移交法院已掌握的鉴定评估资料；

3.依职权调查收集必要的鉴定评估资料；

4.对当事人提供的评估资料是否质证、能否采纳进行必要审

查；陪同估价师现场查看并签字确认现场查看记录；

5.要求当事人签收《房地产司法鉴定评估风险告知书》，督

促当事人配合房地产估价师的鉴定评估工作；

6.组织当事人进行评估资料的证据交换；

7.签收估价报告；

8.组织估价机构对异议书面回复或出庭接受询问，及时做出

处理意见等。

《指导意见》“委托受理与实施”之一

接受委托

第 19 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

房地产司法鉴定评估，应由一家鉴定评估机构接受委托并完

成鉴定评估工作，不得由两家或两家以上的估价机构接受鉴定评估委

托。

鉴定评估机构应当在接受鉴定评估委托前，明确鉴定评估基

本事项，通过法院，交由诉讼当事人签收《房地产司法鉴定评估风险

告知书》，从而使委托方和当事人全面知悉鉴定评估的基本事项，促

使当事人明确自己应履行的配合义务及不履行该义务可能承担的不

利后果。

如果出现评估依据缺失、估价程序不能完全履行的情形（比

如，鉴定评估对象灭失，或者鉴定评估对象的所有人或占有方不配合

鉴定评估人员的工作，或者隐蔽工程图纸缺失等），房地产鉴定评估

机构一般不得接受房地产司法鉴定评估委托。

《指导意见》“委托受理与实施”之二

接受委托

在评估依据缺失或者评估程序不能完全履行的情况下，当事

人坚持申请进行鉴定评估，或者人民法院认为必须鉴定评估的，注册

房地产估价师应当知晓其风险，并将估价风险书面告知法院委托部门

及有关当事人。

估价机构在这种情况下接受委托并开展估价工作，如果鉴定

评估程序或者鉴定评估依据的不完备，并非注册房地产估价师的主观

过错造成，则当事人不得对此鉴定评估工作的瑕疵提出质疑，也不得

第 20 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

因此对鉴定评估机构及其房地产鉴定评估人员提出鉴定评估不当的

指控，当事人应当承担房地产司法鉴定评估结果所可能带来的法律后

果。

《指导意见》“委托受理与实施”之三

鉴定资料

房地产鉴定评估机构开展鉴定评估业务，应当取得委托人出

具的房地产鉴定评估委托书，以及《鉴定评估委托书附表》、《鉴定

评估资料交接表》、《鉴定评估资料质证情况记录》等附件。

本意见所指鉴定评估资料，是指存在于各种载体上与鉴定评

估事项有关的记录，包括案件基本情况、案件当事人基本情况、鉴定

评估对象法律权属状况、鉴定评估对象占有维护情况、鉴定评估对象

不动产登记档案等。

房地产估价师在开展司法鉴定评估过程当中，可以申请人民

法院就有关鉴定评估有关依据，组织当事人进行证据交换，证据交换

过程中认可并记录在卷的证据，可以作为鉴定评估的依据。

《指导意见》“委托受理与实施”之四

鉴定资料

房地产司法鉴定评估机构应当取得委托人提供的评估对象

的物质实体状况和权益状况资料，包括：估价对象的房屋所有权证、

第 21 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

国有土地使用权证、集体土地使用证等权属资料，以及装修情况说明，

查封、预查封、抵押权设立、出租等情况说明,以及装修情况说明。

如果评估估价对象是在建工程，委托方提供的资料还应包括

项目的相关规划、建设、预售建设批准文件。

当事人举证期限届满后提供的评估资料等证据，未经人民法

院采信的，不得作为鉴定评估依据。

《指导意见》“委托受理与实施”之五

鉴定时限

鉴定评估期间，当事人应当向房地产估价师提供评估资料；

鉴定评估现场查看工作结束之后，当事人再提出新的评估资料，未经

人民法院采信并移交的，房地产估价师一般不予采纳。

评估机构应当在委托书载明的鉴定评估期限内，完成鉴定评

估工作并出具鉴定评估报告。委托书中未载明鉴定评估期限的，应在

法律、行政法规或部门规章规定的期限内完成。如果评估机构估价机

构在鉴定评估期限内不能完成鉴定评估的，应当书面向委托人说明理

由并申请延期。

鉴定时限的约定

三十个工作日内完成。

第 22 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

鉴定事项涉及复杂、疑难、特殊的技术问题或者检验过程需

要较长时间的，经本机构负责人批准，完成鉴定的时间可以延长，延

长时间一般不得超过三十个工作日。

在鉴定过程中补充或者重新提取鉴定材料所需的时间，不计

入鉴定时限。

《指导意见》“委托受理与实施”之六

异议的处理

评估机构完成评估报告后，应当及时送交人民法院，由人民

法院将评估报告转交当事人及其他利害关系人。

当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，应当通过

人民法院向评估机构转交书面意见。

评估机构收到该书面意见后，确认该书面意见是在当事人或

者其他利害关系人收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提

出的，应当对该书面意见进行审核，有必要的情况下应当修改或重新

出具评估报告，并重新提交人民法院。

《指导意见》“委托受理与实施”之七

鉴定评估费用

房地产司法鉴定评估费用，应当由房地产鉴定评估机构统一

收取，收费的项目和标准应当严格执行有关规定。

第 23 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

注册房地产估价师以专家证人或专家辅助人身份接受当事

人委托，出庭就案件的房地产估价专门性问题进行说明，应当由房地

产估价机构统一收取，收费的项目和标准应当在国家规定的标准内与

当事人协商确定。

房地产鉴定评估机构接受委托后，在进行现场查看前，可以

通过法院要求当事人预交鉴定评估费用，最终鉴定费用待出具报告时

一次性结清。如果当事人不预交鉴定评估费用，可以视为当事人放弃

鉴定评估，评估机构可以不开展鉴定评估工作，并退回评估委托。

第 24 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

第 25 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

创新--划分估价类别，规范评估技术路线

一、房地产司法鉴定评估划分为两类：

“房地产司法鉴定评估”与 “房地产估价纠纷司法鉴定评

估”

二、依据诉求特征，房地产司法鉴定评估再划分为四大类：

1.债务纠纷涉及的房地产拍卖（变卖）鉴定评估；

2.房地产损害赔偿鉴定评估；

3.房地产分割合并鉴定评估；

4.国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定评估。

创新--房地产司法鉴定估价风险告知书

《司法鉴定评估风险告知书》主要督促当事人履行配合义务

①当事人面临承担不利鉴定估价结果的风险；

②不按时缴纳鉴定费的风险；

③超过异议期对司法鉴定报告提异议的风险；

④鉴定依据缺失或鉴定程序不完备难以得出明确估价结果

的风险；

⑤房地产估价机构得出房地产咨询性估价结果的风险；

⑥当事人不提供资料或不配合进行现场查看导致终结司法

鉴定评估的风险；

⑦一方当事人提供鉴定评估资料需要经过质证后经法院转

交估价机构；

第 26 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

⑧申请人民法院调查收集鉴定资料、申请重新鉴定或补充鉴

定风险。

风险告知书

为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政

府办公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系

的通知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济

与信息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。”那么四川

CA就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建

设的这样一个机构。

《风险告知书》之一

房地产司法鉴定评估可能得出对当事人不利的鉴定估价结

果。一旦启动房地产司法鉴定评估，当事人就要面临承担不利鉴定估

价结果的法律风险。

不按时交纳房地产鉴定评估费，又不提出减、缓交申请，或

提出减、缓交申请未获批准仍不交纳鉴定评估费的，当事人应当承担

终结鉴定评估的风险。

当事人不按时参加针对鉴定估价报告或估价依据的庭审质

证,视为放弃权利。当事人对鉴定估价报告提出异议的期间一般为10

日，超过该期间即丧失对鉴定估价报告提出异议的权利。

第 27 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

房地产司法鉴定估价依据存在重大缺失，或者受客观条件限

制不能进行现场查看，或者受限于房地产估价师的能力和水平，均难

以得出明确的估价结果，当事人要承担终结司法鉴定评估的风险。

在上述情况下，当事人如仍申请进行鉴定评估，或者人民法

院认为必需过鉴定评估的，依照《房地产司法鉴定评估指导意见（试

行）》的规定，由房地产估价机构进行咨询性估价，当事人应当承担

房地产咨询性估价可能带来的法律后果。

《风险告知书》之二

当事人对提交的鉴定评估资料的真实性、完整性、合法性负

责。当事人不如实、全面提供相关评估资料，或不能对评估资料来源

作出说明，对因此造成的评估结论偏差，当事人应当承担不利的后果。

当事人不提供真实、完整、合法的鉴定评估资料，或者不配

合房地产估价机构的现场查看工作，致使鉴定评估工作无法继续进行

的，当事人应承担终结司法鉴定评估的风险。

一方当事人提供的鉴定评估资料,需经人民法院组织有关当

事人质证后，由人民法院移交给估价机构。当事人超过期限提交的鉴

定评估资料,不能作为鉴定估价依据。

当事人申请人民法院调查收集鉴定评估资料, 申请补充鉴

定评估或重新鉴定评估，应在人民法院规定期限内提出。

创新--明确估价师出庭义务，细化质证程序和标准

第 28 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

《指导意见》对质证内容、质证范围进行了详细规范，形成

了质证标准。对房地产估价师出庭应遵守的出庭质证程序规则，进行

了相关知识普及性规范，如何拒绝超出质证范围问题、庭审笔录的核

对签章、不得旁听庭审。

《指导意见》对质证过程中房地产估价师以专家辅助人出庭

参与诉讼活动进行了规范。

房地产司法鉴定估价的法庭质证事项

（1）对鉴定估价机构资质和估价师个人执业胜任能力的质

证；

（2）对鉴定估价机构是否存在执业冲突的质证，比如鉴定

估价机构及其关联机构是否为一方当事人提供律师、注册会计师、其

他咨询代理服务等；

（3）对鉴定估价机构和估价师的职业操守的质证；

（4）对房地产司法鉴定估价程序或操作流程的质证；

（5）对鉴定估价报告是否存在重大疏漏或缺项的质证；

（6）对鉴定估价结论重大价值差异的质证；

（7）对房地产司法鉴定估价方法的质证，比如估价方法、

估价技术路线、估价参数等选取是否存在不当或违反行业规范等的质

证。

第 29 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

法院对前述第6、7项进行质证活动，难以做出采信与否的

判断的，可以委托估价行业组织进行专家鉴定，以帮助其决定是否要

对于估价鉴定结论予以采信。

审判人员对鉴定人出具的鉴定书审查内容

1.委托人姓名或者名称、委托鉴定的内容；

2.委托鉴定的材料；

3.鉴定的依据及使用的科学技术手段；

4.对鉴定过程的说明；

5.明确的鉴定结论；

6.对鉴定人鉴定资格的说明；

7.鉴定人员及鉴定机构签名盖章。

《关于民事诉讼证据的若干规定》（2002年4

月1日起施行）

《指导意见》“鉴定评估质证”之一

注册房地产估价师出庭接受询问时，仅就委托人及当事人围

绕房地产司法鉴定评估报告的合法性进行说明和答辩：房地产估价人

员及其机构是否符合鉴定人和鉴定机构的执业条件和胜任能力，是否

保持独立性；注册房地产估价师在从事鉴定评估当中是否遵循执业操

守；鉴定报告的合法性、公允性、客观性。

第 30 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

房地产估价师应当就鉴定评估的以下几个方面，出庭接受询

问：（1）对鉴定评估机构资质和房地产估价师个人执业胜任能力；

（2）对鉴定评估机构是否存在执业冲突，比如鉴定评估机构及其关

联机构是否为一方当事人提供律师、注册会计师、其他咨询代理服务

等；（3）对鉴定评估机构和房地产估价师的职业操守；（4）对房地

产司法鉴定评估程序或操作流程。

《指导意见》“鉴定评估质证”之二

房地产估价师应当就鉴定评估报告的有关内容，出庭接受询

问：（1）鉴定评估报告的完整性，即鉴定评估报告是否存在重大疏

漏或缺项；（2）鉴定评估报告的附件资料的来源，及其真实性、合

法性和完整性；（3）房地产司法鉴定评估方法、鉴定评估技术路线、

鉴定评估参数选取等，是否存在不当或违反行业规范等；（4）鉴定

评估结论是否存在重大价值差异；（5）鉴定评估人员及鉴定评估机

构是否签名盖章。

出庭接受询问的房地产估价师，对于当事人及其代理律师、

聘请的专家辅助人超出质证范围的询问，可以经主审法官同意后，不

予回答。

从事房地产司法鉴定评估的注册房地产估价师出庭接受询

问，在对房地产司法鉴定评估进行质证的活动结束后，应当及时退庭，

不得旁听庭审。

第 31 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

《指导意见》“鉴定评估质证”之三

从事鉴定评估的注册房地产估价师，确有正当理由不能出庭

接受询问的，其注册执业的鉴定评估机构应当在收到出庭通知之后及

时向法院提交书面申请，阐明该房地产估价师不能出庭的理由，并就

有关当事人对鉴定评估的质疑提交书面答复。

注册房地产估价师出庭接受询问后，应当对法庭提供的质证

情况笔录进行核对后签名或者盖章。

具有房地产司法鉴定评估资格的房地产估价师，可以受当事

人的聘请，经当事人向人民法院申请同意，以专家辅助人身份出庭，

出庭就案件的房地产估价专门性问题进行说明。

以专家辅助人身份出庭的房地产估价师，应当回答审判人员

和当事人就房地产估价专门性问题的询问，经法官允许，可以对从事

房地产司法鉴定评估的注册房地产估价师进行询问。经人民法院准

许，当事人各自申请的以专家辅助人身份出庭的房地产估价师可以就

案件中的房地产估价问题进行对质。

专家辅助人

具有房地产司法鉴定估价资格的估价师，可以受当事人的聘

请，以房地产司法鉴定估价专家身份出庭，参与对房地产司法鉴定估

价的质证活动，以当事人聘请专家辅助人的身份提出与鉴定估价的有

关问题。

第 32 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

《民事诉讼法》第七十九条.当事人可以申请人民法院通知

有专门知识的人出庭，就鉴定人作出的鉴定意见或者专业问题提出意

见。

《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十一条

规定，“当事人可以向人民法院申请由一至二名具有专门知识的人员

出庭就案件的专门性问题进行说明。”

医疗纠纷、环境损害纠纷、知识产权案件中已开始出现专家

辅助人

国外的质证规定介绍（一）

1.鉴定结论必须质证

美国：没有经过质证的鉴定不能被采信。

香港：在鉴定结论的采信上，作为证据使用的鉴定结论，都

必须进行法庭质证，鉴定人有出庭作证的义务，出庭的技巧和表现也

是鉴定人培训和考核的主要内容之一。

台湾：《地方法院民事執行處選任鑑定人作業參考要點》第

九条规定：法院认为必要時，得命鉴定人到场说明。前项情形，鉴定

人不得請求日費、旅費或其他报酬。

国外的质证规定介绍（二）

2.质证程序方面的规定

第 33 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

英美法系，由当事人双方对鉴定人进行交叉询问；法官保持

消极。

大陆法系，“以法官为主、以当事人为辅的询问”模式。

英国：典型的当事人自由主义的模式。专家证人属于当事人

的“证人”而依附于当事人。出庭作证的专家证人还应当作出事实声

明确认。其内容为：“我相信，我在鉴定结论中陈述的事实全为真实，

在鉴定结论中表达的观点是正确的”。否则，其专家证言法院不予认

可。

美国：强调“程序正当”性，将审判程序设计为典型的“对

抗制”，并通过交叉询问或反询问规则来充分保障当事人自由的质证

权利。

国外的质证规定介绍（三）

3. 有关鉴定人身份的规定

香港：作为专家证人出庭作证。

英国：英国存在一般鉴定人和科学家（专家）之分，法律要

求一般鉴定人要出庭作证；对于内政部确认或同行公认的有权威的科

学家（专家）可以不出庭，仅提供书面鉴定结论。

大陆法系国家由于采取职权主义诉讼模式，将英美法系的

“专家证人”表述“鉴定人”，视为“法官的助手”。

国外的质证规定介绍（四）

第 34 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

4.鉴定人的指定和委托

英美法系：控辩双方自主委托鉴定人，平等对抗。

大陆法系：法官委托的鉴定人独立于控辩双方，为法官服务。

希腊：将法官委托的鉴定人与法官视为一体。

英国：司法鉴定由控辩双方根据诉讼需要自由启动。

在其他大陆法系国家，司法鉴定活动一般由法官启动。大陆

法系国家为了方便法官委托鉴定人，往往由最高法院或者司法部等部

门确定一个专家名单。

报告分类---鉴定估价报告和咨询性估价报告

房地产鉴定估价报告

充分的估价依据；必要的估价程序；估价方法、相关数据来

源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息。

房地产咨询性估价报告

是指注册房地产估价师由于受到客观原因限制，委托人或有

关当事人明知存在估价依据不充分、必要的估价程序不能完全履行的

情况下，仍然委托鉴定评估而出具的估价报告。委托人和咨询性估价

报告使用者需在了解估价依据、估价程序等方面存在重大缺失的前提

下，合理理解估价结果。

《指导意见》“房地产司法鉴定评估报告”

分为两类：司法鉴定评估报告，和咨询报告（名称是“咨询

性评估报告”）。

第 35 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

房地产估价师从事房地产司法鉴定评估，其注册执业的房地

产估价机构应当出具鉴定评估报告，鉴定评估报告应当能够使得委托

人和鉴定评估报告使用者了解鉴定评估对象的范围，合理理解鉴定评

估结果。

鉴定评估报告应当包含：充分的鉴定评估估价依据；必要的

鉴定评估估价程序；包含鉴定评估方法、相关数据来源与确定、相关

参数选取与运用、主要计算过程等必要信息的完整的鉴定评估报告。

第 36 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

《指导意见》“房地产咨询性评估报告”

房地产咨询性评估报告，是指房地产估价师由于受到客观原

因限制，委托人或有关当事人明知存在鉴定评估依据不充分、必要的

鉴定评估程序不能完全履行的情况下，仍然委托鉴定评估而出具的评

估报告。

委托人和咨询性评估报告使用者需在了解鉴定评估依据、鉴

定评估程序等方面存在重大缺失的前提下，合理理解评估结果。

第 37 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

房地产司法鉴定估价依据类型

一、委托人移交的经过质证的当事人提交的估价资料；

二、委托人依职权调查取得的估价资料；

三、当事人补充的经法院认可的估价资料；

四、估价机构自己取得的估价资料。

估价报告对于估价依据应当充分披露，并注明其类别。

对于估价依据缺失的，应当揭示其成因；如果重要估价依据

缺失，不能出具房地产司法鉴定估价报告，在委托人认可的前提下，

出具咨询性估价报告。

《指导意见》“估价时点”

房地产拍卖（变卖）鉴定评估的估价时点，原则上为委托评

估之日或完成鉴定评估对象现场查勘之日，但鉴定评估委托书另有约

定的除外。

估价时点不是完成现场查勘之日的，应当在“鉴定评估的假

设和限制条件”中揭示鉴定评估对象在估价时点的状况与在完成现场

查勘之日的状况的差异，并指出该差异对鉴定评估结果的影响，提示

鉴定评估报告使用者注意。

规范修订稿：价值时点应采用公历表示，宜具体到日。回顾

性估价和预测性估价的价值时点，在难以具体到日且能满足估价目的

需要的情况下，可具体到月、季、年。

第 38 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

《指导意见》“现场查勘”

房地产估价师应当对鉴定评估对象进行现场查看，将鉴定评

估对象现状与相关权属证明资料上记载的内容逐一进行对照，全面、

细致地了解鉴定评估对象，做好现场查看记录，拍摄能够反映鉴定评

估对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。

内外部状况照片应当作为鉴定评估报告的附件。由于各种原

因不能拍摄内外部状况照片的，应与委托人沟通。如果委托人书面同

意，可以就与评估对象除装修状况不一致外的小区其他相同户型的房

地产进行现场查看，并对评估对象的装修状况在委托书中明确的，可

以进行鉴定评估，但在鉴定评估报告中应予以披露。

现场查看记录，由实施现场查看的房地产估价师、在场法院

工作人员或其他在场人员签名或盖章，查看记录应当作为鉴定评估档

案资料妥善保管

估价规范修订稿--实地查勘要求

3.0.6 实地查勘估价对象应至少有一名注册房地产估价师

负责实施。

实地查勘估价对象时，应核对、观察、检查估价对象的区位、

实物和权益状况，拍摄反映估价对象内外部状况以及周围环境和景观

的照片等影像资料，补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和

相关房地产市场资料，并应做好实地查勘记录。

第 39 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

实地查勘记录应符合下列规定：

1 应记载实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间，记载

的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。

2 负责实施实地查勘的注册房地产估价师应在该记录上签

字确认，被查勘房地产的权利人和陪同实地查勘的估价委托人或其代

表宜在该记录上签字或盖章确认。

3 被征收房屋价值评估，房屋征收部门、被征收人和注册房

地产估价师应在被征收房屋实地查勘记录上签字或盖章确认。被征收

人拒绝签字或盖章的，应由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利

害关系的第三人见证，并应在被征收房屋实地查勘记录上签字或盖章

确认，有关情况应在估价报告中说明。

不能进入实地查勘情况

新规范3.0.7 因征收、司法拍卖等强制取得或强制转让房

地产，房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内进行实地

查勘的，或估价对象涉及国家秘密，注册房地产估价师不得进入其内

进行实地查勘的，可不进入估价对象内进行实地查勘，但应在估价对

象外围对其进行实地查勘，并应在估价报告中说明未进入估价对象内

进行实地查勘及其具体原因。

第 40 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

《指导意见》房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，

将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全

面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对

象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。

内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不

能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。

实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。

现场查勘看工作的配合义务

法释〔2009〕16号

评估机构在工作中需要对现场进行勘验的，人民法院应当提

前通知审判、执行人员和当事人到场。当事人不到场的，不影响勘验

的进行，但应当有见证人见证。评估机构勘验现场，应当制作现场勘

验笔录。

勘验现场人员、当事人或见证人应当在勘验笔录上签字或盖

章确认。

《指导意见》“应用有效期”

在房地产司法鉴定评估活动中，本意见未作规定的事宜，应

当按照《房地产估价规范》执行。

第 41 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

司法鉴定评估报告应用有效期，从鉴定评估报告出具之日起

计，不得超过1年；房地产估价师预计鉴定评估对象的市场价格将有

较大变化的，应当缩短鉴定评估报告应用有效期。

鉴定材料的保管

司法鉴定机构应当严格依照有关技术规范保管和使用鉴定

材料，严格监控鉴定材料的接收、传递、检验、保存和处置，建立科

学、严密的管理制度。

司法鉴定机构和司法鉴定人因严重不负责任造成鉴定材料

损毁、遗失的，应当依法承担责任。

鉴定标准的采用

司法鉴定人进行鉴定，应当依下列顺序遵守和采用该专业领

域的技术标准和技术规范：

（一）国家标准和技术规范；

（二）司法鉴定主管部门、司法鉴定行业组织或者相关行业

主管部门制定的行业标准和技术规范；

（三）该专业领域多数专家认可的技术标准和技术规范。

不具备前款规定的技术标准和技术规范的，可以采用所属司

法鉴定机构自行制定的有关技术规范。

鉴定过程记录

第 42 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

鉴定人进行鉴定，应当对鉴定过程进行实时记录并签名;

记录可以采取笔记、录音、录像、拍照等方式;

记录的内容应当真实、客观、准确、完整、清晰;

记录的文本或者音像载体应当妥善保存。

咨询专家意见

司法鉴定机构在进行鉴定的过程中，遇有特别复杂、疑难、

特殊技术问题的，可以向本机构以外的相关专业领域的专家进行咨

询，但最终的鉴定意见应当由本机构的司法鉴定人出具。

司法鉴定机构可以终止鉴定情形

（一）发现委托鉴定事项的用途不合法或者违背社会公德的；

（二）委托人提供的鉴定材料不真实或者取得方式不合法的；

（三）因鉴定材料不完整、不充分或者因鉴定材料耗尽、损

坏，委托人不能或者拒绝补充提供符合要求的鉴定材料的；

（四）委托人的鉴定要求或者完成鉴定所需的技术要求超出

本机构技术条件和鉴定能力的；

（五）委托人不履行司法鉴定协议书规定的义务或者被鉴定

人不予配合，致使鉴定无法继续进行的；

（六）因不可抗力致使鉴定无法继续进行的；

（七）委托人撤销鉴定委托或者主动要求终止鉴定的；

第 43 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

（八）委托人拒绝支付鉴定费用的；

（九）司法鉴定协议书约定的其他终止鉴定的情形。

终止鉴定的，司法鉴定机构应当书面通知委托人，说明理由，

并退还鉴定材料。

终止鉴定的，司法鉴定机构应当根据终止的原因及责任，酌

情退还有关鉴定费用。

司法鉴定机构进行补充鉴定情形

（一）委托人增加新的鉴定要求的；

（二）委托人发现委托的鉴定事项有遗漏；

（三）委托人在鉴定过程中又提供或者补充了新的鉴定材料

的；

（四）其他需要补充鉴定的情形。

补充鉴定是原委托鉴定的组成部分。

司法鉴定机构重新鉴定情形

（一）原司法鉴定人不具有从事原委托事项鉴定执业资格的；

（二）原司法鉴定机构超出登记的业务范围组织鉴定的；

（三）原司法鉴定人按规定应当回避没有回避的；

（四）委托人或者其他诉讼当事人对原鉴定意见有异议，并

能提出合法依据和合理理由的；

（五）法律规定或者人民法院认为需要重新鉴定的其他情形。

第 44 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

接受重新鉴定委托的司法鉴定机构的资质条件，一般应当高

于原委托的司法鉴定机构。

重新鉴定，应当委托原鉴定机构以外的列入司法鉴定机构名

册的其他司法鉴定机构进行；委托人同意的，也可以委托原司法鉴定

机构，由其指定原司法鉴定人以外的其他符合条件的司法鉴定人进行

进行重新鉴定，有下列情形之一的，司法鉴定人应当回避：

1.有本通则第二十条第一款规定情形的；

2.参加过同一鉴定事项的初次鉴定的；

3.在同一鉴定事项的初次鉴定过程中作为专家提供过咨询

意见的。

当事人可申请重新鉴定的情形

当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议

申请重新鉴定，提出证据证明存在

下列情形之一的，人民法院应予准许：

1.鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；

2.鉴定程序严重违法的；

3.鉴定结论明显依据不足的；

4.经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。

第 45 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补

充质证等方法解决的，不予重新鉴定。一方当事人自行委托有关部门

作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，

人民法院应予准许。

《关于民事诉讼证据的若干规定》（2002年4

月1日起施行）

司法鉴定文书的出具

司法鉴定机构和司法鉴定人在完成委托的鉴定事项后，应当

向委托人出具司法鉴定文书。

司法鉴定文书应当由司法鉴定人签名或者盖章。多人参加司

法鉴定，对鉴定意见有不同意见的，应当注明。

司法鉴定机构应当按照有关规定或者与委托人约定的方式，

向委托人发送司法鉴定文书。

司法鉴定人对鉴定意见的解释说明义务

委托人对司法鉴定机构的鉴定过程或者所出具的鉴定意见

提出询问的，司法鉴定人应当给予解释和说明 。

本通则是司法鉴定机构和司法鉴定人进行司法鉴定活动应

当遵守和采用的一般程序规则，不同专业领域的鉴定事项对其程序有

特殊要求的，可以另行制定或者从其规定。

《司法鉴定程序通则》自2007年10月1日起施行

第 46 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

法院的声音（指导意见试用的效果）

法院的委托评估工作更加规范，法院与估价机构之间的相互

工作配合更加顺利，评估时间缩短，有利于案件的顺利结案。

《房地产司法鉴定评估风险告知书》在法院委托估价机构前

送达当事人，告知房地产司法鉴定评估风险和当事人的权利、义务，

当事人配合度提高。

“咨询性估价报告”的应用，解决了法院查封扣押房地产因

估价依据不足等重大缺失的评估问题，有利于案件的顺利解决。

房地产评估更加规范、客观，评估差异明显缩小，当事人异

议明显减少，当事人申请重新鉴定比例下降。

法院的声音（需要解决的问题）

评估价过低：被执行人会以低价贱卖提出异议，不能充分保

护被执行人的合法权益。 评估价过高：拍卖成交率低，申请执行人

的权利难以实现。

评估价为公开市场价值。司法拍卖第一拍的保留价即为评估

价。

司法拍卖一般都是买受人承担全部拍卖佣金、过户税费等。

四川规范房地产司法鉴定估价后，都反映评估更规范、客观，

也就是说评估基本上都反映的是真正市场价值。拍卖机构的反映就是

第 47 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

评估价高了，加上交易成本（拍卖佣金、过户税费等），使成交更难

了。

法院的声音（建议）

希望最高法院修改评估价即为第一次拍卖保留价的规定。交

易是有成本的，要切合实际确定保留价。

以交付拍卖为目的房地产评估，建议直接评估变现价,以适

应评估目的，同时避免引起当事人的歧义。四川在《指导意见》中有

变通做法，但法院在交付拍卖时不敢轻易使用扣除税费、佣金等的评

估价作为保留价。

正确理解评估价与拍卖成交价差的合理因素。

第 48 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

民事诉讼法（2013年1月1日）

“鉴定结论”修改为“鉴定意见”；

鉴定的启动方式：第七十六条 当事人可以就查明事实的专

门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协

商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。当事人未

申请鉴定，人民法院对专门性 问题认为需要鉴定的，应当委托具备

资格的鉴定人进行鉴定。

鉴定人的权利和义务: 第七十七条 鉴定人有权了解进行

鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人。“鉴定人应

当提出书面鉴定意见，在鉴定书上签名或者盖章。第七十八条 当事

人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人

应当出庭作证。经人民法院通知，鉴定人拒不出庭作证的，鉴定意见

不得作为认定事实的根据；支付鉴定费用的当事人可以要求返还鉴定

费用。

专家证人或者专家辅助人:第七十九条 当事人可以申请人

民法院通知有专门知识的人出庭，就鉴定人作出的鉴定意见或者专业

问题提出意见

房地产估价规范（内部研讨稿）

司法拍卖估价要求

第 49 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

5.8.1 房地产拍卖估价，应区分司法拍卖估价和普通拍卖估

价。

5.8.2 房地产司法拍卖估价，应符合下列规定：

1 应根据的有关规定和人民法院的委托要求，

评估拍卖财产的市场价值或其他特定价值；

2 拍卖财产存在的瑕疵应作为估价因素，拍卖财产上原有的

担保物权、其他优先受偿权及查封不应作为估价因素；

3 拍卖财产上原有的租赁权及用益物权应作为估价因素，但

人民法院书面说明依法将原有的租赁权及用益物权除去后进行拍卖

的，拍卖财产上原有的租赁权及用益物权不应作为估价因素；

4 在建工程等待开发房地产司法拍卖估价采用假设开发法

的，应选择被迫转让开发前提进行估价。

5.8.3 房地产普通拍卖估价，可根据估价委托人的需要，评

估市场价值或快速变现价值。快速变现价值可在市场价值的基础上考

虑短期处分（快速变现）因素确定。

5.8.4 房地产变卖估价，应评估市场价值。

房地产司法鉴定评估技术指引

不同类型房地产司法鉴定评估技术指引

房地产损害赔偿鉴定评估

房地产分割合并鉴定评估

债务纠纷涉及的房地产拍卖（变卖）鉴定评估

第 50 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定

房地产估价纠纷鉴定评估

房地产损害赔偿估价的内涵（一）

房地产损害赔偿估价，系指房地产的所有权、用益物权或者

担保物权受到侵害，而对损害带来的房地产价值减损额进行的估价。

房地产的物质实体受到损害的情形，以及房地产的物权权利

受到限制的情形。这两种情形均对房地产效用的发挥带来负面影响，

使得房地产价值出现减损，弥补这种价值减损的评估即为损害赔偿估

价。

自然原因引起不动产物权的侵害，即地震、风灾等自然灾害

带来的损害，相应的损害赔偿估价，可以划分为单宗不动产的损害赔

偿估价，以及区域性的灾害损失评估；对不动产物权的侵害，如果来

自非自然灾害的他人（包括自然人、法人和其他组织），则发生侵权

责任关系，侵权人应当承担侵权责任，其承担侵权责任的主要方式就

是赔偿损失，这需要通过损害赔偿估价来明确损失赔偿额度。

房地产损害赔偿估价的内涵（二）

与其他目的房地产估价的价值定义差异

房地产损害赔偿估价，则是不动产的物质实体或者权益发生

改变（损害发生前后），估价师假设其物质实体或权益能够回复所进

第 51 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

行的估价。只有在极端情况下，损害赔偿估价等同於一般目的的估价，

即该不动产彻底损毁，其损害赔偿估价结果等同於该不动产损害发生

前的正常市场价格。

与其他目的房地产估价的程序差异

损害赔偿估价，既会立即发生对房地产权利人的利益改变，

又具有一定强制性，估价的有关当事人会特别在意估价结果对其利益

的影响。

一个重要程序差异，是损害赔偿估价通常有质证程序，要求

估价师出庭接受当事人和法官就估价相关问题的询问。笔者最近针对

法官的问卷调查表明，在审判或执行过程中，需要进行房地产司法鉴

定估价的案由涉及面虽然较广，但最多的鉴定估价是房地产损害赔偿

估价，其次是分家财产纠纷涉及的房地产估价。

房地产损害赔偿估价类别及其估价

技术路线（一）

损害赔偿估价，应当根据损害赔偿估价的类型、损害程度、

损害范围及其潜在索赔者，合理确定估价方法和估价技术路线。

应当区分可修复的损害和不可修复的损害，测算该损害对于

房地产带来的实体价值减损和市场价值的减损。所谓实体价值减损，

是指修复该不动产所需耗费的材料、人工等投入及其合理税费和利

润。测算实体价值减损，需要区分重建成本和重置成本。

第 52 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

所谓市场价值减损，是指房地产发生损害之后，市场主体对

于该房地产产生畏惧和排斥心理，使得市场需求方减少，对于市场租

金、市场售价带来直接影响，从而带来在实体价值减损之外的其他价

值减损。

对于可修复的损害赔偿估价，通常从实体价值减损角度进行

估价。对于不可修复损害赔偿估价，通常从市场价值减损角度进行估

价。估价师从事损害赔偿估价时应当明确，有的房地产损害估价类型，

实体损害虽可以修复，但该损害对于房地产的价值减损主要是市场价

值减损。

对于不动产物权的侵害，损害赔偿估价通常按照损失发生时

的市场价格或者其他标准估算，但是如果损失难以估算，则可以参照

侵权人因侵权而获得的利益进行估算。

房地产损害赔偿估价类别及其

估价技术路线（二）

项目规划变更引起的损害赔偿估价

项目规划变更引起的损害赔偿估价包括：业主拥有对建筑物

内的专有部分的权利受到侵害，比如建筑层高、建筑面积不符合原规

划；业主对专有部分以外的共有部分享有的权利受到侵害，比如绿地

减少，车位侵占公共绿地，架空层的使用权被剥夺，外墙面广告发布

权、屋顶使用权的丧失等等。

第 53 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

项目规划变更引起的损害赔偿估价，可采用成本法测算实体

价值减损，采用市场法、收益法测算市场价值减损。

规划调整或未严格执行规划等缺陷造成的价值减损的损害

赔偿估价技术路线：

A.规划调整前后的差价即为价值减损额度。该技术路线为大

多数鉴定机构所采用。

B.无缺陷估价对象与有缺陷估价对象的差价即为价值减损

额度。

C.按委托书要求的规划条件进行鉴定估价。

D.规划调整后的价值减去现状价值，求得价值减损额。

河畔华苑案例

河畔华苑一期、二期间围墙

张某购买的河畔华苑13幢房屋因开发商在一二期间增加围

墙，不能与“河畔华苑小区一至十二幢”业主共同使用“河畔华苑小

区一至十二幢”公共配套设施而只能使用该房屋所在“河畔华苑十三

幢”现行的公共配套设施，对房屋造成的价值差异额进行评估。

为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政

府办公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系

的通知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济

与信息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。”那么四川

第 54 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

CA就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建

设的这样一个机构。

房地产损害赔偿估价类别及其

估价技术路线（三）

房地产实体受到损毁带来的损害赔偿估价

房地产的物质实体受到外力冲击带来的损害，其损害如果是

可修复的，则通常从实体价值减损角度进行估价，如果需要，还应考

虑搬家、暂停营业带来的损失；如果损害是不可修复的，则首先对于

未发生损害之前的房地产进行估价，再减去净残值，得出损害赔偿估

值。

根据估价对象的不同，房地产实体受到损害的估价类型还可

划分：常遇见的类型有实体存在并可实施现场查看、实体存在但不能

实施现场查看、隐蔽工程等存在缺陷造成的价值减损。在此种类型划

分中也会遇见少量的公共设施面积分割、租约限制、在建工程等类型。

房地产损害赔偿估价类别及其

估价技术路线（四）

房地产实体受到损毁带来的损害赔偿估价

对于实体存在但不能实施现场查看的损害赔偿估价技术路

线：

第 55 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

A.选取市场比较法进行评估（①选取类似实体进行评估，给

出区域平均价，不作个别因素修正；②选取类似实体进行评估，个别

因素中只作结构、年限、朝向修正。）

B.核定其存在性，按规范评估，并在报告中揭示；

C.选取成本法评估，按照房屋建成年代确定其成新率；

D.采用替代程序，法院及当事人双方签字确认估价资料，委

托方出具估价对象实物状况说明；

E.根据产权资料、影音资料、图纸、

对于实体灭失的损害赔偿估价技术路线：

A.要求委托方提供证据保全资料，估价时点为过去，选取类

似实体进行评估；

B.根据资料判断是否能评估，一般原则上不评，不出具估价

报告；

C.在法院法官主持下，当事人提供实体灭失的影视、笔录、

照片等证据，并对证据与灭失实体一致进行确认，当事人对灭失实体

以前状况作书面描述，当事人双方签字、盖章加以确认，在评估报告

给予披露。依据调查问卷统计数据分析，大部分司法鉴定机构采用此

种技术路线。

D.结合相关图纸、概预算等资料进行测算。

房地产损害赔偿估价类别及其

第 56 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

估价技术路线（五）

房地产实体受到损毁带来的损害赔偿估价

涉及隐蔽工程的损害赔偿估价技术路线：

A.采用成本法，要求委托方提供设计图、施工图、竣工图、

决算资料等，并聘请专业人员支持。此种技术路线为多数司法鉴定机

构所采用。

B.根据施工图、预决算书等作期日调整。

C.当事人提供工程资料，并对隐蔽工程作书面说明和确认，

在征得当事人同意的情况下打开隐蔽工程。

房地产环境污染带来的损害赔偿估价

环境污染带来的损害赔偿估价，估价师应当结合专门机构出

具的环境影响评价报告，根据环境是否可治理恢复分别进行估价。如

果污染的环境可治理恢复，估价师考虑到治理恢复的时间周期，结合

实体价值减损和市场价值减损综合判断，得出损害赔偿估值。如果污

染的环境不可治理恢复，估价师根据环境影响评价结果，从市场价值

减损角度测算赔偿估值。

房地产损害赔偿估价类别及其

估价技术路线（六）

房地产实体受到损毁带来的损害赔偿估价

房地产登记部门的登记错误带来的损害赔偿估价

第 57 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

异议登记不当带来的损害赔偿估价，估价师主要从市场租

金、售价在异议登记期间的变化，对当事人带来的损失角度进行估价。

房其他登记错误带来的损害赔偿估价，估价师主要从市场租金、售价

在登记错误期间的变化，对当事人带来的损失角度进行估价。

2.5 装修纠纷当中的损害赔偿估价

装修纠纷当中的损害赔偿估价包括：装修当事人之间发生的

损害赔偿估价；装修对相邻房地产的损害赔偿估价。装修纠纷当中的

损害如果是可修复的，估价师通常从实体价值减损角度进行估价，考

虑修复成本、相应的税费和利润。装修纠纷当中的损害如果是不可修

复的，估价师通常综合实体价值减损、市场价值减损之后，得出损害

赔偿估值。

房地产损害赔偿估价类别及其

估价技术路线（七）

房地产实体受到损毁带来的损害赔偿估价

区域规划调整带来的损害赔偿估价

区域规划调整带来的损害赔偿估价，比如住改商、交通管制

（单行道）带来的房地产损害赔偿估价。估价师从房地产用途改变带

来的价值减损，交通出行便利程度的变化、消费者便利程度的变化对

市场供需的影响，带来的房地产市场价值减损等角度，进行估价。

2.7 地震等自然灾害带来的损害赔偿估价

第 58 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

地震等自然灾害带来的损害赔偿估价，估价师应当区分该损

害是否可修复。对于可修复的损害赔偿估价，估价师综合实体价值减

损和市场价值减损，得出损害赔偿估值。

对于不可修复的损害赔偿估价，估价师首先对于未发生地震

损害之前的房地产进行估价，再减去净残值，得出损害赔偿估值。

房地产损害赔偿估价类别及其

以上内容未讲解，请教务核对。

估价技术路线（八）

房地产实体受到环境污染带来的损害赔偿估价

环保部文件《关于开展环境污染损害鉴定评估工作的若干意

见》（环发[2011]60号）明确了开展环境污染损害鉴定评估工作，

研究建立环境污染损害鉴定评估技术规范和工作机制，可以为司法机

关审理环境污染案件提供专业技术支持，将有助于推动环境司法的深

入开展，切实维护众合法环境权益，依法严厉惩治环境违法犯罪行

为。根据国家有关规定，推动环境污染损害鉴定评估队伍逐步纳入国

家司法鉴定体系。

根据《环境污染损害数额计算推荐方法》，全面完整的环境

污染损害评估范围包括：人身损害、财产损害、生态环境资源损害、

应急处置费用、调查评估费用、污染修复费用、

事故影响损害和其他应当纳入评估范围内的损害。将财产损

害分为国家财产损害、单位财产损害和个人财产损害，其中国家财产

第 59 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

损害主要包括国有耕地、林地、湿地和草地等生产性资产的直接产品

损失；单位财产损害主要包括国有和集体单位所有的固定资产和产

品、半成品等其他资产的损害；个人财产损害主要包括个人所有的渔

产品、农作物、畜禽和房屋等资产的损害。

房地产分割合并估价

房地产分割合并（分家析产）估价，房地产估价师应当明确，分

割合并的房地产，应当符合房屋登记基本单元、土地登记基本单元的

规定。

房地产分割合并（分家析产）估价，房地产估价师应当明确，分

割合并后的房地产存在三种可能，即A+B＝C，A+B＜C，A+B＞C，其

中A、B分别表示分割后或合并前的两宗房地产，C表示合并后或分

割前的该宗房地产。

房地产估价师应当通过市场调查和分析，准确把握分割合并估价

的房地产究竟属于哪一种情形。

债务纠纷涉及的房地产变卖估价（一）

房地产变卖（拍卖）估价，包括：现房变卖（拍卖）估价、在建

工程项目整体变卖（拍卖）估价、在建工程部分变卖（拍卖）估价。

房地产变卖（拍卖）估价，房地产估价师应当注意变卖（拍卖）

方式，考虑到整体变卖（拍卖）与拆细变卖（拍卖）对于估值的不同

影响。

第 60 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

房地产变卖（拍卖）估价，房地产估价师应当关注抵押权、租约

限制等因素对价值影响。

在建工程项目整体变卖（拍卖）估价，房地产估价师应当特别关

注是否存在工期的延误，工期延误的原因及其对于预测完工工期的影

响。

在建工程部分变卖（拍卖）估价，房地产估价师还应当合理进行

地价分摊，关注建筑物区分所有权对于估值的影响。

债务纠纷涉及的房地产变卖估价（二）

对于在建工程整体或部分变卖（拍卖）估价，如果涉及超规划建

设的，房地产估价师应当与委托人协商，对于超规划建设的部分房地

产，应当有合法的估价依据，不得擅自估价或设定不合理的假设，估

价报告对此应当揭示。

变卖（拍卖）估价时，对于隐蔽工程的估价，房地产估价师应当

根据委托人提供的工程图纸、隐蔽工程的预决算资料，结合隐蔽工程

投入使用的情况进行估价。

企业整体变卖（拍卖）涉及的企业价值估价当中，如果其他动产

（资产）与不动产混合、不

可分离的，房地产估价师得就动产附合不动产一起进行估价。

房地产拆迁（征收）补偿纠纷估价，房地产估价师应当遵循建设

部颁布的《拆迁估价指导意见》进行估价。

第 61 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

被拆迁（征收、征用）房地产灭失，但有证据保全的，房地产估

价师依据保全的证据、该房地产被拆迁时的房地产市场状况进行估

价。

被拆迁（征收、征用）房地产灭失，未办理证据保全的，该房地

产不具备估价的条件。如果委托人知道该被拆迁房地产不具备估价条

件，拆迁当事人签署《房地产司法鉴定风险告知书》的，房地产估价

师可以依据有限的估价依据，对该房地产进行咨询性估价。

其他房地产纠纷估价

房地产估价纠纷鉴定估价，可以是上述任何一类估价的纠纷引起

的鉴定估价，还包括抵押估价、作价入股等其他估价带来纠纷的鉴定

估价。

房地产估价纠纷鉴定估价，通常由比涉及纠纷的估价机构资质等

级更高的估价机构受理；涉及纠纷的估价机构为国家一级房地产估价

机构的，从事纠纷鉴定估价的估价机构必须是同样资质的估价机构。

房地产估价纠纷鉴定估价的目的，包括对于原估价机构和房地产

估价师的主体资格是否符合有关规定，估价程序和估价方法、估价依

据是否遵循估价行业标准，估价行为是否符合职业道德等，进而对于

是否存在虚假估价、估价是否严重失实进行鉴定和判断。

房地产估价纠纷鉴定估价当中，对于涉及纠纷的房地产价值的鉴

定估价，房地产估价师应当遵循估价规范和本章的其他规定进行估

第 62 页 共 67 页

房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引

价。