物权概述

01物权概述

一、单项选择题（在备选答案中只有一个是正确的，请将正确的选项填在题后的括号内）

1.甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景。便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上

从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。2年后，乙将该土地使用权转让给丙。

丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。对此纠纷，下列判断哪一个是正确的？（）

A.甲对乙的土地不享有地役权

B.甲有权不让丙建高楼，但得每年支付其4000元

C.丙有权建高楼，但须补偿甲由此受到的损失

D.甲与乙之间的合同因没有办理登记而无效

2.甲将三间私房中的两间作价5万元投入与丙合伙办的综合商店，又将东屋出租给乙居

住。现甲因急事用钱，要将房屋转让。乙和丙均欲以同一价格购买，则甲：（）

A.应将整个房屋卖给乙

B．应将整个房屋卖给丙

C.按照房屋的使用现状，分别卖给乙和丙

D.可以任意选择乙或者丙作为购买者

3.甲乙订立借款合同一份，作如下约定：甲借给乙10万元，乙将其所有的空闲院落一

处作担保；甲有权使角、收益；10年后乙归还本金，甲归还该院落；如乙无力还款，则该

院落由甲任意处置。对他们之间存在的法律关系的认识，正确的是：（）

A.不动产作抵押而又移转占有，供抵押权人使用收益，不符合担保法规定的担保类型，

该担保无效

B.该合同中约定如果乙无力还款，则该院落听由甲任意处置，构成“流质”条款，该约

定无效，甲只能通过拍卖等方式保障其权利

C.可以认定其间成立典权法律关系

D.这份借款合同实际上包含一个担保合同作为从合同，借款合同无效则担保合同也随之

无效

4.下列物权的保护方法不能以自力救济的方式行使的是：（）

A.排除妨碍请求权B.确认物权请求权

C.恢复原状请求权D.消除危险请求权

5．王某在吃饭时丢失瑞士名表罗西尼一块，餐厅人员拾得后交给公安部门。王某未在

规定期限内前去认领，公安部门按照有关规定交寄售商店出售。孙某从该商店买得该手表，

将手表送给女友林某作生日礼物。手表在林某第二天乘公交车时被偷去，小偷下车后即以

100元的低价卖给郑某。该手表的所有权属于：（）

A.王某B.孙某 C.林某D.郑某

6.马某将收藏的一件明代瓷器出售给冯某，冯某当场付清价金，约定马某10天后交货。

季某听说后，表示愿意双倍的价钱购买。马某当即决定卖给季某，约定第五天交货，并收定

金若干。冯某听得此事，诱马某7岁儿子将瓷器从家中取出给她。对该瓷器所有权归属，下

列判断正确的是：（）

A.冯某已取得瓷器的占有，可认为马某已履行合同，所有权归冯某

B.所有权仍属于马某

C.马某又卖给季某的行为有违诚实信用原则，应认定无效，所有权属于冯某

D.因对季某的合同所约定的交货期限较早，故应属于季某

7．下列能够成为物权客体的为：（）

A.电子B.电力 C.阳光D.人身

8.下列能够发生抛弃效力的是：（）

A.将患传染病的牛弃于深山之中 B.将得狂犬病的狗丢在大街上 C.将房屋闲置

D.将土地撂荒

9. 1992年甲将自己的三间私房作价2万元转让给乙，乙略加修缮，居住1年后以4万

元的价格转让给丙，丙居住1年后以5万元的价格转让给丁。以上几次转让均未办理私房过

户手续。在丁居住期间，房屋所在地被该城市规划为对外经济开发区，该房屋价格涨至20

万元，甲、乙、丙、丁就房屋所有权发生争议。该房屋所有权应属于：（）

A.甲B．乙C.丙D.丁

10.甲越界建房侵人乙的宅基地，甲的行为侵犯了乙的：（）

A.相邻权B.住宅权 C.他物权D.宅基地所有权

11．为了耕种自己的土地而必须经过他人土地的，可在他人土地上成立通行权，该通行

权在物权的权利体系中属于：（）

A.相邻关系B.地役权 C.地上权D.土地使用权

二、多项选择题【在备选答案中有两项或两项以上的正确的答案，请将正确的选项填在

题后的括号内）

1．甲和乙共有房屋3间，出租给丙开办商店。现丁要向戊借款5万元，在丁的要求下，

征得乙的同意后，甲将其在上述3间房屋中的共有份额抵押给戊，并在通知丙后，到房屋管

理局作了登记。对其中的法律关系，下列表述正确的是：（）

A.房屋抵押后，甲、乙与丙之间的租赁合同继续有效

B.在以出卖共有份额的方式实现该抵押权时，如果乙与丙都愿意以同一价格购买，则乙

享有优先购买权

C.在以出卖共有份额的方式实现该抵押权时，甲、乙与丙之间的租赁合同即告终止，丙

只能与该共有份额的购买者和乙另订租赁合同

D.在以出卖共有份额的方式实现该抵押权时，如果乙与丙都愿意以同一价格购买，则丙

享有优先购买权

2．下列关于绝对权的说法，正确的有：（）

A．权利人享有绝对权，行使权利不受任何干预

B.其义务主体是不特定的任何人，但权利的行使通常不需要义务人的积极行为加以配合

C.绝对权体现为对物的直接支配性权利

D.一般来说，绝对权作为支配权，不是诉讼时效的适用客体

3．下列属于法定孳息的有：（）

A.房屋租金B.违约金 C.贷款利息D.合同价金

4．财产所有权是一种：（）

A.自物权B.他物权 C.完全物权D.绝对权

5．下列关于抛弃的说法，正确的是：（）

A.抛弃是一种单方法律行为，一般不需要权利人向特定人为意思表示，只需抛弃占有，

表示其抛弃的意思即生抛弃的效力

B．不动产物权的抛弃，需办理注销登记才发生效力

C.如果物权的抛弃会妨害他人的权利，则物权人不得任意抛弃其权利

D.抛弃须按照适当的方式进行，否则不生抛弃的效力

6．不动产所有人出卖其不动产时，可主张优先购买权的有：（）

A.承租人B.地上权人 C.典权人D.共有人

7.以是否有独立性可将物权分为主物权和从物权，不能单独成立而从属于其他权利的物

权是从物权，下列属于从物权的是：（）

A.地上权B.地役权 C.抵押权D.物权请求权

三、案例分析题

1.1989年6月，农民张某要把自己的一头黄牛宰杀出卖。他与某肉联厂达成口头协议：

肉联厂将牛宰杀后，净得的牛肉按每斤2.5元进行结算；牛头、牛皮及牛下水归肉联厂。在

宰杀过程中，屠宰工人在牛下水中发现牛黄70克。肉联厂将牛黄出售，共得价款2000元。

张某得知此事后，认为牛黄应归他所有，向肉联厂索要卖牛黄的价款。肉联厂拒绝返还，张

某起诉至人民法院。问题：这70克牛黄应归谁所有？

2．甲有祖传珍贵玉器一件，甲先与乙达成以5万元价格出售之协议，约定次日交货付

款。丙当晚携款至甲处，欲以6万元价格购买，甲欣然应允并即交货付款。因乙要求甲交付

玉器不得而发生纠纷。问题：（1)本案玉器所有权应归谁？为什么？（2)本案应如何处理？

为什么？

参考答案

一、单项选择题

1．［答案』A

〔解析〕本题涉及当事人之间的债权约定不具有物权效力的问题。因为物权的效力是由

法律规定的，而不是由当事人之间约定的。本题中，甲与乙约定，乙不在自己的土地上从事

高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。该约定为债权约定，仅对甲、乙之间产生

约束力，对第三人不具有约束力，故BC选项是不正确的。同时，甲、乙之间的债权约定无

须登记，故D选项是错误的。地役权为物权，而甲乙之间的约定为债权，故甲对乙的土地不

享有地役权。本题正确选项为A.

2．［答案IC

〔解析〕本题涉及合伙人的优先购买权和承租人的优先购买权问题。如果合伙人的优先

购买权与承租人的优先购买权发生冲突，基于物权产生的优先购买权和债权产生的优先购买

权的原因不同，合伙人优先购买权优于承租人的优先购买权，但本题中，合伙人的优先购买

权和承租人的优先购买权不发生冲突，合伙人的优先购买权存在于两间上，承租人的优先购

买权存在于东屋上，故应按照房屋的使用现状分别卖给乙和丙。

3．［答案」C

［解析〕本题涉及对典权关系的认定问题。典权是不动产物权，是指典权人支付典价，

对他人的不动产享有占有、使用、收益的权利，典权不是担保物权，而属于用益物权。本题

中，甲与乙约定，甲借给乙10万元，乙将其空闲院落一处供甲使用、收益，10年后，乙归

还本金，甲归还院落，从文字上看，甲乙之间的关系为借款关系，其将院落供甲使用、收益

为担保关系，但从其实质意义上看，甲与乙之间的关系为典权关系，而不为借款关系及其附

带的担保关系。既然甲与乙之间的关系为典权关系，则本题中，A,B、D选项均不正确，C

选项正确。

4．［答案］B

〔解析〕本题涉及物权请求权的行使方式问题。物权请求权包括确认物权请求权、排除

妨碍请求权、恢复原状请求权、消除危险请求权和返还原物请求权。物权请求权与债权请求

权不同，一般仅凭权利人自己的行为就能行使，即权利人可采用自力救济的方式行使物权请

求权。但确认物权请求权应通过公力救济行使，即通过诉讼方式行使。

5．［答案］C

［解析］本题涉及所有权的归属问题。王某的手表丢冬后，未在规定的期间内前去认领，

即丧失了对该手表的所有权，孙某从商店购买该手表，依合同依法取得该手表的所有权，孙

某作为所有权人将手表赠与女友林某，林某因赠与而取得该手表的所有权，林某的手表被小

偷偷走，小偷低价转卖给郑某，郑某既不能因合同取得该手表的所有权，又不符合善意取得

的条件，不能因善意取得而对该手表享有所有权，故该手表的所有权属于林某。

6．〔答案］B

〔解析］本题涉及所有权的归属问题。马某虽然与冯某之间订立了买卖合同，但冯某未

实际取得标的物，冯某仅为合同债权人，不为瓷器的所有权人。马某与季某之间虽然订立了

买卖合同，但瓷器未交付于季某，瓷器的所有权未转移给季某，季某不是瓷器的所有权人。

冯某虽然实际占有了该瓷器，但其取得占有的方式是不合法的方式，故其不能取得所有

权。·瓷器的所有权仍然属于马某。

7．［答案］B

〔解析〕本题涉及物权客体的理解问题。物权的客体为物，但在法律有规定的情况下，

权利也可以成为物权的客体。阳光不为民法上的物，故不为物权的客体，人身不为物，故不

为物权的客体，电子虽然为物质，但不是民法意义上的物，故不为物权的客体。电力虽然不

具有一定的体积和形状，但在工业上和日常生活中广泛应用，具有使用价值和交换价值，可

成为物权的客体。

8．［答案」A

［解析］本题涉及抛弃的效力问题。房屋、土地为不动产，其抛弃应办理相应登记，否

则不发生抛弃的效力。同时，抛弃动产行为以不损害他人利益和社会公共利益为限。将得狂

犬病的狗丢在大街上将危害社会公共利益，故不发生抛弃的效力。该狗致人损害，狗的所有

人或饲养人仍应负侵权责任。将患有传染病的牛弃于深山之中不至于损害他人利益和社会公

共利益，发生抛弃的效力。

9．［答案」A

〔解析］本题涉及不动产所有权转让的方式问题。依《中华人民共和国城市房地产管

理法））（以下简称《房地产法》）和《合同法》的规定，不动产所有权的转让，登记为其所

有权转移的生效要件。本题中的几次转让，均未登记，故不发生房屋所有权的转移。房屋所

有权仍归甲所有。

10．［答案］c

〔解析〕本题涉及相关物权概念的理解问题。相邻权是指相邻不动产所有人或者使用人

因占有、使用不动产而发生的权利义务关系。住宅权是住宅的所有人或使用人对住宅享有不

可侵犯的权利。他物权是相对于自物权而言的，是对他人所有的财产享有的物权。宅基地所

有权是宅基地所有人对宅基地享有的占有、使用、收益和处分的权利。本题中，甲建房侵人

乙的宅基地，侵犯了乙的宅基地使用权，而宅基地使用权属于他物权的范畴，故本题正确选

项为Co

11．［答案］B

〔解析〕本题涉及对地役权、地上权、相邻关系和土地使用权的理解问题。地役权是指

为需役地的需要而对供役地享有的权利。地上权是对他人土地享有建筑和种植的权利。土地

使用权是对国有土地和集体土地享有的使用权。相邻关系是指相邻不动产所有权或者使用人

因占有使用不动产而发生的权利义务关系。为耕种自己的土地而经过他人的土地在他人土地

上成立的通行权，属于地役权。

二、多项选择题

1．〔答案」AB

〔解析〕本题涉及先租后抵及承租人的优先购买权与共有人的优先购买权的冲突问题。

依《担保法解释》第54条规定，按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押

有效。本题中，甲将自己的共有份额抵押于戊，且取得了乙的同意，并通知了丙，该抵押关

系有效。但抵押设立在租赁之后，依《担保法解释》第65条规定，抵押人将已出租的财产

抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。故本题A选项正

确。在抵押权人以出卖共有份额的方式实现抵押权时，承租人丙享有优先购买权，共有人乙

也享有优先购买权，承租人丙的优先购买权是基于租赁关系产生的，共有人乙的优先购买权

是根据共有关系产生的，依据物权优于债权的原则，依物权产生的优先购买权优于依债权产

生的优先购买权，故B选项正确。C,D选项与A,B选项相反，故错误。

2．〔答案BD

〔解析〕本题涉及对绝对权性质的认识问题。绝对权不是绝对不受任何限制的权利，绝

对权也受到相应的限制，即受到权利不得滥用的限制。故A选项错误。绝对权的义务主体是

不特定的，绝对权的权利行使通常不需要义务人的积极行为，而是通过权利人的自身行为实

现的。故B选项正确。绝对权包括物权、知识产权、人身权，作为绝对权的物权，表现为对

物的直接支配性权利，但人身权、知识产权则不表现为对物的直接支配性权利，故c选项错

误。一般而言，绝对权不适用诉讼时效，因为诉讼时效主要适用于债权请求权，故D选项正

确。

3．〔答案ABC

〔解析｝本题涉及法定孽息的范围。法定孽息是依照法律规定产生的收益物。法定擎息

必须因他人使用而发生，法定孽息通常包括租金、承包金、利息及迟延支付的利息。本题中，

房屋租金、贷款利息为法定孽息是明显的，合同价金不为法定孽息也是明显的。违约金是否

为法定孽息尚存争议。一种观点认为，违约金是对原权利遭受损失的填补，故违约金不为法

定孽息；另一种观点认为，违约金是对违约行为的法定惩罚，原权利是否受到损害不予考虑，

故违约金也属于法定擎息。通说认为，违约金认定为法定孽息为宜。

4．〔答案」ACD

〔解析］本题涉及对财产所有权的性质问题。财产所有权属于自物权，属绝对权，是一

种最完全的物权，而不是他物权。他物权是指对他人所有的财产所享有的权利，主要包括用

益物权和担保物权。

5．〔答案」ABC]）

〔解析］本题涉及抛弃的相关问题。抛弃行为是单方法律行为，对于动产的抛弃，只要

抛弃占有，就发生抛弃的效力，但是，抛弃动产应以不损害国家和他人的利益为限，否则不

发生抛弃的效力。抛弃应当按照适当的方式进行，该适当方式是权利人不得滥用权利的体现。

对于不动产的抛弃，应办理注销登记，否则不发生抛弃的效力。故本题ABCD选项均为正确。

6．［答案」ACD

〔解析1本题涉及不动产优先购买权的依据问题。依据合同法规定，在房屋租赁合同中，

如果出租人在租赁期间出卖其房屋的，承租人享有优先购买权。依据民法通则的规定，房屋

共有人转让其共有份额的，其他共有人享有优先购买权。依据民法原理、出典人出卖出典房

屋时，典权人享有优先购买权，故ACD选项正确。地上权人在我国表现为土地使用权人和土

地承包经营权人，因土地所有权的转让受到法定限制，土地使用权人和土地承包经营权人不

享有优先购买权。

7．［答案〕BC

〔解析〕本题涉及对从物权的理解问题。从物权是指不能单独成立而从属于其他权利的

物权。地上权包括土地使用权和土地承包经营权均为独立物权。物权请求权也为独立物权，

地役权是为需役地的便利使用而存在的，如果需役地不存在，则地役权不能单独存在，故地

役权为从物权。抵押权是为担保主债权而存在的，如果主债权不存在，则抵押权不存在，故

抵押权为从物权。

三、案例分析题

1．［答案及解析］牛黄应归张某所有。牛黄作为自然单息，其所有权的归属根据“从随

主”的法则，应属于主物的所有人。故本案关键在于确定原物的所有权归属。首先明确，虽

然牛黄是在牛的下水部分形成，但并非牛下水的擎息。牛下水是牛的身体结构的一部分，在

牛尚为活体时，并非独立的物。所以，牛黄作为革息，其原物是牛。从张某与肉联厂签订的

口头合同内容来看，其包含加工承揽合同与牛肉买卖合同两个合同。牛头、牛皮及牛下水充

作牛肉加工的报酬，牛肉加工完之后，张某再将牛肉按约定价格卖给肉联厂。合同并未牵涉

到对牛的所有权的处分，所以牛的所有权属于张某，继而牛黄也应属于张某所有。

2．［答案及解析」（1)归丙。通常情况下，买卖合同中标的物的所有权自交付时起转移。

依《合同法》第133条规定，除法律另有规定或者当事人另有约定外，买卖合同中标的物的

所有权自标的物交付时起转移。即所有权的转移规则是：法律有规定的，依照法律规定。这

主要是针对不动产和特殊动产所有权的转移。当事人有约定的，依照当事人的约定。这主要

是针对一般动产而言的。法律没有规定，当事人也没有约定的，所有权转移自交付时转移。

本案中，存在两个买卖合同，即一物二卖。甲与乙之间的买卖合同和甲与丙之间的买卖合同。

对于甲与乙之间的买卖合同，虽然甲负有将货物交付于乙之义务，乙负有向甲支付货款义务，

但因甲已将货物交付于丙，存在履行不能，甲与乙之间只存在合同债权。甲与丙之间的买卖

合同，因甲已将该玉器卖给丙并将玉器交付丙，甲丙之间未约定玉器所有权保留，故丙自交

付时起取得了对该玉器的所有权。虽然甲与乙之间的合同在先，甲与丙之间的合同在后，但

乙对该玉器仅为债权，丙对该玉器拥有所有权，根据物权优于债权的原则，应优先保护丙对

该玉器的所有权。

(2）应由甲向乙承担违约责任，乙不享有对丙的占有返还请求权。依《合同法》第8

条、第107条规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人不履行合同约定，或者履行合同

不符合约定的，应当承担违约责任。甲乙之间合同合法有效，乙对甲享有合同请求权，现甲

无法交付合同标的物玉器，构成违约，应承担违约责任。同时，丙依据合同取得了该玉器的

所有权，其所有权的取得是合法有效的，丙为该玉器的合法所有人，故乙不享有对丙的占有

返还请求权。