黄璐、王强与北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

黄璐、王强与北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠

纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】北京市第二中级人民法院

【审理法院】北京市第二中级人民法院

【审结日期】2020.06.30

【案件字号】(2020)京02民终5979号

【审理程序】二审

【审理法官】朱印许英施忆

【审理法官】朱印许英施忆

【文书类型】判决书

【当事人】王强;黄璐;北京链家房地产经纪有限公司

【当事人】王强黄璐北京链家房地产经纪有限公司

【当事人-个人】王强黄璐

【当事人-公司】北京链家房地产经纪有限公司

【代理律师/律所】鲁升阳北京市立圣律师事务所;王汉民北京乾同律师事务所

【代理律师/律所】鲁升阳北京市立圣律师事务所王汉民北京乾同律师事务所

【代理律师】鲁升阳王汉民

【代理律所】北京市立圣律师事务所北京乾同律师事务所

【法院级别】中级人民法院

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【字号名称】民终字

【原告】王强;黄璐;北京链家房地产经纪有限公司

【本院观点】本案的争议焦点为黄璐是否应当向王强支付违约金，以及一审判决酌定的违约

金数额是否适当。

【权责关键词】违约金过错支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则第三人证据不足诉讼

请求维持原判查封

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为黄璐是否应当向王强支付违约金，以及一审判决

酌定的违约金数额是否适当。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当

按照约定履行自己的义务。本案中王强、黄璐签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有

效，对双方均有约束力。该合同载明双方当事人承诺房屋无司法查封或其他限制转让的情

形；因一方违约导致该房屋不能办理产权登记，守约方解除合同的，违反承诺方应按照成交

总价款的20%赔偿守约方损失。现涉案房屋因存在司法查封而无法继续履行，出卖人黄璐构

成违约，应当承担相应的违约责任。黄璐以其在签订履行合同过程中不存在过错、涉案合同

系因不可抗力不能履行为由，上诉主张其不应承担民事责任。不可抗力是指不能预见、不能

避免并不能克服的客观情况。结合本案实际情况，黄璐在出售房屋时对于相关刑事案件的退

赔事宜有所了解，本案所涉交易风险并不属于不能预见的情况。黄璐据此主张其不承担责

任，不能成立，本院不予支持。此外，黄璐上诉称本案交易系因王强要求推迟办理过户手续

而无法完成，但涉案合同是双方当事人真实的意思表示，黄璐、王强已在签订合同时就合同

约定的过户时间达成合意，现黄璐据此主张其不承担责任，缺乏依据，本院亦不予支持。一

审法院判令黄璐支付相应的违约金，并无不当，黄璐关于其无需向王强支违约金12万元的上

诉理由不能成立。 关于违约金的数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条

第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构

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予以适当减少。本案中，王强虽就其所受损失进行举证，但其提交的相关证据不足以充分证

明其所受实际损失的具体金额，一审法院综合考虑实际损失情况、黄璐违约的原因、合同的

履行情况、当事人的过错程度以及王强的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，

酌定违约金金额为12万元，处理并无不当，应予维持。王强的上诉理由亦不能成立，本院不

予支持。 综上所述，王强、黄璐的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实

清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款

第一项规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12400元，由王强负担9700元（已

交纳），由黄璐负担2700元（已交纳）。 本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-03 20:24:09

【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年3月2日，黄璐（出卖人）与王强（买受人）

签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋坐落为丰台区东庄20号楼3层10

门5号，建筑面积共56.60平方米；该房屋成交价格为150万元，家具、家电、装饰装修及

配套设施设备等作价为205万元；买受人向出卖人支付定金10万元；买受人向公积金管理中

心申办抵押贷款，买受人拟贷款金额为120万元；就该房屋权属及具体状况，双方当事人承

诺如下事项：3、该房屋无司法查封或其他限制转让的情形；如因一方违反前述合同，导致该

房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同，……并由违反承诺方

按照成交总价款的20%赔偿守约方损失。

【一审法院认为】一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王

强、黄璐双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，不违反法律法规的强制性规定，合同合

法有效。现5号房屋存在司法查封，合同无法继续履行，依据合同约定，王强有权要求解除

房屋买卖合同及补充协议，要求退还已支付的定金10万元并办理网签注销手续，故一审法院

对王强此项诉讼请求予以支持。关于违约金一节，合同具有相对性，黄璐所述出售涉案5号

房屋的经过，系其在处理丈夫张凯凯涉案刑事案件退赔事宜过程中与相关部门的沟通，与王

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强无关，且其与相关部门的持续沟通即已说明黄璐对此单交易的风险应有所预见，房屋上有

司法查封的现状，违反了合同约定，显然构成违约，黄璐应当承担相应违约责任，故一审法

院对黄璐所持5号房屋上的司法查封系不可抗力之意见不予采纳。依据我国民法的规定，违

约金具有补偿性，但亦体现一定的惩罚性，应与实际损失相当，亦应对违约方的行为予以规

制。本案中，王强于庭审中提交部分证据证明其损失，但其出售郑州房屋在签订本案合同之

前，并无证据显示系为履行本案合同出售房屋；房屋并未交付，王强购买的家具可在房屋交

付后再要求送货，且家具由王强持有，其方将购买的家具送货至别处并主张此项损失并无依

据；王强主张公积金贷款新政出台，影响其再次购房申请贷款的数额，但其于庭审中并未向

一审法院提交其符合按二套住房贷款政策办理的相关证据，一审法院对此难以确认；王强称

其方取出了理财产品受损失，未向一审法院举证，且本案中，223万元理房通账户的钱款，

于过户未办理成功后，立即返还与王强，一审法院对王强主张的此项损失亦难以确认。综

上，一审法院综合考虑合同履行情况、违约原因、房屋价格因素、损失情况，从公平角度出

发，对违约金数额予以酌定为12万元，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十

七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除王强与黄璐于二○一九年三

月二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除王强、黄璐及北京链家房地产经纪有

限公司于二○一九年三月二日签订的《补充协议》；三、黄璐于判决生效之日起七日内配合

王强办理位于北京市丰台区东庄20号楼3层10门5号房屋的网签注销手续；四、黄璐于判

决生效之日起七日内向王强返还定金10万元;五、黄璐于判决生效之日起七日内向王强支付

违约金12万元；六、驳回王强的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义

务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期

间的债务利息。

【二审上诉人诉称】王强上诉请求：撤销一审判决第五项，改判支持王强在原审中的请求；

一、二审诉讼费用由黄璐承担。事实和理由：一审法院对王强提出的购买家具家电及后续处

置的损失、公积金贷款数额降低和利率提高的损失、筹措购房资金的损失及租房租金的损失

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不予认定是错误的，因为王强的这些实际损失是客观存在的，而且全部是由黄璐的过错造成

的。既然双方合同约定的违约金合法有效，就应该按照合同的约定判决履行，一审法院不予

认定显然是错误的。黄璐辩称，不同意对方上诉请求。黄璐上诉请求：撤销一审判决第五

项，改判黄璐无需向王强支违约金12万元；一、二审诉讼费用由王强承担。事实和理由：黄

璐在《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议签订和履行过程中不存在过错，不应承担

违约责任。一审判决认为黄璐构成违约应当承担相应违约责任，属于认定事实不清。2019年

7月，北京市人民检察院第一分院对涉案5号房屋的查封系黄璐在签订《北京市存量房屋买

卖合同》及相关补充协议时不能预见的情况，应当属于不可抗力。根据法律规定，上诉人不

承担民事责任。涉案5号房屋没有完成交易的责任在王强，黄璐本身没有明显过错和责任。

王强在本案纠纷中没有向法庭提交存在损失的有效证据，其要求赔偿违约金没有法律依据。

本案中，除了王强支付给黄璐的10万元外，王强所支付的费用都已从第三方账户返回给了王

强，黄璐同意将10万元返还王强，王强在此交易中没有任何经济损失，一审判决黄璐向王强

支付违约金并不符合公平原则。王强恶意扩大损失，本案诉讼费用应由其自行承担。王强辩

称，不同意对方上诉请求。综上所述，王强、黄璐的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审

判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百

七十条第一款第一项规定，判决如下：

黄璐、王强与北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

(2020)京02民终5979号

当事人 上诉人（原审原告）：王强。

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委托诉讼代理人：鲁升阳，北京市立圣律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：黄璐。

委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。

原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院

16号楼601室。

法定代表人：彭永东，总经理。

委托诉讼代理人：余卓。

审理经过 上诉人王强因与上诉人黄璐、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司

（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京

0106民初36440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法

组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 王强上诉请求：撤销一审判决第五项，改判支持王强在原审中的

请求；一、二审诉讼费用由黄璐承担。事实和理由：一审法院对王强提出的购买家具家

电及后续处置的损失、公积金贷款数额降低和利率提高的损失、筹措购房资金的损失及

租房租金的损失不予认定是错误的，因为王强的这些实际损失是客观存在的，而且全部

是由黄璐的过错造成的。既然双方合同约定的违约金合法有效，就应该按照合同的约定

判决履行，一审法院不予认定显然是错误的。

黄璐辩称，不同意对方上诉请求。

链家公司述称，同意一审判决。

黄璐上诉请求：撤销一审判决第五项，改判黄璐无需向王强支违约金12万元；

一、二审诉讼费用由王强承担。事实和理由：黄璐在《北京市存量房屋买卖合同》及相

关补充协议签订和履行过程中不存在过错，不应承担违约责任。一审判决认为黄璐构成

违约应当承担相应违约责任，属于认定事实不清。2019年7月，北京市人民检察院第一

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分院对涉案5号房屋的查封系黄璐在签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议

时不能预见的情况，应当属于不可抗力。根据法律规定，上诉人不承担民事责任。涉案5

号房屋没有完成交易的责任在王强，黄璐本身没有明显过错和责任。王强在本案纠纷中

没有向法庭提交存在损失的有效证据，其要求赔偿违约金没有法律依据。本案中，除了

王强支付给黄璐的10万元外，王强所支付的费用都已从第三方账户返回给了王强，黄璐

同意将10万元返还王强，王强在此交易中没有任何经济损失，一审判决黄璐向王强支付

违约金并不符合公平原则。王强恶意扩大损失，本案诉讼费用应由其自行承担。

王强辩称，不同意对方上诉请求。

链家公司述称，同意一审判决。

原告诉称 王强向一审法院起诉请求：1、解除王强、黄璐于2019年3月2日签订

的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并要求黄璐配合办理网签注销手续；2、

黄璐向王强退还定金10万元；3、黄璐向王强支付违约金71万元。

一审法院查明 一审法院认定事实：2019年3月2日，黄璐（出卖人）与王强（买

受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋坐落为丰台区东庄20号

楼3层10门5号，建筑面积共56.60平方米；该房屋成交价格为150万元，家具、家

电、装饰装修及配套设施设备等作价为205万元；买受人向出卖人支付定金10万元；买

受人向公积金管理中心申办抵押贷款，买受人拟贷款金额为120万元；就该房屋权属及

具体状况，双方当事人承诺如下事项：3、该房屋无司法查封或其他限制转让的情形；如

因一方违反前述合同，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有

权解除合同，……并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方损失。

当日，黄璐（甲方、出卖方）、王强（乙方、买受方）及链家公司（丙方、居间

方）另签订《补充协议》约定：乙方于2019年3月2日将第一笔定金2万元自行划转支

付甲方；乙方于2019年3月3日将第二笔定金8万元自行划转支付甲方；乙方于2019

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年7月23日前将第一笔首付款218万元以理房通方式支付与甲方；甲乙双方应于网签合

同生成后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在2019年

7月25日前，甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续。

上述房屋买卖合同及补充协议签订后，王强按约定支付了合计10万元定金。

2019年3月18日，双方办理了网签手续。2019年6月14日，王强与银行签订借款合

同，申请贷款120万元，银行批贷。2019年7月23日，王强向理房通账户支付223万

元。2019年7月24日，双方共同办理5号房屋过户手续，因5号房屋上有市检一分院的

司法查封，未能办理过户。2019年7月24日，理房通账户中的223万元退还与王强。

庭审中，王强就本案房屋买卖合同无法履行给其造成的损失提交以下证据：1、王强提交

2019年2月1日，其与郭艳丽签订的《郑州市存量房屋买卖合同》及2019年4月16日

银行汇款明细一份，欲证明王强为购买涉案5号房屋，出售其名下位于郑州市郑东新区

黄河东路91号7号楼2单元7层137号房屋，房屋总价款130万元，2019年4月16日

收到全部售房款130万元，现涉案房屋交易不成，给其造成损失；2、王强另提交家具发

票、物流发票一组，证明其为5号房屋购买了家具，但因交易不成，将家具委托物流公

司运到了别处，产生了相关费用；3、王强提交2019年4月12日，国管公积金中心发布

的《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》，该通知

载明：三、（三）调整住房套数认定标准，借款申请人家庭（包括借款申请人、配偶及

未成年子女）在北京市无住房且夫妻双方名下无住房贷款记录（包括商业性住房贷款和

住房公积金贷款记录）的，按首套住房贷款政策办理；借款申请人家庭在本市无住房且

名下仅有1笔住房贷款记录的，以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有

同一套住房贷款记录的，按二套住房贷款政策办理，被认定为二套以上住房的，不予贷

款；（五）调整二套住房贷款最高额度，首套住房贷款最高额度为120万元，执行贷款

基准利率，二套住房贷款最高额度为60万元，贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍，

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称按上述文件规定，王强再办理公积金贷款属于二套住房，贷款数额减少，利率提高，

给其造成损失；4、王强称其为准备首付款，支取了理财产品，亦有损失。黄璐对此不予

认可，其提交2017年6月14日，其购买5号房屋的购房合同，载明房屋价款为369万

元，其提交贝壳房网截图，涉案房屋同小区同层56.6平方米房屋挂牌售价为345万

元，认为北京房屋价格持续走低，王强购房并无损失。

庭审中，一审法院询问链家公司涉案房屋地段房屋价格，经查询相关近期交易记

录显示，涉案房屋同小区同样楼层建筑面积54.24平方米成交价格约为350万元。

另查，2019年7月15日，市检一分院查封了涉案5号房屋。

一审法院认为 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案

中，王强、黄璐双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，不违反法律法规的强制性规

定，合同合法有效。现5号房屋存在司法查封，合同无法继续履行，依据合同约定，王

强有权要求解除房屋买卖合同及补充协议，要求退还已支付的定金10万元并办理网签注

销手续，故一审法院对王强此项诉讼请求予以支持。关于违约金一节，合同具有相对

性，黄璐所述出售涉案5号房屋的经过，系其在处理丈夫张凯凯涉案刑事案件退赔事宜

过程中与相关部门的沟通，与王强无关，且其与相关部门的持续沟通即已说明黄璐对此

单交易的风险应有所预见，房屋上有司法查封的现状，违反了合同约定，显然构成违

约，黄璐应当承担相应违约责任，故一审法院对黄璐所持5号房屋上的司法查封系不可

抗力之意见不予采纳。依据我国民法的规定，违约金具有补偿性，但亦体现一定的惩罚

性，应与实际损失相当，亦应对违约方的行为予以规制。本案中，王强于庭审中提交部

分证据证明其损失，但其出售郑州房屋在签订本案合同之前，并无证据显示系为履行本

案合同出售房屋；房屋并未交付，王强购买的家具可在房屋交付后再要求送货，且家具

由王强持有，其方将购买的家具送货至别处并主张此项损失并无依据；王强主张公积金

贷款新政出台，影响其再次购房申请贷款的数额，但其于庭审中并未向一审法院提交其

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符合按二套住房贷款政策办理的相关证据，一审法院对此难以确认；王强称其方取出了

理财产品受损失，未向一审法院举证，且本案中，223万元理房通账户的钱款，于过户未

办理成功后，立即返还与王强，一审法院对王强主张的此项损失亦难以确认。综上，一

审法院综合考虑合同履行情况、违约原因、房屋价格因素、损失情况，从公平角度出

发，对违约金数额予以酌定为12万元，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第

九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除王强与黄璐于二○

一九年三月二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除王强、黄璐及北京链家

房地产经纪有限公司于二○一九年三月二日签订的《补充协议》；三、黄璐于判决生效

之日起七日内配合王强办理位于北京市丰台区东庄20号楼3层10门5号房屋的网签注

销手续；四、黄璐于判决生效之日起七日内向王强返还定金10万元;五、黄璐于判决生

效之日起七日内向王强支付违约金12万元；六、驳回王强的其他诉讼请求。如果未能按

判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五

十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，黄璐提交北京市第一中级人民法院（2019）京01刑初69号刑事判决

书，据此证明检查机关查封前，涉案房屋已于2019年3月2日出售，出售目的是准备归

还案款，出售房屋是办案机关的意见，黄璐对此没有过错。

本院查明 本院查明的其他事实与一审无异。

本院认为 本院认为，本案的争议焦点为黄璐是否应当向王强支付违约金，以及一

审判决酌定的违约金数额是否适当。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义

务。本案中王强、黄璐签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，对双方均有约束

力。该合同载明双方当事人承诺房屋无司法查封或其他限制转让的情形；因一方违约导

致该房屋不能办理产权登记，守约方解除合同的，违反承诺方应按照成交总价款的20%赔

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偿守约方损失。现涉案房屋因存在司法查封而无法继续履行，出卖人黄璐构成违约，应

当承担相应的违约责任。黄璐以其在签订履行合同过程中不存在过错、涉案合同系因不

可抗力不能履行为由，上诉主张其不应承担民事责任。不可抗力是指不能预见、不能避

免并不能克服的客观情况。结合本案实际情况，黄璐在出售房屋时对于相关刑事案件的

退赔事宜有所了解，本案所涉交易风险并不属于不能预见的情况。黄璐据此主张其不承

担责任，不能成立，本院不予支持。此外，黄璐上诉称本案交易系因王强要求推迟办理

过户手续而无法完成，但涉案合同是双方当事人真实的意思表示，黄璐、王强已在签订

合同时就合同约定的过户时间达成合意，现黄璐据此主张其不承担责任，缺乏依据，本

院亦不予支持。一审法院判令黄璐支付相应的违约金，并无不当，黄璐关于其无需向王

强支违约金12万元的上诉理由不能成立。

关于违约金的数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规

定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以

适当减少。本案中，王强虽就其所受损失进行举证，但其提交的相关证据不足以充分证

明其所受实际损失的具体金额，一审法院综合考虑实际损失情况、黄璐违约的原因、合

同的履行情况、当事人的过错程度以及王强的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信

用原则，酌定违约金金额为12万元，处理并无不当，应予维持。王强的上诉理由亦不能

成立，本院不予支持。

综上所述，王强、黄璐的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清

楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一

款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12400元，由王强负担9700元（已交纳），由黄璐负担2700元

（已交纳）。

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本判决为终审判决。

落款

审 判 长 朱 印

审 判 员 许 英

审 判 员 施 忆

二○二○年六月三十日

法 官 助 理 李雅迪

书 记 员 韩 玮

书 记 员 王 彪

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