卢玉涛、郑州市天澜房地产营销策划有限公司智慧城分公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

卢玉涛、郑州市天澜房地产营销策划有限公司智慧城分公司

等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】河南省郑州市中级人民法院

【审理法院】河南省郑州市中级人民法院

【审结日期】2022.05.20

【案件字号】(2022)豫01民终7276号

【审理程序】二审

【审理法官】崔航微马常有刘泽军

【审理法官】崔航微马常有刘泽军

【文书类型】判决书

【当事人】卢玉涛;郑州市天澜房地产营销策划有限公司智慧城分公司;郝记华

【当事人】卢玉涛郑州市天澜房地产营销策划有限公司智慧城分公司郝记华

【当事人-个人】卢玉涛郝记华

【当事人-公司】郑州市天澜房地产营销策划有限公司智慧城分公司

【代理律师/律所】赵标北京市京师(郑州)律师事务所;刘伟龙北京市京师(郑州)律师事务所;

巩明明河南国银律师事务所;田金旺河南佐达胜律师事务所

【代理律师/律所】赵标北京市京师(郑州)律师事务所刘伟龙北京市京师(郑州)律师事务所巩

明明河南国银律师事务所田金旺河南佐达胜律师事务所

【代理律师】赵标刘伟龙巩明明田金旺

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【代理律所】北京市京师(郑州)律师事务所河南国银律师事务所河南佐达胜律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】卢玉涛;郑州市天澜房地产营销策划有限公司智慧城分公司

【被告】郝记华

【本院观点】本案系因卢玉涛与郝记华、天澜分公司共同签订《郑州市存量房(二手房)居间

买卖合同》及补充协议引起纠纷。

【权责关键词】重大误解撤销代理违约金过错支付违约金合同约定新证据诉讼请求反诉维持

原判发回重审

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。

【本院认为】本院认为，本案系因卢玉涛与郝记华、天澜分公司共同签订《郑州市存量房(二

手房)居间买卖合同》及补充协议引起纠纷。由于卢玉涛作为涉案房屋买受方已按约履行了支

付购房定金及向银行申请贷款的义务，郝记华作为涉案房屋出卖方亦按约办理了还清房贷、

注销抵押登记的手续，但在卢玉涛与郝记华、天澜分公司三方办理网签手续时，天澜分公司

要求更改合同中的房屋总价款，即以1800000元的房屋总价款进行网签，但卢玉涛坚持按原

合同约定履行，天澜分公司当即表示拒绝履行合同，导致合同履行陷入僵局，并酿成纠纷。

天澜分公司的上述行为明显系通过降低房屋总价款，达到少计算税费，并使170000元的佣金

及税费包干协议得以实现的后果，规避国家税收政策的同时，会给买卖双方带来后续交易风

险，违约行为明显，应承担相应的违约责任，一审酌定由其承担10000元的违约金，处理适

当，应予维持。 由于卢玉涛与郝记华作为房屋买卖双方，已按约履行了相关义务，故卢

玉涛要求解除涉案合同，理由不成立，不予支持。郝记华反诉主张要求继续履行涉案合同，

应予支持。 综上所述，卢玉涛与天澜分公司的上诉理由均不能成立，本院对卢玉涛与天澜

分公司的上诉请求均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同时对诉讼费用的

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判决亦符合法律规定，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第

一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3605元，由上诉人卢玉涛负担

本2300元，由上诉人郑州市天澜房地产营销策划有限公司智慧城分公司负担1305元。

判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-24 01:04:00

【一审法院查明】一审法院认定事实：2021年4月5日，卢玉涛、郝记华、天澜分公司共同

签订《郑州市存量房(二手房)居间买卖合同》，合同主要约定如下：第一条、甲方购买方式

取得位于××镇××路××路××期××号楼××单元××的房产，房屋所有(共有)权证书

号或不动产权证书号或商品房买卖合同号：190××××某某某某，房屋所有权人郝记华，房

屋面积132.18平方米。第二条、该房屋有抵押。第三条、甲乙双方经协商一致，同意上述房

屋及该房屋的附属设备、相关配套，合计总价人民币为(大写)贰佰伍拾壹万元整，(小

写)2510000元。第四条、本合同签订时，乙方支付购房定金人民币伍万圆整，(小写)50000

元。甲、乙双方同意该定金由丙方保管，作为履行本合同的担保，该定金在办理过户手续时

转为购房款，在办理房屋交割时转为物业交割保证金。第五条、按揭贷款方式：甲乙双方签

订本合同时，已充分了解银行贷款政策，乙方保证自己符合银行贷款条件。双方同意在签订

本合同后150个工作日内共同到银行提交贷款申请(按揭贷款金额以银行审批发放贷款金额为

准)：1.资金监管：乙方应在办理存量房交易资金监管手续当日，将首付款(总房价款减去实

际银行贷款额)存入郑州市存量房交易结算资金保证机构所设立的监管账户，剩余房款由贷款

银行按相关规定存入郑州市存量房交易结算资金保证机构所设立的监管账户。待过户完成后

由郑州市存量房交易结算资金保证机构划给甲方；2.非资金监管，乙方应在办理过户手续当

日或过户当日，将首付款(总房价款减去实际银行贷款额)交付甲方，剩余房款由贷款银行按

相关规定向甲方支付。第六条、佣金费用及代办费收取，丙方促成甲乙双方签订本合同时视

为履行完成该业务，甲乙双方确认向丙方支付佣金。甲乙双方约定，乙方按照(大写)壹拾柒

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万圆整，(小写)170000元，支付全部佣金。第七条、该房屋有抵押登记的，由甲方负责解

押。甲方应在乙方通过银行审批或领取结清证明后7个工作日内办理抵押注销手续。第八

条：1.甲乙双方须在本合同签署后200个工作日内办理《郑州市存量房买卖合同》手续；2.

如果房屋有抵押的，应在抵押注销归档后15个工作日内，办理《郑州市存量房买卖合同》手

续；3.甲乙双方在签订《郑州市存量房买卖合同》7个工作日内共同向房屋登记机构申请办

理房产转移登记手续；4.乙方应在领取新不动产证3个工作日内向房屋登记机构办理抵押登

记手续。第十条、甲方应当于过户当日将该房屋交付给乙方，并履行下列手续：1.甲乙双方

共同对该房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收；2.因法律、法

规、政策的调整或其他原因导致税费增加，按前款约定继续履行；3.因甲乙双方或任意一方

故意隐瞒或不配合导致税费增加的，由过错方承担相应的税费。第十条、甲方应当于过户当

日将该房屋交付给乙方，并履行下列手续：1.甲乙双方共同对该房屋及附属设施设备、装修

装饰、相关物品清单等事项进行验收；2.双方向有关部门申请办理水、电、气、暖等相关附

属设施、设备的过户手续；3.交付该房屋钥匙。第十三条、除另有约定外，甲方未按照合同

约定的条件将该房屋交付给乙方，逾期交付则以总房价款为基数，并按照每日万分之五向乙

方支付违约金。第十四条、甲乙双方应积极配合甲方或者丙方所委托的公司办理相关手续，

因任何一方懈怠或不积极履行本合同约定的义务，致本合同目的不能实现的，按照下列方式

处理：1.因甲方的原因导致本合同不能继续履行的，且乙方已支付定金的，由甲方双倍返还

定金及赔偿乙方所有损失；2.因乙方的原因导致本合同不能继续履行的，乙方定金赔偿给甲

方且赔偿甲方所有的损失；3.因甲方或乙方违约导致本合同不能继续履行的，由违约方支付

本合同所约定总房价款的2%佣金给丙方；4.甲乙丙三方共同协商解除本合同的，甲乙双方各

向丙方支付本合同约定总房价款的1%佣金后，丙方将代为保管的房屋所有权证或不动产证及

定金退还给甲乙双方。第十八条、本合同未尽事宜，经三方协商一致，可以另定补充协议，

补充协议及本合同附件为本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。补充协议(手写部

分)：1.甲方、乙方共同约定违约金为总房款的百分之十八，谁违约、谁承担；2.乙方有权选

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择购买人；3.甲方净落房款2510000元，除自身契税外，多余费用概不承担；丙方向乙方承

诺，乙方此房屋房款加所有费用共同出贰佰陆拾捌万圆整(2680000元)，多余费用概不承

担。佣金壹拾柒万元，包括乙方的差额税、增值税、契税、中介费，多余费用乙方概不承

担。合同落款处有甲方郝记华及其代理人赵建华的签名、指印，乙方卢玉涛的签名及指印，

丙方天澜分公司的合同专用章。同日，卢玉涛向天澜分公司交付定金50000元，天澜分公司

向卢玉涛出具收据一份。 郝记华于2021年6月结清了案涉房屋贷款，并于2021年6月18

日完成产权登记。2021年11月24日，卢玉涛、郝记华、天澜分公司办理网签过户手续，天

澜分公司要求以1800000元的价格进行网签，卢玉涛要求按照《郑州市存量房(二手房)居间

买卖合同》约定的房款办理网签手续，三方并未协商一致，未能办理网签过户手续，后三方

未能达成一致意见，故成此诉。 一审法院另查明：涉案房屋位于河南省郑州市新郑市××

镇××号××期××号楼××单元××，权利人为郝记华，共有情况为单独所有，权利证号

为豫(xxx)新郑市不动产权第xxx××xxx号；2021年5月13日，郝记华已经就涉案房屋缴

纳契税。

【一审法院认为】一审法院认为：卢玉涛与郝记华、天澜分公司签订的《郑州市存量房(二手

房)居间买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，合法

有效，对各方当事人具有法律约束力，三方均应按照合同约定行使权利、履行义务。 合

同签订后，卢玉涛按约履行了支付定金及向银行申请贷款之义务，郝记华亦按约还清房贷、

注销抵押登记，根据当事人提交的证据可以证实，2021年11月24日，卢玉涛、郝记华、天

澜分公司三方前往房管局办理网签手续当日，天澜分公司要求更改合同中的房屋价款，要求

以1800000元的价格进行网签，在得到卢玉涛否定回答后，天澜分公司当即表示拒绝履行合

同。庭审中，天澜分公司主张应按1800000元的价格进行网签备案，并陈述理由如下：一是

在签约过程中，天澜分公司已向卢玉涛、郝记华明确说明网签时要以政府指导价作为网签备

案价格；二是国家对房屋网签过户收取5.6%的增值税及2%的契税，并进行公示，卢玉涛、郝

记华应当明知该规定，并可以直接推算出税费的缴纳数额，而合同约定中介方的170000元包

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括过户所需的各种税费及中介费，中介方不可能为了促成交易而不要居间费或赔钱。针对上

述观点，一审法院认为，通过法庭询问，卢玉涛、郝记华均当庭表示天澜分公司在签约过程

中没有向双方说明要按政府指导价备案等事宜，天澜分公司是在网签当日提出该要求，在庭

审中天澜分公司亦未提交其他证据对其已告知的事实予以证明，故一审法院对天澜分公司上

述陈述的真实性不予认定，卢玉涛、郝记华双方不具备房产交易的相关知识及经验，故通过

天澜分公司进行房产交易及办理相应过户手续，天澜分公司作为房产交易的从业者，在其主

导下三方形成了170000元佣金、税费大包干条款，如何进行操作对自身更有利及存在何种风

险，天澜分公司应有充分认识，因以不同的价格进行备案会影响买卖双方当事人的实体权

利，故天澜分公司亦有义务将该情况如实告知买卖双方并征得双方同意，否则该经营风险应

由天澜分公司自担，卢玉涛、郝记华的义务仅为按约定履行合同即可。综上，卢玉涛与郝记

华、天澜分公司均应当按合同约定的房屋价款履行合同，包括网签备案坏节。天澜分公司的

行为构成违约，给买卖双方造成损失，其应当承担包括继续履行在内的违约责任。 本

案中，《郑州市存量房(二手房)居间买卖合同》系因天澜分公司要求以1800000元的价格网

签备案涉案房屋导致没有继续履行，卖方郝记华已完成了《郑州市存量房(二手房)居间买卖

合同》约定的消除抵押之义务，故不存在导致《郑州市存量房(二手房)居间买卖合同》不能

履行及其他合同目的无法实现之情形，合同三方当事人应当继续按约定履行合同，在合理的

时间内以合同约定的价款完成买卖合同的网签备案过户及后续交易，备案所需缴纳的税款按

合同约定履行。综上，一审法院对卢玉涛主张解除《郑州市存量房(二手房)居间买卖合

同》，并要求天澜分公司、郝记华返还购房定金50000元的诉讼请求不予支持。 卢玉涛在

合同履行中不存在违约行为，故郝记华反诉请求卢玉涛向其支付违约金451800元，一审法院

不予支持。卢玉涛要求天澜分公司赔偿违约金50000元，一审法院认为天澜分公司存在违约

行为，但卢玉涛并未就其损失进行举证证明，综合考虑卢玉涛因天澜分公司的违约行为对其

造成的时间、精力等损耗，结合本案实际情况，酌定天澜分公司支付卢玉涛违约金10000

元。 天澜分公司主张卢玉涛支付50200元佣金的诉讼请求不符合三方签订的《郑州市存量

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房(二手房)居间买卖合同》中对佣金的约定，故对天澜分公司的请求，一审法院不予支持。

鉴于本案系因天澜分公司的违约行为引起，故一审法院认定本案诉讼费由天澜分公司承担。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零二条、第五百零九条、

第五百六十三条、第五百七十七款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、第一百七

十一条第一款之规定，《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干

规定》第一条，判决：一、卢玉涛、郝记华、郑州市天澜房地产营销策划有限公司智慧城分

公司应继续履行三方于2021年4月5日签订的《郑州市存量房(二手房)居间买卖合同》；

二、郑州市天澜房地产营销策划有限公司智慧城分公司应于本判决生效之日起三十日内支付

卢玉涛违约金10000元；三、驳回卢玉涛的其他诉讼请求。四、驳回郝记华的其他诉讼请

求。五、驳回郑州市天澜房地产营销策划有限公司智慧城分公司的全部诉讼请求。如果未按

本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十

条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，反诉案件受理费

15775元，共计18075元，由郑州市天澜房地产营销策划有限公司智慧城分公司负担。 二

审期间，各方均未提交新证据。

【二审上诉人诉称】卢玉涛上诉请求：一、依法撤销河南省新郑市人民法院(2022)豫0184民

初1831号民事判决，改判为支持卢玉涛的一审全部诉讼请求。二、本案一、二审案件受理费

由郝记华及天澜分公司承担。事实与理由：由于天澜分公司要求更改合同金额，故属于重大

变更，致使居间买卖合同不能履行，构成根本违约，导致合同目的不能实现，卢玉涛享有法

定解除权并可主张依法解除合同。天澜分公司应当就有关订立合同的事项向委托人如实报

告，但其未就此事进行告知，造成卢玉涛重大误解，故卢玉涛有权解除合同。综上，一审法

院认定事实及适用法律错误，请求二审法院支持卢玉涛的上诉请求。 天澜分公司上诉

请求：1.依法撤销河南省新郑市人民法院(2022)豫0184民初1831号民事判决的第二项，改

判天澜分公司不向卢玉涛支付违约金，或发回重审；2.依法支持天澜分公司关于50200元佣

金的反诉请求；3.一、二审诉讼费用由卢玉涛承担。事实与理由：1.一审法院没有查清卢玉

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涛的违约事实，认定天澜分公司违约系事实认定错误。2.本案存在两个法律关系，即天澜分

公司与卢玉涛以及郝记华之间的居间服务合同关系，卢玉涛与郝记华之间的房屋买卖合同关

系。本案审理的系房屋买卖合同关系，居间方天澜分公司并非合同一方当事人，一审法院认

定天澜分公司违约，属于事实认定不清，法律适用错误。3.一审法院将两个法律关系并案处

理，程序违法。且在开庭过程中，法官中途自行离开，并未全程参与本案审理。4.一审法院

判决反诉受理费由天澜分公司承担，违反了诉讼费由败诉方承担的裁判规则，超出了郝记华

的反诉请求。综上，请求二审法院依法支持天澜分公司的上诉请求。 综上所述，卢玉

涛与天澜分公司的上诉理由均不能成立，本院对卢玉涛与天澜分公司的上诉请求均不予支

持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同时对诉讼费用的判决亦符合法律规定，应予

维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如

下：

卢玉涛、郑州市天澜房地产营销策划有限公司智慧城分公司等房屋买卖合同纠纷民事二

审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民事判决书

(2022)豫01民终7276号

当事人 上诉人(原审原告、反诉被告)：卢玉涛。

委托诉讼代理人：赵标，北京市京师(郑州)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘伟龙，北京市京师(郑州)律师事务所律师。

上诉人(原审被告、反诉原告)：郑州市天澜房地产营销策划有限公司智慧城分公

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司，住所地河南省郑州市新郑市龙湖镇正商智慧城二期博园56号楼106号商铺，统一社

会信用代码91410184MA9FCK96J。

法定代表人：郝亚伟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：巩明明，河南国银律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告)：郝记华。

委托诉讼代理人：田金旺，河南佐达胜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵建华。

审理经过 上诉人卢玉涛因与上诉人郑州市天澜房地产营销策划有限公司智慧城分

公司(以下简称天澜分公司)及被上诉人郝记华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑

市人民法院(2022)豫0184民初1831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月

27日立案后，依法组成合议庭进行审理。审理期间，上诉人卢玉涛的委托诉讼代理人赵

标，上诉人天澜分公司的委托诉讼代理人巩明明，被上诉人郝记华的委托诉讼代理人田

金旺、赵建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 卢玉涛上诉请求：一、依法撤销河南省新郑市人民法院(2022)豫

0184民初1831号民事判决，改判为支持卢玉涛的一审全部诉讼请求。二、本案一、二审

案件受理费由郝记华及天澜分公司承担。事实与理由：由于天澜分公司要求更改合同金

额，故属于重大变更，致使居间买卖合同不能履行，构成根本违约，导致合同目的不能

实现，卢玉涛享有法定解除权并可主张依法解除合同。天澜分公司应当就有关订立合同

的事项向委托人如实报告，但其未就此事进行告知，造成卢玉涛重大误解，故卢玉涛有

权解除合同。综上，一审法院认定事实及适用法律错误，请求二审法院支持卢玉涛的上

诉请求。

二审被上诉人辩称 天澜分公司辩称：1.天澜分公司在撮合交易中不存在违约行

为。天澜分公司提供了真实的房源信息及买卖信息，在促成卢玉涛与郝记华签订买卖合

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同的过程中，天澜分公司已尽到审慎义务，对买卖双方的情况进行了核实，买卖双方意

思表示真实且达成一致，合同成立并生效，已充分表明天澜分公司完成了居间服务，本

案系卢玉涛违约导致合同未能履行。2.卢玉涛所称的更改合同金额的说法不成立。买卖

双方有缴纳税费的义务，税费按照指导价申报还是按照成交价申报在合同中均没有约

定，故卢玉涛称天澜分公司违约，缺乏事实及法律依据，损害了天澜分公司的合法权

益。3.卢玉涛不享有合同解除权，本案不存在合同解除的任何情形。另，一审诉讼费应

由败诉方卢玉涛承担。综上，卢玉涛的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依

法驳回卢玉涛的上诉请求。

郝记华辩称：郝记华与卢玉涛以及天澜分公司签订三方居间买卖合同，系各方真

实意思，各方应按照合同约定履行义务。郝记华已经履行了贷款结清、房产解押、契税

交纳及不动产权证的办理等各项义务。卢玉涛及天澜分公司也应当按照合同履行其义

务。合同约定房产交易价格是268万元，故郝记华有权要求卢玉涛支付购房款。现因卢

玉涛及天澜分公司违约，导致合同迟迟无法履行。由于房屋市场价格降低，卢玉涛拒绝

履行合同义务，给郝记华造成了巨大损失。因此，郝记华要求卢玉涛继续履行合同。如

果卢玉涛坚持要求解除合同，其应当补偿郝记华因房屋市场价格降低而造成的经济损

失。

天澜分公司上诉请求：1.依法撤销河南省新郑市人民法院(2022)豫0184民初

1831号民事判决的第二项，改判天澜分公司不向卢玉涛支付违约金，或发回重审；2.依

法支持天澜分公司关于50200元佣金的反诉请求；3.一、二审诉讼费用由卢玉涛承担。

事实与理由：1.一审法院没有查清卢玉涛的违约事实，认定天澜分公司违约系事实认定

错误。2.本案存在两个法律关系，即天澜分公司与卢玉涛以及郝记华之间的居间服务合

同关系，卢玉涛与郝记华之间的房屋买卖合同关系。本案审理的系房屋买卖合同关系，

居间方天澜分公司并非合同一方当事人，一审法院认定天澜分公司违约，属于事实认定

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不清，法律适用错误。3.一审法院将两个法律关系并案处理，程序违法。且在开庭过程

中，法官中途自行离开，并未全程参与本案审理。4.一审法院判决反诉受理费由天澜分

公司承担，违反了诉讼费由败诉方承担的裁判规则，超出了郝记华的反诉请求。综上，

请求二审法院依法支持天澜分公司的上诉请求。

卢玉涛辩称：1.天澜分公司拒不按照合同履行，卢玉涛不存在任何违约行为。2.

天澜分公司拒不履行合同的原因是单方要求更改合同，企图逃避税费征收，获取更多经

济利益。同时导致合同履行陷入僵局，卢玉涛依法享有合同解除权。综上，请求二审法

院依法改判，支持卢玉涛的一审诉讼请求。

郝记华辩称：天澜分公司在合同履行过程中存在违约行为。居间服务的完成应以

房屋买卖双方完成房产过户及支付购房款为准，但是，双方仅仅签订了房屋居间买卖合

同，没有签订正式的房屋买卖合同，也未履行房屋过户及购房款支付义务，因此天澜分

公司的居间服务并没有完成，天澜分公司应该对其违约行为承担责任。

原告诉称 卢玉涛向一审法院起诉请求：1.依法判令解除卢玉涛、郝记华及天澜分

公司签订的房屋居间买卖合同；2.郝记华、天澜分公司共同返还购房定金50000元；3.

天澜分公司赔偿违约金50000元；4.本案的诉讼费、保全费等因诉讼产生的费用由郝记

华、天澜分公司承担。

郝记华向一审法院提出反诉请求：1.依法判令卢玉涛继续履行与郝记华签订的

《郑州市存量房(二手房)居间买卖合同》，尽快支付购房款并办理房产转移登记手续；2.

依法判令卢玉涛向郝记华支付违约金人民币451800元；3.依法判令本案的诉讼费等费用

均由卢玉涛承担。

天澜分公司向一审法院提出反诉请求：1.依法判令卢玉涛向天澜分公司支付佣金

50200元；2.反诉费用等由卢玉涛承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：2021年4月5日，卢玉涛、郝记华、天澜分公

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司共同签订《郑州市存量房(二手房)居间买卖合同》，合同主要约定如下：第一条、甲

方购买方式取得位于××镇××路××路××期××号楼××单元××的房产，房屋所

有(共有)权证书号或不动产权证书号或商品房买卖合同号：190××××某某某某，房屋

所有权人郝记华，房屋面积132.18平方米。第二条、该房屋有抵押。第三条、甲乙双方

经协商一致，同意上述房屋及该房屋的附属设备、相关配套，合计总价人民币为(大写)

贰佰伍拾壹万元整，(小写)2510000元。第四条、本合同签订时，乙方支付购房定金人民

币伍万圆整，(小写)50000元。甲、乙双方同意该定金由丙方保管，作为履行本合同的担

保，该定金在办理过户手续时转为购房款，在办理房屋交割时转为物业交割保证金。第

五条、按揭贷款方式：甲乙双方签订本合同时，已充分了解银行贷款政策，乙方保证自

己符合银行贷款条件。双方同意在签订本合同后150个工作日内共同到银行提交贷款申

请(按揭贷款金额以银行审批发放贷款金额为准)：1.资金监管：乙方应在办理存量房交

易资金监管手续当日，将首付款(总房价款减去实际银行贷款额)存入郑州市存量房交易

结算资金保证机构所设立的监管账户，剩余房款由贷款银行按相关规定存入郑州市存量

房交易结算资金保证机构所设立的监管账户。待过户完成后由郑州市存量房交易结算资

金保证机构划给甲方；2.非资金监管，乙方应在办理过户手续当日或过户当日，将首付

款(总房价款减去实际银行贷款额)交付甲方，剩余房款由贷款银行按相关规定向甲方支

付。第六条、佣金费用及代办费收取，丙方促成甲乙双方签订本合同时视为履行完成该

业务，甲乙双方确认向丙方支付佣金。甲乙双方约定，乙方按照(大写)壹拾柒万圆整，

(小写)170000元，支付全部佣金。第七条、该房屋有抵押登记的，由甲方负责解押。甲

方应在乙方通过银行审批或领取结清证明后7个工作日内办理抵押注销手续。第八条：1.

甲乙双方须在本合同签署后200个工作日内办理《郑州市存量房买卖合同》手续；2.如

果房屋有抵押的，应在抵押注销归档后15个工作日内，办理《郑州市存量房买卖合同》

手续；3.甲乙双方在签订《郑州市存量房买卖合同》7个工作日内共同向房屋登记机构申

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请办理房产转移登记手续；4.乙方应在领取新不动产证3个工作日内向房屋登记机构办

理抵押登记手续。第十条、甲方应当于过户当日将该房屋交付给乙方，并履行下列手

续：1.甲乙双方共同对该房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验

收；2.因法律、法规、政策的调整或其他原因导致税费增加，按前款约定继续履行；3.

因甲乙双方或任意一方故意隐瞒或不配合导致税费增加的，由过错方承担相应的税费。

第十条、甲方应当于过户当日将该房屋交付给乙方，并履行下列手续：1.甲乙双方共同

对该房屋及附属设施设备、装修装饰、相关物品清单等事项进行验收；2.双方向有关部

门申请办理水、电、气、暖等相关附属设施、设备的过户手续；3.交付该房屋钥匙。第

十三条、除另有约定外，甲方未按照合同约定的条件将该房屋交付给乙方，逾期交付则

以总房价款为基数，并按照每日万分之五向乙方支付违约金。第十四条、甲乙双方应积

极配合甲方或者丙方所委托的公司办理相关手续，因任何一方懈怠或不积极履行本合同

约定的义务，致本合同目的不能实现的，按照下列方式处理：1.因甲方的原因导致本合

同不能继续履行的，且乙方已支付定金的，由甲方双倍返还定金及赔偿乙方所有损失；2.

因乙方的原因导致本合同不能继续履行的，乙方定金赔偿给甲方且赔偿甲方所有的损

失；3.因甲方或乙方违约导致本合同不能继续履行的，由违约方支付本合同所约定总房

价款的2%佣金给丙方；4.甲乙丙三方共同协商解除本合同的，甲乙双方各向丙方支付本

合同约定总房价款的1%佣金后，丙方将代为保管的房屋所有权证或不动产证及定金退还

给甲乙双方。第十八条、本合同未尽事宜，经三方协商一致，可以另定补充协议，补充

协议及本合同附件为本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。补充协议(手写部

分)：1.甲方、乙方共同约定违约金为总房款的百分之十八，谁违约、谁承担；2.乙方有

权选择购买人；3.甲方净落房款2510000元，除自身契税外，多余费用概不承担；丙方

向乙方承诺，乙方此房屋房款加所有费用共同出贰佰陆拾捌万圆整(2680000元)，多余费

用概不承担。佣金壹拾柒万元，包括乙方的差额税、增值税、契税、中介费，多余费用

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乙方概不承担。合同落款处有甲方郝记华及其代理人赵建华的签名、指印，乙方卢玉涛

的签名及指印，丙方天澜分公司的合同专用章。同日，卢玉涛向天澜分公司交付定金

50000元，天澜分公司向卢玉涛出具收据一份。

郝记华于2021年6月结清了案涉房屋贷款，并于2021年6月18日完成产权登

记。2021年11月24日，卢玉涛、郝记华、天澜分公司办理网签过户手续，天澜分公司

要求以1800000元的价格进行网签，卢玉涛要求按照《郑州市存量房(二手房)居间买卖

合同》约定的房款办理网签手续，三方并未协商一致，未能办理网签过户手续，后三方

未能达成一致意见，故成此诉。

一审法院另查明：涉案房屋位于河南省郑州市新郑市××镇××号××期××号

楼××单元××，权利人为郝记华，共有情况为单独所有，权利证号为豫(xxx)新郑市不

动产权第xxx××xxx号；2021年5月13日，郝记华已经就涉案房屋缴纳契税。

一审法院认为 一审法院认为：卢玉涛与郝记华、天澜分公司签订的《郑州市存量

房(二手房)居间买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法

律法规，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，三方均应按照合同约定行使权利、

履行义务。

合同签订后，卢玉涛按约履行了支付定金及向银行申请贷款之义务，郝记华亦按

约还清房贷、注销抵押登记，根据当事人提交的证据可以证实，2021年11月24日，卢

玉涛、郝记华、天澜分公司三方前往房管局办理网签手续当日，天澜分公司要求更改合

同中的房屋价款，要求以1800000元的价格进行网签，在得到卢玉涛否定回答后，天澜

分公司当即表示拒绝履行合同。庭审中，天澜分公司主张应按1800000元的价格进行网

签备案，并陈述理由如下：一是在签约过程中，天澜分公司已向卢玉涛、郝记华明确说

明网签时要以政府指导价作为网签备案价格；二是国家对房屋网签过户收取5.6%的增值

税及2%的契税，并进行公示，卢玉涛、郝记华应当明知该规定，并可以直接推算出税费

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的缴纳数额，而合同约定中介方的170000元包括过户所需的各种税费及中介费，中介方

不可能为了促成交易而不要居间费或赔钱。针对上述观点，一审法院认为，通过法庭询

问，卢玉涛、郝记华均当庭表示天澜分公司在签约过程中没有向双方说明要按政府指导

价备案等事宜，天澜分公司是在网签当日提出该要求，在庭审中天澜分公司亦未提交其

他证据对其已告知的事实予以证明，故一审法院对天澜分公司上述陈述的真实性不予认

定，卢玉涛、郝记华双方不具备房产交易的相关知识及经验，故通过天澜分公司进行房

产交易及办理相应过户手续，天澜分公司作为房产交易的从业者，在其主导下三方形成

了170000元佣金、税费大包干条款，如何进行操作对自身更有利及存在何种风险，天澜

分公司应有充分认识，因以不同的价格进行备案会影响买卖双方当事人的实体权利，故

天澜分公司亦有义务将该情况如实告知买卖双方并征得双方同意，否则该经营风险应由

天澜分公司自担，卢玉涛、郝记华的义务仅为按约定履行合同即可。综上，卢玉涛与郝

记华、天澜分公司均应当按合同约定的房屋价款履行合同，包括网签备案坏节。天澜分

公司的行为构成违约，给买卖双方造成损失，其应当承担包括继续履行在内的违约责

任。

本案中，《郑州市存量房(二手房)居间买卖合同》系因天澜分公司要求以

1800000元的价格网签备案涉案房屋导致没有继续履行，卖方郝记华已完成了《郑州市存

量房(二手房)居间买卖合同》约定的消除抵押之义务，故不存在导致《郑州市存量房(二

手房)居间买卖合同》不能履行及其他合同目的无法实现之情形，合同三方当事人应当继

续按约定履行合同，在合理的时间内以合同约定的价款完成买卖合同的网签备案过户及

后续交易，备案所需缴纳的税款按合同约定履行。综上，一审法院对卢玉涛主张解除

《郑州市存量房(二手房)居间买卖合同》，并要求天澜分公司、郝记华返还购房定金

50000元的诉讼请求不予支持。

卢玉涛在合同履行中不存在违约行为，故郝记华反诉请求卢玉涛向其支付违约金

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451800元，一审法院不予支持。卢玉涛要求天澜分公司赔偿违约金50000元，一审法院

认为天澜分公司存在违约行为，但卢玉涛并未就其损失进行举证证明，综合考虑卢玉涛

因天澜分公司的违约行为对其造成的时间、精力等损耗，结合本案实际情况，酌定天澜

分公司支付卢玉涛违约金10000元。

天澜分公司主张卢玉涛支付50200元佣金的诉讼请求不符合三方签订的《郑州市

存量房(二手房)居间买卖合同》中对佣金的约定，故对天澜分公司的请求，一审法院不

予支持。鉴于本案系因天澜分公司的违约行为引起，故一审法院认定本案诉讼费由天澜

分公司承担。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零二条、第五百零九

条、第五百六十三条、第五百七十七款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、

第一百七十一条第一款之规定，《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时

间效力的若干规定》第一条，判决：一、卢玉涛、郝记华、郑州市天澜房地产营销策划

有限公司智慧城分公司应继续履行三方于2021年4月5日签订的《郑州市存量房(二手

房)居间买卖合同》；二、郑州市天澜房地产营销策划有限公司智慧城分公司应于本判决

生效之日起三十日内支付卢玉涛违约金10000元；三、驳回卢玉涛的其他诉讼请求。

四、驳回郝记华的其他诉讼请求。五、驳回郑州市天澜房地产营销策划有限公司智慧城

分公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中

华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费2300元，反诉案件受理费15775元，共计18075元，由郑州市天澜房地

产营销策划有限公司智慧城分公司负担。

二审期间，各方均未提交新证据。

本院查明 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为 本院认为，本案系因卢玉涛与郝记华、天澜分公司共同签订《郑州市存

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量房(二手房)居间买卖合同》及补充协议引起纠纷。由于卢玉涛作为涉案房屋买受方已

按约履行了支付购房定金及向银行申请贷款的义务，郝记华作为涉案房屋出卖方亦按约

办理了还清房贷、注销抵押登记的手续，但在卢玉涛与郝记华、天澜分公司三方办理网

签手续时，天澜分公司要求更改合同中的房屋总价款，即以1800000元的房屋总价款进

行网签，但卢玉涛坚持按原合同约定履行，天澜分公司当即表示拒绝履行合同，导致合

同履行陷入僵局，并酿成纠纷。天澜分公司的上述行为明显系通过降低房屋总价款，达

到少计算税费，并使170000元的佣金及税费包干协议得以实现的后果，规避国家税收政

策的同时，会给买卖双方带来后续交易风险，违约行为明显，应承担相应的违约责任，

一审酌定由其承担10000元的违约金，处理适当，应予维持。

由于卢玉涛与郝记华作为房屋买卖双方，已按约履行了相关义务，故卢玉涛要求

解除涉案合同，理由不成立，不予支持。郝记华反诉主张要求继续履行涉案合同，应予

支持。

综上所述，卢玉涛与天澜分公司的上诉理由均不能成立，本院对卢玉涛与天澜分

公司的上诉请求均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同时对诉讼费用

的判决亦符合法律规定，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十

七条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3605元，由上诉人卢玉涛负担2300元，由上诉人郑州市天澜房

地产营销策划有限公司智慧城分公司负担1305元。

本判决为终审判决。

落款

审判长 崔航微

审判员 马常有

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审判员 刘泽军

二〇二二年五月二十日

书记员 李明雪

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