等额本金与等额本息的区别

等额本金与等额本息的区别

{等额本息：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款额不变。}

{等额本金：本金保持相同，利息逐月递减，月还款额递减。}

目前，银行的个人住房按揭贷款的还款方式主要就是以上２种方式；

【主要区别】

“等额本息”每期还款金额相同，即每月本金加利息总额一样，借款人还贷压力均衡，但

利息负担相对较多；“等额本金”又叫“递减还款法”，每月本金保持相同，利息不同，前提还

款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。

现在知道这２种还款方式的人几乎都认为选择等额本金划算，因为选择等额本息，多支付了

利息，而等额本金则少支付利息，而且认为一旦提前还贷时，会发现等额本息的还款，前期

还的钱大部分是利息，而不是本金，因此会觉得吃亏不少。

总体来看，等额本息是会比等额本金多付一点利息。。但前提是贷足了年限。。。看似银行

都收回了利息，但实际上，等额本金还款法随着本金的递减，银行可以加速还款，尽快回笼

了资金，降低经营成本在这一点上是有利于风险系数的降低。

在实际操作过程中，等额本息更利于借款人的掌握，方便还款。。事实上，大部分借款人在

进行比较后，还是选择了等额本息方式，因为这种方式月还款额固定，便于记忆，还款压力

均衡，实际上与等额本金差别不大。因为这些借款人也同样看到了因为时间使资金的使用价

值产生了不同，简单的说，就是等额本息还款方式由于自己占用了银行的本金时间较长，自

己就要多支付利息；等额本金还款方式占用银行本金的时间较短，利息也就自然减少了，并

不存在自己吃亏，而银行赚取更多利息的问题。

实质上，２种还款方式是一致的，没有优劣之分。只是在需求不同时，才有了不同的选择。。。

因为等额本息还款方式还款压力均衡但需多支付利息，所以适合有一定积蓄，但收入可能持

平或下降，生活负担日益加重，并且无打算提前还款的人。

而等额本金还款法，由于借款人本金归还较快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因为

适用当前收入较高者，或预计不久将来收入大幅度增长，准备提前还款人，则较为有利。

【想要提前还贷的TX进来看看】

一、有两类人不适合提前还房贷

■还款时间已经高于贷款期限一半以上的贷款者：

房贷期已过一半以上的等额本息贷款人，此时一半以上甚至80%以上的利息已经还完，

所剩还款项主要是本金，提前还贷意义不大；此外，一旦提前还贷，那么再需要向银行借款，

相对就较困难了;

■有多渠道投资的房贷人，投资收益高于银行利息：

在提前还款前，还贷人最好考虑近期是否存在投资计划。不少消费者已经习惯了一旦手上

有钱就拿来提前还贷，而碰上好的投资项目又再去贷款投资或经营。事实上，经营性贷款利

率要比房贷高得多。如果投资项目收益能超过房贷利率，就应该考虑投资;

二、提前还贷三大注意事项

■询问银行各家银行对于提前还贷的规定是不一致的，所以消费者在决定提前还贷前要弄清

贷款银行的操作流程，是否需要交违约金等。（注：各家银行提前还款，一定要提前咨询、

预约还款时间）

■办理退保

■把握还款时机对于采取等额本息还款法的消费者来说，月供的组成包括本金和利息，对于

贷款者来说，在贷款期限的1／3－1／2年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而

在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。因此，如果贷15年，已偿还6年，

此时就没太大必要提前还款。消费者可以把多余钱投入到基金、股票或其他投资产品中来升

值;

三、提前还贷的方式

■提前还贷方式有讲究

提前还贷一般有两大类方式：第一类是将所剩贷款一次性全部提前还清；第二类是提前还

一部分贷款。

具体而言，第二类提前还款方式还分4种不同的还法，分别为：

①.提前还款一部分，选择月供不变，但缩短还款期限；②.部分提前还款，减少月供，但还

款期限不变；③.部分提前还款，减少月供，同时缩短还款期限；④.部分提前还款，增加月

供，缩短还款期限。

这4种不同的还贷法效果不同;

■提前还贷先和银行沟通

提前还贷方式中，只有缩短贷款期限才是节省利息的关键因素。因此，购房人提前还贷时，

要根据自己的情况尽量缩短还款年限。另外，目前，省城多家银行对提前还贷有限制性规定，

有的设置了提前还贷的最低额度，有的还收取违约金。为此，银行人士提醒，如果客户想在

年底提前还贷，最好与银行沟通，确定是否需要提前预约，以避免出现不必要的利息支出

等额本金还款法：

设贷款额为a，月利率为i，年利率为I，还款月数为n，an第n个月贷款剩余本

金a1=a,a2=a-a/n,a3=a-2*以次类推

还款利息总和为Y

每月应还本金：a/n

每月应还利息：an*i

每期还款a/n +an*i

支付利息Y=（n+1）*a*i/2

还款总额=（n+1）*a*i/2+a

按等额本息还款法：

设贷款额为a，月利率为i，年利率为I，还款月数为n，每月还款额为b，还款

利息总和为Y

1：I＝12×i

2：Y＝n×b－a

3：第一月还款利息为：a×i

第二月还款利息为：〔a－（b－a×i）〕×i＝（a×i－b）×（1＋i）^1＋b

第三月还款利息为：｛a－（b－a×i）－〔b－（a×i－b）×（1＋i）^1－b〕｝×i

＝（a×i－b）×（1＋i）^2＋b

第四月还款利息为：＝（a×i－b）×（1＋i）^3＋b

.....

第n月还款利息为：＝（a×i－b）×（1＋i）^（n－1）＋b

求以上和为：Y＝（a×i－b）×〔（1＋i）^n－1〕÷i＋n×b

4：以上两项Y值相等求得

月均还款:b＝a×i×（1＋i）^n÷〔（1＋i）^n－1〕

支付利息:Y＝n×a×i×（1＋i）^n÷〔（1＋i）^n－1〕－a

还款总额:n×a×i×（1＋i）^n÷〔（1＋i）^n－1〕

注:a^b表示a的b次方。

据此公式可以用excel制作房贷计算器 。