2022年房屋租赁业税收征管调研报告范文

房屋租赁业税收征管调研报告范文

近年来，随着国民经济迅猛发展、社会城镇化进程不断加

快和城镇建设规模不断扩大，房屋租赁市场日益活跃起来，工

业、商业、住宅和办公等各类房屋的租赁活动不断增多，城镇

房屋出租业得到了快速发展，这对发展经济和改善居民生活起

到积极的推动作用，但房屋出租户纳税意识淡薄，租赁双方由

于受经济利益的影响，想方设法隐瞒房屋租赁收入，这给房屋

租赁业税收征管工作带来相当大的困难，房屋租赁业税收流失

现象较为普遍。

一、房屋租赁业税收征管存在的问题

1、房屋租赁大部分是个人与个人之间的租赁，收入控管

难。

（1）房屋租赁行为大部分是出租户将私有房屋出租给个人

生活居住及出租给小型私营企业或个体经营者，因承租者业务

较小，交纳房屋租金大部分是即时租赁，即时收取租金，不需

要开具发票，业主多以自制收据或白条代替正式发票，租赁收

入核查难度大，税源难以控制。

（2）有相当部分私房出租户一年签订一次合同，一次性结

清租金，有的甚至一次性结清几年房租，由于税务机关对租赁

信息掌握的滞后，无法及时到出租户，承租户又不愿代为缴

纳，给税款征收工作带来困难。

（3）部分下岗职工或不达起征点的业户对国家下岗再就业

和不达起征点税收优惠政策精神片面理解，认为减免的税收应

包括缴纳房产类税收，加之税务机关税法宣传力度的不到位，

纳税人对房产税收的征管产生不少怨言，抵触情绪很大。

2、租赁双方恶意勾结，降低计税依据，租赁收入认定难。

（1）出租方将房屋出租后，正常使用和结算租金的是正式

租赁合同，但为了达到少缴税的目的，提供给税务却是虚假的

合同（甚至是经过公证处公证的假合同），其合同金额远远低

于原始签订并实际操作的合同，而税务机关对其收入取证相当

难，由于其手续完备，税务机关只能按照虚假合同计征税收，

虽然税务机关有核定征收权限，但实际征管工作中难以操作。

（2）出租方将房屋出租后，不签订房产租赁合同，以内部

承包名义，签订虚假的联营承包合同，按期从承租方取得固定

收入，变相将实际的租金收入人为地转化为联营利润，税务机

关难以认定。

3、特权思想严重，政府机关的税款征收难

政府机关作为政府的财政供给对象，作为一个政府行政管

理部门，发生房屋租赁纳税义务，理应带头缴纳相关税

（费），但实际上这些单位特权思想占主导地位，内部资产账

目不清，纳税意识非常淡薄，出租房产与自用房产混在一起，

偷逃出租房屋的税款，或以各种理由不缴或少缴出租房屋税

收，加大了税务机关的征管难度，给社会带来很大的负面影

响。

4、政府职能部门管理弱化，部门信息取得难。

由于城镇化进程不断加快，银行利率不断降低，许多人将

购置房产作为一种投资行为，这对市场经济的发展无疑是件好

事，但由于目前政府职能部门管理的弱化，房屋租赁市场基本

上处于管理无序、监督不力的状况。房屋出租经营是一项特殊

的经济活动，按照有关部门的规定，房屋租赁经营应取得房产

管理部门颁发的《房屋租赁许可证》、公安部门颁发的《房屋

租赁治安管理许可证》和乡镇街道办事处签订的《房屋租赁计

划生育责任书》等，但在实际工作中，经调查发现房屋出租基

本上没有纳入这些部门的监管范围，税务机关要想从这些部门

获取有价值信息难度可想而知。

5、税收法律法规不完善，税收政策执行难。

（1）根据税法规定，房屋出租要缴纳营业税及附加、印花

税、房产税，以及按收入扣减一定的费用依10%或20%的税率缴

纳个人所得税等，税收负担较重；而自行经营的纳税人仅按房

产原值减除10-30%后的余额后，按1.2%的税率征收房产税，税

收负担则相对较轻，不同的经营方式，税收负担差异较大，有

失税收公平原则，税款征收难度大。如，面积为200平方米、

原值90万元的房屋，年出租租金收入9.6万元，按原值计算年

应缴纳房产税0.86万元，而出租经营按租金收入计算年应缴纳

各项税收2.89万元，为自行经营按原值的3.34倍。

（2）国家税务总局1998年下发《关于加强对出租房屋房

产税征收管理的通知》文件规定“对出租房屋征收房产税，出

租房屋的单位和个人未按规定向房产所在地税务机关申报纳

税，在清理检查时，可规定承租人为房产税的代扣代缴义务

人”，在实际征管工作中具有很强的现实操作性，但上述规定

与现行《征管法》和《营业税暂行条例》相违背，容易引起税

务纠纷，还会纵容纳税人不主动履行申报纳税义务。

（3）房屋租赁税收涉及税种众多，计税依据也不尽相同，

操作上极不方便，给税收征管带来诸多不便，不便于征纳双方

的理解和执行，不同

行政区域适用税种的多寡，会产生税负不公，容易造成征

纳矛盾的激化，有损税法尊严。

6、税源零星分散，税源监控难。

（1）房屋出租税收征收成本高，征收效率低下，在“任务

至上”的计划管理和税收考核体制下，往往对面广量小、税源

分散的房屋出租税收没能给予足够重视，加之监控手段落后，

国家税收法规相对滞后情况，造成了许多出租户游离于税收监

管之外，使税收增长速度远远低于其税源增长速度。

（2）房屋出租点多面广，收入较为隐蔽，而基层税务机关

人手又少，征管力量薄弱，加上享受不达起征点或下岗再就业

税收优惠的个体工商户在办理税务登记证和相关减免税手续

后，就不再申报缴税，对于已养成“以税控管”习惯的基层税

务机关来说税源控管难。

二、强化房屋租赁业税收征管的建议

1、完善税收法律，规范税款征收。

（1）完善税收法律体系。提高房产税收政策的立法层次，

使房屋租赁业税收征管有章可循，借鉴国际经验，坚持“宽税

基、少税种，低税率”的原则，将房屋租赁业税收如房产税、

土地使用税等税收合并统一征收营业税，设计合理的房屋租赁

业营业税税率，建议选择10%—20%之间较为适宜。

（2）完善房屋租赁监管法规。一是规范房屋租赁市场政策

税收监管措施，建立房屋租赁市场指导租金制度，以市场租金

价格为依据，政府测算、制定并公布阶段性租金，宏观引导房

屋租赁市场的良性发展，并实行房屋租赁登记备案程序，发生

房屋租赁行为，租赁双方必须签订房产管理部门印制统一格式

的房屋租赁合同，合同金额执行房产管理部门统一制订的政府

指导价，合同事项中注明应缴纳的税款和合同需报送税务机关

备案等事项；二是考虑到出租方会通过合同、协议将税负转嫁

给承租方，法律应明确规定房屋出租方出租房屋如果没有按期

申报纳税，限定承租方在规定期限内到出租方，并要求出租

方按规定缴纳税款及滞纳金，否则承租人将承担连带纳税义

务，也可以通过法律规定直接由承租方缴纳或由承租方担负代

扣代缴义务。

（3）改变房产税收计税依据。科学认定房产出租行为经营

方式，租赁双方必须提供实行房产证、身份证、营业执照、税

务登记证和承租合同等资料，确保能准确区分房屋自营行为和

租赁行为，对自营行为改从原值征收为从市值征收，定期评估

房产价值，使计税价值与房屋实际价值相差不大，从而实现从

值与从价征收的税负相对公平。

2、加强登记管理，健全征管档案。

（1）加强登记管理。要求房屋出租人发生纳税义务，自租

赁之日起30日内，按照《征管法》的规定持房屋产权证明、租

赁合同、居民身份证等资料，到房屋所在地主管税务机关办理

税务登记或临时税务登记。

（2）加强部门配合。结合房地产税收一体化管理，加强与

国税、地税、公安、工商、房产、土地和城建等职能部门的联

系，建立科学的信息采集机制，积极开展房屋出租税源普查，

充分掌握房屋租赁的第一手资料，将所采集的资料与征管信息

进行比对，真正建立起分街道、分经济类型的税源档案，使税

源信息涵盖房产原值、租金收入、产权所有者、承租者及经营

方式等各个方面。

（3）加强信息管理。建立房屋租赁业的协税、护税、动态

的网络信息平台，开发出租房税收管理软件，规范数据信息采

集过程，对房屋租赁实施动态监控，实现数据资源信息共享。

3、强化宣传力度，提升纳税意识。

按照“贴近生活、贴近工作和贴近纳税人”的三贴近原

则，充分利用媒体，做好房产税收政策的宣传工作。

（1）房屋租赁涉及到社会各方面，有机关、企事业单位、

个体工商户和个人等，还有不少中介机构和服务性单位参与其

中，针对房屋租赁税收政策性强、涉及面广、税源分散、征管

难度大、纳税意识差、税收流失严重的实际情况，采取广播、

电视、报纸、政务公开栏、办税服务厅等多种渠道，广泛宣传

房屋租赁税法，帮助纳税人树立依法主动申报纳税的观念。

（2）发挥街道和社区居委会工作优势，采取逐户走访、个

别宣传、文体活动等多种形式宣传和普及税法知识，把房产税

收征管与社区评先评优相结合，提升纳税人的纳税意识，在全

社会真正形成诚信纳税的良好氛围。

（3）广泛宣传依法诚信纳税典型，曝光涉税违法犯罪大案

要案，强化震慑教育作用，提高纳税人的税法遵从度和税法宣

传的针对性和实效性。

4、探索征管方式，实施源泉控管。

依据纳税人取得的租金特点，分别采取“查账征收”、

“核定征收”和“以票控税”三种征管方式。一是对租金收入

申报属实，能提供真实有效的合同、协议和收费依据的，以实

际取得的租金收入按税法规定依法计算征收各项税款；二是对

不申报租金收入或申报不实的，不能提供合同、协议和收费依

据或提供的合同、协议和收费依据记载的租金收入明显偏低

的，由主管地方地税机关按照房产管理部门制订的政府指导租

金标准，以纳税人实际出租的房屋建筑面积和适用的租金标准

计算出的应税租金收入，依法计算征收各项税款；三是将“以

票控税”作为房屋租赁业税收征管的一项重要手段，通过税务

统一发票对税源进行监管，要求承租方办理租金结算手续时应

取得租赁业统一发票，出租人凭经过房产管理部门监证的租赁

合同开具租赁业统一发票，对取得租赁收入未开具租赁业统一

发票的出租人或未能取得租赁发票的承租人，按照《征管法》

和《发票管理办法》的规定予以处罚。

5、发挥协税作用，依法委托代征

（1）建立规范化管理的私房租赁市场，根据房产税收征管

的特点，依法委托街道办事处（居民委员会）、乡镇政府（村

民委员会）、物业管理单位、建设管理部门等单位，按照税务

机关提供的政策依据和征管办法，代征出租房屋税款，并定期

反馈房产税收征管信息。

（2）利用政府行政手段和财政

会计核算中心的财务管理职能，全面准确核算行政事业单

位经营房产原值和房租收入，在准确掌握征管基础资料的前提

下，计算房产租赁税收的应纳税额，依法委代核算中心将房屋

租赁税款集中划缴入库。

6、加大稽查力度，打击违法行为。

一是深入分析房屋租赁行为的新动向、新特点，有的放矢

地开展房产税收专项检查，将重点稽查与日常征管有机结合，

整顿和规范房产税收秩序，实现以查促管，以查促收，建立以

执法责任制为主体的岗责体系和税务系统内部横向和纵向信息

交流的征管体系，提高税务稽查效能；二是加大处罚力度，实

施小税重罚，定期向社会公布房屋出租的税款征收、减免税、

停歇业、处罚等情况，曝光涉税违法犯罪行为，教育纳税人，

震慑不法分子，设立举报电话或信箱，接受社会监督。

内容总结

（1）二、强化房屋租赁业税收征管的建议

1、完善税收法律，规范税款征收

（2）依据纳税人取得的租金特点，分别采取“查账征收”、“核定征收”和“以票

控税”三种征管方式