二手房买卖流程及注意事项

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二手房买卖流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋

所有权证》的房屋转移给他人的过程。二手房买卖又称存量房买卖,是买方通过交付房款,卖

方将房屋交付给买家,并办理过户登记的过程。二手房买卖办理流程：购房资格核验(住宅

类)——网签合同——地税部门核定契税——房屋发证大厅办理房屋所有权证。

二手房买卖以下步骤要了解清楚:

１、了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件，包

括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案；

3、签合同：如卖方提供的房屋合法,可以交易，买方可以交纳购房定金(但不是商品房

买卖的必经程序)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时

间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

４、申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,管理部门要查验有关证

件,审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得

到其他产权共有人书面同意的情况，则拒绝申请。

5、立契。房地产交易管理部门审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

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６、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经

济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,

买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

８、买方付清所有房款领取房屋所有权证，卖方交付房屋并结清物业费。

二手房买卖新政策及常见避税手段

2013年二手房买卖新政策主要有二手房交易中的个人所得税由交易总额的1%调整为

按差额20%征收和二手房２０%个税不得转嫁购房者。

2０１3年3月1日晚间，国五条细则落地，其中对二手房事项的规定为:对出售自有住

房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依

法严格按转让所得的20%计征。２0%个税一经公布就引发楼市讨论热潮，很多购房者质疑

这个税费会增加购买二手房的成本，因为在现有的二手房交易过程中,大部分税费是由买方

来承担的。随后住建部官员表示二手房20％个税不得转嫁给购房者。

二手房买卖避税手段

假离婚是国五条细则出台之后楼市传的最火的避税办法之一。根据规定，对个人转让

自用5年以上,并且是家庭惟一生活用房取得的收入，免征个人所得税。一般来说,家庭关系

是指配偶关系,也就是说,夫妻双方的第二套住房在转让时要缴纳个人所得税。许多夫妻便通

过假离婚的形式进行避税。

二手房合同价格远低于实际价格:做低合同价，能避就避。“做低合同价”是二手房市场

买卖双方最常用的避税方式。

有意压低交易价格：二手房买卖双方故意压低房屋实际成交价格,欲达到少缴税的目

的。对于“有意压低成交价”的做法,第一,其违反税收政策,政府对此违规行为也即将加大监管

力度,风险性较大;第二，从购房者角度来看,当此房产再次出售时,先行做低的“购买价”将拉大

二手房买卖差额,反而再次增加出售成本，得不偿失。

协议延期办理产权变更：这种避税方式看上去有理有利，但其背后却暗藏着巨大的法

律风险，稍不留神，就有可能让二手房买卖双方落得一个 “贪小便宜吃大亏”的下场。假赠

予方式

假赠予真买卖，暗箱操作：在新政策颁布后，不少业主通过“假赠予”偷逃个人所得税

和营业税等。这是二手房买卖双方为达到“避税”目的,本无亲友关系，私下交易后，却以此

名义经过公证将房产进行“赠予”。

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二手房交易常见陷阱，买卖要注意什么？

二手房市场鱼龙混杂,特别是在政策暂未明确的状态下无论是买房还是卖房都需要多一

个心眼，二手房交易过程中,常见购房陷阱需要了解清楚。在二手房买卖过车中，买方和卖

方各需要注意什么呢?

二手房交易常见购房陷阱

阴阳合同陷阱：“阴阳合同”是指除了签署一份实际成交价的合同之外，再签一个低于

实际交易价的假合同，将假合同作为申报纳税的依据,以达到减少交税的目的。签订房屋买

卖合同应当遵守国家政策法规有关规定，按照市场交易规则进行。

卖房者并非房主本人：二手房交易中,不仅有“假房主”，还有假房产证、假信息等。二

手房交易中,经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况，因此购房者交出了定

金并与卖房人签了合同，如果买卖生变，追讨定金也是费时费力的事。

中介合同有陷阱：大部分二手房都是通过中介来成交的,为了快速达成买卖协议好提取

中介费,部分不法中介经常在合同上耍小聪明,蒙蔽买卖双方。买卖双方在签订合同时，最好

把和中介有关的条款写入合同中,同时还要注意合同中隐藏的陷阱。

中介扮买主吃差价:一些中介经纪人在到价格较低的房源时，往往还不断向房主压价,

如果房主急售，真的同意了这个较低的价格,店里其他经纪人就会扮作买房人与房主签合同。

然后通过委托公证等方式,再次加价将房子出售,赚取差价

购房合约陷阱：买家在签订合同时，一定要检查合同上有没有不公正条款，一旦发现

立即当面指出，检查清楚前不要签字。另外，像卢先生遇到的情况,在没有双方签字盖章的

情况下,合同上的涂改是无效的，如果房东拒不履行合同约定的款项，卢先生可以申请法律

程序。

二手房买卖过程中 卖房者如何规避风险

第一、选取品牌中介。第二、交钥匙要谨慎。第三、不要轻易提前交房。第四、合同

细节要讲清。第五、私下交易要看清。

二手房买卖过程中买方需要注意的事项

第一、核实房主真实身份;第二、附属设施最好在合同中约定；第三、维修基金要结清；

第四、户口迁出要慎约时间和责任；第五、前期费用要结清；第六、房款分两次支付最安全;

第七、约定违约偿付时间。

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