农村信用社个人住房按揭贷款实施细则及操作流程

农村信用社个人住房按揭贷款实施细则及操作流程

第一章 总则

第一条、为规范农村信用合作联社（简称联社）个人住

房按揭贷款业务操作与管理，有效防范和控制贷款风险，根

据《河南省农村信用社信贷管理基本制度》、有关文件规定，

制定本细则。

第二条、本细则适用于一年期（不含）以上的按揭贷款。

一年期（含）以内的贷款适用于一般贷款管理规定。

第三条、按揭贷款不论金额大小，均需报联社贷款管理

委员会审批。

第二章 操作流程

第四条、房地产开发企业及按揭项目准入操作流程

1、业务发展部受理房地产开发企业及按揭项目准入申

请，客户经理进行现场调查，同意后报联社贷款管理委员会

审批议。

2、业务发展部对客户经理调查意见进行审议，同意后

上报联社风险管理部；

3、风险管理部收到业务发展部上报资料后进行初步审

查，并在申请审批表签署初审意见，转交贷款管理委员会审

批；

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4、经审批后业务发展部执行；

第五条、业务发展部准入操作流程

对新增评估机构、房地产经纪机构、担保机构、保险机

构等与按揭贷款业务相关的其他合作机构的准入，由联社业

务发展部负责调查、并按程序转交风险管理部及贷款管理委

员会审查审批。

第六条、个人住房按揭贷款业务流程

1、客户申请

2、客户经理受理申请并调查，并在申请审批表上签署

同意意见后报风险管理部审查；

3、风险管理部审查同意后上报联社贷款管理委员会审

查审批；

4、贷款发放：

业务发展部客户经理、主任在合同上签字同意后，按合

同约定要素打印借据，然后由客户、客户经理 、主任依次

签字、分发凭证。

借据不得手工填写。

贷款发放后及时打印全部还款计划表交付客户。

6、贷后管理按联社有关规定执行；

7、贷款收回。

第七条、上报材料

1、合作机构准入申请审批表：一式二份，业务发展部

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（房地产开发企业准入）、企业各一份；

2、按揭项目准入申请审批表：一式二份，联社、企业

各一份；

3、按揭业务合作协议：一式二份，联社、合作机构各

一份；

4、个人住房借款申请审批表：一式二份、业务发展部、

借款人各一份（相关证明应粘贴，）；

5、谈话笔录：一份，审批后业务发展部保管，可粘贴

在《个人住房借款申请审批表》内。

6、其他材料。

第三章 帐务处理

第八条、个人住房按揭贷款在1244科目01个人住房

按揭贷款子科目核算。放款人员凭放款通知单进行放款，并

打印一式六联“贷款借据”，分别为：卡片帐、借方传票、贷方

传票、收款人回执、借款人回执、信贷员留存；

会计分录 借：1244-01个人住房按揭贷款

贷：存款类科目

第九条、个人住房按揭贷款每月20日为还款日。其中

利息收入（含罚息）在5011贷款利息收入科目下设07按揭

贷款利息收入子科目核算。

会计分录 借：存款类科目

贷：1244-01个人住房按揭贷款（本金）

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贷：5011-07按揭贷款利息收入

第十条、贷款逾期及形态调整

住房按揭贷款逾期后应分别进行科目、形态调整。

1、四级分类：贷款逾期后综合业务系统自动将逾期部

分金额调入1264其他逾期贷款科目，如果客户帐户存款足

够，综合业务系统自动优先收回逾期贷款利息（含罚息）及

本金（利息优先）。

2、五级分类：按五级分类有关规定，按揭贷款逾期或

借款人出现不利的还款因素，需重新认定贷款五级分类形态

的，应手工调整信贷管理系统中的贷款形态。

第四章 限制性条款

第十一条、客户户籍条件

凡具有长垣县辖区居民户口或在长垣县辖区定居、务工

或投资经商的外地公民均可申请个人住房按揭贷款。

本条只适用按揭贷款，一般贷款仍按有关属地及跨区贷

款管理规定执行。

第十二条、首付比例

1、一手房：

首套住房144M²（含）以下的，首付比例不低于30%；

144M²以上的，首付比例不低于30%。

2、二手房。首付比例不低于50%。

3、二套住房贷款首付比例原则上不低于50%；

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对同一借款人购买二套以上住房的，应遵循套数越多、

首付比例越高、期限越短的原则。

二套住房的认定：以借款人家庭(包括借款人、配偶及

未成年子女)为单位认定房贷次数。已利用住房公积金贷款或

银行贷款购买住房的家庭，再次向联社申请贷款时，应按第

二套房贷政策执行。

已利用住房公积金贷款或银行贷款购买首套自住房的

家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次

向信用社申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执

行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息

系统出具的家庭住房总面积查询结果，否则均按二套房政策

执行。

第十三条、期限

1、住房按揭贷款不超过20年；

2、借款人年龄加上贷款期限不超过65年；两（含）个

以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的

认定贷款期限；

3、二手房做抵押物的，该房屋建成年限原则上不超过

15年，或房龄+贷款年限≤35年；

4、用于抵押的房产、地产，不超过该房产或地产的有

效土地使用年限（剩余使用年限）。

第十四条、利率

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1、住房贷款利率按人民银行有关管理规定执行；

2、住房贷款利率原则上采用浮动利率计息方式；

3、首套住房原则上144M²（含）以下的按人民银行公

布的同期限、同档次基准利率下浮不超过30%、144M²以上

的下浮不超过15%；

4、二套住房的按人民银行公布的同期限、同档次基准

利率上浮10%，对于借款人贷款购买第三套（含）以上住房

的，需进一步提高利率。

第十五条、贷款金额

1、个人住房贷款金额由各信用社根据借款人所购买的

房屋的抵押率、借款人的首付比例、还本付息能力和个人信

用状况确定；

2、所购住房市场价值取所购住房评估价或交易价的较

低者。

3、联社应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房

贷款的月房产支出与收入比控制在50%(含)以下，月所有债

务支出与收入比控制在55%(含)以下，并同时参考借款人的

其他负债、赡养抚养支出确定。

房产支出与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款

额+月物业管理费)/月均收入

所有债务与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还

款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额)/月均收入

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上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的

可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申

请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请

的贷款，如信用社考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应

该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款

也应相应的把配偶的债务一并计入。

第十六条、提款条件

1、对于一手个人住房贷款，贷款资金按约定一次性转

入房地产开发企业在信用社开立的账户上；

2、对于二手房贷款，应将贷款资金划至买卖双方共同

指定的账号。

第十七条、保证金、阶段性担保及解除

1、与联社建立合作关系并承诺承担阶段性连带责任担

保的房地产开发企业、经纪公司、担保公司等合作机构，应

按其担保贷款余额的相应比例（不低于5%）存入保证金，

实行专项存储、专户管理。保证金比例由联社确定，信用社

不得自行约定。

2、对于提供阶段性保证担保后发放贷款的，贷款人应

关注借款人所购房产的相关情况，待房产具备办理房屋所有

权证的条件时，应督促合作机构协助借款人及时办妥房屋所

有权证并落实抵押登记，取得《房屋他项权证》后，担保人

阶段性担保责任解除。

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3、抵押权预告登记

预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动

产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将

来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以

就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售

的住房再次出售或者进行抵押。

预购商品房抵押权预告登记需提供材料：

①登记申请书（提交原件）；

②申请人身份证明（核对原件，提交复印件）；

③预购商品房预告登记证明（提交原件）；

④主债权合同（提交原件）；

⑤抵押合同（提交原件）；

⑥已登记备案的《商品房买卖合同》（提交正本原件）；

⑦商品房销售专用发票和销售结算单（提交原件）；

⑧当事人同意办理预告登记的书面约定（提交原件）；

⑨房管局认为必要的其他证明材料。

预购商品房抵押权预告登记后，自预购商品房初始登

记完结之日起，三个月内申请房屋抵押权登记。在三个月内

申请房屋抵押权登记的，不必先注销抵押权预告登记，可直

接申请转房屋抵押权登记；在三个月内未申请房屋抵押权登

记的，预告登记失效，之后再申请房屋抵押权登记的，需先

申请办理抵押权预告登记注销；

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农村信用合作联社

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