房产税实务要点和优惠政策

房产税实务要点和优惠政策

⼀、房产税的纳税义务⼈

1.房产税是财产税性质的⼀种税，房产税暂⾏条例规定，房产税由产权所有⼈缴纳。

2.产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。

3.产权出典的，在出典期间，因为房产的产权所有⼈已⽆权⽀配房产，房产税由承典⼈缴纳。为了便于征收管理，保证

房产税及时⼊库，产权所有⼈、承典⼈不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，房产税暂⾏条例规

定，由房产代管⼈或者使⽤⼈缴纳。

4.纳税单位与免税单位共同使⽤的房屋，按各⾃使⽤的部分划分，分别征收或免征房产税。

5.⽆租使⽤其他单位房产的应税单位和个⼈，代缴纳房产税。

6.融资租赁的房产由承租⼈缴纳房产税。

7.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括⾃营和出租）的代管⼈或使⽤⼈缴纳房产税。

8.凡以分期付款⽅式购买使⽤商品房，且购销双⽅均未取得房屋产权证书期间，应确定房屋的实际使⽤⼈为房产税的纳

税义务⼈，缴纳房产税。

9.军队⽆租出借的房产，由使⽤⼈代缴房产税。

10.不论是否取得房产证，若属于房产税的纳税义务⼈，则应按规定缴纳房产税。

11.由于转租者不是产权所有⼈，因此对转租者取得的房产转租收⼊不征收房产税。房产转租，不需要缴纳房产税。

⼆、房产税的纳税义务发⽣时间

1.纳税⼈⾃建的房屋，⾃建成之次⽉起征收房产税。

2.纳税⼈委托施⼯企业建设的房屋，从办理验收⼿续之次⽉起征收房产税。

3.尚未决算但提前⾃⽤房产需要征收房产税。

4.购置新建商品房，⾃房屋交付使⽤之次⽉起计征房产税和城镇⼟地使⽤税。

5.购置存量房，⾃办理房屋权属转移、变更登记⼿续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次⽉起计征房产税和城

镇⼟地使⽤税。

6.出租、出借房产，⾃交付出租、出借房产之次⽉起计征房产税和城镇⼟地使⽤税。

7.房地产开发企业⾃⽤、出租、出借本企业建造的商品房，⾃房屋使⽤或交付之次⽉起计征房产税和城镇⼟地使⽤税。

8.融资租⼊的房产，在合同约定租赁开始⽇期的次⽉缴纳房产税，合同没有约定租赁开始⽇的，⾃租赁合同签订的次⽉

缴纳。

9.纳税⼈因房产、⼟地的实物或权利状态发⽣变化⽽依法终⽌房产税、城镇⼟地使⽤税纳税义务的，其应纳税款的计算

应截⽌到房产、⼟地的实物或权利状态发⽣变化的当⽉末。

10.《暂⾏条例》规定：房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、⾃治区、直辖市⼈民政府规定。由于《暂⾏条

例》授权了各地省级政府规定具体的纳税期限，所以在实务出现了⽐较⼤的差异。

例》授权了各地省级政府规定具体的纳税期限，所以在实务出现了⽐较⼤的差异。

三、哪些房产要交房产税

1. 位于城市、县城、建制镇和⼯矿区的房产，要交房产税。城市是指经国务院批准设⽴的市。包括市区、郊区和市辖县

县城；不包括农村。县城是指未设⽴建制镇的县⼈民政府所在地；建制镇是指经省、⾃治区、直辖市⼈民政府批准设⽴

的建制镇；仅指镇镇府所在地，不包括所辖⾏政村。⼯矿区是商业⽐较发达，⼈⼝⽐较集中，符合国务院法规的建制镇

标准、但尚未设⽴镇建制的⼤中型⼯矿企业所在地。

2. 开征房产税的⼯矿区必须是经省、⾃治区、直辖市⼈民政府批准。

四、哪些房产要交房产税

（⼀）房产

1.“房产”是以房屋形态表现的财产。

2.房屋是指有屋⾯和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避⾬，可供⼈们在其中⽣产、⼯作、学习、娱乐、居住或

储藏物资的场所。

3.独⽴于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、⽔塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻

璃暖房、砖⽡⽯灰窑以及各种油⽓罐等，不属于房产。

（⼆）附属设施

1.为了维持和增加房屋的使⽤功能或使房屋满⾜设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施要交

房产税。主要有：暖⽓、卫⽣、通风、照明、煤⽓、消防、中央空调、电⽓及智能化楼宇等设备；各种管线，如蒸⽓、

压缩空⽓、⽯油、给⽔排⽔等管道及电⼒、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。（如消防设施：企业配置

的凡是以房屋为载体、不可以随意移动的消防设施性质上属于应缴纳房产税的配套设施，⽆论是否计⼊固定资产原值，

均应纳⼊房产原值缴纳房产税。如果是可以随意移动的灭⽕器材，则不需要缴纳房产税。

2.属于房屋附属设备的⽔管、下⽔道、暖⽓管、煤⽓管等从最近的探视井或三通管算起，电灯⽹、照明线从进线盒联接

管算起。

3.⽆论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计⼊房产原值，计征房产税。

4.对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计⼊房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备

和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计⼊房产原值。

（三）⼟地

1.对按照房产原值计税的房产，⽆论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得⼟地使⽤权⽀付的价款、开

发⼟地发⽣的成本费⽤等。

2.计⼊房产原值缴纳房产税的⼟地价款根据房产所在宗地的容积率确定。容积率⼩于0.5的，以“单位⼟地成本*房产建筑

⾯积*2倍”计算的价款并⼊房产原值，按10%-30%的扣除率计算出计税余值计税；容积率⼤于0.5的，将整宗⼟地价款并

⼊房产原值，按10%-30%的扣除率计算出计税余值计税。

（四）其他

1.房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使⽤或出租、出借的商品房

应按规定征收房产税。

2.凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地⾯以下的建筑、

地下⼈防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

地下⼈防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

3.加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。

五、怎么算房产税

（⼀）房产原值为计税依据

1.房产税依照房产原值⼀次减除10%⾄30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、⾃治区、直辖市⼈民政府规定，

税率1.2%。

2.对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科⽬中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原

价应根据国家有关会计制度规定进⾏核算。对纳税⼈未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评

估。

3.没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

4.⽆租使⽤其他单位房产的房产税问题⽆租使⽤其他单位房产的应税单位和个⼈，依照房产余值代缴纳房产税。

5.出典房产的房产税：由承典⼈依照房产余值缴纳房产税。

6.融资租赁的房产，由承租⼈依照房产余值缴纳房产税。

7.⾃2010年12⽉21⽇起，对出租房产，租赁双⽅签订的租赁合同约定有免收租⾦期限的，免收租⾦期间由产权所有⼈

按照房产原值缴纳房产税。

8.⾃⽤的地下建筑，按以下⽅式计税：

（1）⼯业⽤途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-

30%）]×1.2%

（2）商业和其他⽤途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-

30%）]×1.2%房屋原价折算为应税房产原值的具体⽐例，由各省、⾃治区、直辖市和计划单列市财政和地⽅税务部门在

上述幅度内⾃⾏确定。

（3）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋

视为⼀个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

9.承租他⼈房产⾃⼰装修部分：作为承租⼈不属于房产税的纳税⼈。⽽且房产税是以房屋的原值减去规定的⽐例后的余

值或租⾦收⼊作为计税依据，装修费⽤不应计算缴纳房产税。

10.企业根据法律法规和会计准则规定和要求进⾏的评估增值，例如企业合并、分⽴、股权重组、接受资产投资等，应

调整房产的账⾯价值，并按其账⾯价值计征房产税。企业根据经营需要⾃⾏对房产的原值进⾏的评估增值，⽐如为了抵

押贷款进⾏的评估，房产税仍按照历史成本计征房产税。

（⼆）以房屋租⾦为计税依据

1.房屋出租房产出租的，以房产租⾦收⼊为房产税的计税依据，税率12%。

2.房产⽤于出租的，以房产租⾦收⼊为房产税的计税依据。

3.房产出租的，计征房产税的租⾦收⼊不含增值税如果出租⽅享受免征增值税的，确定计税依据时，租⾦收⼊不扣减增

值税额。

4.出租房屋的租⾦应包括出租的房屋及其他不可分割、不单独计价的各种附属设施及配套设施的租⾦收⼊。对租⾦收⼊

4.出租房屋的租⾦应包括出租的房屋及其他不可分割、不单独计价的各种附属设施及配套设施的租⾦收⼊。对租⾦收⼊

中包含的⽔电费、电话费、煤⽓费等，凡单独计价的可予以扣除；凡不能单独计价或者计价明显偏⾼及划分不清的，由

税务部门核定扣除。

5.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

6.对个⼈出租住房，不区分⽤途，以房产租⾦收⼊为房产税的计税依据，按4％的税率征收房产税。

7.⾃有商业房产部分⾃⽤部分出租征收房产税：

⾃⽤的按照从价计征，按照房产余值计征房产税，出租的按照从租计征，按租⾦收⼊计征房产税。

具体操作如下：

（1）⾃⽤部分按房产原值*（⾃⽤⾯积/总⾯积）来作为计税房产原值。

（2）出租部分，按租⾦收⼊12%计算缴纳房产税。

六、那些房产⽆需交房产税及缴纳优惠政策

1. 个⼈按市场价格出租的居民住房，减按4%征收。

2.企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个⼈出租⽤于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

3. 2019年1⽉1⽇⾄2021年12⽉31⽇，增值税⼩规模纳税⼈可以在50%的税额幅度内减征房产税。增值税⼩规模纳税⼈

原有依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇⼟地使⽤税、印花税、耕地占⽤税、教育费附加、地⽅教育附加

等其他优惠政策的，在正常享受之后，再叠加享受减征50%的政策。

4.国家机关、⼈民团体、军队⾃⽤的房产免征房产税。

5.由国家财政部门拨付事业经费的单位⾃⽤的房产免征房产税。

6.宗教寺庙、公园、名胜古迹⾃⽤的房产免征房产税。

7.个⼈所有⾮营业⽤的房产免征房产税。

8.纳税⼈纳税确有困难的，可由省、⾃治区、直辖市⼈民政府确定，定期减征或者免征房产税。

9.企业办的各类学校、医院、托⼉所、幼⼉园⾃⽤的房产免征房产税。

10.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停⽌使⽤后免征房产税。

11.中国⼈民银⾏总⾏⾃⽤房产免征房产税。

12.军需⼯⼚凡⽣产军品的房产免征房产税。

13.军⼈服务社专为军⼈和军⼈家属服务的房产免征房产税。

14.武警部队专门接待武警内部⼈员的招待所免征房产税。

15.武警部队专为武警内部⼈员及其家属服务所办服务社的房产免征房产税。

16.⾼等学校⾃⽤的房产免征房产税。

17.少年犯管教所的房产免征房产税。

17.少年犯管教所的房产免征房产税。

18.劳改⼯⼚、劳改农场等单位、管教或⽣活⽤房产、⽣产经营⽤房产，均免征收。

19.监狱主要⽤于关押犯⼈的房产免征房产税。

20.由主管⼯会拨付或差额补贴⼯会经费的全额预算或差额预算单位⾃⽤的房产免征房产税。

21.⾎站⾃⽤的房产免征房产税。

22.⾮营利性医疗机构⾃⽤的房产免征房产税。

23.营利性医疗机构⾃⽤的房产，⾃其取得执业登记之⽇起，3年内免征房产税。

24.对疾病控制机构和妇幼保健机构等卫⽣机构⾃⽤的房产免征房产税。

25.⽼年服务机构⾃⽤房产免征房产税。

26.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和⾃收⾃⽀事业单位向职⼯出租的单位⾃有住房；房管部门

向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租⾦标准向居民出租的私有住房免征房产税。

27.⾮营利性科研机构⾃⽤的房产免征房产税。

28.信达、华融、长城、东⽅资产管理公司(以下简称“资产公司”) 回收的房地产在未处置前的闲置期间，免征房产税。29.

应税单位以收取抵押⾦形式出售职⼯住房使⽤权，房屋产权未转移的，暂免征收。

30.被撤销⾦融机构清算期间房地产免征房产税免征房产税。

31.铁道部所属铁路运输企业⾃⽤的房产免征房产税。

32.国家拨付事业经费的各类学校、托⼉所、幼⼉园⾃⽤的房产免征房产税。

33.2004年1⽉1⽇起，钓鱼台国宾馆免征房产税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、⼟地使⽤税免征房产

税。

34.纳税⼈因房屋⼤修导致连续停⽤半年以上的，在房屋⼤修期间免征房产税免征房产税。

35.⾃2004年8⽉1⽇起，对军队空余房产租赁收⼊暂免征房产税免征房产税。

36.青藏铁路公司及其所属单位⾃⽤的房产免征房产税。

37.廉租住房租⾦收⼊免征房产税免征房产税。

38.股改铁路运输企业及合资铁路运输公司⾃⽤的房产免征房产税。

39.凡是在基建⼯地为基建⼯地服务的各种⼯棚、材料棚、休息棚和办公室、⾷堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不

论是施⼯企业⾃⾏建造还是由基建单位出资建造交施⼯企业使⽤的，在施⼯期间，⼀律免征房产税。

40.国家机关、军队、⼈民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，⽤于体育活动的房

产。41.经费⾃理事业单位、体育社会团体、体育基⾦会、体育类民办⾮企业单位拥有并运营管理的体育场馆，同时符

合财税有关条件的，其⽤于体育活动的房产免征房产税。

42. 2019年1⽉1⽇⾄2021年12⽉31⽇，⾼校学⽣公寓免征房产税。

43.⾃2018年10⽉1⽇⾄2020年12⽉31⽇，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，⾃停产停业次⽉

起，免征房产税，企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。

起，免征房产税，企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。

44. 2019年1⽉1⽇⾄2021年12⽉31⽇，对国家级、省级科技企业孵化器、⼤学科技园和国家备案众创空间⾃⽤以及⽆

偿或通过出租等⽅式提供给在孵对象使⽤的房产免征房产税。

45.⾃2019年1⽉1⽇⾄2021年12⽉31⽇，对农产品批发市场、农贸市场（包括⾃有和承租，下同）专门⽤于经营农产品

的房产免征房产税。

46.⾃2019年1⽉1⽇⾄2020年12⽉31⽇，对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使⽤的⼚房免征房产税。

47.⾃2019年1⽉1⽇⾄2020年12⽉31⽇，对饮⽔⼯程运营管理单位⾃⽤的⽣产、办公⽤房产、⼟地，免征房产税、城镇

⼟地使⽤税免征房产税。

48.对公租房免征房产税。

49. 2019年1⽉1⽇⾄2021年12⽉31⽇，商品储备管理公司及其直属库⾃⽤的承担商品储备业务的房产、⼟地，免征房

产税、城镇⼟地使⽤税。

50. 2019年6⽉1⽇起执⾏⾄2025年12⽉31⽇，为社区提供养⽼、托育、家政等服务的机构⾃有或其通过承租、⽆偿使

⽤等⽅式取得并⽤于提供社区养⽼、托育、家政服务的房产、⼟地，免征房产税、城镇⼟地使⽤税。

51.2018年1⽉1⽇起⾄2023年12⽉31⽇，从事⼤型民⽤客机发动机、中⼤功率民⽤涡轴涡桨发动机研制项⽬的纳税⼈，

及其全资⼦公司从事研制项⽬⾃⽤的科研、⽣产、办公房产及⼟地，免征房产税、城镇⼟地使⽤税。

52.2019年1⽉1⽇起⾄2020年12⽉31⽇，从事⼤型客机研制项⽬的纳税⼈，及其全资⼦公司从事研制项⽬⾃⽤的科研、

⽣产、办公房产及⼟地，免征房产税、城镇⼟地使⽤税。