二手房过户交易流程注意事项

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二手房过户交易流程

1、签订《买卖合同》、《房屋交易保障合同》

2、购房资质核验、房源核验

3、资金监管协议

商业贷款：房屋评估——贷款银行面签——首付款资金监管——银行批贷——缴

税过户——领取产权证——办理抵押登记——银行放款

（受理——查询客户资质确定银行——评估——打印《天津市存量房屋买卖协

议》——银行面签——银行审批贷款（备件齐后才可批贷）——物业交割——过

户——抵押登记（各城区抵押时效不同）——出房屋他项权利证（7个工作日）

——银行放款（具体时间看银行额度情况）——全款到账。实际情况您需要咨询

链家门店和相关银行。）

二手房过户资料

1、购房所需证件

身份证明：、护照及译本公证

婚姻证明：结婚证、离婚证及离婚协议书、法院判决书等

户籍证明：户口本、集体户口首页复印件（加盖公章）等

备注：涉及证件的原件和复印件都需要准备

商业贷款所需证件

身份证明：、军官证

婚姻证明：结婚证、离婚证及离婚协议书、法院判决书等

户籍证明：户口本、集体户口首页复印件（加盖公章）等

学历证明：学历证

收入证明：收入证明、近半年或一年流水

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办理过户所需证件

身份证明：、军官证

婚姻证明：结婚证、离婚证及离婚协议、法院判决书等

户籍证明：户口本、集体户口首页复印件（加盖公章）等

备注：如过户房屋产权涉及未成年人，还需提供监护公证、父母身份证、结婚证、

家庭户口本

买卖业务涉及到的税种

二手房交易中，买卖双方还需向税务部门缴纳交易的各类税种。其中契税、印花

税等是必须要缴纳的税种，而个人所得税、营业税等因房产购买年限、是商品房

还是经济适用房的不同在交易中产生不同的税收标准。

1）契税

征收方法：纳税价格×1%（个人首次购买建筑面积90平米以下普通住宅）

纳税价格×1.5%（首次购买建筑面积90-144平米的普通住宅）

纳税价格×3%（购买非普通住宅或非首次购房）

2）个人所得税

征收方法：纳税价格×1%

个人将购买不足5年的住房对外销售，应全额征收个人所得税；个人将购买超过

5年的住房对外销售，如果是业主唯一住房，免征个税，如果不是唯一住房，则

全额征收个人所得税

3）营业税

征收方法：满2年住宅不满2年住宅

普通：无普通与非普通全额征税×5.65%

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非普通住宅：差额×5.65%

4）土地证转让费

征收方法：纳税价格×1%（划拨），（出让）的土地性质无需交纳此项

5）手续转让费：

征收方法：6元/平米

要看准备购买的房产，有没有尾款没还完，如果还有的话，要先去卖方贷款银行

预约提前还贷，这个过程快则15天，慢的话一个月左右。

还有就是，如果有营业税和个税的话，是在过户的时候交的。

以上大概就是这个流程了，一次性快的话，半个月到20天，双方就可以拿到房

本和房款

贷款的话，由于中间过程相对繁琐，快的话要1个月左右，满的话1个半月。

对于二手房：一般是银行审核完贷款，剩余的钱就直接以首付的形式付给卖

家。首先必需由银行认可的担保公司对你作为担保，也要提供个人资料还有原

来产权人的个人资料及产权资料。签订按揭合同，银行会对房屋进行评估，是按

照评估价格的2成或者3或者更高进行贷款。审批通过之后才可以过户，过户后

一般3个工作日钱就可以到卖方账户。

流程：

评估——打协议——面签——批件——进件——出他项——银行——正孚——

放款

详解：

1评估：需要2-3个工作日，二级以上评估公司对房产做现市场价值的估价，出

具书面评估报告;

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所需材料：房主身份证复印件 房地产权证或房权证复印件。

2 打协议：到房屋所在区的房管局办理，买卖双方都要到场，在房管局做备案，

证明交易正在进行，如果后期房屋买卖没有成交，需要到房管局取消协议。

所需要件：买卖双方身份证(复印件一份)、双方手章、房地产权证(复印件一份)、

卖方个人结算账户(复印件一份)。如上次成交到现在超过5年，房本在5年内，

需提供商品房合同或契税票。房改购房还要提供房改协议。除南开和河西区，其

它区都需要提供评估报告。

3 面签：借款人到银行签订借款合同

所需要件：买房，夫妻双方身份证，夫妻双方手章，户口本，结婚证，过户费，

首付款，买卖协议(根据各区房屋需要的复印件不相同，比如南开的房屋需要原

件2份，复印件5份)、评估报告。

4 批件：一般需要3-5个工作日，银行对贷款人的资质进行审核，看贷款人的资

质，比如工作年龄等。

5 进件：进件=过户，对房主进行更名，进件过后出来新房本名字为买方姓名

所需要件 买房：、手章、买卖协议、契税(现金)与银行借款合同

卖方：、手章和房地产权证

进件完成后房管局会出两个取件单，房本取件单，由买方带走，30天买房凭此

取件单到房管局拿新房本;他项取证但，有担保公司带走。

6 出他项：7个工作日后，房管局出一绿本《他项权证》，此证明由银行凭他项

取证但领取，约束房产抵押权，证明该房屋现有贷款，在没有还清贷款前房主对

房屋只有使用权没有买卖权，可租赁，可居住。

7 银行：流程，在银行过一下，款项由银行放至正孚。

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8 正孚：政府的谐音，是国家对资金监管的机构，需要3-5个工作日。

9 放款：资金监管过后银行放款到卖方存折里。

借款人是外地人时需要提供的材料：夫妻双方身份证，户口本，手章，收入证明，

结婚证(离婚证或单身证明)，暂住证，首付款，提供本地联系人。

本地联系人需要提供证件：，户口本，手章，，本地联系人需到场签字。

天津二手房交易流程抵押贷款流程

抵押贷款是指借款人以自有产权房屋为抵押，由银行向借款人发放用于购置房

产、汽车、家具、家用电器、装修等消费的贷款。

申请贷款的借款人应具备的条件

贷款金额、期限、利率及还款方式

1、贷款金额

◆住宅类房屋可贷六成，底商房龄5年以内可贷六成五年，房龄5年以上贷五成

五年。

◆房屋面积60平米以上

◆区域：天津市内六区，北辰，东丽，西青(要求产权清晰，土地性质为国有土

地)

◆需提供借款人近一年还款明细，累计逾期超过15天的不超过2次，累计逾期

超过30天的不超过1次

2、贷款期限

房龄+贷款期限≤40年，贷款期限最长为30年

借款人的年龄+贷款期限最多不能超过65年

天津二手房过户费用有哪些

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方应付的费用：

1、交易手续费：自今年3月1日起，交易手续费由原来按套收取改为按每平方

米计算，即每平方米5元，卖方承担50％的费用。合同印花税：按照房屋实际

成交金额的0．05％缴纳，卖方承担50％。

2、契税：按照房屋实际成交金额的0．75％计算，可由买卖双方约定由一方承

担。在实际操作过程中一般由买方承担，但不排除卖方承担的可能性。中介费：

按照房屋实际成交金额的0．5—2．5％计收，卖方一般支付2．5％。5、过户手

续费：每套50元。

买方应付费用：

1、交易手续费：自今年3月1日起，交易手续费由原来按套收取改为按每平方

米计算，即每平方米5元，买方承担50％的费用。合同印花税：按照房屋实际

成交金额的0．05％缴纳，买方承担50％。

2、契税：按照房屋实际成交金额的0．75％计算，可由买卖双方约定由一方承

担，在实际操作过程中一般由买方承担。权证印花税：每本5元。登记费：如果

房屋属于个人产权，每件收费100元；如果房屋属于其他产权，每件收费200元。

3、中介费：按照房屋实际成交金额的0．5—2．5％计收，买方一般支付1％。

过户手续费：每套50元。维修基金：根据所购房屋的实际情况计算。其他相关

费用：如果牵扯到房屋评估、咨询等，还要收取评估费、咨询费等，根据具体情

况确定收费标准

二手房购买流程

(一)上网或去中介查看房源信息→(二)实地考察看房，确定购房意向→(三)产

权调查、和房主商议合同细节→(四)签订买卖合同→(五)办理贷款手续、支付首

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款→(六)产权(房产、地产)过户，房屋交割→(七)领房产证(卖方收到银行贷款)、

交易完成每月还贷

二手房购买流程详解

一、去正规的网站和中介(步骤一要注意的)：

如果买二手房有中介参与，要知名的中介。中介的收费情况及服务情况要

问清楚。贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去银行。

二、实地考察房屋情况(步骤二要注意的)：

1、房屋自身建筑情况

如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的

家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

2、房屋周围设施

如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居

委会等。

三、看房子产权是否清晰：

1、看房产证(房产证薄薄的几页纸有什么好看")。看以下几点：

(1)有没有房产证，没有的直接就可以不看了。

没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，

他就能把房产证赎回，再给你。这也许是骗人的。

(2)核实房主具体信息

卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致，一般不会

有特殊情况。

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有些房屋有好多个共有人，如果夫妻共有的，那你就要和全部共有人签订买

卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。

(3)要清楚房子有没有贷款

有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看

清楚。

2、查看土地证的情况

我们这郊区的房子土地的使用性质，有一种情况是划拨地，划拨地政府可无

偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的，就是出让地，就对房

屋享有较完整的权利。

划拨地的房，能无限期使用(政府不收回的话)，但不能出售。要出售就要缴

纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般

土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。

还有国人都懂的70年年限，如果运气好，碰到个40、50甚至60年的老房

子(70年的运气不是更好"!祖国母亲大人都还没70岁)，要搞清楚怎么搞......

怎么搞"我也没碰过这种情况，我也不知道怎么搞。问去......

3、去房管局证实以上信息

卖家手上的东西可以隐瞒做手脚，怎么办"去房管局看看吧。

顺便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房

屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。

四、交易前要注意的问题(也是步骤三要注意的)：

1、看二手房的物管费用是否拖欠：

(1)水费。

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要问卖家是否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收

据。

(2)电费、煤气费

不像水费则简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据，你最

好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等(有听中介的人说过，原房

主改装过电表，新房主被的故事)，不过不是专业人士不是很容易看的懂，

怎么办"带个看的懂的哥们一起看房。

(3)、宽带、有线电视等。

一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来。

(4)物业相关费用。

去物业公司问，有没有资金方面的问题，还有过户什么的。

2、注意迁移户口问题。

有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。

如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没

达到，那房子都等于白买。

因此，买房前可到相关部门(街道、居委会、派出所之类)查阅卖家的户口是

否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同

里讲清楚。

五、签订合同时的注意事项(步骤四要注意的)：

1、签订合同：

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房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来

在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些

改动，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。

2、约定付房款：

一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财

者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。为什么"房贷利息低呗!知道民间借贷

利息是房贷的几倍"

3、确定交房注意细节：

(1)交房的时间和条件。

时间约好，条件可以提哪些"比如卖方要负责清空房间，整理干净等。

(2)过户：

①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。

②费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。

二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维

护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税

三项，(其余几项都很少一般就是几百块钱)。“交易税费由乙方承担”是合同中

的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。

前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费，现在房

价没则夸张了，才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是，事先谈好，以房价

让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费

也可以少交几百块。

③上证的人数：房产证上要写几个人的名字;

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④户口迁出：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。

4、明确违约责任：

这事真常有，如果合同签完，原房主A哥突然发现：我去，房价飙升了!!!!

要你退房了。咋办"现在就先明确违约责任，注意以下几点：

(1)合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的

傻字眼。

(2)每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约

金(但是别定太高，太夸张好像法院也不认)

(3)定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约

方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。

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