房产税和土地使用税政策问答

房产税和土地使用税政策问答

房产税

1、如何确定房产税的纳税义务人？没有产权的房产要

不要缴纳房产税？

答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，

房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管

理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、

承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解

决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

房产税是对在城市、县城、建制镇和工矿区范围的房产

征收的一种税，对于产权未确定的，由房产代管人或者使用

人缴纳。

2、如何确定房产税的计税依据？房产税的税率是多

少？

答：房产税的计税办法分为按计税余值计税和按租金收

入计税两种。

（一）对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税

依据。依据房产计税余值计税的适用税率为1.2%。

（二）对于出租的房屋，以租金收入作为计税依据。依

据租金收入计税的适用税率为12%。

3、广州市房产税纳税申报期限、纳税地点有什么规定？

答：（一）纳税期限

每年一次征收，征期为每年的6月至9月；对从租计征

缴交房产税的纳税人，则随营业税的纳税期限申报缴交。

（二）纳税地点

房产税由房产坐落地的地方税务机关管辖。纳税人有

多处房产，且又不在同一地方的，应按房产坐落地点，分别

向所在地的地税机关缴纳房产税。

4、拥有房产的企业使用房屋要缴纳房产税，那是不是

停产或撤销后就无须缴纳房产税呢？

答：根据规定，房产税属于财产税，即使企业停产或撤

销，房屋所有人仍有义务缴纳税款。

5、无租给别人使用房屋或免租期是不是就无须缴纳房

产税？

答：税法规定，纳税单位和个人无租使用其他单位房产，

依照房产余值代缴房产税。对出租房产，租赁双方签订的租

赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人

按照房产原值缴纳房产税。

6、出租的房屋没有产权证是否无须缴纳房产税？

答：税法规定，产权未确定及租典纠纷未解决的，由房

产代管人或者使用人缴纳房产税。

7、目前房产税主要有什么减免税规定？

答：依据《房产税暂行条例》及有关规定，目前房产税

的减免税优惠主要有：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产。“人民

团体”是指经国务院授权的政府部门批准成立或登记备案的

各种社会团体。

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房

产。

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。

（四）个人拥有的非营业用的房产。

（五）经财政部批准免税的其他房产。

8、转租房产租金收入需要计缴房产税吗？

答：根据《房产税暂行条例》和粤地税发[1990]432号

文的规定，对单位和个人将租用的房产再转租所取的租金收

入不征房产税。

9、计缴房产税时，应如何确认与房屋不可分割的附属

设备？

答： 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备

或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气，卫生，

通风，照明，煤气等设备；各种管线，如蒸气，压缩空气，

石油，给水排水等管道及电力，电讯，电缆导线；电梯，升

降机，过道，晒台等。为了维持和增加房屋的使用功能或使

房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属

设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气

及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核

算，都应计入房产原值，计征房产税。

10、基建工地的临时性房屋应否计征房产税？

答：在基建工地为其服务的各种工棚、材料棚、休息棚

和办公室、食堂、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自

建造还是由基建单位出资建造由施工企业使用的，在施工期

间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束后，施工

企业将这些临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从

基建单位接收的次月起，按规定征收房产税。

11、租赁经营单位收取市场建设费需要计缴房产税吗？

答：省局粤地税函[1999]395号文规定：对租赁经营单

位向承租人收取的市场摊位的市场建设费，因租约期满时不

退还承租人，属摊位租金性质，因此按规定征收房产税。

12、居民住宅区内业主共有的经营性房产应该如何缴纳

房产税？

答：根据财税[2006]186号的规定，对居民住宅区内业

主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代

管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除

10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房

产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务

机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计

征。

13、企业将承租的房屋加层、扩建、重建如何计缴房产

税？

答：企业将承租的房产进行加层、扩建或拆除重建，双

方协议对加层、扩建、重建新增加的房屋面积，在若干年内，

由承租企业使用不交房租，期满后承租企业无偿将房产归还

原房主所有，承租企业在无租使用期间，应按规定缴纳房产

税（新增面积按从值计征房产税）。

城镇土地使用税

1、城镇土地使用税的纳税义务人是怎样规定的？

答：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个

人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴

纳土地使用税。

2、未取得土地证的，是否缴纳土地使用税？

答：根据国家税务总局《关于土地使用税若干具体问题

的解释和暂行规定》第四条，土地使用税由拥有土地使用权

的单位或个人缴纳，拥有土地使用权的纳税人不在土地所在

地的，由代管人或实际使用人纳税，土地使用权未确定或权

属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。

3、城镇土地使用税计税依据是什么?

答：城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计

税依据，按照当地政府确定的适用税额计算征收。

4、如何确定城镇土地使用税的纳税义务发生时间？

答：新征用的土地，按照下列规定征收城镇土地使用税：

（1）征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴

纳城镇土地使用税；

（2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地

使用税。

5、城镇土地使用税减免税规定是怎样的？

答：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和《实

施细则》规定的免税项目： 1、国家机关、人民团体、军队

自用的土地； 2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用

的土地； 3、宗教寺庙、公园和名胜古迹自用的土地； 4、

市政街道、广场、绿化地带等公用土地； 5、直接用于农、

林、牧、渔业的生产用地；6、经批准开山填海整治的土地

和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至

10年。7、学校、图书馆（室）、文化宫（室）、体育场（馆）、

医院、幼儿园、托儿所、敬老院等公共、公益事业自用的土

地。8、个人所有的居住房屋及院落用地，暂缓征收土地使

用税。9、由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施

用地和其他用地。

6、通过招拍挂方式取得的土地，应从什么时候开始缴

纳城镇土地使用税？

答：根据《国家税务总局 关于通过招拍挂方式取得土

地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告

2014年第74号）的规定，从2014年12月31日起，通过招

标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，

纳税人应按照《财政部国家税务总局关于房产税 城镇土地

使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，

从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合

同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土

地使用税。

7、以出让方式有偿取得土地使用权，应从什么时候开

始缴纳城镇土地使用税？

答：根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》

（财税[2006]186号）第一条规定：以出让或转让方式有偿

取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的

次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，

由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

8、共有土地使用权如何计算缴纳土地使用税？

答：土地使用权共有的，应按各方实际使用的土地面积，

分别计算缴纳土地使用税。如综合楼分属几个单位使用，按

各自占用的建筑面积计算占用土地面积缴纳土地使用税。其

计算办法是：

应交土地使用税土地面积=该单位使用的建筑面积 *

综合楼使用土地面积（平方米）/ 综合楼全部建筑面积（平

方米）

9、纳税单位与免税单位共同使用多层建筑用地，如何

计征土地使用税？

答：纳税单位与免税单位共同使用共有土地使用权的多

层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积的比例计征土地

使用税。

10、经营采摘、观光农业的单位和个人是否免征城镇土

地使用税？

答：根据财法[2006]186号文规定，在城镇土地使用税

征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于

采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，根据《中华人民共

和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、

牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。

11、对从事生产经营的未经批准占用的土地，是否征收

土地使用税？

答：对在土地使用税开征范围内，不按《土地管理法》

和《广东省土地管理实施办法》规定占用的土地（包括乡镇

企业占用工、农业土地），应按规定征收土地使用税。

12、从2007年1月1日起，广州市城镇土地使用税的

征收标准是怎样规定的？

答：广州市行政区域内的土地等级分为六个等级，各等

级的标准税额（每平方米）：一级27元、二级18元、三级

10元、四级6元、五级4元、六级3元。工业用地的标准税

额为：一级15元、二级12元、三级8元、四级5元、五级

3元。

白云区各镇街土地分级情况为：

三级土地：三元里街、景泰街、棠景街、新市街、黄石

街。

四级土地：同和街、松洲街、同德街、京溪街、永平街、

金沙街、石井街、嘉禾街、均禾街。

五级土地：太和镇、钟落潭镇、江高镇、人和镇。

13、企业办的幼儿园用地是否需要缴纳城镇土地使用

税？

答：根据《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干

具体问题的解释和暂行规定>的通知》（（88）国税地字第015

号）的规定，企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用

地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门

拨付事业经费的单位自用地土地、免征土地使用税。

14、中外合资（合作）企业的中方提供场地投资是否需

要征收土地使用税？

答：对于中方企业提供场地投资，成立新的合资（合作）

企业，土地使用权尚未转移的，从1999年1月1日起，应

按规定征收土地使用税（穗地税发[1999]60号）。其依据是

国家税务总局《关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征

收土地使用税的批复》（国税函[1998]669号）的有关规定：

“……因此，土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，

是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税开征范围内，

都应依照规定缴纳土地使用税。”