【世经研究】2021年房地产行业银行授信政策指引

【世经研究】2021年房地产⾏业银⾏授信政策指引

本⽂章为WEFore原创。

2021年2⽉份70个⼤中城市新房、⼆⼿住房价格同⽐分别上涨4.1%、2.9%，⽐上⽉有明显增长；⼀线城市领涨，并有

向⼆线城市扩展的势头。热点城市银保监部门相继发⽂，要求所有银⾏追踪经营贷、消费贷发放后的资⾦流向，严查交

易背景和对⼿，对于违规流⼊楼市的贷款，要采取“抽贷”措施。“⼗四五”规划纲要提出，逐步使租购住房在享受公共服务

上具有同等权利。“⼗四五”规划纲要还提出要优化提升超⼤特⼤城市中⼼城区功能，坚持产城融合，完善郊区新城功

能，实现多中⼼、组团式发展”相呼应。未来超⼤城市要更多建设郊区新城、都市圈副中⼼，增加住房供应，抑制房价

上涨。这为银⾏业带来新的业务指引。

⼀、⾏业发展背景

2021年3⽉18⽇发布的70城房价指数显⽰，2⽉份70个⼤中城市新房、⼆⼿住房价格同⽐分别上涨4.1%、2.9%，⽐上⽉

有明显增长；⼀线城市领涨，并有向⼆线城市扩展的势头。春节前后，深圳、上海、北京、杭州等地相继出台新⼀轮调

控政策，房贷额度也开始收紧，热点区域严打经营贷、消费贷违规进⼊楼市。

⼆、⾏业政策指引

（⼀）⾏业政策概述

2021年政府⼯作报告要求，保障好众住房需求，解决好⼤城市住房突出问题。“⼗四五”规划纲要强调，建⽴住房和⼟

地联动机制，加强房地产⾦融调控，发挥住房税收调节作⽤。未来，在保持政策连续稳定的基础上，紧抓⼟地、⾦融、

税收三个事关调控绩效的“⽜⿐⼦”，将成为调控的主体思路。

⾸先，源头上的供地政策发⽣了很⼤改变，⼀是供地规模要增加。近期，⾃然资源部推出“两集中”的供地机制，着⼒于

在供给侧发⼒，其中特别强调加⼤宅地供应量，2021年宅地供应不低于“⼗三五”时期年均完成量。加⼤供应的同时，全

年分3批集中出让，希望从源头上降低地价，避免对房价上涨形成倒逼态势。3⽉3⽇，上海发布的调控新政中，明确量

化地价调控⽬标，住宅⽤地限价出让，落实房价地价联动机制，并写⼊⼟地出让合同，这将是未来热点城市供地政策的

普遍做法。

除了控制地价，还要控制资⾦。2020年，房地产⾦融宏观审慎长效机制开始落地，⽐如针对房企融资的“三道红线”、针

对银⾏放贷的“五类分档”。2020年，房地产贷款增速⼋年来第⼀次⼩于全部贷款增速。2021年，房地产⾦融长效机制将

扩⼤“三道红线”实施范围，加⼤对房企“降杠杆”的考核⼒度。同时，对银⾏投放地产类贷款，将继续做出规模和占⽐的控

制。另外，2021年政府⼯作报告还提出2021年普惠⼩微贷款增长30%以上，⾦融端调控将重点打击资⾦违规流⼊楼

市。

（⼆）重点政策指引

1、多家银⾏严查消费贷、经营贷资⾦流向

2020年3⽉，热点城市银保监部门相继发⽂，要求所有银⾏追踪经营贷、消费贷发放后的资⾦流向，严查交易背景和对

⼿，对于违规流⼊楼市的贷款，要采取“抽贷”措施。近来，上海、⼴州地区银⾏对于消费贷、经营贷收紧。在税收⽅

⾯，“⼗四五”规划纲要提出，发挥住房税收调节作⽤。在抑制热点楼市投资投机⽅⾯，增值税免征期调整，在增加交易

成本、交易摩擦，降低炒房预期⽅⾯具有明显的效果。2020年以来，深圳、上海、杭州、宁波等热点城市将⼆⼿房交易

增值税免征期从2年调⾄5年，未来还将成为重要选择。

2、住房租赁被提到了史⽆前例的⾼度 租赁企业获得较⼤减免

对于房地产的主基调，2021年的政府⼯作报告提出保障好众住房需求；“⼗四五”规划纲要进⼀步强调，完善住房市场

体系和住房保障体系。这意味着，迈向⾼质量发展的新时期，住房全⾯强调其民⽣属性。⾸先，住房租赁被提到了史⽆

前例的⾼度。⾃然资源部提出，22个热点城市单列的租赁⽤地占⽐不低于10%。由此，未来租赁住房将实现放量供应。

另外，通过政策扶持，⼩户型、低租⾦的政策性租赁住房将成为⿎励市场化供应的主体之⼀。

另外，通过政策扶持，⼩户型、低租⾦的政策性租赁住房将成为⿎励市场化供应的主体之⼀。

同时，2021年将推进租赁企业税收减免、⿎励规模化的长租⾏为（激励租赁企业推出长租房源、⿎励租客选择1年以上

的租赁）。另外，“⼗四五”规划纲要提出，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。随着落户门槛降低，城

市“集体户”全⾯铺开，“租售同权”有望在“⼗四五”期间全⾯落地，最典型的就是租购住户在⼦⼥⼊读公办学校上权利平

等，这将是我国城镇化进程中具有标志性的意义。⼤⼒发展租赁，⽬的是解决新市民、青年⼈的住房困难。在住房进⼊

存量时代，他们是最有效的需求，也是夯实“双循环”新发展格局的⽣⼒军。

3、将建设更多郊区新城与都市圈副中⼼增加住房供应

此次发布的“⼗四五”规划纲要，对新住房制度的表述上有⼀个新变化，即“加快建⽴多主体供给、多渠道保障、租购并举

的住房制度，让全体⼈民住有所居、职住平衡”。与之前相⽐，增加了“职住平衡”的提法，这与“完善城镇化空间布局”中

提到的“优化提升超⼤特⼤城市中⼼城区功能，坚持产城融合，完善郊区新城功能，实现多中⼼、组团式发展”相呼应。

也就是说，未来超⼤城市要更多建设郊区新城、都市圈副中⼼，这也是住房供应的新区域。

值得注意的是，这些新城并⾮是“睡城”，⽽是城市功能独⽴、产业定位明晰、住房体系合理的新城市。⽐如，3⽉2⽇上

海印发的《关于本市“⼗四五”加快推进新城规划建设⼯作的实施意见》提出举全市之⼒推动新城发展，打造位于重要区

域廊道上、发展基础较好的嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇5⼤新城，⽽且这些新城将探索与中⼼城区差异化的购房和

租赁政策，研究完善租购并举、租售衔接的⼈才住房政策。

该政策的⽬的显⽽易见，就是在新区域落实供地、⾦融、住房供应等长效机制，实现楼市平稳健康。另外，⼴州7个

区、南京4个区，均启动差别化落户政策，打造产业新城、郊区新城，⽬的也是通过产业和新区规划，疏解中⼼区⾼度

集聚的购房需求，实现房地产平稳健康发展。⽽且，在都市圈成为扩⼤内需、促进消费“增长极”的背景下，功能相对独

⽴、产业定位清晰、房价⽔平较低、住房体系合理的外围新城，将成为对接都市圈其他城市，实现互联互通，带动整个

都市圈发展的中间地带，也是更⼤范围内稳定房价的缓冲器。

三、银⾏授信政策

（⼀）实施集中度管理制度严查消费贷、经营贷

2021年多地房地产调控政策频发，为促进房地产市场平稳健康发展，杭州、北京、深圳、江苏、江西、上海等地近期均

出台楼市调控政策，举措包括防⽌假离婚取得购房资格、打击违规冻资、围堵经营贷、上调房贷利率等。

房地产领域⾦融化、泡沫化倾向还⽐较强。房地产问题会逐步得到好转，也需进⼀步采取⼀系列措施，各城市“⼀城⼀

策”推出房地产综合调控举措，⽬的是实现稳地价、稳房价、稳预期，逐步把房地产的问题解决好。

2021年，房地产⾏业依旧是银⾏业“审慎进⼊类”⾏业。银⾏应坚决实施房地产贷款集中度管理制度，即房地产贷款余额

占⽐及个⼈住房贷款余额占⽐应满⾜央⾏、银保监会确定的管理要求，即不得⾼于央⾏、银保监会确定的相应上限，并

严查消费贷、经营贷。为体现区域差异，地⽅法⼈银⾏业⾦融机构在执⾏房地产贷款集中度管理要求时，要有适度的弹

性，同时，管理制度要设置过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和⾦融市场平稳健康发展。

房地产贷款集中度管理制度的设置主要是针对银⾏投向房地产的借贷设置“安全边界”，避免信贷资源流⼊房地产进⽽增

加⾦融体系脆弱性，引导⾦融机构优化资产负债，让更多资源流⼊实体经济薄弱环节和战略新兴产业，促进房地产⾏业

健康发展。

（⼆）⽀持房地产租赁业务发展

“⼗四五”规划纲要提出，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。2021年我国将推进租赁企业税收减免、⿎励

规模化的长租⾏为。随着落户门槛降低，城市“集体户”全⾯铺开，“租售同权”有望在“⼗四五”期间全⾯落地。这也将解决

新市民、青年⼈的住房困难。

2021年，银⾏业要积极⽀持长租公寓的发展，⽀持和培育租房机构发展。择优⽀持经营较⾜、经营稳定、有充⾜房源、

管理能⼒突出的租赁机构。

（三）⿎励郊区新城与都市圈副中⼼建设

“⼗四五”规划与之前相⽐，对新住房制度的表述增加了“职住平衡”的提法，这与“完善城镇化空间布局”中提到的“优化提升

超⼤特⼤城市中⼼城区功能，坚持产城融合，完善郊区新城功能，实现多中⼼、组团式发展”相呼应。也就是说，未来

超⼤城市要更多建设郊区新城、都市圈副中⼼，这也是住房供应的新区域。

在都市圈成为扩⼤内需、促进消费“增长极”的背景下，功能相对独⽴、产业定位清晰、房价⽔平较低、住房体系合理的

外围新城，将成为对接都市圈其他城市，实现互联互通，带动整个都市圈发展的中间地带，也是更⼤范围内稳定房价的

缓冲器。

未来，银⾏业应积极⽀持更多郊区新城与都市圈副中⼼建设，增加住房供应。