《民法典》物权编司法解释全文新旧对比及重点解读

《民法典》物权编司法解释全文新旧对比及重点解读

按照“统一规划、分批制定，急用先行、重点推进”

原则，制定了与民法典配套的第一批共7件新的司法解释，将在2021

年1月1日与民法典同步施行。其中《民法典》物权编的司法解释（一）

施行后，关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题

的解释（一）将同时被《关于废止部分司法解释及相关

规范性文件的决定》废止。以下为新旧司法解释详细对比以及重点解

读（附解释涉及到的相关民法典条文）。

物权编的司法解释（一）《物权法》司法解释（一）相关修改对应的民法典

条文及解读

第一条 因不动产物权的归属，以及作为不第一条 因不动产物权的归属，以及作为不未做修改

动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产

生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法

受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解

决上述民事争议，且人民法院一并审理的除决上述民事争议，且人民法院一并审理的除

外。外。

第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的未做修改

记载与真实权利状态不符、其为该不动产物记载与真实权利状态不符、其为该不动产物

权的真实权利人，请求确认其享有物权的，权的真实权利人，请求确认其享有物权的，

应予支持。应予支持。

第三条 异议登记因民法典第二百二十条第第三条 异议登记因物权法第十九条第二款第二百二十条 权利人、

二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，利害关系人认为不动产

讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记簿记载的事项错误

异议登记失效不影响人民法院对案件的实体登记失效不影响人民法院对案件的实体审的，可以申请更正登记。

审理。理。不动产登记簿记载的权

利人书面同意更正或者

有证据证明登记确有错

误的，登记机构应当予以

更正。

不动产登记簿记载的权

利人不同意更正的，利害

关系人可以申请异议登

记。登记机构予以异议登

记，申请人自异议登记之

日起十五日内不提起诉

讼的，异议登记失效。异

议登记不当，造成权利人

损害的，权利人可以向申

请人请求损害赔偿。

第四条 未经预告登记的权利人同意，转让第四条 未经预告登记的权利人同意，转移第二百二十一条第一

不动产所有权等物权，或者设立建设用地使不动产所有权，或者设定建设用地使用权、款 当事人签订买卖房

用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物屋的协议或者签订其他

的，应当依照民法典第二百二十一条第一款权法第二十条第一款的规定，认定其不发生不动产物权的协议，为保

的规定，认定其不发生物权效力。物权效力。障将来实现物权，按照约

定可以向登记机构申请

预告登记。预告登记后，

未经预告登记的权利人

同意，处分该不动产的，

不发生物权效力。

第五条 预告登记的买卖不动产物权的协议第五条 买卖不动产物权的协议被认定无第二百二十一条第二款

被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利预告登记后，债权消灭或

人放弃债权的，应当认定为民法典第二百二人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条者自能够进行不动产登

十一条第二款所称的“债权消灭”。第二款所称的“债权消灭”。记之日起九十日内未申

请登记的，预告登记失

效。

第六条 转让人转让船舶、航空器和机动车第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车第二百二十五条船舶、

等所有权，受让人已经支付合理价款并取得等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，航空器和机动车等的物

占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权的设立、变更、转让和

其为民法典第二百二十五条所称的“善意第权法第二十四条所称的“善意第三人”的，消灭，未经登记，不得对

抗善意第三人。三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。不予支持，法律另有规定的除外。

第二百二十九条因人民第七条 人民法院、仲裁机构在分割共有不第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有

法院、仲裁机构的法律文动产或者动产等案件中作出并依法生效的改不动产或者动产等案件中作出并依法生效的

书或者人民政府的征收变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解

决定等，导致物权设立、以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖

变更、转让或者消灭的，裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为

应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、自法律文书或者征收决

定等生效时发生效力。物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法

仲裁机构的法律文书。律文书。

第八条 依据民法典第二百二十九条至第二第八条 依照物权法第二十八条至第三十条第二百二十九条因人民

百三十一条规定享有物权，但尚未完成动产规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不法院、仲裁机构的法律文

交付或者不动产登记的权利人，依据民法典动产登记的物权人，根据物权法第三十四条书或者人民政府的征收

第二百三十五条至第二百三十八条的规定，至第三十七条的规定，请求保护其物权的，决定等，导致物权设立、

请求保护其物权的，应予支持。应予支持。变更、转让或者消灭的，

自法律文书或者征收决

定等生效时发生效力。

第二百三十条 因继承

取得物权的，自继承开始

时发生效力。

第二百三十一条因合法

建造、拆除房屋等事实行

为设立或者消灭物权的，

自事实行为成就时发生

效力。

第二百三十五条无权占

有不动产或者动产的，权

利人可以请求返还原物。

第二百三十六条妨害物

权或者可能妨害物权的，

权利人可以请求排除妨

害或者消除危险。

第二百三十七条造成不

动产或者动产毁损的，权

利人可以依法请求修理、

重作、更换或者恢复原

状。

第二百三十八条侵害物

权，造成权利人损害的，

权利人可以依法请求损

害赔偿，也可以依法请求

承担其他民事责任。

第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠未做修改

等原因发生变化时，其他按份共有人主张优等原因发生变化时，其他按份共有人主张优

先购买的，不予支持，但按份共有人之间另先购买的，不予支持，但按份共有人之间另

有约定的除外。有约定的除外。

第十条 民法典第三百零五条所称的“同等第十条 物权法第一百零一条所称的“同等第三百零五条 按份共

条件”，应当综合共有份额的转让价格、价条件”，应当综合共有份额的转让价格、价有人可以转让其享有的

款履行方式及期限等因素确定。款履行方式及期限等因素确定。共有的不动产或者动产

份额。其他共有人在同等

条件下享有优先购买的

权利。

第十一条 优先购买权的行使期间，按份共第十一条 优先购买权的行使期间，按份共未作修改

有人之间有约定的，按照约定处理;没有约定有人之间有约定的，按照约定处理；没有约

或者约定不明的，按照下列情形确定：定或者约定不明的，按照下列情形确定：

（一）转让人向其他按份共有人发出的包含（一）转让人向其他按份共有人发出的包含

同等条件内容的通知中载明行使期间的，以同等条件内容的通知中载明行使期间的，以

该期间为准;该期间为准；

（二）通知中未载明行使期间，或者载明的（二）通知中未载明行使期间，或者载明的

期间短于通知送达之日起十五日的，为十五期间短于通知送达之日起十五日的，为十五

日;日；

（三）转让人未通知的，为其他按份共有人（三）转让人未通知的，为其他按份共有人

知道或者应当知道最终确定的同等条件之日知道或者应当知道最终确定的同等条件之日

起十五日;起十五日；

（四）转让人未通知，且无法确定其他按份（四）转让人未通知，且无法确定其他按份

共有人知道或者应当知道最终确定的同等条共有人知道或者应当知道最终确定的同等条

件的，为共有份额权属转移之日起六个月。件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

第十二条 按份共有人向共有人之外的人转第十二条 按份共有人向共有人之外的人转

让其份额，其他按份共有人根据法律、司法让其份额，其他按份共有人根据法律、司法

解释规定，请求按照同等条件优先购买该共解释规定，请求按照同等条件购买该共有份

有份额的，应予支持。其他按份共有人的请额的，应予支持。

求具有下列情形之一的，不予支持：其他按份共有人的请求具有下列情形之一

（一）未在本解释第十一条规定的期间内主的，不予支持：

张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出

减少转让价款、增加转让人负担等实质性变（一）未在本解释第十一条规定的期间内主

更要求；张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出

（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请减少转让价款、增加转让人负担等实质性变

求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无更要求；

效。（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请

求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无

效。

第十三条 按份共有人之间转让共有份额，第十三条 按份共有人之间转让共有份额，第三百零五条 按份共

其他按份共有人主张依据民法典第三百零五其他按份共有人主张根据物权法第一百零一有人可以转让其享有的

条规定优先购买的，不予支持，但按份共有条规定优先购买的，不予支持，但按份共有共有的不动产或者动产

人之间另有约定的除外。人之间另有约定的除外。份额。其他共有人在同等

条件下享有优先购买的

权利。

第十四条 受让人受让不动产或者动产时，第十五条 受让人受让不动产或者动产时，未作修改

不知道转让人无处分权，且无重大过失的，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，

应当认定受让人为善意。应当认定受让人为善意。

真实权利人主张受让人不构成善意的，应当真实权利人主张受让人不构成善意的，应当

承担举证证明责任。承担举证证明责任。

第十五条 具有下列情形之一的，应当认定第十六条 具有下列情形之一的，应当认定未作修改

不动产受让人知道转让人无处分权：不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的（二）预告登记有效期内，未经预告登记的

权利人同意；权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政

机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限

制不动产权利的有关事项；制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体

错误；错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产（五）受让人知道他人已经依法享有不动产

物权。物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知真实权利人有证据证明不动产受让人应当知

道转让人无处分权的，应当认定受让人具有道转让人无处分权的，应当认定受让人具有

重大过失。重大过失。

未作修改第十六条 受让人受让动产时，交易的对象、第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、

场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认

定受让人具有重大过失。定受让人具有重大过失。

第十七条 民法典第三百一十一条第一款第第十八条 物权法第一百零六条第一款第一第三百一十一条第一

一项所称的“受让人受让该不动产或者动产项所称的“受让人受让该不动产或者动产款 无处分权人将不动

时”，是指依法完成不动产物权转移登记或时”，是指依法完成不动产物权转移登记或产或者动产转让给受让

者动产交付之时。者动产交付之时。人的，所有权人有权追

当事人以民法典第二百二十六条规定的方式当事人以物权法第二十五条规定的方式交付回；除法律另有规定外，

交付动产的，转让动产民事法律行为生效时动产的，转让动产法律行为生效时为动产交符合下列情形的，受让人

为动产交付之时；当事人以民法典第二百二付之时；当事人以 物权法第二十六条规定取得该不动产或者动产

十七条规定的方式交付动产的，转让人与受的方式交付动产的，转让人与受让人之间有的所有权：

让人之间有关转让返还原物请求权的协议生关转让返还原物请求权的协议生效时为动产（一）受让人受让该不

效时为动产交付之时。交付之时。动产或者动产时是善

法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，意；

应当按照法律规定的时间认定权利人是否为应当按照法律规定的时间认定权利人是否为

善意。善意。第二百二十六条动产物

权设立和转让前，权利人

已经占有该动产的，物权

自民事法律行为生效时

发生效力。

第二百二十七条动产物

权设立和转让前，第三人

占有该动产的，负有交付

义务的人可以通过转让

请求第三人返还原物的

权利代替交付。

第十八条 民法典第三百一十一条第一款第第十九条 物权法第一百零六条第一款第二第三百一十一条第二款

二项所称“合理的价格”，应当根据转让标项所称“合理的价格”，应当根据转让标的（二）以合理的价格转

让；的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，物的性质、数量以及付款方式等具体情况，

（三）转让的不动产或者参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等

动产依照法律规定应当因素综合认定。因素综合认定。

登记的已经登记，不需要

登记的已经交付给受让

人。

受让人依据前款规定取

得不动产或者动产的所

有权的，原所有权人有权

向无处分权人请求损害

赔偿。

当事人善意取得其他物

权的，参照适用前两款规

定。

第十九条 转让人将民法典第二百二十五条第二十条 转让人将物权法第二十四条规定第二百二十五条船舶、

规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，航空器和机动车等的物

人的，应当认定符合民法典第三百一十一条应当认定符合 物权法第一百零六条第一权的设立、变更、转让和

第一款第三项规定的善意取得的条件。款第三项规定的善意取得的条件。消灭，未经登记，不得对

抗善意第三人。

第三百一十一条第一

款 无处分权人将不动

产或者动产转让给受让

人的，所有权人有权追

回；除法律另有规定外，

符合下列情形的，受让人

取得该不动产或者动产

的所有权：

（一）受让人受让该不动

产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转

让；

（三）转让的不动产或

者动产依照法律规定应

当登记的已经登记，不

需要登记的已经交付给

受让人。

第二十条 具有下列情形之一，受让人主张第二十一条 具有下列情形之一，受让人主第三百一十一条无处分

依据民法典第三百一十一条规定取得所有张根据 物权法第一百零六条规定取得所有权人将不动产或者动产

权的，不予支持：权的，不予支持：转让给受让人的，所有权

（一）转让合同被认定无效；（一）转让合同因违反合同法第五十二条规人有权追回；除法律另有

（二）转让合同被撤销。定被认定无效；规定外，符合下列情形

（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或的，受让人取得该不动产

者乘人之危等法定事由被撤销。或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动

产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转

让；

（三）转让的不动产或者

动产依照法律规定应当

登记的已经登记，不需要

登记的已经交付给受让

人。

受让人依据前款规定取

得不动产或者动产的所

有权的，原所有权人有权

向无处分权人请求损害

赔偿。

当事人善意取得其他物

权的，参照适用前两款规

定。

第二十一条 本解释自2021年1月1日起施第二十二条 本解释自2016年3月1日起施1、本解释的适用应当以

行。行。案件适用民法典为前提，

本解释施行后人民法院新受理的一审案件，应当按照民法典关于时

适用本解释。间效力的解释中相关内

本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚容予以判定

未审结的一审、二审案件，以及本解释施行

前已经终审、施行后当事人申请再审或者按

照审判监督程序决定再审的案件，不适用本

解释。