房屋过户手续的办理流程

房屋过户手续的办理流程

LT

前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、

继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，

或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

[3]

费用

房屋过户费用

继承主要费用 继承权公证

继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是最低的，因为继承的房产没有营业税、

个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名。

在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方

式的人比较少。同时，继承房产需要满足以下三个条件：第一，房产继承有两

种形式，法定继承和遗嘱继承。法定继承即法律规定的遗产继承人，遗嘱继承

必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力;第二，遗产应当是被继承人

生前属于个人所有的财产;第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割

协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。

赠与主要费用 个税+契税+公证费

如果以赠与方式过户，是没有营业税的，但因为赠与是被认为无偿受赠的行为，

所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时还需要契税和赠与公证费，这些费用要

远远高于买卖过户的税费。 不过，对于赠与的房产，银行一般会认定受赠方

免费接受赠与的行为，没有实际交易产生，因此受赠房屋不能办理按揭贷款。

买卖主要费用 营业税+个税+契税

以该房产满五年和未满五年两种情况计算：第一种，房产满五年，营业税是免

征的，同时个税也免征，需要缴纳契税和产权转移登记费;第二种，房产未满五

年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。 个贷专家指

出，在房产过户中，买卖是最常见的，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，

如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时

则需要缴纳更多的税费。

房屋转让过户

规定：

投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房

屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人

在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构

对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构

受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核内容如下：

一、当事人提供的材料是否合法、有效；

二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误；

三、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于

《房地产转让办法》规定不得转让的范围；

四、受让人按规定是否可以受让该房地产；

五、买卖的房地产是否已设定抵押权；

六、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权；

七、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权；

八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。

二手房过户所需材料

过户需要提供资料主要有：房屋所有权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚

姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供

的资料等。

转让过户费用

一.正常过户

1、交易税费

a.营业税 （税率5.55% 卖方缴纳）

根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收

营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5

年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普

通住宅免征营业税。

这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证， 其次看契税发票，再

次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的

计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早

的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都

需要全额征收营业税。

b. 个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两

个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交

个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯

一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内

能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额

度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，

其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住

宅类房产）。

另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而

且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差

额的20%

c. 印花税 （税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。

d. 契税 （基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）

征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平

的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）

的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算

的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者

是非住宅则缴纳交易总额的3%。

e.测绘费 1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 (08年4月后新政策

房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收

300元，144平米以上收400元）

一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的

测绘章也是需要测绘的。

f.二手房交易手续费 总额：住宅6元/平米*实际测绘面积 非住宅10元/平米

g.登记费（工本费） 80元 共有权证:20元

2、所需材料 ⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方

夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一

套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派

出所的死亡证明一份）

⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或

完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。

注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，

如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交

派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并

由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。