保障性住房政策

新华网陕西频道３月２３日电（记者梁娟）记者２２日从陕西省住房和城乡建设

厅获悉，为解决既不符合廉租房条件，又买不起商品房的“夹心层”住房问题，

陕西省２０１２年将在１１个地市建成７６４００套限价商品房供应中等收入

家庭。

限价商品房由政府先定价、然后再交给开发商建房，其价格比普通商品房价

格便宜，具体由各市依照当地实际情况拟定。限价房建筑面积在８０－１２０平

方米，供应对象以当地城镇中等收入家庭为单位提出申请，限价房５年内不得转

让。

另据了解，西安市申请限价房需满足三个条件：一是家庭中应至少有一人具

有西安市正式户口，单身申请人须年满３０周岁；二是家庭人均使用面积低于１

５平方米；三是符合西安市政府确定的中等收入线标准。

西部网讯（记者 孙雪姣）记者今天（1月12日）从陕西全省住房和城乡建设工作会议上了

解到，过去一年，陕西各类保障性住房建设突破12万套，宝地、咸阳、延安、安康等地限

价商品房开始启动，陕西城镇居民人均住房面积达到28.9平方米，农村人均住房面积达到

27.77平方米。

新建三类保障性住房12万余套 4地市启动限价商品房

记者从会议上了解到，陕西2010年保障性安居工程建设目标任务全面超额完成，其中，

建设廉租房5.53万套、经济适用房6.65万套、公共租赁住房3030套；同时，城市棚户区改

造7.24万户、工矿棚户区改造4482户、农村危房改造开工6.71万户，竣工6.25万户，全

年保障性安居工程完成投资194.46亿元。

2010年，在全省目标任务重、自然灾害多的情况下，陕西各地市采取各种措施加快推

进保障性安居工程建设。西安、汉中、安康等地在经济适用房项目中配建廉租住房进展顺利，

西安、商洛、杨凌等地在公共租赁房建设步伐较快，宝鸡、咸阳、延安、安康等地限价商品

房开始启动，西安、铜川棚户区改造进程较快，走在全省前列。

住房公积金贷款实现全省通贷支持保障性住房试点

早在2010年8月份，陕西省政府就与各市签订了《2010年2012年保障性住房目标责

任书》，此后，省发改委、省财政厅、省住房与城乡建设厅及时下拨了中央下达我省各类保

障性住房补助资金20.46亿元，农村危房改造资金3.66亿元；下达了省级保障性安居工程配

套资金9.65亿元，农村危房改造1.615亿元。

同时，到2010年，陕西全省住房公积金缴存余额突破663亿元，覆盖面达到86.4%。

公积金个人住房贷款实现了全省通贷，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点启动，

已发放贷款8.9亿元。

“4+1”住房供应体系形成 城镇人居住房面积28.9平米

“十一五”期间，陕西初步形成了由廉租房、经适房、公租房、限价商品房等4类保障

性住房和商品房组成的“4+1”住房供应体系，覆盖了不同收入体的住房需求。保障性住房

解决了40万户城市低收入家庭住房困难问题，住房公积金为22.97万名职工发放贷款211.1

亿元。

到“十一五”末，陕西城镇居民人均住房面积增长到28.9平方米，农村人均住房面积增

加到27.77平方米，过去5年分别增长4.4平方米和8.4平方米。

限价房是一种限制价格和面积的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前

限制高房价的一种临时性举措，它有别于经济适用房。限价房由政府成立的全资国有公司负

责建设，实行政府定价，定价原则按照比周边同类商品住房低20％～25％确定，但高于经

济适用房。限价房为有限产权，只能自住，自购房合同备案5年后方可上市交易。

依据现有体系，保障性住房主要通过廉租房、公共租赁住房、经济适用房、限价商品房等形式实现。

为确保保障性住房的建设比例，陕西省国土资源厅2010年的住房供地计划中，保障性住房、棚改房用地、

中小型商品住房用地合计4万亩，占住房用地总量的77.7%，其中保障性住房1.64万亩，占住房用地计划

的31.5%。

限价商品房针对中等收入家庭

该意见提出，将支持“限价商品房”建设。据了解，市县政府可通过限价商品房

解决当地城镇中等收入家庭的住房困难。限价商品房套型建筑面积控制在80-120平方米，

按照既能满足基础设施配套建设需要又留出合理利润空间的原则确定房价，并以此为土地出

让前置条件，通过土地招拍挂确定开发建设单位。《意见》规定，限价商品房5年内不得转

让。

经适房5年内不得出售或出租

今年，延安市保障性安居工程建设任务是新建各类保障性住房3.1万套。其中廉租住房3007套，经济适

用住房6000套，限价商品房8000套，公共租赁住房1.2万套，实施城市棚户区改造2005套。建设任

务落实在全市37个项目中，总建设规模223.8万平方米。经过一个多月的努力，已具备条件集中开工的

16个保障性住房项目有：市本级的小南沟廉租住房项目、高坡限价商品房项目、水利片区经济适用住房项

目，县区项目有宝塔区二庄科廉租住房项目、安塞县城南区限价商品房项目、子长县袁家沟廉租住房项目、

延川县阳光小区经济适用住房项目、延长县温馨家园保障性住房项目、甘泉县美水花苑保障性住房项目、

富县温馨家园公共租赁住房项目、洛川县雅苑经济适用住房项目、宜川县党湾街廉租住房项目、黄陵县康

崖底保障性住房项目、黄龙县麻丁湾小区保障性住房项目和部分县棚户区改造项目。

师合林在讲话中说，今天开工的16个保障性住房项目，是延安市经济社会发展和推进民生工程建设

的一件大事、喜事，标志着延安市全面启动了保障性住房建设，对于我市全面完成3.1万套保障性住房建

设任务、加快解决城镇低收入家庭住房困难、改善居民居住条件和推动我市率先实现城乡统筹都具有十分

重要的意义。希望项目主管部门和建设单位要切实加强项目管理，认真执行和落实项目法人负责制、工程

招标制、施工监理制、质量安全终身负责制“四项制度”，扎实做好各项建设工作，确保我市保障性安居工

程能保质保量的按期建成投用；希望各建设企业进一步优化工程设计方案，积极采用新技术、新材料、新

设备，大力推广低耗高效材料，合理控制工程造价，争创优质工程；希望市直各有关部门、特别是宝塔区

政府要进一步加强协调服务和环境保障，为项目建设搞好服务，创造良好的施工环境，形成齐抓共管的工

作合力，全力推动全市保障房项目建设。

延安市16个保障性住房安居工程建设项目日前集中开工。据了解，今年，延安市保障

性安居工程建设任务是新建各类保障性住房3.1万套。其中廉租住房3007套，经济适用住

房6000套，限价商品房8000套，公共租赁住房1.2万套，实施城市棚户区改造2005套

今年，我市保障性安居工程建设任务是新建各类保障性住房3.1万套。其中廉租

住房3007套，经济适用住房6000套，限价商品房8000套，公共租赁住房1.2

万套，实施城市棚户区改造2005套。建设任务落实在全市37个项目中，总建设

规模223.8万平方米。经过一个多月的努力，已具备条件集中开工的16个保障

性住房项目有：市本级的小南沟廉租住房项目、高坡限价商品房项目、水利片区

经济适用住房项目，县区项目有宝塔区二庄科廉租住房项目、安塞县城南区限价

商品房项目、子长县袁家沟廉租住房项目、延川县阳光小区经济适用住房项目、

延长县温馨家园保障性住房项目、甘泉县美水花苑保障性住房项目、富县温馨家

园公共租赁住房项目、洛川县雅苑经济适用住房项目、宜川县党湾街廉租住房项

目、黄陵县康崖底保障性住房项目、黄龙县麻丁湾小区保障性住房项目和部分县

棚户区改造项目。

师合林在讲话中说，今天开工的16个保障性住房项目，是我市经济社会发

展和推进民生工程建设的一件大事、喜事，标志着我市全面启动了保障性住房建

设，对于我市全面完成3.1万套保障性住房建设任务、加快解决城镇低收入家庭

住房困难、改善居民居住条件和推动我市率先实现城乡统筹都具有十分重要的意

义。希望项目主管部门和建设单位要切实加强项目管理，认真执行和落实项目法

人负责制、工程招标制、施工监理制、质量安全终身负责制“四项制度”，扎实

做好各项建设工作，确保我市保障性安居工程能保质保量的按期建成投用；希望

各建设企业进一步优化工程设计方案，积极采用新技术、新材料、新设备，大力

推广低耗高效材料，合理控制工程造价，争创优质工程；希望市直各有关部门、

特别是宝塔区政府要进一步加强协调服务和环境保障，为项目建设搞好服务，创

造良好的施工环境，形成齐抓共管的工作合力，全力推动全市保障房项目建设。

经历十几年发展的房地产业，将在“十二五”期间迎来一个新时代。

“目前正在抓紧制定《‘十二五’城镇住房建设规划和中长期建设规划》。”中国房地产业协会副会

长朱中一透露，“十二五”期间全国住房建设总量比较大，估计每年商品房建设大概在600万套左右，保

障性安居工程500万套左右。

对此，住建部政策研究中心住宅与房地产研究处处长赵路兴基本同意上述判断。他指出，2010年和“十

二五”房地产建设的在前三年，即2010年至2012年，保障性住房建设仍将是政府力推的重点工作。

实际上，从1995年开始的“安居工程”到1998年的经济适用房政策，再到2007年的保障性住房政策，

我国的保障性住房虽历经十余年仍然发展缓慢。在某种程度上可以说，“十二五”期间必须要将约3000万

套保障性住房的欠账换清。

“去年住建部、发改委、财政部联合下发了《2009-2011年廉租住房保障规划》。今年住建部等六部

委联合下发了做好住房保障规划编制的通知，重点内容之一是着力解决低收入家庭住房困难问题。”赵路

兴说。

上述文件要求，力争到2012年末基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十二

五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。

另一方面，经过不断摸索，保障性住房的类型细分和实际操作也日益成熟，这为保障性住房建设任务

的完成铺平了道路。目前，除了廉租房、经济适用房、限价房等业已成型的品种外，公共租赁住房和各类

棚户区改造之后的安置房也在跟进。另外，土地政策的倾斜和多渠道资金的支持也将随之而来。

“十二五”期间，还将建立健全相应的财税制度，抑制住房过度投资、投机成为一个重要任务。简而

言之，房产税或物业税等税种可能会落地，并加以完善

各方消息都表明，在十二五期间，加快保障性住房建设速度，加大保障性住房建设规模及其

在房地产行业中的占比，将成为中国房地产“调结构”中最重要的一环。

南京大学不动产研究中心主任高波教授对本报记者表示：“中央对房地产的政策已经逐渐

清楚。一方面是调控商品房市场，遏制房价过快上涨，保障民生，使得人们解决房子问题后

有钱去消费，同时也遏制全球货币宽松政策下国际游资进入中国楼市，挤压楼市泡沫。另一

方面，从中央到地方都已明确，将加快保障房建设，使楼市结构由目前相对单一的商品房市

场，转变为保障房与商品房比翼齐飞的两元市场，房价也就不可能再像以前一样疯涨了。”

记者了解到，10月13日，住房和城乡建设部宣布1-9月份全国已开工保障性安居工程

520万套，这可能是人类历史上最庞大的保障房建设计划，将对房地产产生重大影响。而在

“十二五”规划当中，保障性安居工程仍将以每年600万套左右的比例增长。

据悉，目前每年1000多万农民进城，现在大中城市的保障性住房大约解决了7%-10%的

住房需求问题。而十二五的目标是要通过建设保障性住房，解决20%以上的住房需求。届

时大量中低收入者将能通过保障房解决住房问题，不用一窝蜂去买商品房，房价稳定也就可

以期待。

高波分析：“对GDP影响最大的，是房地产投资，而不是房地产销售。保障房建设，将

加大房地产投资总额。这样，就算商品房市场波动、开工量下滑，但保障房开工量却在加大，

这样就能保证房地产投资总额相对稳定，进而保证经济增长。这也为中央调控商品房市场留

了空间。”

中国房地产业协会副会长朱中一，日前也对媒体表示，十二五房地产规划将强调保障房

投资力度，每年600万套保障性安居工程住房建设将成为常态。算下来，5年下来就是3000

万套，按一个家庭3-4口人计算，大约可解决1亿人的住房问题。

为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）、

《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）精神，

指导各地做好2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。

2010年06月11日，中华人民共和国住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财

政部、国土资源部、农业部、国家林业局共同发布了《关于做好住房保障规划编制工

作的通知》。

通知中明确提出，十二五住房保障规划重点和基本目标是：

（一）着力解决低收入家庭住房困难问题。规划期内，各地要通过城市棚户区改

造和新建、改建、政府购置、租赁等方式增加廉租住房和经济适用住房房源，加大租

赁住房补贴力度，着力解决城市低收入家庭的住房困难。力争到2012年末，基本解

决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，2013-2015年各地要结合实际，稳步扩

大制度覆盖面，适当提高保障标准，力争到规划期末，人均住房建筑面积13平方米

以下低收入住房困难家庭基本得到保障。

（二）努力解决中等偏下收入家庭住房困难。规划期内，要加快建设公共租赁住

房、限价商品住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。各级政府要加大政策支持力

度，加快发展公共租赁住房，解决城市中等偏下收入包括符合条件的新就业职工、进

城务工人员的住房问题。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要大幅度增加公共租

赁住房、经济适用住房和限价商品住房的供应。

（三）推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。全面启动城市和国有工矿棚户

区改造工作，继续推进中央下放地方煤矿棚户区改造、国有林区棚户区和国有林场危

旧房改造、国有垦区危房改造。到2013年末，基本完成集中成片城市和国有工矿棚

户区改造；有条件的地区争取到2011年末基本完成。2014-2015年，稳步推进非成片

棚户区和零星危旧房改造，稳步推进旧住宅区综合整治，完善基础设施配套，改善居

住环境；有条件的地区2012年开始加快改造、整治。

（四）建立和完善住房保障政策、技术支撑体系。要加快住房保障立法，依法强

化各级政府的住房保障责任，健全组织机构、政策、技术支撑体系，实施住房保障关

键技术研究及应用示范，加快推进信息化建设。力争到2012年末，所有县、市健全

住房保障管理机构和具体实施机构，实现住房保障业务系统全国互联互通，到2015

年末，基本建立全国住房保障基础信息管理平台。

意义：

首先，改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工

程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。新增1000亿元中央投资的安

排原则中，最重要的一条就是要投向使用效率最高、发展最为需要的地方。从这个意

义上说，下大气力加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之

举。

其次，加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。权威测算显

示，今年新增的75亿元廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资，可以拉动钢

材消费量65万吨，水泥消费量50万吨。同时，此次国家还安排了17亿元中央投资

用于棚户区改造基础设施工程建设，这可以拉动铸铁消费量两万吨，钢材消费量10

万吨，水泥消费量30万吨。

再次，加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快

建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定

居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是

低收入居民扩大消费。

前景：

加大保障性住房建设力度，进一步改善人民众的居住条件，促进房地产市场健康发

展,是党中央进一步加强民生建设的重要举措. 日前提出几项重要意见:

一是加大保障性住房建设力度。争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家

庭住房及棚户区改造问题。在加大保障性住房建设力度的同时，积极推进农村危房改

造。

二是进一步鼓励普通商品住房消费。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持

力度。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

三是支持房地产开发企业积极应对市场变化。引导房地产开发企业积极应对市场

变化。支持房地产开发企业合理的融资需求。取消城市房地产税。

四是强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。落实地方人民政府稳定房地产市

场的职责。因地制宜解决其他住房困难体住房问题。

五是加强房地产市场监测。继续加强房地产市场监测分析，建立健全房地产

市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时

发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。

意见提到，积极营造良好的舆论氛围。坚持正确的舆论导向。以加快保障性住房

建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各

项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。

现状：

与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，致使有人开始怀疑这项举措的推行。

保障性住房成为“鸡肋”的现象，主要是由于保障性住房无法像商品房那样有高额

的“卖地”款可得，反而要政府倒贴配套资金。因此，一些地方政府在建设保障性住房

的过程中，将保障性住房建在了位置偏远房源不好的地方。要从根本上解决保障性住

房的建设问题，一是要从财政层面解决多年以来地方政府依赖的“卖地财政”，同时还

要看看保障性住房的供应是否落到实处，将那些依然是画在墙上的“大饼”，真正转化

为老百姓嘴里的食物。

由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我国的住房保障制度只能以低

水平、广覆盖为目标；中国的住房保障体系需要保障70%以上的中低收入家庭。应该

是一个多层次的体系。第一层级是不足１０％的极低收入的家庭、老人、病人等进入

政府提供的廉租屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。所以廉租屋的建

设比重应该在5-10%。第二层级是２０－８０％的中低收入民众，在政府住房货币化

补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过限价商品房、经济适用房、租赁经济适

用房、民工住房等多种形式来解决。其中经济适用房的建设比重应该不低于20%。限

价商品房的建设比重应该不低于30-50%。、只有２０％以上中高收入者，他们的住房

完全由市场决定，不纳入住房保障体系