最新2021年上海购房政策汇总！限购、贷款、积分、交易税费、赠与等

最新2021年上海购房政策汇总！限购、贷款、积分、交易税费、赠与等

2021年，在上海买房变成了⼀个有技术难度的游戏！

限购政策

.沪籍单⾝⼈⼠

情况1：单独名下有房，限购；

情况2：单独名下⽆房，本⼈和⽗母在2011.1.30之前共有不超过2套（含2套），可新购⼀套住房。

情况3：单独名下⽆房，本⼈和⽗母在2011.1.30之前共有超过3套（含3套），限购。

.沪籍已婚⼈⼠

⼀、夫妻双⽅都是上海户籍

a.夫妻双⽅在2011.1.30之前各⾃和⽗母共有不超过2套（含2套）可新购⼆套住房。

b.夫妻⼀⽅在2011.1.30之前和⽗母共有3套，另⼀⽅⽆房，可新购⼀套住房。

c.夫妻⼀⽅在2011.1.30之前和⽗母共有3套，另⼀⽅与⽗母共有1套，可新购⼀套住房。

d.夫妻⼀⽅在2011.1.30之前和⽗母共有3套，另⼀⽅与⽗母共有2套，可新购⼀套住房。

e、夫妻⼀⽅在2011.1.30之前和⽗母共有超过4套（含4套），限购。

⼆、夫妻双⽅有⼀⽅是上海户籍，另⼀⽅是⾮上海户籍

a.购买⾸套房产证可单独上⾮上海户籍⼀⼈，但需提供满5年社保或满5年个税证明

b.购⼆套房产证必须上海户籍的⼈上产证，否则限购

注：满5年社保或满5年个税是指签合同当⽉不算，往前推算63个⽉中社保或个税正常缴纳满60个⽉。

关于新增离异购房政策的⼏种情况：

.⾮沪籍购房政策

外地⼈在上海购房需要什么条件？

1.外地⼈已婚在上海限购1套住宅房；

2.⾮沪籍家庭限购⼀套上海住宅，但夫妻双⽅必须⾄少有⼀⼈社保或个税，⾃购房之⽇前连续缴纳满5年及以上；

3. 外地⼈在外地的房产不计算在内，只要上海没有房产就可以购买；

4.居住证满三年（免交房产税）；

所需证明：⾝份证、结婚证、户⼝薄 、收⼊证明、纳税证明、居住证

以公司名义在沪购房的限购政策

(⼀) 境内(不含港澳台地区)注册的公司购买商品住房需要满⾜的条件 (购房时间以合同⽹签备案⽇期为准) 。

1、企业近年缴税⾦额500万元(不含)以下的：

a：企业设⽴年限已满5年；

b：企业在本市累计缴税款⾦额已达100万元⼈民币；

c：企业职⼯⼈数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积⾦满5年。

2、企业近年缴纳税款⾦额500万(含)以上的，购房时不受上述企业设⽴年限和员⼯⼈数等条件限制。

注：此政策针对企业购买新建商品住房及存量商品房。

(⼆) 注册的公司在沪不能购买商品房。

特殊客

o1

本市集体户⼝

按上海户籍政策执⾏，但需要注意户籍证明号：如90、98、97为上海户籍。户籍证明号：99是挂靠上海地区户⼝，并⾮上海

户籍，按外地户籍政策执⾏。

o2

外国籍或港澳台同胞

提供满⼀年的上海劳务合同和满⼀年的税单！可购买⼀套住房（要求劳务合同和税单公司必须⼀致）。

o3

在读博⼠、博⼠后

要求已婚并提供学校证明（学历证明），⽆需提供满五年社保或满五年个税，可购买⼀套住房。

o4

部队⼈员购买住房

a.原籍是上海户籍，按上海户籍政策执⾏。单⾝可购买⼀套，结婚可购买2套

b.原籍⾮上海户籍，按外地户籍政策执⾏。单⾝不可购买，结婚可购买⼀套

注：1.部队须出具证明，并写明⾝份证号、军官证号、户籍状况、结婚状况、 有⽆未成年⼦⼥，出⽣证编号。

2.部队⼈⼠指的是军官，⼠兵或⼠官原籍⾮上海是不可买房的。

临港购房政策分析

购房贷款政策

商业贷款

上海⾃2021年7⽉24⽇起住房商业贷款利率上调。

⾸套购房贷款利率上调⾄5%

⼆套购房贷款利率上调⾄5.7%

1、居民家庭购买⾸套住房⾸套住房（即居民家庭名下在本市⽆住房且⽆商业性住房贷款记录或公积⾦住房贷款记录）申请商业性个⼈

住房贷款的，⾸付款⽐例不低于⾸付款⽐例不低于35%。

2、在本市已拥有已拥有1套住房的、在本市⽆住房但有商业性住房贷款记录或公积⾦住房贷款记录的，购买普通⾃住房，商业贷套住房购买普通⾃住房，商业贷

款⾸付款⽐例不低于50%；购买⾮普通⾃住房的，商业贷款⾸付款⽐例不低于70%。

贷款政策变化

1、银⾏银⾏严查客户的⾸付款来源严查客户的⾸付款来源，客户⾸付款不能通过⾮直系亲属借款、P2P公司借款、贷款借款、信⽤卡套现等，禁⽌各

种借贷资⾦被⽤于⾸付款。（直系亲属仅指⽗母、配偶，兄弟妹不算直系亲属）。

2、银⾏需要查询客户的还款能⼒银⾏需要查询客户的还款能⼒，需要有匹配收⼊证明⾦额的⼯资流⽔或者能体现收⼊的其他证明。

3、审批时间延长审批时间延长，⽬前批贷时间平均在证件收齐后的1个⽉⾄1个半⽉左右。

4、放款时间延长放款时间延长，⽬前放款时间平均在新产证出来后2个⽉⾄4个⽉左右，可能会更长。

5、若全国范围内有2套及2套以上房贷在还，银⾏停⽌发放第套以上房贷3套房贷。

6、⽗母上产证，⼦⼥参贷⽗母上产证，⼦⼥参贷，⽬前已经停⽌受理。⼦⼥上产证，⽗母参贷⽬前也要提供还款能⼒，政策从严。

7、近三年内有离异史近三年内有离异史的，银⾏暂不受理贷款。

8、定⾦审批⽬前银⾏暂停受理定⾦审批⽬前银⾏暂停受理，⾸付款需要付⾜规定⽐例后⽅可受理贷款。（⾸套3.5成，⼆套5成或7成）。

公积⾦贷款

⾸套房：

在上海⽆房⽆贷（⽆贷指上海⽆公积⾦贷款记录）。

夫妻双⽅在婚前与各⾃⽗母共有房产均不超过⼀套，且家庭名下⽆房。

⼆套房：

在上海⽆房，有过1次上海公积⾦贷款记录。

在上海有1套房，⼈均⾯积≤37.3m²，⽆上海公积⾦贷款在使⽤。

限贷的认定⽅式

在上海有1套房，⼈均⾯积＞37.3m²。

在上海有2套或以上的房产。

有1次上海公积⾦贷款未还清或有2次公积⾦贷款记录。

（1）购买⾸套住房且从未使⽤过公积⾦的缴存职⼯家庭，公积⾦⾸付⽐例仍为35%（住房⾯积⼤于90平），⾯积⼩于或等于

90平低⾸付⽐例为35%。

（2）调⾼对第⼆套改善型购房的⾸付⽐例⾄普通商品房和⾮普通商品房70%、⼆套普通商品房贷款利率上浮10%；⼆套普通

商品房个⼈贷款⾼限额下调10万元。

（3）停⽌停⽌向已有两次公积⾦贷款记录的职⼯家庭再⾏发放贷款。向已有两次公积⾦贷款记录的职⼯家庭再⾏发放贷款。停⽌停⽌向在上海有向在上海有1套房，⼈均⾯积＞37.3m²的家庭发

放贷款

（4）借款⼈以公积⾦缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍。

（5）严格执⾏住建部还款能⼒的计算⽐例调减为每⽉还本额占⼯资基数不超过40%。

公积⾦贷款利率

⾸套房利率：

1-5年的公积⾦贷款年利率为2.75%。

5-30年的公积⾦贷款年利率为3.25%。

第⼆套房利率：

1-5年的公积⾦贷款年利率为3.025%。

5-30年的公积⾦贷款年利率为3.575%。

可贷额度

可贷年限

A、房龄计算：

五年内的房龄：可贷30年

6-19年的房龄：35-房龄

超过20年房龄：可贷15年

房龄=2021-竣⼯⽇期

B、主贷⼈年龄计算：

男性：65-年龄=可贷年限

⼥性：60-年龄=可贷年限

A和B的计算结果取低值就是该房屋公积⾦可贷年限。

普通住宅&⾮普通住宅的区别

普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑⾯积三个⽅⾯满⾜如下标准。不能同时满⾜条件的为⾮普通住房。

（1）房屋类型：五层以上(含五层)的多⾼层住房；不⾜五层的⽼式、新式⾥弄、旧式⾥弄等。

（2）成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套。

（3）建筑⾯积：单套建筑⾯积≤140平⽅⽶。

⼆⼿房交易流程

房产税征收标准

2021年上海房产税率分界线提⾼⾄73482元

所购房屋单价≤73482元/㎡适⽤税率4‰，

所购房屋单价＞73482元/㎡适⽤税率6‰。

1

上海房产税征收对象

1、⾮上海居民新购住房；

2、上海居民新购且属于⼆套以上的住房（包括新购的⼆⼿存量住房和新建商品住房）。

1

第⼀套房200平要征收房产税吗？

根据房产税征收政策，是对本地居民家庭第⼆套及第⼆套以上的住房才征收房产税的，第⼀套住房并不征收房产税，和⾯积第⼀套住房并不征收房产税，和⾯积

⽆关。

2

所有第⼆套房⼦都要征收房产税吗？

不是。

是根据居民家庭⼈均住房⾯积来计算。家庭成员⼈均免税⾯积均为⼈均免税⾯积均为60平⽶。

3

什么是居民家庭？

包括夫妻双⽅及其未成年⼦⼥。

2

应纳房产税额计算⽅式

应纳房产税税额=新购住房应征税的⾯积（建筑⾯积）×新购住房单价×70%×税率（税率暂定0.6%）

1

房产税缴纳时间什么时候？

每年12⽉31⽇前缴纳。⽇前

过期不交纳会产⽣滞纳⾦，滞纳⾦为每⽇未缴额的万分之五。

2

买好了房，什么时候起征房产税？

产证登记⽇期的次⽉开始征收。

1

税率是怎么算出的？

税率分为0.4%和0.6%，单价范围如下

跟着线图⾛

⼀秒明⽩房产税

1、沪籍单⾝

2、沪籍已婚家庭

3、外地户籍

外地单⾝：为限购状态外地单⾝：为限购状态

注：若购⼊司法委托拍卖等⾮限购类住房，则全额征收房产税，减免条件同外地家庭购房减免标准。

外地家庭：

若持有《上海市居住证》有效期内已连续满 3 年或积分达到 120 分，则本次购房可直接申请免征房产税可直接申请免征房产税；

若持有《上海市居住证》有效期内暂未连续满 3 年或积分未达到 120 分的，可先全额缴纳房产税，待满可先全额缴纳房产税，待满 3 年或积分达到

120 分后，再申请免征并申请退还持《上海市居住证》期间所缴纳的房产税；分后，再申请免征并申请退还持《上海市居住证》期间所缴纳的房产税

4、个⼈、港澳台居民

境

外个⼈在沪的“居留许可”连续满 3 年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征可以在报税当天直接申请免征，若未满 3 年可先缴纳房产税，待满可先缴纳房产税，待满 3

年后再申请退税，或持有年后再申请退税 B 类证件（海外⼈才引进类居住证）、中国绿卡可以直接申请免征可以直接申请免征；

台

湾居民在沪的“居留签注”连续满 3 年并在有效期内的，或持有连续满 3 年的个税单/社保单/就业证都可以直接申请免征可以直接申请免征，若未

满 3 年可先缴纳房产税，待满可先缴纳房产税，待满 3 年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税

港

澳居民持有连续满 3 年的《港澳居民暂住证》/个税单/社保单/就业证都可以直接申请免征可以直接申请免征，若未满 3 年可先缴纳房产税，待可先缴纳房产税，待

满 3 年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税；年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税

（具体房产税减免情形以各区交易中⼼税务窗认定为准！）

3

房产税减免政策

4

未满⼀年怎么付房产税?

当年度应纳税额 = 年应纳税额 12个⽉ 当年度应纳税⽉份数

⼆⼿房交易税费

直系亲属之间更名，买卖、赠予、继承怎么划算

⾃2021年7⽉24⽇起，通过赠与⽅式转让住房的，受赠⼈应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记⼊赠与⼈拥有住

房套数。

在直系亲属产证更名的时候⼤家往往⾯临三个选择：买卖、赠与、继承，今天我们就讲讲直系亲属更名中⾃⾝的⼀些

情况应该选择哪种⽅式与办理所需材料。

咱们以房屋总价500万，买进价100万，满五年唯⼀为例来算⼀下更名所需要的⼀些费⽤

⼀、买卖更名

买卖更名要⾛正常的交易流程，受限购影响，税费按照规定来缴纳。此种情况适合名下有房不准备把名下房产出售的

⼀部分⼈，虽然会缴纳⼀部分税费，但是不会对以后房产出售有影响。

下⾯咱们来算算买卖更名所需要多少费⽤：

1、增值税：（500万-100万）÷1.05×（5%+0.3%）=201904元

2、契税：房屋总价3% 也就是15万的契税（因名下有房，契税为3个点，名下若是⽆房，不推荐此种⽅式）

3、交易⼿续费：4元/㎡，4×100=400.

4、交易登记费：80元

5、抵押登记费：40元

以上是我们⾛买卖流程所需要的全部费⽤，共：352424元

⼆、赠与

1、直系亲属之间赠与需要哪些费⽤？

契税：房屋总价3%，增值税免征，个税免征

看到上⾯是不是觉得赠与要⽐买卖划算，要省20万？不！这只是赠与时所需要的费⽤，当你受赠的房产在出售时满五

年唯⼀按照正常税收来缴纳税费，若满五年不唯⼀总房价的20%来缴税。

若是名下⽆房可以⾛赠与流程，名下有房且受赠的房屋有出售的想法建议⾛交易流程。

公证收费标准

2、办理房屋赠与的⽅式有⼏种？

1）通过办理赠与公证书进⾏赠与；

2）若⽆公证，则需⾃⾏到房屋所在地的房地产交易中⼼办理。

3、办理赠与公证，应当注意的问题有哪些？

1）财产应当是公民的个⼈合法财产；

2）房产中有抵押不可赠与；

3）对于夫妻共有财产的赠与，即使房产登记在⼀⽅名下，也需配偶到场签字，表⽰同意赠与；

4）赠与合同不可委托签署；

5）⼀般只做直系亲属间的赠与，否则需要⽀付 20%的个⼈所得税。要注意的是⼉媳与公婆⾮直系亲属，同样⼥婿与岳

⽗母

也⾮直系，此类赠与推荐将产证名字改成受赠⼈的直系亲属⼀⼈（例如产证上原为夫妻⼆⼈名字，要将房产赠与男⽅

⽗母，

则需先将⼥⽅名字去除再办理赠与）。

注：⾮直系赠与时，全额赠与是可以交易的，但如果是部分份额赠与的话，赠与⽅与受赠⽅相互之间对于⾃⼰持有的

份额部

分不能再交易。

例如：业主张三将名下独有的⼀套房产的 10%的产权赠与给了其朋友李四（⾮直系赠与），即针对该房产，张三持有

90%

的产权份额，李四持有 10%的产权份额，张三与李四之间不能就该房产再进⾏交易。

三、继承

1、继承会产⽣哪些费⽤？

直系亲属之间继承免征契税、增值税、个税。房屋继承过来在出售时契税增值税同商品房，满五年唯⼀免征个税，不

唯⼀总房价款20%个税。

2、房屋的继承顺序是什么？

继承顺序：遗赠抚养协议（为先）、遗嘱继承（其次）、法定继承（再次）

3、房屋继承的流程是什么？

流程：先⾄公证处办理继承权公证，领取公证书后⾄房屋所在地的交易中⼼驻场税务所办理税收核定，领取完税凭证

后⾄房

屋所在地的交易中⼼换领新的产证。

4、房屋继承的时效为多久？

时效：继承公证需要进⾏家庭成员核对，⼀般情形下本市户籍的为 2 个⽉左右（若为外地户籍，要到户籍所在地取证

故所需

时间较长，具体时效根据不同户籍地⽽定）

5、继承公证后办理变更继承产证的房屋所在地的房地产交易中⼼受理流程是什么？

房屋所在地的房地产交易中⼼驻场税务免税申报房屋所在地的房地产交易中⼼受理窗⼝受理20 个⾃然⽇（法定节假⽇

除外）出产证。

6、继承公证所需材料：

公证收费标准：因继承⼈与被继承⼈的关系及所占份额⽐较复杂，建议直接到公证处咨询，以实际情况缴纳费⽤公证收费标准：因继承⼈与被继承⼈的关系及所占份额⽐较复杂，建议直接到公证处咨询，以实际情况缴纳费⽤。。

总结：从上⾯三种更名⽅式可以看出来，名下没有房产继承最划算。名下有房产⼜不打算出售的⾛交易流程划算，虽

然要缴纳契税与增值税，但是相⽐在出售时20%的个⼈所得税要划算的多。

购房篇

契税、印花税

⽆论是⾮住宅、普通住宅还是⾮普通住宅，只要以公司名义购房，均需按房款3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠；另外还

需缴纳0.05%的印花税。

房产税

根据1986年10⽉开始实施的《中华⼈民共和国房产税暂⾏条例》，公司名下的房产，每年需缴纳房产税：每年房产原值

×70%×1.2%。

在具体操作过程中，不同地区对不同性质企业（如⾼新企业、扶贫单位等）可能会有三年内免征房产税优惠。

⼟地使⽤税

同时，还需要按照“建筑⾯积×30元/年/平⽅⽶”征收⼟地使⽤税。

如房产税、⼟地使⽤税未按时缴纳，需要按每⽇万分之五缴纳滞纳⾦。

售房篇

在交易过程中则需要缴纳：

增值税及附加

按（不含税收⼊-不含税购置原价）×5.3%征收；

⼟地增值税

根据1993年颁布的《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》第七条规定：

⼟地增值税实⾏四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项⽬⾦额50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除项⽬⾦额50％、未超过扣除项⽬⾦额100％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项⽬⾦额100％、未超过扣除项⽬⾦额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项⽬⾦额200％的部分，税率为60％。

印花税

按成交价格×0.05%征收。

企业所得税

⽬前⼀般按转让房产所得的净利润×25%征收。企业所得税⼀般按季预缴，年终汇算清缴。

01、读懂上海买房积分制

家庭

10分夫妻(包括未成年⼦⼥)

0分成年未婚或离异、丧偶等个⼈(⽆论是否包括未成年⼦⼥)

●在认购申请时，认购对象为夫妻（包括未成年⼦⼥）加10分，认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个⼈的（⽆论是否包括未

成年⼦⼥），此项不得分。

户籍

10分上海户⼝

0分⾮上海户⼝

●认购申请时，认购对象为上海市户籍的（若为家庭的，夫妻双⽅中⾄少有⼀⽅应为本市户籍），加10分；认购对象为⾮沪籍

的，此项不得分。

拥有住房状况

20分上海⽆房

5分上海有房

●认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下住房套数计算按照住房限购政策规定执⾏，⽆房的加20分；认购对象为沪籍家

庭且名下住房为1套的，加5分。此外需要注意的是，认购对象在2021年1⽉22⽇（含）后赠予他⼈的住房，仍计⼊认购对象

名下；承租的公有居住房屋的记⼊认购对象名下。

五年内在沪购房情况

20分⽆房，5年内⽆购房记录

5分有房，5年内⽆购房记录

0分⽆房，5年内有购房记录

0分有房，5年内有购房记录

●认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下⽆房且5年内⽆购房记录，加20分；认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年

内⽆购房记录，加5分；认购对象5年内购房记录的，此项不得分。

在沪缴纳社保时长

⾃2003年1⽉起计算，每缴纳⼀⽉社保加0.1-0.24分

单⾝视个⼈情况⽽定单⾝

家庭参照夫妻双⽅中社保缴纳较多的⼀⽅

●社保缴纳系数并⾮0.1，⽽是0.1-0.24分/⽉的区间。按上市项⽬产品类型、结构确定。

02、新政后最新认筹还有⼏⼤重点

▶ 新房认筹⽐超过1:1.3，开启积分制，举例100套房，取分⾼的约130组⼊围。⼊围后，后续公证摇号。

▶ 每位参与认购的购房者都需要对照规则，⾸先⾃⼰申报分数，并填写承诺表承诺属实。提交后，上海市房管局、民政局、社

保中⼼等将进⾏联⽹核查，确认每⼀个购房者的积分。认购积分审核时间预计为10天。

03、上海新房积分制后的买房三步曲

新房摇号规则明确后，上海新房购买的流程也跟着变了，需要经过：认购、打分、摇号认购、打分、摇号三个步骤。

1

第⼀步，认购。购房者在新房认筹时，主要⾃⾏提交证明家庭、户籍、拥有的住房状况、第⼀步，认购。5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社

保等相关资料，初步计算得分。

2

第⼆步，打分。如实填报之后，市房管局、民政局、社保中⼼等将进⾏联⽹核查，复查确认每⼀个购房者的计分，计分审核第⼆步，打分。

时间预计10天左右。

3

第三步，摇号。根据第三步，摇号。130%的认筹上限，确定⼊围分数线，⼤于等于⼊围分数线的购房者即可参与摇号。

⽐如，某楼盘将新推600套房源，有认购意向的客户有1000⼈，那么根据130%的认筹上限计算，只有总分排名前780名

（600*130%）的购房⼈才有资格⼊场摇号。如果第780名的分值为20分，则所有20分的购房者都可以参与摇号。

2021年上海购买新房最新流程！

最近很多朋友问，第三批新房已经开始⼊市了，作为买房⼩⽩，在上海买新房有什么需要注意的没有，今天呢！我们就详细的

说⼀下在上海买新房要注意的⼀些问题点。

1、购房资格

不管是买新房还是⼆⼿房，都要提前了解了解⾃⼰有没有购房资格，外地户⼝要知道⾃⼰的社保或者税单有没有63个⽉满60

个⽉，征信是否有逾期。3年内有离婚记录的，提前了解⾃⼰有没有资格去买房和贷款。

2、资⾦准备

现在很多售楼处基本上都是要求开盘当天选完房付⾸付，有买理财的或者其他东西的，提前把钱准备好，以免被动。置换的⼈

要注意，⾃⼰的房⼦新产证出来之后才可以参与认购，要么会影响积分。需要贷款的，提前算好⾃⼰的⽉还款额，因为新房

⽐较⽕，贷款审核⽐较严格，达不到2倍的可以让⽗母进⾏参贷，上海现在还是有部分银⾏可以⽗母参贷的。

3、关注楼市动向

4、选择楼盘

现在新房是实⾏积分摇号的，房源推售套数⼤于认购量的1：1.3，就要开启积分，开启积分的楼盘是要五年限售的，出售的时

候也会受限价影响的，下⾯我们来看新房计算积分的表格：

根据⾃⾝的情况计算好积分，去本批次符合⾃⼰预算的楼盘，实地看房，了解各个楼盘预计⼊围分数，分数⾼可以随意选

择，分数低就要慎重选择，那种地段还可以，推售量较⼤的楼盘以增加⾃⼰⼊围的⼏率。

5、准备材料

选好准备认购的楼盘销售要认购资料，销售若是没有，可以其他楼盘的认购资料，上海新房认购资料都是⼤差不差的。

提前准备好，等认购的时候把没有的补齐销售认购就可以。认购时间周期，从开始到结束6.5天。

6、资料审核

认购结束之后，公证处会把购房⼈的资料收⾛审核，审核会看购房⼈有没有购房资格、购房⼈材料、积分审核。在这段时间我

们要做的就是等待。开盘之前会公布楼盘⼊围分数，认购⽐⼩于1：1.3不开启积分直接摇号，⼤于则会开启积分⼊围制度，采

⽤顺位制积分排名，未⼊围不能参与摇号，对积分有有异议可以进⾏复议。

7、开盘选房

提前做好选房⽅案，做出20-30套的房源预选，楼层、位置要注意，避免在选房的时候号码靠后出现⾃⼰选择不知改怎么选择

的情况发⽣。摇号是随机的，⼀定要记清楚⾃⼰的认购编号，等你选房时，留给你的时间很短，看到有脑⼦⾥预选的房源直接

⼊⼿。房源选好后，签认购协议，认购⾦转定⾦。有的楼盘是要求当天付⾸付，有的楼盘是开盘后的3-7天。

8、办理贷款

和销售约好签约时间，销售会预约银⾏信贷员签贷款合同，办理贷款的时候把材料准备好，销售都会提前告知你的。选择贷款

银⾏的时候要根据⾃⼰的情况选择银⾏。银⾏贷款审批现在⼀般在1个⽉，审批过后不需要还贷，放款之后才需要还贷，现在

新房要求封顶之后才能放款，⼤多数楼盘封顶都要开盘之后的半年⾄⼀年的时间，这段时间是不⽤还贷款的。银⾏放贷后次⽉

开始还⽉供。

9、交房

在签写预售合同的时候会有交房约定⽇期，开发商⼀般都会提前交房的，交房之前会让先交物业维修基⾦，⼀般都是⼏千块

钱，然后去交物业费，在拿钥匙验房。

10、办理产证

房屋交接之后，开发商会去办理⼤产证，⼤产证办理下来，业主可以去交易中⼼办理产证，办理产证时需要缴纳契税。契税

90㎡以内1个点，90㎡以上1.5个点，⼆套3个点。

以上就是2021年6⽉开始最新购房流程，希望能在您买房的道路对您起到帮助！

04、关于新房计分摇号的16个常见问题

Q1：满五唯⼀房⼦，如果卖掉，算⽆房户吗？

答：满五唯⼀的房⼦，卖掉以后是算⽆房户的。答：

Q2：如果名下房⼦在外地，算⽆房户吗？

答：仅限于上海范围，算⽆房户。答：

Q3：怎么界定购房记录？

答：⾃购房⽇起算，五年内⽆购房记录（⽬前认⽹签时间），只看购买记录，不看卖出记录。答：

Q4：离婚⼈⼠，净⾝出户，是否算⽆房户？在新政策有上，有哪些限制？

答：离婚，要倒退答：3年，看离婚前家庭的购房情况。⽐如去年离婚，离婚前家庭2套，离婚后哪怕净⾝出户，也被限购了。若

再婚，社保将计算两个家庭，计算少数。

Q5：上海户籍单⾝，09年与⽗母名下有⼀套共有房产，请问算有房还是⽆房？是否还能买房？

答：2011年以前的，算⽆房户。单⾝可以购买1套。

Q6：拆迁所得的安置房，请问算购房记录吗？

答：公租房不算，有产权或者承租的共有产权都算有房。答：

Q7：有⼀套动迁房，刚卖掉，请问算有购房记录吗？

答：如果动迁房是答：5年内买⼊的，就算有购房记录。

Q8：赠予在同⼀张产证上的⼀⽅，影响⽆房部分打分吗？

答：要看赠予的时间，如果在答：2021年1⽉22⽇之前赠予，则算⽆房。在2021年1⽉22⽇（含）后赠与他⼈的住房，仍计⼊认购

对象名下。

Q9：认购组数与准售房源套数⽐例⼩于等于1.3:1的，不使⽤计分排序，会怎么样呢？

答：所有符合购房条件的，全部纳⼊公证摇号。答：

Q10：购买的新房已⽹签，但没有拿到产证，⼀年后才能拿到，当下算有房，还是⽆房？

答：已⽹签的房⼦，有购房记录，所以算有房。答：

Q11：退休⼈员的社保怎么算？

答：退休⼈员的社保年限是交多少个⽉算多少个⽉。⽐如从答：2003年1⽉开始计算， 如果是2005年退休的话，社保只能算两

年。

Q12：户籍名下有⼀套房，⽆贷款，想过户给⽗母，这样算⽆房吗？

答：如果在答：2021年1⽉22⽇（含）后赠与的⽅式，不能算⽆房户。通过⼆⼿房交易过户，算⽆房户。

Q13：上海户籍家庭，社保打分算⼀个⼈还是夫妻两个⼈加在⼀起？

答：如果以答：1个家庭认筹，按照家庭成员中缴纳较多的⼀⽅来计算。

Q14：社保有要求连续社保吗？

答：不要求，按缴纳社保的实际⽉数来计算。答：

Q15：⼈⼠购房也要积分摇号吗？

答：⼈⼠符合条件可在上海购买答：1套，也按照计分摇号⽅式来认筹。

Q16：请问怎么界定有房？动迁房算吗？

答：名下有上海房产（包括动迁房、经适房、使⽤权房）即为有房，若答：2011年1⽉28⽇以前与共有的不计⼊名下房产。

05、积分较⾼，并不意味着优先摇号

虽然拥有较⾼积分的购房者会更容易被划⼊摇号对象，但这并不意味着⼀定能优先选房。因为进⼊摇号系统之后，所有积分积分

会被机器完全打乱。也就是说，分数⾼低只能决定你⼊不⼊围，摇中⼏率其实是⼀样的！会被机器完全打乱

与此同时，企业⽤户参与新房认购的门槛也明显提⾼，必须同时满⾜：设⽴五年、累计缴税100万、有10名员⼯社保满5年等

多个条件，或者累计缴税超过500万。⽽⼀旦项⽬认筹超过130%，启动了积分排序规则，企业只能⽆缘购房。