购房合同违约金怎么算

篇一：购房违约金如何计算 购房违约要注意什么

购房违约金如何计算 购房违约要注意什么 在商品房买卖合同中，多次提到违约金，所以购

房违约金问题不能忽视。不过，由于有些人不知道违约金怎么算，以下将对此进行解答。 市

民陈先生买了一套房子，约定6月份交房，可是至今仍没有交付。在合同中，他虽然看到约

定延期交房有违约金，但他不知道自己可以要求开发商赔多少钱，什么时候开始维权。笪解

答

律师：“违约金”是指合同当事人约定的，由违约一方因其违约行为给对方造成经济损失而向

对方支付的赔偿金，实际上是对违约行为给对方造成的损失的一种补偿。

对于买房者(甲方)来说，如果逾期付款，就应该向卖房者(乙方)支付违约金。因为由于甲方

未在规定的日期向乙方付款，实际上就等于乙方在从甲方应该付款之日至实际付款之日的这

段时间里为甲方垫付了甲方应该支付的款项，相当于乙方在为甲方提供贷款买房，甲方在这

段时间内占用了乙方的资金，当然除了应向乙方支付违约金之外，还应向乙方再支付由于占

用资金而需支付的利息。

对于乙方来说，如果未能按合同规定的时间将房屋交给甲方，也应该向甲方支付违约金。因

为乙方的违约行为给甲方造成了某种程度上的经济损失。除了支付违约金之外，由于乙方在

合同规定应交付房屋之日至实际交付日这段期间实际上占用了甲方的资金，还应向甲方再支

付所占用资金的利息。

如果开发商违约，一般情况下，可以按照约定的违约金要求赔付，比如说延期交付万分之一

赔付的，那么100万元的总房款，违约金就是每天100元，然后再乘以违约的时间。而维权

的时候，则要等到侵害时间结束，也就是开发商通知购房者收房的时候为止。 另外，如果购

房者觉得违约金过低，购房者可以要求退房，一般有三种情况就可以退房了：

1.延期交付房屋到了开发商与购房者在合同中约定交房日后，却迟迟得不到开发商入住通知。

根据现在《司法解释》规定，开发商经购房者催告后3个月的合理期限内仍未履行的，购房

者就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。

2.房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋实测面积与签合同时暂测面积的误差比绝对值超出

3%，购房者可以提出退房并要求退赔利息。3.房屋质量不合格导致严重影响使用。根据最新

司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者可以提出退房并要求开发商赔偿

损失。认为主体结构质量不合格，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。篇二：

购房合同中的违约金案例

购房合同中的违约金案例

基本案情：2010年4月11日，杨某作为出卖人与高某签订了《房屋买卖合同》，约定杨某将

房屋出卖给高某，购房总款为335万元。同时合同约定若一方违约，应当支付房屋总价20%

的违约金。合同签订后，高某因逾期付款形成违约，同时高某因无力继续支付购房款，诉至

法院要求解除合同。杨某聘请本所律师提起反诉，要求高某按照合同约定支付购房总价款20%

的违约金67万元。

法院判决结果：房屋买卖合同解除，高某给付杨某违约金25万元。

在此，我们结合本案，将房屋买卖合同中违约金的法律问题，向读者做一简要介绍：

一.房屋买卖合同中是否约定违约金以及约定违约金数额的多少，由买卖双方自主决定。

《合同法》一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一

定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”可见，是否在房屋买卖

合同中约定违约金，以及约定违约金的数额，适用意思自治原则，法律不予规范，由买卖双

方决定。

律师提醒：建议约定违约金

因为如果约定了违约金，一方违约时，对方即可直接按照约定主张违约金。比如本案合同中

约定了违约金为购房总价款的20%，律师就可以要求高某给付总房价335万元25%的违约金

67万元。如果没有约定违约金，守约方只能依据实际损失，要求对方赔偿。但是，主张实际

损失，法院要求当事人举证证明。可见，约定了违约金就省去了举证证明实际损失的麻烦。

房屋买卖合同的违约金通常为房屋总价款的10-20%。

二.当事人认为约定的违约金低于实际损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;当

事人认为约定的违约金过分高于实际损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少

律师提醒：

1、一方当事人认为约定违约金低于损失的，可以放弃违约金，直接主张实际损失。

2、一方认为违约金过份高于实际损失的，则必须请求法院或者仲裁机构进行调整。最高人民

法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条：“当事人主张约定

的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、

当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作

出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百

一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”

司法实务中法院确定损失的办法，应当以鉴定部门的鉴定结论为准。但是，法院委托鉴定，

往往时间很长，为了尽快审结案件，法官通常仅仅咨询鉴定部门，记入笔录，即可进行调整。

比如本案法官就是采取了这种办法，确认违约金的具体数额为25万元。

合同法违约金比例】谈如何确定支付违约金数额

违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指在一些法规(如《工矿产品购销合同

条例》、《农副产品购销合同条例》等)中，明文规定的违约金比例;约定违约金是指合同双方

当事人在签订合同时约定的违约金比例。如果合同中只对违约金做了原则性的规定，没有具

体约定违约金的比例或数额，并且有关条例也没有明确规定违约金比例的，则可按《民法通

则》及《经济合同法》中关于承担违约金责任的一般原则执行。如果合同中没有规定违约金

的条款，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金。该赔偿金的数

额，可按照签订合同时有效的有关条例的规定执行，有关条例对违约金比例未作规定，而违

约又未给对方造成损失的，可以根据实际情况酌情处理。以下着重谈谈法定违约金与约定违

约金的确定和适用。

法定违约金合同对违约金作了原则性规定，且有关条例规定了违约金比例，适用法定违约金。

在此情况下，由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所

不同。第一，有关条例明确规定了违约金比例的，即可按该比例直接计算出违约金的数额。

如《工矿产品购销合同条例》第35条第5项规定，逾期交货的，应比照中国人民银行有关延

期付款的规定，按逾期交货总值计算，向需方偿付逾期交货的违约金。这里明确规定了延期

交货的违约金比例为每日万分之三。再如，《如工承揽合同条例》第21条第4项规定，逾期

交付定作物，应当按照合同规定，向定作方偿付违约金。以酬金计算的，每逾期一天，按逾

期交付部分的酬金总额的千分之一偿付违约金。由此可见，延期履行合同的法定违约金的计

算标准是固定的。各种滞期费、滞纳金等适用如上规定。第二，有关法规只规定了违约金一

定比例范围。这需要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定一定的比率，才能计算出

违约金的数额。如《工矿产品购销合同条例》第35条第1项规定，供方不能交货的，应向需

方偿付违约金。通用产品的违约金为不能交货部分货款总值的百分之一至百分之五。一般来

讲，不履行或不完全履行合同的法定违约金为一定的比例范围。

约定违约金

由于约定违约金的比例法律无明文规定，有的同志认为约定违约金的数额不能超过法定违约

金，超过的就是无效。实践中也常常遇到约定违约金过高的问题。究竟应如何确定约定违约

金的比例，下面从几个方面谈谈看法。笔者认为，约定违约金的最高限额为违约部分的货款

或酬金的总额。这里既包括不履行或不完全履行合同的违约金，也包括延期履行合同的各种

违约金。从法律上讲，《民法通则》第122条第2项规定，当事人可以在合同中约定，一方违

反合同时，向另一方支付一定数额的违约金。该法条对约定违约金的数额未作限制，允许当

事人用约定违约金来弥补某些法定违约金过低的缺陷。如《工矿产品购销合同条例》规定通

用产品的法定违约金的比例只是违约部分货款的百分之一至百分之五。这就使一些不法商人

有可乘之机，如供货方在因市场行情变化使自己产品变为紧俏时，可能径行违反合同不供货，

即使按最高数额支付违约金，仍大有利可图。这显然不处利于社会主义经济秩序的稳定，不

利于保护合同当事人的合法权益。因此，法律规定当事人通过协商，在法定违约金之上议定

约定违约金是完全必要的。通过较高的约定违约金可以起到预防违约的积极作用。但这样的

约定也不是无限制的，根据《民法通则》的公平原则和诚实信用原则，以及司法实践中的惯

例，将约定违约金的数额限制在违约部分的货款总额或酬金总额之下较为适宜。但如果有关

条例对违约金数额有特别规定的，应按特别规定办。如《公路货物运输合同实施细则》第19

条第1项规定，违约金数额由双方商订，同等对待，一般最高不应超过违约金部分运量应计

运费的10%。对此，约定违约金的最高比例也应为违约部分运量应计运费的10%。值得注意的

是，这里所说的对违约金最高数额的限制，不同于违约方对另一方的实际损失所做的赔偿。

《民法通则》第122条第1款规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应相当于另一方因此

所受到的损失。如一份购销合同的货款总值为5万元，违约金为1万元。如果由于供方未履

行合同，使需方受到了6万元的经济损失。对此，违约的供方除支付1万元的违约金外，还

应赔偿5万元的经济损失。在司法实践中，对具体合同的违约金条款进行认定时，应首先看

其是否符合订立经济合同的一般原则性规定。即要看其是否有显失公平、是否有胁迫或欺诈

等情况的存在。如果发现有属于《经济合同法》第七条关于无效经济合同规定的，就应认定

该违约金条款为无效。

【合同法违约金比例】合同中约定的违约金超过一定的比例法律有限制

安阳林先生来电咨询：我公司是一家建筑公司，前两年与一家房地产公司签订合同约定由我

公司承建某小区的建设项目，合同中约定工程竣工若晚于约定的工期的话，每延误一天由我

公司按合同总造价的0.6%向房地产公司支付违约金。但工程开始后由于种种原因，建筑实际

完工时间比合同中约定的完工时间晚了很多天，如果按照合同约定的方式计算，违约金的数

额都快接近工程总造价了。请问，这种情况下,违约金是否必须按照合同中约定的方式进行计

算?河南国基律师事务所路未晞解答：首先，应当确定双方所签订的合同是否为真实意思表示，

合同是否有效。

如合同为有效合同，则需要看其是否合理。根据我国《合同法》第 一百一十四条的规定，当

事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违

约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法

院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或

者仲裁机构予以适当减少。《关于审理经济合同纠纷案件中具体适用经济合同法

的若干问题的解答》第九条也明确规定，违约金通常不超过合同未履行部分的价金总额。本

案中单看双方合同约定的违约金比例并不太高，但如实际算下来违约金的数额接近整个工程

的总造价的话，则需要对其合理性进行确定。 在实践中，合同双方的当事人为了确保合同的

顺利履行，通常在签订合同的时候就会针对违约金问题加以约定。违约金的性质是重在补偿

还是重在惩罚是认定违约金条款效力的重要依据之一，当事人签订合同后，就应实际、全面

地履行从而使合同目的顺利地得以实现。其间，一旦有违约现象存在，就涉及违约金的问题。

但违约金的功能是在于使未违约方因对方的违约而造成的损失或失去的利益得以补偿和实现，

如果双方都违约，则应按责任的大小来承担所造成的损失。当事人在合同中就违约问题有明

确规定的，法律予以充分尊重。但一旦当事人双方在合同中约定的违约金比例过高，超过一

定比例的话，法律对其还是加以限制的。

【合同法违约金比例】工程合同违约金比例

【合同法违约金比例】工程合同违约金比例

违约金有法定违约金与约定违约金之分，《合同法》第一百一十四条规定的是约定违约金，约

定违约金具有如下特征：

(1)违约金的数额是双方预先确定的;

(2)违约金是—种违约后的补救措施;

(3)违约金的支付是独立于履行行为之外的给付。换言之，只要当事人无特别约定，支付违约

金的行为不能替代履行合同，当事人不得在支付违约金后而免除履行主债务的义务(《合同法》

第第一百一十四条第三款)。

1、违约金适用的一般原则性规定。

(1)合同对违约金有具体约定的按约定，对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。

(2)违约金的计算依据是合同总价。(3)约定违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金

总额为限。

2、逾期付款违约金的计算，应注意不同时期的计算参考依据。

自1996年以来，中国人民银行已四次调整逾期罚息计算标准，即依次调整为日万分之五、日

万分之四、日万分之

三、日万分之二点三。如果不考虑罚息发生的时期，一律按日万分之五或日万分之四等计算，

是不符合中国人民银行关于逾期罚息计算标准的规定的。罚息计算方法的正确表述方式为：

逾期罚息自某某之日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期逾期罚息计算标准计付。

按照1999年2月16日施行的法释〔1999〕8号《关于逾期付款违约金应当按

照何种标准计算问题的批复》和2000年11月21日起施行的法释〔2000〕34

号《关于修改〈关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批

复》的规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民

银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整

金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标

准。

3、合同当事人明确约定适用地方规章规定的，人民法院可以参照执行。于1993

年4月7日以法经(1993)56号《关于处理建筑工程承包合同纠纷案件能否参照省政府办公厅

转发的〈关于建设工程实行提前竣工奖的暂行规定〉的函复》答复如下：《建筑安装工程承包

合同条例》第十三条第一款虽然规定了逾期交付工程应承担违约责任，但没有规定具体标准，

而是允许当事人在合同中约定。

4、对约定违约金和的，或只约定的，只要其金额不超过未履行部分总额的，可将罚

款视为违约金处理。篇三：购房违约了怎么办？ 10种情况详解购房违约那些事儿

购房违约了怎么办？ 10种情况详解购房违约那些事儿 对于广大购房者来说，如果能买到

称心如意的房子是一件令人最高兴的事儿，谁都不想在买房上面发生分歧，但是有很多购房

者在购房违约金上与开发商发生过分歧，那么购房违约金究竟如何计算，在签署购房合同时

违约责任这一块又要注意哪些呢，下面与长沙乐房小编一起来看看购房合同违约的那些事

儿？

购房违约金是如何计算的？

在开发商的合同中一般都有规定，有的是预期90天内，按照已付款利息支付，从合同交房

到实际交房计算。

第一 付款利息 就是按照银行同期贷款利息按日计算。

第二违约金计算，根据双方约定合同按多少比例的计算方法，例如：按照全额房款的万分之

一的标准计算。那么就是用全部房款乘以万分之一再乘以违约日期。承担违约责任和违约事

项包括：

(1). 签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；

(2). 购房者不按期付款；

(3). 开发商不按期交房；

(4). 面积变动超过约定幅度；

(5). 房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位

(6). 产权过户手续不全或不能按期办理。

商品房保修的责任相关的文件： 《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房住宅实行住宅

质量保证数和住宅使用说明书》《 住宅质量保证书》由房地产开发企业在商品房交付使用时，

向购房人 提供 目的：房地产开发企业对所售的商品房住宅承担质量责任的法律 文件， 应

该列明：工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保 修期、保修单位等内容。

另外，如果购房者觉得违约金过低，购房者可以要求退房，一般有三种情况就可以退房了：

1.延期交付房屋到了开发商与购房者在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住

通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房者催告后的3个月的合理期限内仍未履

行的，购房者就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。

2.房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签合同时的暂测面积的误差比绝对值

超出3%，购房者可以提出退房并要求退赔利息。3.房屋质量不合格导致严重影响使用。根据

最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者可以提出退房并要求开发商

赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

长沙乐房网小编总结：购房违约人10种情况详解：

1.购房合同中对购房违约金的多少有约定，则必须按照购房合同的约定来处理。

2.合同有条件履行，则必须履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。

3.除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致他

无法正常生活，可提出解除买房合同。

5.在签订购房合同过程中，应该根据现行政策以及未来有可能会出现的政策，将所有可能出

现的情形统统考虑进来，并针对这些变化，提出相应的应对策略，并尽量在合同中体现出来。

6.购房合同中对购房违约金的多少有约定，则必须按照购房合同的约定来处理。7.合同有条

件履行，则必须履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。

8.除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致他

无法正常生活，可提出解除买房合同。

9.买房前，可让有经验的专业人士对自己是否符合银行贷款进行预审，可把风险降到最低。

10.在签订购房合同过程中，应该根据现行政策以及未来有可能会出现的政策，将所有可能出

现的情形统统考虑进来，并针对这些变化，提出相应的应对策略，并尽量在合同中体现出来。