业主如何打赢物业合同纠纷

业主如何打赢物业合同纠纷

业主与物业公司签订了合同之后，发现对⽅并没有按照合同⾥的内容好好的履⾏，或是⼀开始签订的合同存在影响⾃

⼰权益的事情，就会打算去打官司来进⾏维权，打官司肯定是希望能够赢了，那么，业主如何打赢物业合同纠纷?跟

着店铺⼩编⼀起来议论下。

业主如何打赢物业合同纠纷

个好律师，提供对⾃⼰有利证据。

打物业纠纷官司⾸先要举哪些证据

⼀、开发商⾝份的证明

有很多物业管理费纠纷发⽣在前期物业管理过程中，要证明前期物业管理合同的合法性，必须证明开发商⾝份的

真实性，这对原、被告双⽅同等重要。换⾔之，如果做为物业公司代理⼈不举证开发商⾝份的证据，则不能证明物业

管理合同的有效性，做为业主代理⼈则完全可以利⽤物业公司的这⼀失误进⾏有效的抗辩。

实践中发⽣⼤量的物业管理纠纷，⼀⽅不举证发展商⾝份的证据，想当然地认为某公司就是开发商，想当然的认

为这还有什么要证明的?⽽另⼀⽅也不以此抗辩。如果双⽅都对发展商⾝份不提异议，实质是对前期物业管理合同的

效⼒不提出异议倒也⽆妨，⼀旦业主⽅以此抗辩，不举证发展商⾝份的物业公司⼀⽅将处于不利的法律境地。

诉讼就是⼀场规则游戏，双⽅都要讲规则。如果⼀⽅不按规则出牌，对⽅坚持按规则⾏事，不利的将是不遵守规

则的⼈。 那么，哪些证据能够证明⼩区开发商⾝份呢?⼟地使⽤权证书、建设⽤地规划许可证、建设⼯程规则许

可证、施⼯许可证、竣⼯验收资料、商品房买卖合同、住宅使⽤说明书及质量保证书、住房⼴告、房地产⽴项批⽂等

等书证、物证、⼈证、视听资料等均可证明。

⼆、物业管理公司管理资质的证明

作为诉讼的需要，物业管理公司必须举证《企业法⼈营业执照》、法⼈代表⾝份证明等证明材料，但依据法律规

定，还必须举证下述证明材料，才能证明其有权从事相应⾯积的⼩区物业管理。

1、物业管理资质证书

《物业管理条例》第32条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独⽴的法⼈资格。国家对从事物业管理活动

的企业实⾏资质管理制度。具体办法由国务院建设⾏政主管部门制定。”如果物业公司在诉讼中不举证物业管理资质

证据，则其所实施的物业管理不合法，其主张的物业管理费等诉讼请求将难以获得⽀持。

2、物业管理从业⼈员资质证书

《物业管理条例》第33条规定：“从事物业管理的⼈员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”

物业管理公司往往不举证物业管理资质证据，⽽举证从业⼈员职业资格证书的则少之⼜少，如果不举证此⽅⾯证

据，⽆疑将使物业公司处于不利境地。

实践中发⽣的许多物业管理纠纷诉讼中，物业公司的诉讼请求很少得到⽀持，⼀个重要的原因是其不举证上述物

业管理资质证明材料。物业管理合同只能证明物业管理公司在争议的⼩区具有物业管理的事实依据，⽽物业公司能否

在争议⼩区实施物业管理，除了物业管理合同这⼀事实依据外，还要物业公司举证相应的物业管理资质证据，从⽽证

明其物业管理⾏为合法性。换⾔之，如果不能证明物业公司物业管理⾏的合法性，即便接受了业主的委托也是⾮法

的，不受法律保护的。

物业公司往往能够及时举证物业管理合同证据，往往不依法举证其物业管理资质证据，与前述第⼀个问题相同，

失误的原因在于相当然，认为反正⾃⼰有相应的物业管理资质材料，举不举证⽆所谓甚⾄在当庭还拿不出⽽请求法庭

允许其在庭后补交。因举证是有期限的，超过举证期限不举证被视为依法放弃举证，按⽆证据论处。物业管理⽅当庭

或庭后举证，法庭没有允许或不允许的权利，这个权利在业主⼀⽅，只有业主⼀⽅同意就物业⽅逾期举证的证据进⾏

质证，法庭才能组织质证，否则法庭也不能就物业公司⼀⽅逾期举证的证据组织质证，从⽽不能将此类证据做为认定

事实的依据。物业管理公司的物业管理资质在法律上被视为证据，此类证据和其它证据⼀样，对其举证、质证和认证

没有例外的规定和要求。

作为物业管理公司⼀⽅的代理⼈不要忽视物业管理资质证据的举证；作为业主⼀⽅代理⼈，物业管理公司⼀⽅是

否依法举证物业管理资质证据便成为⼀项重要的抗辩理由。

三、物业管理公司收费许可的证明

1、举证业主与物业公司协商收费的证据

《物业服务收费管理办法》第6条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实⾏政府指导价和市

场调节价。具体定价形式由省、⾃治区、直辖市⼈民政府价格主管部门会同房地产⾏政主管部门确定。”

《物业服务收费管理办法》第7条规定：“物业服务收费实⾏政府指导价的，有定价权限的⼈民政府价格主管部门

应当会同房地产⾏政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具

体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实⾏市场调节价的物业服务

收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”

《物业服务收费管理办法》第10条规定：“建设单位与物业买受⼈签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内

容、服务标准、收费标准、计费⽅式及计费起始时间等内容，涉及物业买受⼈共同利益的约定应当⼀致。”

因物业服务收费不是由物业公司、发展商单⽅制定的，⽽是由业主或业主委员会与物业管理企业协商制定的，协

商的依据是政府指导价。物业公司举证的物业管理合同中往往没有具体的收费标准，物业公司往往举证其已经过政府

主管部门备案的收费标准做为其收取物业管理费的依据。笔者认为，这恰恰就是物业公司的举证失误所在。因为物业

公司报备的收费标准⽆证据证明是合法产⽣的，仍然不能做为确定争议收费⾦额的标准、依据。

2、举证物业收费标准报备的证据

物业公司不但要举证与业主或业主委员会收费标准的证据，还要举证收费标准向主管部门备案的证据，两者缺⼀

不可。否则，即便有管理资质，也有管理依据，但⽆合法的收费标准，相应的物业管理费的诉讼请求⽆法得到⽀持。

四、物业所有⼈或使⽤⼈的证明

《物业管理条例》第42条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费⽤。业主与物业使⽤⼈约定

由物业使⽤⼈交纳物业服务费⽤的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣⼯但尚未出售或者尚未交给物业买受⼈的

物业，物业服务费⽤由建设单位交纳。”

根据上述法律规定，物业管理费是物业所有⼈交纳的，如果要让使⽤⼈交纳，必须取得所有⼈与使⽤⼈达成的由

物业使⽤⼈交纳物业管理费的协议。因此，做为起诉物业管理费纠纷案的原告，物业管理公司必须举证争议物业的所

有⼈。如所有⼈与使⽤⼈不⼀致的情况下，物业公司还要举证使⽤⼈是谁的证据以及物业所有⼈与使⽤⼈达成的由物

业使⽤⼈交纳物业管理费的协议。

在此项举证⽅⾯，物业管理公司最⼤的失误是，重视业主拖⽋物业管理费的证据，轻视谁是物业的业主即物业管

理费交纳义务⼈的证据；重视物业所有⼈即业主交纳物业管理费的举证，⽽忽视甚⾄根本没想到过就物业使⽤⼈⾝份

的举证，这显然是物业管理公司的重⼤失误。

物业管理公司如此重⼤失误的法律后果是，虽然物业管理公司举证了有权在争议⼩区从事物业管理的事实依据即

争议⼩区从事的物业管理合法有效应受法律保护了，但因其未举证拖⽋物业管理费的业主或使⽤⼈是谁，从⽽使法院

⽆法确定拖⽋物业费的责任⼈是谁，因⽽⽆法⽀持作为原告的物业公司的诉讼主张。

物业管理公司为何不举证争议物业的所有⼈或使⽤⼈是谁?笔者认为与物业公司举证本⽂前述第⼀、⼆项所述的

关于开发商的⾝份、物业公司资质时所犯的错误如出⼀辙，即犯了想当然的错误。物业公司想当然地认为与业主天天

见⾯，争议物业的所有⼈或使⽤⼈是谁⾃然没有争议，⽆需举证。殊不知，这只是物业公司⼀厢情愿的想法，业主未

必这样想。业主认为，既然打官司，就要讲证据，因物业公司并未举证拖⽋物业管理费的业主是谁，显然出现了重⼤

的漏洞。既然物业公司的起诉出现了重⼤的漏洞，做为被告的业主求之不得。也就是说，在物业公司未举证拖⽋物业

管理费的业主是谁的情况下，业主明明是拖⽋物业管理费的业主，可业主就是不承认，如果业主坚持不承认⾃⼰就是

拖⽋物业管理费的业主，此时⽆论是物业公司还是法庭均拿业主⼀点办法都没有。⼀个不⾔⽽喻的道理是：谁让你物

业公司举证出现失误了呢?你原告总不会指望我被告为你原告的诉讼请求提供证据吧?!换⾔之，如果原告是物业公司

⽅举证了争议物业所有⼈是谁的证据，即便业主再赖能赖得过去吗?

因此，正是从这个意义上说，物业公司与其指责业主耍赖，不如认真检讨⼀下⾃⼰的举证失误更有实际意义的

多。换个⾓度来说，原告⽅物业公司将⾃⼰的举证失误迁怒于业主耍赖也是不公平的。你物业公司告业主拖⽋物业管

理费却没有举证任何证据，你物业公司⼜有多少诚信可⾔!在物业公司就谁是争议物业的业主未举证的情况下，物业公

司凭什么让法庭相信物业公司起诉的被告就是本案拖⽋物业管理费的业主?说到此，⼜回到了本⽂第⼀个问题所阐述

的规则的重要性上来了，在被告业主⼀⽅尊重、遵守规则的前提下，原告物业公司因⾃⼰的举证失误指责业主的抵赖

是徒劳的，⽆法改变原告物业公司败诉的命运。笔者在此强调说明的是，此种情况下物业公司的败诉其实与与被告业

主⽅的品⾏与诚信⽆关，被告业主⽅只是坚守、利⽤了规则⽽已。

五、拖⽋物业管理费的证明

做为原告的物业管理公司要从法律上证明被告业主⽅拖⽋其物业管理费，在前述事项已被证明的基础上，还必须

举证如下证据：

1、争议的物业已被物业所有⼈或使⽤⼈使⽤的证明

《物业服务收费办法》第15条规定：“纳⼊物业管理范围的已竣⼯但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时

交给物业买受⼈的物业，物业服务费⽤或者物业服务资⾦由开发建设单位全额交纳。”

根据前述法律规定，物业被使⽤与被闲置，业主交纳管理费的标准是不同的。如果做为原告的物业公司不举证争

议物业已被所有⼈或使⽤⼈使⽤的证据，则物业的所有⼈或使⽤⼈往往会否认其已使⽤了争议的物业，哪怕是在所有

⼈或使⽤⼈⼀直都在使⽤的情况下。

那什么证据能够证明物业的所有⼈或使⽤⼈⼀直都在使⽤物业呢?这就需要物业公司在进驻⼩区从事物业管理的

时候，就注意搜集、取得并在诉讼时积极取证这⽅⾯的证据，例如业主⼊住登记表、维修登记表、⽔电费交纳凭证等

等，凡是能证明业主使⽤争议物业的⼈证、物证、书证、视听资料等都可做为业主使⽤物业的证据。审判实践表明，

不是没有业主使⽤其物业的证据，⽽是物业公司及其代理⼈没有注意搜集、调取、举证这⽅⾯的证据，因举证出现重

⼤失误⽽被业主的代理⼈钻了空⼦。如前所述，指责业主不诚实或钻空⼦是毫⽆意义的，谁让你物业公司留空⼦让业

主钻呢?

那什么证据能证明物业的所有⼈呢?房屋所有权证是房屋所有权的唯⼀合法凭证，除此之外，商品房买卖合同、

付款凭证、商品房预售登记备案表等证据均可证明房屋的所有⼈。物业管理公司做为争议物业的管理者，⾃其从开发

商或业主委员会⼿中接⼿物业管理时，每户房产的所有⼈资料是其接受物业管理的必备的法定资料，物业公司举证这

⽅⾯的证据如同其举证物业所有⼈使⽤物业的证据⼀样，并不困难，关键是要有这⽅⾯的证据意识，处处做有⼼⼈。

2、争议的物业已被业主或使⽤⼈使⽤时间的证据

这个问题与第1个问题有⼀定的牵连，但不完全⼀样，此处强调的是时间的概念、证据。也就是说，做为原告的

物业公司泛泛举证业主已使⽤争议物业还是不够的，其必须举证业主使⽤争议物业准确起始时间的证据，除⾮业主、

使⽤⼈已向物业公司出具了拖⽋物业管理费的⽋条或业主、使⽤⼈已缴纳了⾃⼊住之⽇起⾄争议之⽇⽌的物业管理

费。因为物业管理费是按⾯积收取的，拖⽋时间的长短直接决定了拖⽋物业管理费的⾦额。实践表明，正如物业公司

忽视了发展商⾝份、物业管理资质、收费许可、物业所有⼈与使⽤⼈的⾝份的举证⼀样，物业管理公司往往忽视此⽅

⾯证据的举证，应引以为戒。

3、争议物业的建筑⾯积的证明

如前所述，物业管理费是按争议物业的建筑⾯积收取的，除⾮业主向物业公司出具了拖⽋物业管理费的⽋条，物

业管理公司必须举证争议物业建筑⾯积的证据。房屋所有权证、争议物业的测绘报告、住宅使⽤说明书与质量保证

书、商品房买卖合同、购房款发票、预售备案登记表等证据均可证明建筑⾯积。

4、拖⽋物业管理费的直接证据

拖⽋物业管理费的直接证据就是⽋条，但业主向物业公司就拖⽋物业管理费出具⽋条的情况⽐较少见，所以，⼤

多数物业管理公司在起诉业主拖⽋物业管理费时，往往举证物业管理公司⾃制的格式⽋费催缴通知单，物业公司在不

同时间发给业主的⽋费通知单综合在⼀起证明了业主拖⽋物业管理费的起⽌时间和拖⽋的总⾦额。

如果物业公司在举证⽋费通知单的同时，举证了合法的物业管理合同，证明了物业管理费的收费标准和收费⾯

积，辅之以⽋费催缴通知单，则可以证明业主拖⽋物业管理费的事实；反之，仅靠物业公司单⽅制定发出的⽋费催缴

通知单，显然不能证明业主拖⽋物业管理费及多少的事实。

物业公司举证的业主⽋费催缴通知单往往还缺乏送达的证据，物业公司往往只是将⽋费催缴通知单送到业主家

⾥，并不要求业主签收，甚⾄在业主不在家时，物业公司便将⽋费催交通知单帖在业主的门上或放在业主的门⼝或信

箱⼀⾛了之。因没有业主签收，诉⾄法庭后，业主明明收到了⽋费催缴通知单也说没有，导致物业公司举证的业主⽋

费通知单这⼀业主拖⽋物业管理费的直接证据不能被采信。

如何解决这⼀问题?笔者以为可采取以下办法：(1)将⽋费通知单提交业主委员会，由业主委员会签收并督促交

纳。督促业主交纳物业管理费是业主委员会的法定义务，所以，⼀旦业主拖⽋物业管理费，物业公司及时通知业主委

员会并提请其督促业主及时交纳是⽬前⽐较切实可⾏的有效办法。这⼀办法不但解决了⽋费的证据问题，还解决了相

应的诉讼程序问题。(2)通过特快专递或邮政商业信函邮寄送达，邮寄送达回证与⽋费催缴通知单⼀起可以证明业主⽋

费的⾦额，也可证明物业公司催缴的事实。当然，业主和物业公司同在⼀⼩区却通过邮政第三⽅送达，不仅增加了成

本，也不利于和业主的沟通和协调。(3)直接送达，由业主签收，在业主不签收时，贴于业主门上后拍照或由没有利害

关系的第三⽅证明⽋费催缴通知单确已送达业主。

六、物业管理纠纷是否存在业主委员会的诉前督促程序问题

《物业管理条例》第67条规定：“业主在物业管理活动中，履⾏下列义务：

(⼀)遵守管理规约、业主⼤会议事规则；

(⼆)遵守物业管理区域内物业共⽤部位和共⽤设施设备的使⽤、公共秩序和环境卫⽣的维护等⽅⾯的规章制度；

(三)执⾏业主⼤会的决定和业主⼤会授权业主委员会作出的决定；

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资⾦；

(五)按时交纳物业服务费⽤；

(六)法律、法规规定的其他义务。”

《物业服务收费管理办法》第15条规定：“业主应当按照物业服务合同的约定按时⾜额交纳物业服务费⽤或者物

业服务资⾦。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费⽤或者物业服务资⾦的，业主委员会应当督促其限期交

纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。”

业主希望⾃⼰能够打赢物业合同纠纷，应该要及时请店铺律师从旁指导。