2023年房地产政策分析-11月楼市调控政策汇总

房地产政策分析:2022年11月楼市调控政策

汇总

还有不到一个月的时间就正式踏进2022，回顾2022年房地产

政策分析形势获悉：上半年，楼市政策环境不断宽松，释放种种利好；

下半年，楼市基本在调控中渡过。接下来对2022年11月楼市调控政

策汇总一下。

国庆期间，举国上上下下都没闲着，楼市更是非常的喧闹。据

统计9月30日至10月9日，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、

无锡、合肥、武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、

福州、上海、杭州、南昌等20多个城市相继出台了限购限贷政策。

11月中旬以来，武汉、深圳、上海、天津等城市接连升级房

地产市场调控政策，楼市新一轮调控到来将进一步为楼市降温，同时

也将抑制投资性需求，回稳房价，估计将来调控的脚步不会停止，部

分城市或将连续出台补充措施。

11月楼市调控政策：据记者不完全统计，11月份，有11个城

市升级调控政策对楼市进行收紧，上海超越北京、深圳，成为限购限

贷举措最严峻的城市。业内人士估计，12月份热点城市房价涨幅将

收窄，进而促使房地产市场连续回归理性。

11城11月升级楼市调控政策

据中新网记者统计，11月份，11个城市出台了楼市调控政策，

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或加码调控，例如上海、天津、武汉、成都、杭州等；或出台文件规

范经营秩序，例如，西安、南京于11月14日夜间发文加强市场整顿。

“自从9·30开头，全国各地已有超过24个城市出台了50多

次楼市调控措施。”中原地产首席分析师张大伟称。

从调控内容来看，多数调控加码的城市，都着眼于贷款政策的

收紧和严格落实。例如，11月10日起，杭州进一步实施住房限购措

施并上调公积金贷款首付比例；11月15日，深圳要求，职工家庭二

套房公积金贷款最低首付比例从30%升至70%；随后，东莞、福州出

台调控新政，提高职工公积金贷款的最低首付比例。天津也明确，非

津户籍家庭若在市内六区和武清区范围内购买首套住房，最低首付比

例为40%；其他区域最低首付比例30%。

从首付款比例来看，上海楼市的限贷政策已经与北京“看齐”，

但对于二套房的认定，上海实行的“认房又认贷”，较北京的“认房

不认贷”更为严格。自11月29日起，上海居民家庭首次购房，商贷

首付比例不低于35%；购买二套房（包括上海无房但有贷款记录者）

商贷首付最低50%，购买非一般自住房的，首付款比例不低于70%。

在不少业内人士看来，上海房贷门槛之高，已跃升为北上广深

4个一线城市首位。“上海此轮调控直击信贷、房价等核心问题，对

于高杠杠买房等行为有一个较为明显的管制影响。”易居讨论院智库

中心讨论总监严跃进对记者表示。更多最新居地产政策分析信息请查

阅发布的《2022-2022年房地产管理行业深度分析及“十三五”进展

规划指导报告》。

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楼市成交量创近18个月新低

11月份，监测30个典型城市新建商品住宅成交面积为1990

万平方米，环比削减10.5%，同比削减4.2%。

“今年5-7月份市场交易呈现逐月下降态势，到了8-9月份有

所上升，10月份受政策管控影响，市场交易消失下滑，而11月份政

策调控效应显现，成交量连续下滑。”严跃进表示，这一走势体现了

政策调控的有效性。

来自中原地产讨论中心最新统计数据显示，11月楼市全面降

温。11月，全国54个主要城市合计网签量24.9万套，环比下调11%。

假如不计入今年2月份（因春节假期而处于成交谷底）的成交数据，

11月成交量创下近18个月新低。

调控叠加 将来市场有望持续降温

“升级调控的都是房价前期涨幅较高的城市。”张大伟说，从

10月房价走势看，总体涨幅有所放缓，但部分依旧在上涨中，升级

调控是为了停止上涨；另外，11月市场成交开头明显下调，叠加这

些调控措施，市场有望持续降温。

严跃进也估计，随着政策效应的连续显现，热点城市市场成交

面积在12月份将有连续下降的可能，房价涨幅也将收窄，进而促使

房地产市场逐步回归理性。

“第四季度市场相比第三季度有明显降温迹象，其背后一方面

是调控不断收紧，对市场各类限制干预所产生的政策效应显现；另一

方面，市场供应大幅萎缩，进而对当前及后市的成交水平带来明显抑

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制。”张大伟说。

银行房贷全面收紧？分析称个别银行自主行为

张大伟说，此轮政策原则是“一城一策”、甚至“一城多策”，

所以各城市力度不一，部分城市力度较大，也给许多政策力度不大的

城市带来压力。

“石家庄、青岛、长沙、重庆等城市，总体上炒房需求较大，

假如此类城市房价上涨节奏比较快，不排解会连续出台相应的收紧政

策。”在严跃进看来，后续还会有城市连续加入到限购限贷的行列。

一位链家地产中介人员向记者透露，“最近，北京个别银行开

头执行‘认房又认贷’，目前包括汇丰银行、 上海银行 等。”

记者先后致电上海银行和汇丰银行进行核实，两家银行的房贷

政策确已执行“认房又认贷”，目前，仅接受首套房商业贷款的申请；

或者在已结清首套房贷款的状况下，再次申请商贷。

“这属于个别银行的自主行为，一般是出于年底揽储或者其他

方面缘由，不会影响整体信贷政策。”亚豪机构市场讨论部总监郭毅

告知记者，从11月北京楼市的成交量和房价数据来看，调控发挥了

“维稳”作用，短期无需再加码。

严跃进也认同上述观点，“从政策层面看，应当不会出台对商

业银行全部房贷进行收紧的指示或文件”，但有可能进行窗口指导，

或允许部分贷款额度较紧的商业银行自我调整。

热点城市将来还有政策升级空间

成都、武汉和杭州等城市在11月份升级了房地产调控政策，

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上海和天津也在月末跟进。本轮政策调控的核心其实是抑制房价和地

价，但为了避开对市场造成太大冲击，我们认为政策调控不会一步到

位，而是渐渐升级，最终达到平稳房价的目的。目前一手房市场严格

执行限价，但我们调研了解到上海合肥等热点城市有一二手房价格倒

挂的现象，因此通过对房地产政策分析认为，将来楼市调控存在连续

深化的空间。

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