买房注意事项

不通过中介如何买房 教你一招省中介费

买房卖房是否必须经过中介？除了防止被中介坑外，如果买卖方能直接沟通，其实

还可以省下一大笔交易费呢！那么，不通过中介买二手房，需要怎么做呢？教你一招省

中介费。

一、确认房源安全

不通过中介公司，就需要买家自己通过网络等途径房源。这就有一个前提，必须

要核实卖方是否是产权人，如果因为自己的核实失误的话是不会有什么保障的。

二、协商付款方式

无论是否通过“中介”，卖房流程都是一致的。时间和环节的不同在于，买家付款

的方式：全款、商贷、公积金贷款，并不相同。

三、交易流程

1)签买卖合同。买方带上身份证、定金，卖方带房本、产权人身份证，到房屋所在

区县的房地产交易中心签订《二手房买卖合同》

2)审核。买方到建委做资质审核、卖方做房屋核验。两项可同时进行10个工作日

出结果。

3)网上签约。资质和核验通过后当天就可以“打网签”，去房产所在地的“住建委”

出合同。买方需要带上：身份证、户口本（外地户口需要暂住证）、婚姻证明、银行卡；

卖方需要带：省份证、房本、户口本、婚姻证、银行卡。

4)交税过户。先去地税局交完全部税款，再去“建委”办理过户手续。

5)领新房本。

中介买房----必须要注意点----菜鸟请入

第一：无论买房卖房，一定要准备一个不常用的手机号，不方便接电话时就静音，否则就准备

接受中介的狂轰滥炸吧，一般老阿姨，老亚叔开的小公司还好点，大公司一般对下属员工有要求的

【每一天必须要打多少个房东电话，打多少客户电话，必须有多少带看，必须开发多少房源，房源

信息必须更新，网上发布多少房源，少一条会扣钱的哦，所以？？？？？？】

第二：网上房。有没有同学网上看到性价比高的房子。一般打电话过去一问，得到的消息多

数是，卖掉了，不方便看房之内的话题，中介会介绍别的房子给你，网上虚假广告较多，一般不同

中介同时在发同一套房子，并且发的频率很高，那么这套房子可能是真实的，且中介也认为性价比

较高的，其中中介发布的最高最接近房东的报价。其实手拉手买房毕竟少，中介在买卖房过程中，

特别是让客户随时了解房源信息，带客户看房的过程中还是付出很多的，中介在介绍房源时的确起

了一个桥梁作用。

第三：看房，一般在锁定区域看房可以两到三个中介公司，其中必须要有大公司和小公司各

一个，大公司房源多，信息广【就是喜欢电话狂轰滥炸】；小公司第一时间房源可能会少于大公司，

但是偶尔会有一两套独家好房子【一般电话量不大】，第一次见面最好详细说明自己所需户型、楼

层、预算等要求，需要包装的同学也要说明自己的情况，表明不希望电话量太多，一般大公司业务

员带看后会要求签看房确认书，同学们一定要看完房后再签，看房过程可以和房东沟通一下，看看

房东报价和中介报价有没有区别，增加对中介的了解，一般看房确认书只是中介吓人的，法律一般

不支持，小公司一般无需客户签字。

第四；开始说重点了，看中房子，一般有一个谈价过程，中介一般不希望客户房东一起谈房价，

会各种理由不让双方见面谈，一般会要求客户开一个价格，付意向金由中介去谈，我不建议这样，

因为这样谈就不透明了，也行客户开的价格还会高于房东的心理价格，中介就有可能两边赚钱，还

有许多同学很聪明，不付意向金直接去和房东谈，可能有的时候房东客户在同一个公司，双方都见

不到面，这也是中介的小动作，还要注意一点，大的中介公司还会手机信号*********，进去手机就

无法接通了，所以一定要上下家面对面谈，否则就不谈，【上下家一旦准备谈房子，千万不能

对认识的中介说要谈那一套房子，否则中介会捣蛋的，记住，双方谈到各自的心理价格就行了，一

个想多卖，一个想更便宜，不要利益最大化否则买不好房子的】

第五：房价谈拢，付定金，记住，在这之前买家还能控制局面，掌握主动，一旦付了购房定金，并

且房东也签收了，对不起，主动权就没有了，中介就掌握主动权了，定金合同【居间合同】一般是

中介提供的，这是一个三方合同，对房东和买家都有约束力，看起来公平公正，最能保障的却是中

介的利益，未完待续有事出门

我和男朋友毕业一年多了，我们一直是租房住，两个月前，我们决定买房，

两家人筹了点钱，买个两室的首付还是够了。因为两个人都要上班，想到

以后肯定没时间装修房子，于是我们觉得买套装修好的二手房。

于是我们开始中介看房，两个月来，利用休息时间陆陆续续看了一些房

子，真是太辛苦了。而且我发现中介真是太黑了，而且房价的过快增长，

其实中介也是必不可少的原因。就在两个星期以前，我看了一套房子，装

修不错，大小也很适合我们，于是我们准备买这个房子，但是毕竟是要花

几十万，而且筹的首付都是父母的几十年辛辛苦苦的血汗钱（我们都是普

通家庭长大的孩子），肯定要好好斟酌一下，就是在我们斟酌的时候，就

听说这套房子被买出去了，还是比我们要的买的价钱高出一万。后来我们

觉得很遗憾，不过心想，有钱还怕买不到房子。就在前几天，中介的人说

有到一套房子，我们去看了，很喜欢，但是中介的人说要交诚意金才能

跟业主谈价钱，不然空谈，业主说你没有诚意。可是，晚上我回到家在网

上一搜索，那套房子的标价比我们听中介说的低2万，还是同一家中介公

司登的房子。

后来，我听一个以前在中介（重庆本土某大牌中介公司）待过的朋友

说，我们看的可能是他们的全程房（就是业主跟他们签了协议，只让他们

一家中介卖房子，而且报价比业主的报价高，多出的部分就规中介了），

他们会全力推这套房子，如果某客户看上，他们先让客户交诚意金（请注

意，这个不是订金），然后他们就等，万一有人出更高的钱，就买给另外

一个人，只要能保底。然后把诚意金退给我们就可以了，不需要付法律责

任。

天呀，这还有天理吗？他们就从中赚钱巨额利润（中介费和违法的房

款差价），使得房价越来越高。而且听说他们都是先收中介费，然后你后

来想反悔都不行，除非你不要中介费了。

我真是看透了。所以，我决定买新房子了，干嘛让他们赚我们辛辛苦

苦挣来的钱。我也真心的劝那些有选择的人，最后不要中介，他们的话

十句可能有九句都是假的。也许这可能是我的夸张吧。

最后，我希望政府或者社会多多关注这个行业，这个行业存在着很多

的不规范，反正里面暗箱操作的很多。

一、为什么中介口碑这么差，市场还有这么多中介？

今天大家买房卖房，很多实际情况使得我们必须通过中介才能实现需

求。原因不是因为中介的服务有多么切合客户需要，而是不中介没渠道

到房源。主要因为：

1、买家想到业主房源要么通过路边中介到房源，要么通过网站信

息到中介房源。没有切实的第二渠道可以帮我们实现买家与卖家的直接

对接。

2、房屋买卖的前期交易达成及后期的交易手续办理二大核心事项咱老

百姓大多做不到自行解决。

答案：市场上没有第二种产品服务能够完全替代中介的作用，所以大

多只能中介。

二、为什么中介收费这么高，老百姓还得认交？

买家通过中介买一套房子，少则几万，多则几十万的中介费支出真不

是小数目，最少是一个普通人一年的薪资收入，而这笔钱用来买什么了呢？

让我们总结一下：

1、买中介手上的出售信息。

2、买中介给予的置业见意。（如得到正向见意还好，但有时得到的可

能是反向见意）

3、买中介带着你去看房子，帮你下决心出钱定房子。

除以上几点，没了，显然是不合理的。这时有人说过户手续不是还要

由中介办理吗？中介不是提供第三方居间吗？非也：过户手续您还得支付

代办费用，几千块是跑不了的。中介所提供的第三方居间在法律上及实际

上是没有任何意义的，真出了问题中介一点责任都没有。

答案：老百姓认交的主要因素有：

1、习惯所致，因为大家都认了，我也就跟着认吧。

2、不认中介就不提供成交服务，我也没别的办法能搞定业主。

3、虽然我感到这钱花的不值，但为了能买到我能接受的房子，几百万

都花了这几万也就认了。

三、国家规定中介收费那些是合法的，而真正合理的收费应该是什么

标准？

国家有明文规定中介收费的标准，北京目前普通住宅一般国家规定最

高是成交价%，除此再超收一分钱都是违法的，老百姓大多并不清楚那些中

介收费是不合规的，常见不合法收费项目如下：

1、加以%的担保费（以前叫《代书费》），这笔钱完全是个别品牌中

介为了提高营业额自编自设的一笔故事性费用。（内部认为能收就收，收

完了有懂行的上门追究再退）

2、中介费以外的代办过户费，这笔钱国家也有明文规定最高收费是

1000元以内，但大多起收就3000元。

3、贷款服务费，一笔住房按揭贷款银行除评估费及抵押登记费有可能

产生不足1000元以内的费用，并且大多银行现在为了竞争也能不收就不收

了，中介收多少大多都是自已留着了。

答案：真正现实合理的中介收费应该是什么标准，个人感觉如下：

1、前期帮助买卖双方实现交易的中介服务费应该不超过1%以内是合理

的，因为就目前从事中介服务的人员自身能力及所能提供的服务质量来讲，

一切均要本着合理为上。

2、如果只是提供信息+协助成交+代办后期手续，全整收费1-2万还是

比较说得过去的。

3、如果只是协助成交+代办后期手续，3000-5000元就足够了，再多了

就是不合理。想想中介同仁们我们都做了些什么，这世上我们的劳动力有

那么贵吗？我们值那么多钱吗？

有一个硬道理，世上任何不合理的现象都是不可能长久的，终有一天，

房产中介的天将会大变，将会回归以现实为基础的自身行业价值。

未完待续，将真理发扬到底，助行业健康成长！楼主说的太好了，前

段时间我的房子卖了，购买我房的人交了近十万的中介费。晕，我看着都

心疼，你说花钱花的值也成，最后他们贷款出现些问题，中介公司还要再

他们近六万，说什么先垫资，唉！最后买我房的人又跑到我单位跟我跟

我商量，看着小俩口刚踏入社会，先给我们一半的房款，就先让他们入住，

他们在两个月内借朋友的钱，然后再过户。你说收这么多，抢钱呢！！！

我这也是卖房，再买，光说这房价吧，贵！！中介费更费，你不他

们谁呀，打开网站全是中介的信息，而且都是假的。打电话过去说能看，

一会就变卦，说不变了。有时我们我在网上看的龙潭湖边上的一个房子，

感觉还不错，平时我上班没时间，就让我们家婆婆去了，还带着我们家孩

子，坐了那么长时间的公交车，（去年夏天，最热的时候）到他们店里说

房东不卖了，说什么女的不让卖，男的想卖，当时还以为真的，就跟他们

说好好跟房东商量，我们有诚意想买这个户型的房子，能让看一下房子，

因为那个户型的房子，我朋友住的，觉得挺好，又离公园近。老人孩子平

时都能去公园玩。可气的是，他们老给我们说别的房子，说不提这个，一

问就说房东意见还是分歧。看的房子多了，打的电话多了，也就知道了，

原来都是骗我们的，根本都没有这个房子。这个中介公司还是北京最大的

中介，什么真房源，骗人！！反正买房，我是绝对不他们了！！

四、买房人当下如何才能通过中介买到适合自己的房子？关键点有那些？

注意以下几种情况的出现及应对方式：

1、当通过中介了解某套房子时，为了不被假房源受骗白跑去看房，你

在电话里和中介人员沟通时一定要问几个问题，一是房本准确面积是多少，

二是直接问这房子一定是真的吗？三是问房本发证日期的年月日，四是业

主是不是家庭唯一住房。问的过程中要分析中介人员回答的自然不自然，

而不是准确不准确，如果此中介对你所问房源非常了解的话他会很自然的

回答你所提的问题并给出更加详细的介绍，如果是假的或他并不了解的房

源，一般应答是不太自然的，还有就是直接告诉你先与业主联系一下或回

头联系之类的回应方式。

2、通过中介看完某套您感觉不错能接受的房子时，就算再想定下来买，

也一定要出一个明确的买价给中介，（目前的行情一般照着10万至20万

往下聊吧，聊不下来对你也没坏处）让中介帮您聊价格去，这一点是帮你

省钱的关键，要不花那么多中介费确实太亏了，就算中介费省不下来，就

当借中介之力帮您聊下来房价点平衡吧。这里千万注意别相信中介说的

明天房子就没了的传说，就算真没了你也得这样做，买不到只能说你和这

套房子没缘分。

3、决定要通过中介买下某套房子时，在与业主签约谈判达成一致后，

一定要当着业主的面与中介聊中介费用的问题，千万不要单聊，（这时候

大多中介要将你与业主分开，为什么就别说的太过了）聊的过程中你完全

可以还考虑中介要多少中介费，你就根据你认为中介本次服务值多少中介

费来自己衡量可以给多少中介费，在此教你两点：一是无论你出多少中介

费都要坚持你的立场，不到最后不加一分钱，二是中介公司如果不同意你

就明说不之有你们一家中介，别的中介也和我说过有这套房，并且同意以

我所出的中介费帮我做，（基本上所有的中介面临这种情况都会交）。

不是我要帮着你整我们的同行，而是我实在看不下去现在做中介的收费太

过份了。

4、千万不要认为品牌大中介会有多么的好，前期信息提供方面确实是

比一般小中介强的多，但专业度及后期各项手续办理的效率往往比小中介

要差很多，因为单子量大，还要分很多人交替服务完成。关键点还是收费，

大中介收费最高，小中介只要你能定下来买房，聪明的买家往往都能省去

很大比例中介费。更不要认为大中介能给你更多保障，不出问题做点附加

服务还有可能，一但出问题，往往最不负责的往往是大品牌中介，因为内

部需要层层汇报，脱也能脱的你无语无奈。

5、房子贵一定有贵的原因，便宜一定有便宜的原因，买一套什么样的

房子才是最适合自己的，只有自己才是最了解自己需求的，千万别指望别

人帮你拿主意，更不要只是单纯的可着手上的钱去买房子，大多在北京远

郊区买房子为解决自住的人都是后悔的。一定要结合自身的资金及收入，

交通及工作区域，家庭及成员需要，个人喜好及配套喜好，自身对房况的

喜好，自身对周边环境的喜好这六大要素来判定你的购房区域及房型定位。

别人的见意终归只是见意，不是主意，主意一定要自己拿，因为房子买完

是你要住的，不是别人，每个人的需求都是不一样的，要相信自己。

今天有位朋友不知如何从网上到我的微博联系我，留言问我意思是如何

能不通过中介也能买到房子，这可能是大多需求者都渴望了解的问题，想

了想就目前我们的产品没全面上市之前，太好的办法真没有，但一些内部

人常用的方式道是可以总结一下向大家汇报一下，主要针对如何到业主

的房子和到房子后如何办理各项手续介绍一下吧：

一、如何到想要买的房子

1、大多网站上发布的都是中介的房子，但干中介的房源主要靠业主资

料及小区开发为主，还有就是门店自上及网站上狂。但有一种方式是大

家都可以用的，就是业内有专门为中介服务的房源公司，他们专门从事给

中介提供房源信息服务，（想买房的人也可以联系他们，买他们的房源，

然后自己从中寻适合自己的），一般房源公司是按月收费，每月也就是

几百元，他们大约有市场上50%的房源，（寻方式就是网上百度“房源公

司”试试，我知道的有广佳房源，领先等）。

2、另一种获得房源的渠道是网上，大多房源中介也是从网上到的，

只不过买房人不是太细心，才没中介的多，只要你用心细细的寻，说

不定在那个网站上就能到业主本人发过的出售贴子。

3、还有就是看你会不会来事，如果你能开发几个干中介的朋友，让他

们只是帮你提供适合你的业主房源，可能性是非常大的。关键看你会不会

来事。

4、最后就是等着市场上出现专门提供业主房源的专业网站，相信不久

市场上一定会有的，相信我。

二、到房源后如何完成各项程序及手续的办理

现在一套二手房买卖手续要经历买卖双方达成交易签定买卖合同及各

项约定协议－买方购房资格审查－双方按指导价网上签约－买方申请贷款

（全款本项略）－双方到所在区地税交纳各项税费－双方到所在区建委办

理过户－双方进行物业交接后完毕的全过程。全程注意以下几点：

1、签约合同建委现在都是统一版本合同，但建委合同很多地方不完善，

需要双方签定补充协议来约定双方协商的具体内容。

2、购房资格审查及网签要么你就个中介帮你完成，要么就自己去建

委直接做，注意二选一后是不能改的，不能资格审查自己到建委做了，网

签还中介做，这是不行的，中介给出网签一般价格不高。

3、网签合同的价格是多少钱在这我就不能多说了，你懂的，说多了违

法。

4、贷款、完税、过户的流程是很复杂，但比起能省好几万来讲还是值

得去了解一下的，对于我们这些老中介来讲，过户真的是太容易的事了，

理顺了一点都不难。现在市场上有专门代办后期全整服务的中介，网上好

好，百度聚成经纪联盟代办试试。（为避免广告嫌疑，不能讲太多）。

三、自行成交与中介成交利与弊

通过中介成交的利就不多说了，主要说说自行成交与中介成交的不利

之处吧

1、很多事情要自己了解并实操，了解合同，寻房源，了解交易手续

如何办理。

2、没有中间方帮你与业主聊价，只能直接与业主真刀真的来。

3、办各项手续时可能会多跑几次。

别的没了，千万别认为没有中介就没有第三方保障了，听了这个我就

无语……，就目前行业情况说良心话，没有中介比有中介很多方面都要顺

利的多，并且麻烦要少很多，本来并不复杂的流程通过中介会让你觉得你

自己根本办不了，而有了中介，一般买卖双方都是由中介方传话来进行各

项沟通，就这一点其实就是各项问题经常出现的根源，大家对着中介讲话

谁也不会客气，大多直接对话很容易解决的事情但经过中介的变味后就经

常出问题。特别是成交以后，经常看到过户的时候买卖双方在建委大吵大

闹。无语。另外中介所谓的第三方担保从法律上讲，所体现在合同上的责

任对中介没有任何界定，中介是不会承担任何责任的，这种骗小孩子的手

法当今在中介业却到处都是，大家一定要了解这一点。买卖成交是你们双

方的事，本身中介就是中介，能担责任就是叫中介居间方了。

五、买房人如何定位适合自己购买的房子？没有十全十美，适合的就是最

好的。

买房人主要考虑以下几点：

1、自己手头上有多少钱可以用于购房，一般是所持资金的80%。

2、现在买房最主要的需要是什么，如结婚，不想再租房，将来要在京

定居，买房是必须。

3、现在买房主要是自往，还是可以先出租将来再自住，一般马上需要

自住的现在占多数。

4、上班的单位在那里，自己意识中喜欢京城那个区域，自认为那个区

域适合长期居住。

5、是全款还是贷款，贷款贷多少合适。

6、家里三五年内有多少人要住，需要买多大的房最适合。

7、房子周边最好有那些配套，必须有那些配套。

8、自己印象中最喜欢什么样的房子，如户型，格局，装修等。

如果需要，可回复将你的回答给我，我帮你见意一下。